Ринок земель сільськогосподарського призначення, який запускається в рамках проведеної урядом земельної реформи, починає функціонувати 1 липня, на першому етапі реформи купувати та продавати земельні ділянки зможуть лише громадяни України, одна фізична особа зможе мати в розпорядженні не більше ніж 100 га.

Право купувати землю сільгосппризначення 1 січня 2024 року отримають юридичні особи, створені відповідно до законодавства України, при цьому кінцевий бенефіціар одного або декількох юросіб зможе консолідувати через них сукупно не більше ніж 10 тис. га.

На сьогодні закон забороняє купівлю землі іноземцями, питання її продажу особам без українського громадянства та іноземцям може вирішуватися лише на загальнонаціональному референдумі.

Крім того, купівля землі забороняється членам терористичних організацій і представникам країни-агресора. За даними заступника міністра аграрної політики та продовольства Тараса Висоцького, держава припинятиме їхні спроби скуповувати землю через підставних осіб-громадян України за допомогою Служби безпеки України (СБУ) та Держслужби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). У разі фіксації факту земельних махінацій представниками терористичних організацій і країни-агресора держава має намір вилучати куплені ними земельні ділянки.

За даними прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, завдяки відкриттю ринку землі в Україні вартість земельних ділянок зросте щонайменше удвічі протягом найближчих 3-5 років.

Деталі угод купівлі-продажу землі сільгосппризначення є предметом переговорів між її учасниками, при цьому закон забороняє до 2030 року продавати землю дешевше її нормативної грошової оцінки (НГО). Цей показник використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, розміру держмита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок. Верховна Рада у 2018 році продовжила до 2023 року період, протягом якого не проводитиметься індексація НГО сільгоспугідь для економії коштів аграріїв.

Кабмін 16 червня ухвалив постанову, згідно з якою нотаріуси для укладення угод із землею встановлюватимуть особу фізособи-покупця ділянки або кінцевого бенефіціара юрособи-покупця, перевірятимуть наявність впроваджених щодо покупця санкцій, його приналежність до фінансування тероризму. Також вони уповноважені встановлювати загальну площу земельних ділянок у власності покупця для недопущення перевищення встановлених державою лімітів.

Власнику земельної ділянки для її продажу необхідно мати кадастровий номер ділянки, зареєструвати право власності на неї, а також мати виписку з Держреєстру прав власності в паперовому або електронному вигляді. При цьому для реєстрації права власності цій особі знадобиться копія та оригінал паспорта та ідентифікаційного номера, виписка з Державного земельного кадастру, квитанція про сплату адміністративного збору та документи, які підтверджують право на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду або свідоцтво про право на спадщину).

Учасникам угоди з купівлі земельної ділянки необхідно буде оплатити 5%-й податок на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору, податки та збори розраховуватимуться від зазначеної в договорі купівлі-продажу вартості ділянки, яка не може бути нижчою за її НГО, розраховану уповноваженим органом.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення мають орендарі цієї ділянки, а також особи, які володіють спецдозволом на видобуток копалин загальнодержавного значення, якщо ці надра розміщені на зазначеній земельній ділянці.

Земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, можуть відчужуватися лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення покупця до статутного капіталу, або в результаті стягнення в судовому порядку.

Ділянки, які перебувають на праві емфітевзису, можуть бути відчужені лише на користь другого з подружжя, родичів (дітей, батьків), рідних братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, бабусі, онуків, правнуків, рідних дядьки й тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчерки, вітчима, мачухи.

При цьому земельна ділянка, яка перебуває в оренді, може бути продана її власником, але з дотриманням переважного права орендаря на купівлю цієї ділянки. Землевласник зобов'язаний у письмовій формі повідомляти орендаря про намір продати ділянку із зазначенням її ціни та умов продажу, завдяки чому власник може продати ділянку третій особі лише після офіційної відмови орендаря від продовження договору оренди.

Переважне право купівлі ділянки зберігається за орендарем, навіть якщо земля продається на аукціоні: землевласник може продати ділянку іншій особі, лише якщо вона запропонує вищу ціну, яку орендар відмовиться платити.

Згідно зі змінами до Земельного кодексу, внесеними законопроектом №2195, організатори продажу та оренди земельних ділянок зобов'язані проводити торги в електронній торговій системі, що робить неможливими будь-які незаконні контакти між його організаторами та учасниками, дає змогу громадськості контролювати перебіг електронних аукціонів у режимі онлайн, а також збільшує розмір гарантійних внесків для учасників торгів.

Земельні торги проводитимуться відповідно до договору між організатором торгів і оператором електронного торговельного майданчика. Організатор, який ухвалює рішення про їх проведення, зазначатиме стартову ціну лота, термін та інші умови користування земельною ділянкою, а також уповноважену ним особу для підписання відповідного договору.

За підсумками аукціону з учасником, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку або найвищу плату за користування нею, буде підписано договір купівлі-продажу, оренди, прав на здійснення забудови або емфітевзису земельної ділянки.

Розмір винагороди оператору електронного майданчика, порядок її сплати та повернення, а також інші деталі організації земельних торгів надалі будуть визначені Кабінетом Міністрів України в установленому порядку. Площа земельних ділянок державної або комунальної власності, що виставляються на електронні торги, не перевищуватиме 20 га.

Відкриття ринку землі не передбачає скасування безкоштовної приватизації земельних ділянок у державній та комунальній власності. Безоплатна передача земельних ділянок громадянам можлива для ведення фермерського господарства - в установленому законодавством розмірі частки (паю). Для ведення особистого селянського господарства вона не може перевищувати 2,0 га; для ведення садівництва - не більше ніж 0,12 га; як присадибна ділянка в селах - не більше ніж 0,25 га, в селищах - не більше ніж 0,15 га, в містах - не більше ніж 0,10 га; для індивідуального дачного будівництва - не більше ніж 0,10 га; для будівництва індивідуальних гаражів - не більше ніж 0,01 га. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян допускається один раз за кожним видом використання.

Згідно з даними міністра агрополітики Романа Лещенка, з 60,4 млн га загальної площі України обробляються 41,3 млн га, з них 33,1 млн га зайняті під ріллі, 5,3 млн - під пасовища, 2,3 млн - під сінокоси, 0,85 млн га - під багаторічні насадження. При цьому держава передала в 2018-2019 роках об'єднаним територіальним громадам 1,7 млн га земель сільгосппризначення, в 2020-2021 роках - 2,3 млн га, тоді як на балансі держави залишилося 0,75 млн га земель державної форми власності на акті постійного користування.

Предметом продажу після запуску земельної реформи стануть 27 млн га земельних ділянок (паїв), розподілених серед 6,9 млн працівників колгоспів і колгоспних пенсіонерів після розвалу СРСР.

За даними Лещенка, 8-9 млн га земель сільгосппризначення в Україні перебувають у "внутрішньому офшорі" - у вигляді махінацій із землею, коли на земельних ділянках вирощується сільгосппродукція для продажу за готівкові кошти, але з неї не сплачуються податкові відрахування. Вирощений у "внутрішніх офшорах" урожай шляхом маніпуляцій з податковим кредитом експортується за кордон із відшкодуванням ПДВ через компанії-"одноденки", а отримана виручка залишається на офшорних рахунках у всьому світі.

Держава отримує недоїмки від цього виду земельних махінацій на етапі оподаткування землі, від недоотримання ПДВ під час реалізації сільгосппродукції, від втрат унаслідок відшкодування державою фіктивного ПДВ, від недоотримання валютної виручки.