Юрий Таций, заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации

 

Как застройщики максимально уплотняют городское пространство, а покупатели готовы с этим мириться

Больше квартир, меньше инфраструктуры. К сожалению, по такому принципу сегодня развивается жилищное строительство в Украине. Среднее количество квартир в одном столичном ЖК приближается к тысяче. Плотность застройки зашкаливает, а вновь построенные жилые комплексы напоминают гигантские муравейники. О комфорте там нет и речи. Все рассчитано только на ночлег в своей квартире и максимум – на посещение ближайшего торгового центра или соседнего магазина.

Такая плотная застройка приводит к целому "букету" негативных последствий:

 - Дефицит школ и детских садов (новые не строятся, а старые коммунальные уже не выдерживают нагрузок);

 - Нехватка солнечного света и естественной аэрации, когда дома стоят друг к другу, как "китайские стены", а в квартире всегда царит мрачный сумрак;

 - Шумовое загрязнение, когда человек ни на минуту не находится в тишине, что физически и психологически угнетает и истощает ее;

 - Нагрузка на инженерные коммуникации, которые не рассчитаны на такое скопление пользователей коммунальных благ;

 - Транспортный коллапс, когда выехать из дома и вернуться назад – это настоящая проблема, а найти свободное место для парковки – почти квест;

 - Повышенные риски чрезвычайных ситуаций, когда спасательная техника, скорая помощь или другие службы просто не смогут подъехать к месту назначения;

 - Нехватка открытых общественных пространств, где люди могли бы общаться и проводить свободное время.

Как ни парадоксально, но жилищное строительство продолжает развиваться в логике советских времен, когда пространство четко делилось на так называемые "спальные" или "рабочие" районы и центр города. В современных городах 21 века подобного разделения уже не существует. Даже в отдаленных районах создают такую ​​инфраструктуру для жизни и работы, которая бы удовлетворяла все материальные и культурные потребности человека.

Кроме того, пандемия COVID-19 поставила перед урбанистами новые вызовы. Теперь в своем микрорайоне человек не только отдыхает, но и работает, проводит свободное время, встречается с друзьями и знакомыми и стремится сделать свою жизнь максимально комфортной и насыщенной. Однако, в этом стремлении каждый из нас вступает в острый конфликт с окружающим пространством, который никак нельзя назвать приветливым. И такая ситуация в большинстве городов Украины.

Как следствие, все кто имеет такую ​​возможность, оставляет перенаселенные районы в поисках более комфортного жилья. Качество жизни в районах плотной застройки только снижается. Это приводит к маргинализации населения, росту уровня преступности, формированию депрессивных островков на карте города.

Есть ли этому альтернатива?

Да, ее продемонстрировали города, которые прошли через советскую практику типичной плотной застройки, но модернизировались в посткоммунистическую эпоху. Это, прежде всего восточная Германия, где в последние 30-ть лет реализовали множество интересных инициатив призванных оздоровить "спальные районы".

Например, в Дрездене это программа "Социальное город". В ее основе – партисипаторное проектирование, когда к формированию городской среды привлечены все заинтересованные стороны, в том числе независимые урбанисты, эксперты и собственно жители окрестных территорий.

В Берлине "отцом" новой градостроительной политики в 90-х годах прошлого века стал главный архитектор Ганс Штимманн, которому пришлось "сшивать" десятилетиями разделенный город.

И одним из принципов модернизации стало ориентирование пространства на человека. Кроме санации старого жилья, Штимманн инициировал создание парков и ландшафтных объектов на территории плотной застройки, появление в "спальных" районах рабочих мест, пешеходную доступность инфраструктуры, развитие публичных пространств. Так вчерашние монофункциональные районы начали трансформироваться в многофункциональные.

Со временем начали действовать различные муниципальные программы, которые призваны преодолеть депрессивность территорий. Например, программа "Образование в квартале". В ее рамках на базе некоторых школ создают образовательные кампусы, где не только учат и воспитывают детей, но и помогают родителям овладеть различными навыками и компетенциями, которые понадобятся семье.

В Берлинском районе Марцан реализовали проект "Наша площадь". Создали многофункциональное спортивное и тренировочное пространство с участием детей, молодежи и пожилых людей. Теперь люди вместе занимаются спортом и вместе с этим общаются.

Широко распространены так называемые "пространства для встреч", которые ориентированы преимущественно на старших жителей. Их главное преимущество – это пешеходная доступность от дома и организация интересного досуга.

К сожалению, в Украине "спальные" районы "модернизируются" по-другому – к старым кварталам добавляются еще более уплотненные. Там каждый квадратный метр является залогом получения прибыли. Вспомните, какими были жилые массивы Левого берега Киева 10 лет назад и какие они сегодня. И вы увидите колоссальные различия!

Действующее законодательство позволяет застройщику игнорировать потребности людей в социальной инфраструктуре и в обустройстве комфортного жизненного пространства. Но надо честно признать, что в рамках рыночной экономики именно спрос формирует предложение. И спрос на жилые "муравейники" сегодня огромен. Причина – это дешевле квадратные метры. Но за такую ​​дешевизну приходится платить всеми неудобствами. То есть мы сами за счет спроса на некачественный товар даем возможность превращать наши города в сплошные "соты", без парков и скверов, без школ и детсадов, без общественных пространств, где все друг у друга буквально "на голове". А одновременно создаем для застройщиков условия для получения сверхприбылей. Если в обычном магазине каждый покупатель осознает риски покупки просроченных или акционных продуктов, то в таком ответственном деле, как приобретение собственного жилья,  нет.

Возможно ли это изменить? Да, за счет повышения сознания людей. Путем внесения изменений в типовые договоры купли-продажи, путем привлечения профессиональных юристов и риэлторов, которые найдут для вас жилье по четко определенным параметрам, из-за требования обнародования проектных наработок по состоянию на дату покупки. Это будет прямым влиянием на рынок жилья и на застройщиков, и это изменит тренд в строительстве. Если будет существовать запрос на качественное жилье, тогда рано или поздно оно будет лучше, комфортнее и удобнее.