Передмістя випереджає Київ за кількістю нових ЖК і зростанням цін на нерухомість - дослідження

Кількість об'єктів в активній стадії реалізації в Київській області за рік зросла на 8,3%, до 221, у столиці знизилася на 4%, до 175, повідомив засновник M4U Володимир Даниленко агентству "Інтерфакс-Україна".

Згідно з аналітичними даними компанії M4U, 2023 року ціни на первинному ринку нерухомості змінилися несуттєво.

"У жовтні-2023 середня вартість квадратного метра первинної нерухомості в Києві становить 61,8 тис. грн. Це лише на 2,2% більше, ніж у жовтні минулого року, і на 0,3% менше, ніж на початку поточного року. В Київській області середня ціна квадратного метра зросла до 32,3 тис. грн, що на 2,3% вище порівняно з відповідним періодом минулого року і на 1,8% проти показників початку року", - повідомив Даниленко.

Він додав, що в столиці кількість новобудов в активній стадії будівництва продовжує знижуватися: рік тому їх було 185, на початку року - 182, зараз - 175. Як і раніше, найбільше житлових комплексів в активній стадії будівництва і продажів розташовані в Голосіївському (28 ЖК), Печерському (27) і Шевченківському (25) районах Києва. Найменше - у Деснянському (10), Святошинському та Оболонському (по 11) районах. Більшість пропозицій на ринку зосереджені в ціновому діапазоні 36-44 тис. грн./кв. м, серед них традиційно переважають пропозиції квартир комфорт-класу.

"Якщо ми подивимося графік зміни ціни протягом року, то помітимо незначну корекцію практично в усіх класах. Зниження вартості квадратного метра розпочалося в березні, але наприкінці літа – на початку осені ціни почали відновлюватися до рівня початку року", - повідомив Даниленко.

Приміром, квадратний метр нерухомості економ-класу за рік подорожчав на 5,2%, до 35,64 тис. грн, однак порівняно з квітнем цього року подешевшав на 1%.

У комфорт-класі зміни зовсім незначні: +1% за рік і лише +0,7% за пів року, зараз 45,1 тис. грн. У бізнес-класі нерухомість сьогодні коштує в середньому 73,9 тис. грн/кв. м - на 2,2% менше, ніж рік тому, і на 6,3% менше, ніж на початку цього року.

У сегменті елітної нерухомості (142,6 тис. грн/кв. м) також триває зниження цін: на 2% порівняно з аналогічним періодом минулого року, на 2,8% порівняно з початком 2023-го. Найбільше зниження в цьому сегменті спостерігалося навесні, відтоді квадратний метр подорожчав на 2,9%.

За словами Даниленка, причини такої корекції традиційні для останнього часу: незначна зміна курсу (що впливає на частину пропозиції, де ціни прив'язані до курсу валюти), яка припала на квітень-липень, реакція забудовників на зменшення попиту протягом і після травневих ударів.

"Минулого року основною причиною зростання цін було зростання собівартості, коригування кошторисів проєктів. Цього року і валюти, і економічна ситуація в Україні загалом більш стабільні, а ринкові чинники зростання ціни відсутні. Ба більше, переважна більшість девелоперів, прагнучи залучити клієнтів, пропонує більші або менші знижки на нерухомість. Це зумовлює періодичні коливання цін, наприклад у сегментах "бізнес" і "еліт", де маржа дозволяє такі акції", - повідомив він.

Експерт констатував, що ринок поступово змінюється під впливом реалій воєнного часу. Відповіддю на збільшення запитів на більш бюджетне житло, зокрема з ремонтом, імовірно, стане переорієнтація частини попиту на найближчі передмістя, як це було у 2014-2015 роках.

У Київській області кількість об'єктів в активній стадії реалізації за рік зросла на 8,3%, до 221. Однак це ще нижче за довоєнні показники - у січні 2022 року таких об'єктів було 263.

"Відновлювати роботи дещо активніше, порівняно зі столичними, девелоперам передмістя допомагає участь у програмі "єОселя". У Київській області набагато більше об'єктів, які відповідають критеріям програми, а завдяки більш доступній ціні вони мають більший попит, зокрема у внутрішньо переміщених українців", - пояснює Даниленко.

Середня ціна квадратного метра в Київській області зросла до 32,3 тис. грн, що на 2,3% вище за ціни відповідного періоду минулого року і на 1,8% - за ціни початку року.

Згідно з дослідженням M4U, на відміну від Києва, в області більшість сегментів нерухомості демонструють висхідний тренд. Єдиний виняток - бізнес-клас, але й там за останні три місяці вартість квадратного метра зростала - до 35,2 тис. грн (менше на 4,9%, ніж рік тому, але на 3% вище, ніж у липні-2023).

Квадратний метр економ-класу в передмісті подорожчав до 28,3 тис. грн, або на 5,3% порівняно з жовтнем минулого року, а за останні пів року - на 0,9%. У комфорт-класі (31,6 тис. грн) за рік зростання середньої ціни становило 5,6%, за пів року - 4,1%. У сегменті нерухомості, що позиціонується як елітна (45,8 тис. грн), за рік ціна зросла на 3,6%, з них на 1,9% за останні пів року.

Більшість квартир продається в ціновому діапазоні 26-32 тис. грн за квадратний метр. Як і в Києві, більшість із них належать до комфорту класу. Найбільше нових ЖК будується і продається в Ірпені (39 ЖК), Софіївській Борщагівці (20) і Бучі (14).

"Позначається орієнтація клієнтів на оптимальне поєднання ціни з одного боку, оцінки ризиків і сервісів ЖК - з іншого. Ймовірно, тенденцією найближчих року-півтора буде пошук оптимальних форматів будівництва, що поєднують у собі швидкість, універсальність проєктних рішень і порівняно невисоку собівартість. Очікуємо, що це будуть проєкти в комфорт-класі та соціальне житло", - прогнозує експерт.

Створена в лютому 2020 року українська proptech-компанія M4U спеціалізується на розробці та впровадженні комплексних інтелектуальних рішень у сфері девелопменту нерухомості.