Хто і як проводить оцінку нерухомості в Україні
Фото: https://realexpert.ua
Експертна оцінка нерухомості більшості людей потрібна лише декілька разів у житті. Найчастіше при укладенні нотаріальної угоди щодо продажу майна або при оформленні права на спадщину. Також подібні послуги можуть знадобитись при зверненні до суду щодо вирішення найрізноманітніших питань: від оформлення права власності через нестачу необхідних документів до розподілу майна при розлученні подружжя. Після повномасштабного вторгнення країни-агресора, багато громадян опинились за кордоном. Тому почастішали випадки, коли оцінка нерухомого майна в Україні потрібна для пред’явлення закордонним службам для нарахування соціальних виплат або розрахунку податків на території країни перебування.
Саме через те, що потреба у таких послугах виникає рідко, людина, опинившись в одній з вищенаведених ситуацій, не розуміє, до кого їй звернутись для виготовлення документів. Пропонуємо розібратись у цьому, адже питання у тому, хто має право проводити і яким чином робиться оцінка нерухомого майна в Україні.
Яка різниця, для чого потрібна оцінка нерухомості?
Якщо проаналізувати сайти провідних оціночних компаній, можна помітити, що на кожному з них окремо описуються особливості послуг залежно від того, для чого потрібна оцінка. Наприклад, на порталі «Оцінка.Україна» (https://оцінка.укр) прямо на головній сторінці наведений наступний розподіл послуг:
- Оцінка нерухомості для цілей оподаткування (нотаріуса).
- Судова оцінка – для використання в ході різноманітних судових розглядів.
- Визначення ринкової вартості майна для цілей бухгалтерського обліку.
Окремо зазначається, що сама процедура проведення оцінювання та особливості оформлення документів залежать від того, куди ці документи будуть надаватись.
Оцінка для нотаріуса
Найпоширенішим випадком, коли людина потребує документів про визначення вартості, – переоформлення нерухомості. Ми вже писали, що насправді для цього не обов’язково звертатись до оцінювачів. Адже в Україні вже декілька років працює сервіс безкоштовної оцінки від Фонду державного майна. Будь-яка зацікавлена особа може сформувати витяг про безкоштовну так звану «державну оцінку» та з цією довідкою йти до нотаріуса. Цікаво, що ця довідка про оціночну вартість видається миттєво і безкоштовно, до того ж не вимагає жодних підписів та печаток. Електронний документ містить унікальний реєстраційний номер, який просто потрібно показати нотаріусу.
Насправді це дуже зручно, сучасно і повністю вписується в концепцію цифрової держави. Проте іноді автоматичний сервіс може видати об’єктивно завищену вартість майна, оскаржити яку можна через звернення до оцінювачів нерухомості. І тут варто звернути увагу на дві особливості:
- По-перше, в Україні не існує державних оціночних компаній. Якщо потрібні послуги з визначення ринкової вартості будь-якого майна, потрібно звертатись до приватних фірм. Проте, звісно, тільки до тих, які мають всі дозвільні документи на проведення такого виду діяльності. При цьому не тільки у фірми має бути діючий сертифікат від ФДМУ, але й кожен з оцінювачів повинен мати кваліфікаційне свідоцтво та документ про чергове підвищення кваліфікації.
- По-друге, навіть оцінювачі не можуть зробити оцінку, яка буде суттєво відрізнятись від згаданої вище державної. І, якщо ви потрапили в ситуацію, коли автоматично визначена вартість відрізняється від ринкової ціни, наприклад, у півтора рази, це питання потрібно буде вирішувати в індивідуальному порядку з рецензентами ФДМУ.
Таким чином, основною характерною особливістю проведення оцінки для цілей оподаткування є те, що вона «орієнтується» на автоматичну державну оцінку. При цьому вартість, вказана в цей довідці з реєстру ФДМУ може і не відповідати реальний ринковим цінам, адже розраховується автоматично на підставі масиву усереднених значень, тобто не повною мірою враховує особливості конкретного об’єкту нерухомого майна.
Оцінка для використання в ході судових розглядів
Фото: https://realexpert.ua
На ще одному сайті з тих, хто займає перші позиції пошуку в Інтернеті, «Оцінка.ЮЕй» (https://ocinka.ua) також окремо розглядається проведення оцінки для судових справ. На відміну від нотаріуса, суд не може використовувати безкоштовну державну автоматичну оцінку, адже, як вказувалось вище, вона не завжди відповідає ринковим цінам.
Тому, якщо оцінювач виготовляє документи для пред’явлення в суді, він визначає вартість будь-якого майна, у тому числі нерухомого, не озираючись на жодні автоматичні реєстри. І розраховує ринкову вартість саме того об’єкта, який є предметом судової суперечки. З акцентом на всі особливості та характеристики саме цього об’єкту, а не просто орієнтири щодо середніх цін по ринку нерухомості населеного пункту.
Оцінка для суду на відміну від нотаріальних дій може проводитись навіть у випадку, коли на нерухомість немає жодних документів. Більше того, навіть коли позивач не має ані доступу до спірного майна, ані навіть інформації про його основні параметри. Наприклад, громадянин може вважати, при нотаріальному оформленні права на спадщину порушено його право як спадкоємця. Він має подати у канцелярію суду позовну заяву разом з експертною оцінкою, щоб визначити вартість майна та, відповідно, розмір судового збору. І при цьому він може і не знати, за якою точною адресою або на якому поверсі знаходиться, наприклад, квартира, яка її площа та фізичний стан.
Визначення вартості для цілей бухгалтерського обліку
Навіть тим, хто є далеким від бухгалтерських сфер діяльності, зрозуміло, що для правильного ведення обліку та нарахування податків постійно потрібно визначення справедливої вартості різноманітних активів.
Оцінка нерухомості для цілей бухгалтерського обліку ближче за своєю суттю до судової оцінки, адже не орієнтується на жодні автоматичні державні реєстрі. Діяльність бухгалтерів, оцінювачів та аудиторів також має багато специфічних особливостей, проте їхній детальний розгляд не цікавий широкому загалу, тому виходить за рамки даної статті.
До кого звертатись за проведенням експертної оцінки
Давайте коротко підсумуємо.
В Україні не існує державних оціночних установ. Якщо вам потрібно визначення вартості майна, потрібно шукати приватних оцінювачів. Варто скористатись рекомендаціями знайомих або просто пошуком в Інтернеті. Серйозну перевірену фірму легко відрізнити за кількістю та якістю відгуків на картах Гугл, адже їх дуже складно сфальсифікувати.
Велике значення має мета, з якою проводиться оцінювання. В залежності від того, куди буде надаватись звіт про оцінку або інший документ із визначення вартості майна, процедура проведення та вартість послуг може суттєво відрізнятись. Наприклад, для нотаріуса ви можете самостійно отримати безкоштовну довідку про автоматично визначену вартість нерухомості. А от при зверненні до суду без залучення професійних оцінювачів обійтися не вдасться.
