Сусанна Караханян, керівник департаменту продажів компанії Greenville Kyiv, експерт ринку нерухомості, оглядач

 

Більше 67% світових активів зберігається в квадратних метрах. Про це у свіжому звіті повідомляє консалтингова агенція McKinsey. Як пояснюють аналітики, головна причина - стрімка урбанізація. А що в Україні? Протягом минулого року українці придбали більше 400 тисяч об’єктів нерухомості. Це в 1,7 раза перевищує показники 2022 року, але все одно менше ніж до повномасштабного вторгнення. Кількість новопридбаного житла перевищила 172 тисячі квартир та будинків. Інтерес до інвестування в нерухомість становить 70% від довоєнного, констатує ЛУН. Тобто, ринок адаптується до умов війни, незважаючи на обстріли, відкладений попит та загальну невизначеність.

Як інвестувати в квадратні метри у 2024 році та не програти? Чи варто це взагалі робити? Дійсно, ризиків більш ніж достатньо, але їх можна мінімізувати. 

Стан стабільно важкий, але вже краще ніж було

Загальне становище на ринку первинної нерухомості залишається складним. Аналітики кажуть, що реальний попит на квартири в новобудовах Києва становить близько 20%. Значно впали продажі в Харкові, Одесі, Дніпрі. Є випадки в столиці, коли за всю зиму девелопер середньої ланки не продав жодного квадратного метру. 

Собівартість будівництва суттєво зросла, а ресурси забудовників обмежені.

Свою роль відіграє дефіцит кадрів: хтось взагалі залишив країну, когось лякають мобілізаційні заходи. Від одного з колег-девелоперів доводилося чути історію, як робітників компанії-підрядника мобілізували у повному складі по дорозі на об’єкт. Через війну ускладнилися також логістичні та виробничі операції.

Держава намагається підтримати забудовників. Але виходить поки що, чесно кажучи, так собі. Державна програма "єОселя" все ще працює повільно: лише чверть договорів припадає на первинний ринок. Частка угод на придбання житла на стадії будівництва становить менше 2%. У січні програму навіть розширили для придбання приватних будинків та таунхаусів.

Проте статичність лінії фронту та стабільний економічний фон в країні грають на руку попиту. Згідно даних НБУ, інвестиційний потенціал населення також залишається значним. Саме через ці фактори частка інвестиційних угод в столиці на первинному ринку помірно зросла і становить 15-20% (до війни становив 30-40%). Хоча, зрозуміло, що перевагу покупці віддають квартирам “під себе”, а не під інвестицію. А інвестувати намагаються в готові новобудови або ті, що перебувають на завершальних етапах.

Отже, можемо резюмувати, що в порівнянні з 2022 роком, ситуація зараз стабілізувалася. Проте перспектива затяжної війни ще на 2-3 роки може призвести до глибокої кризи девелоперської галузі.

Інвестування під звуки сирени: що треба знати

Нещодавно ми в Greenville укладали угоду з клієнтом. Саме в цей час дали сигнал повітряної тривоги і підписання документації довелося перервати, щоб пройти в укриття. Цей епізод красномовно демонструє наші реалії, а ще підкреслює факт: незважаючи на зовнішню агресію, в первинну нерухомість продовжують інвестувати.

Первинка - відносно надійне та вигідне джерело пасивного доходу, можливість диверсифікувати портфель. Капіталовкладення в нерухоме майно завжди мали певні ризики. Сьогодні головний із них - війна. Будинок може не лише постраждати від ворожого обстрілу, але й перетворитися на недобудову через брак коштів у девелопера. Перед тим як інвестувати в первинку, важливо вивчити джерела фінансування житлового комплексу. Знаючи це, можна прогнозувати, як на процес будівництва впливатимуть зовнішні фактори.

Раджу, у першу чергу, звернути увагу на концепцію ЖК, локацію та інфраструктуру поблизу. Обов’язкова умова - підземний паркінг або бомбосховище. Необхідно ознайомитися з історією забудовника, його попередніми проектами, репутацією та відгуками інвесторів. Дозвільна документація, цільове призначення земельної ділянки - весь пакет документів треба вивчати детально та прискіпливо. Ще краще - проконсультуватися у юристів відповідної спеціалізації.

Інший важливий аспект - темпи та хід будівництва. Якщо мова про бізнес-клас, то з початку року в столиці дещо більше 20% дійсно інтенсивно будуються. При цьому, про відновлення робіт протягом 2023 року в публічній комунікації заявляли 70-80% девелоперів. Важливо відрізняти активне будівництво від імітації.    

Інвестиції в нерухомість дозволяють не лише зберегти фінансові активи, але й потенційно примножити їх, нівелювати ризики коливання курсу та інфляції. Але підходити до цього процесу треба максимально уважно і обов’язково усвідомлювати, що це - гра в довгу. А в умовах війни ризики, звісно, підвищуються.

Інвестиції в комерцію: 6 факторів, щоб попередити факап

Минулого року в Україні поступово почав підвищуватися попит на торгову нерухомість. Вкладення коштів в комерцію дає перспективу значного прибутку. Але тут я рекомендую врахувати наступні моменти.

Економічні коливання. Поки воєнно-політична ситуація стабільна, а економіку підтримують західні партнери, попит на комерційну нерухомість є. Проте важливо прорахувати свої кроки на випадок погіршення становища в країні, щоб не залишитися без орендарів та доходів.

Руйнування та пошкодження. В Києві справді надійне ППО, але навіть воно не є гарантією повної безпеки. Саме тому слід виокремити бюджет на ремонтні роботи або застрахувати комерційну нерухомість.

Недостатній попит. Уважно вивчить ринок перед придбанням комерційного приміщення. Якщо раніше відштовхувалися від локації, попиту та пропозиції, то зараз потрібно взяти до уваги фактор безпеки. Це може вплинути і на кількість потенційних орендарів, і на залучення цільової аудиторії.

Фінансові ризики. В непростих умовах сьогодення про економічні ризики треба пам’ятати завжди. Так, зміни у відсоткових ставках можуть негативно вплинути на дохідність проекту. Також можна зіткнутися з відсутністю доступу до фінансування. Отже, важливо подбати про резервні кошти для забезпечення стабільності своїх інвестицій.

Міграція. З початком війни багато підприємців релокувалися в більш-менш безпечні регіони України або виїхали за кордон. Слід врахувати це при купівлі нерухомості під оренду. Рекомендується також відпрацювати стратегію залучення бізнесу, щоб приміщення не залишилося без орендарів.

Обслуговування. Усі ще пам’ятають, як минулого року в блекаут злетіли продажі генераторів? Проблеми з електроенергією, опаленням, водопостачанням  можуть повторитися знову - ворог підступний. Саме тому потрібна фінансова подушка на випадок таких форс-мажорів. Не будемо забувати і про експлуатацію приміщення та профілактику внутрішніх комунікацій.