Забудовники шоковані! Новий закон! Що робити?
Зміни на ринку нерухомості – чого очікувати від набрання чинності Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»?
Рют Анастасія, Виконавчий директор ТОВ "КУА "ІНВЕСТ-ТАНДЕМ"
Президент України підписав Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі – Закон). Закон набрав чинності 10 жовтня 2022 р. Що змінилося для забудовників та покупців нерухомого майна, пояснює Рют Анастасія, Виконавчий директор ТОВ "КУА "ІНВЕСТ-ТАНДЕМ".
Відтепер, обов’язковою є державна реєстрація спеціального майнового права на квартири та нежитлові приміщення в об’єкті незавершеного будівництва. Права на такі приміщення можуть відчужуватись тільки за умови реєстрації спеціального майнового права в державному реєстрі. Відповідно, для відчуження майнових прав на об’єкти замовнику необхідно мати всі необхідні дозвільні документи та зареєструвати спеціальне майнове право в реєстрі. Первинна реєстрація спеціального майнового права здійснюється за замовником будівництва.
Важливою новелою Закону є поняття «спеціального майнового права». Раніше на законодавчому рівні таке право не було закріплено, відповідно права покупців на майбутні об’єкти нерухомості прямо не визначені. Спеціальне майнове право являє собою різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості. На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності, власник може звертатися до суду щодо захисту свого права, а саме: із вимогою закінчення будівництва об’єкта та прийняття його в експлуатацію, а також із вимогою визнання права власності на об’єкт, після прийняття його в експлуатацію. Відтепер, такі права закріплені на рівні Закону.
Закон визначає умови поділу приміщення та порядок державної реєстрації змін. Обов’язковою умовою поділу є наявність майбутніх об’єктів нерухомості у відповідному об’єкті передбачена проектною документацією на будівництво та згода обтяжувача речових прав, якщо наявні відомості щодо обтяження в державному реєстрі.
Відтепер обов’язковим є розкриття інформації про об’єкт незавершеного будівництва на сайті. Законом визначено перелік інформації, яку необхідно розкрити, у тому числі – інформація про замовника, генерального підрядника, запланований строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, відомості про хід будівництва, відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються, умови придбання та ціна майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення, проекти договорів.
Суттєвою зміною є обов’язок замовника визначити перелік приміщень в об’єкті, які будуть становити гарантійну частку. Приміщення, що становлять гарантійну частку, забороняється відчужувати до прийняття в експлуатацію об’єкта. Мінімальний розмір гарантійної частки встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Також Законом визначені істотні умови договорів купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості та особливості відступлення прав за договором. Правочини щодо другого та наступного відчуження та договори відступлення прав підлягають нотаріальному посвідченню. Нотаріальному посвідченню також підлягають договори про зміну замовника будівництва.
Тепер на законодавчому рівні зафіксовано право розірвати договір:
- покупцем у випадку порушення строків введення об’єкта в експлуатацію та зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво об’єкта;
- продавцем у випадку прострочення внесення покупцем платежів у встановлені Законом строки.
Законом встановлені строки для повідомлення власника об’єкта нерухомого майна про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та строки для підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна. Відповідно, замовники обмежуються у строках передачі готового об’єкта покупцям.
Отже, набрання чинності Законом дещо змінить порядок роботи забудовників та порядок укладення правочинів щодо об’єктів нерухомості. Закон вимагає більш прозорого розкриття інформації, державної реєстрації прав на майбутні об’єкти нерухомості, ускладнюється процедура поділу приміщень в об’єкті. Проте, Закон захищає інтереси тих, хто купує житло вперше та інших інвесторів в нерухоме майно.
Закон надає покупцям майбутніх об’єктів нерухомості більше прав та інструментів для їх захисту, хоча й не містить чіткого механізму гарантування прав покупців та багато питань залишаються невирішеними.