Юрий Таций, заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации

 

Более ста лет назад киевляне реализовали строительные проекты благодаря дешевым кредитам и кооперативам

Инвестиции – это кровь строительного бизнеса, которая позволяет ему жить и развиваться. Поиск свободных средств, которые можно вложить в строительные проекты, всегда непростая задача для предпринимателей, которые связали свою жизнь со строительством. Это характерно и для времен эпохи модерна на рубеже ХIХ и ХХ веков, когда в Киеве построили множество замечательных зданий, которыми мы гордимся и сегодня. Большинство из них – это последствия двух волн так называемой "строительной лихорадки". А она стала возможной благодаря своеобразной, но в целом успешной системе инвестирования средств в сферу строительства.

По сравнению с современностью в строительном бизнесе старого Киева была своя особенность. Жилье там возводили не для того, чтобы продать, а ради сдачи его в долгосрочную аренду. Так называемым доходным домом владел домовладелец, который и был его "управляющей компанией". А квартиры он сдавал внаем и за это получал арендную плату.

Рентабельность возведения доходных домов тогда составляла 5-10%. Это смешные цифры как на сегодня, но в то время они были оптимальным способом инвестиций, который давал больше прибыли, чем рента государственных облигаций. На рубеже прошлого и позапрошлого веков в Киеве построили около 850-ти доходных домов. Они полностью изменили лицо тогда патриархального города на современное.

Чтобы свести пятиэтажный жилой дом, инвестору надо было вложить до 150 тыс. рублей. Огромные по тем временам деньги. Для сравнения квалифицированный рабочий в Киеве в месяц тогда получал 36-40 рублей, а профессор университета – 250 рублей. У многих потенциальных инвесторов таких средств на руках не было. И тут на помощь пришла разветвленная система кредитования.

Застройщики зачастую брали кредиты в трех наиболее надежных учреждениях – Киевском городском обществе взаимного кредита, Киевском земельном банке и в Киевском городском кредитном обществе. Последнее особенно интересно, потому создавалось специально под кредитование строительства. Оно выдавало долгосрочные кредиты своими облигациями под залог недвижимости с возможностью досрочного погашения долга. Там, например, можно было взять кредит на 20 лет под 8% .Он делился на "процент интереса" и "процент погашения" (при конечной выплате равен "телу" кредита). Залогом мог служить не только земельный участок, но и недостроенный доходный дом на определенной стадии строительства. Благодаря доходам от сдачи квартир в аренду домовладелец выплачивал кредит и после этого был волен распоряжаться постройкой, как ему заблагорассудится.

Долгие годы это кредитное учреждение возглавлял архитектор Георгий Шлейфер, благодаря которому мы сегодня имеем дом синагоги и улицу архитектора Городецкого с уникальной застройкой.

Во время первой "строительной лихорадки" 90-х годов XIX века благодаря кредитам Киевского городского кредитного общества в городе ежегодно строилось до сотни новых домов. Оно пережило все кризисы и невзгоды, и уже в 1910-х дало старт новому строительному буму в нашем городе.

Такая схема инвестирования не только давала толчок точечному появлению новых домов, но и делала возможной комплексную застройку. В частности, так появился "киевский Париж" – квартал в пределах современных улиц Крещатик, Городецкого, Лютеранской и Банковой на месте усадьбы домовладельца Федора Меринга. Средства Киевского общества взаимного кредита позволили архитектору Владиславу Городецкому свести свой знаменитый Дом с химерами. Киевское кредитное общество одолжило деньги купцу Дмитрию Орлову под строительство "замка Ричарда".

На практике застройщики часто кредитовались и перекредитовывались в различных учреждениях по очереди, а второй этаж своего дома возводили под залог первого. Рынок предоставления кредитных услуг создавал им достаточно широкое поле для маневров.

Альтернативный способ инвестировать в строительство в начале ХХ века – это создание жилищного кооператива. Такая практика тогда приобретала все большее распространение. Первый из таких кооперативов возник в 1909 году. Все его члены делали вступительные взносы и платили 25% от стоимости квартиры, а остальные выплачивали ежемесячными платежами. Вместе кооператив строил новый дом, где каждый участник имел свое жилье, а все сооружение находилось в собственности общества, им управляло. Часто подобный способ инвестиций выбирали те, кто потом хотел с выгодой для себя перепродать квартиру. Сеть кооперативных домов со временем все больше расширялась, потому что это был доступный способ получить собственное, а не съемное жилье. К тому же кооператив как организация мог лучше обеспечить коммунальные удобства, чем один домовладелец (не напоминает вам современное ОСМД?).

Таким образом, доступные кредиты под строительство, а затем и жилищные кооперативы сделали Киев по-настоящему современным городом. Во-первых, они дали возможность тысячам людей обрести собственное комфортное жилье. Во-вторых, предоставили талантливым архитекторам шанс реализовать свои строительные проекты. В-третьих, сформировали современное лицо Киева, которое сегодня является его исторической визиткой. Поэтому в XXI веке столица, создавая новое урбанистическое пространство, обязательно должна помнить об опыте и традициях прошлого. Чтобы через 100-150 лет потомки положительно оценили результаты нашего труда.