Олексій Мушак, народний депутат 8-го скликання, лобіст земельної реформи, радник прем’єр-міністра України в 2019-2020 роках

 

27 липня відбулися дві знакові події для ринку державних сільськогосподарських земель. Перша – Верховна Рада у другому читанні підтримала законопроєкт №7588. Він, серед іншого, дозволяє запустити механізм прозорої оренди на цьому ринку. Цей законопроект мав довгу історію прийняття і сильний прихований спротив. Бо державні землі завжди супроводжувалися корупцією та намаганням депутатів на цьому заробити. Останні затримання тому підтвердження.

Друга – за інформацією ЗМІ, СБУ навідалася з обшуком до президента Національної академії аграрних наук Ярослава Гадзали. Попередня причина – схема, за якою він передав 150 тис. га земель академії приватним особам для обробітку. Вона приносила «його гаманцю» приблизно $20 млн на рік. Все це – доказ важливості першої події і підтвердження необхідності нарешті вирішити цю проблему.

Ще 2021 року дослідження Національного агентства з питань запобігання корупції назвало топ-30 корупційних схем у земельній сфері. Серед них: 

• зловживання при укладанні договорів про спільну діяльність (спільну обробку ділянки), 
• самовільне зайняття земель державної та комунальної власності «за згоди» посадових осіб (тут НАЗК наводить кейс, де службові особи Національної академії аграрних наук з 2012 по 2016 роки передали з державної у приватну власність ділянки особливо цінних земель ДП ДГ «Чабани» у 100 га), 
• відмова від права постійного користування земельною ділянкою на користь третіх осіб, 
• погодження відведення земельної ділянки за процедурою безоплатної приватизації за неправомірну вигоду тощо. 

 

Серед причин такої ситуації, як пишуть автори дослідження: відсутність належного обліку земель, недосконалість нормативного регулювання, відсутність ефективних механізмів реагування та систем моніторингу й контролю за використанням земель, суперечність законодавчих норм, індивідуальна недоброчесність посадових осіб.

Якщо ж на державних землях не наживалися корумповані чиновники, то найчастіше вони простоювали, ефективно не оброблялися через відсутність системного підходу та банального бажання. Як результат – замість наукових досліджень, селекції, інвестицій у розвиток угідь маємо руйнування наявної науково-виробничої бази та занепад. Все це доводить неефективність системи управління цією сферою, в якій не було змін на краще за понад 30 років незалежності України. 

Законопроєкт №7588 дає ринку державних земель шанс не лише на їхнє ефективне цільове використання, а й на вагомий внесок у держбюджет – орієнтовно 7 млрд грн на рік. Нині це як ніколи актуально – у час війни та з дефіцитом бюджету у 470 млрд грн лише за І півріччя 2023 року, коли необхідна мобілізація всіх внутрішніх ресурсів. Впровадження норм нового закону допоможе вивести з тіні приблизно 700 тис. га державних сільськогосподарських ділянок, використовувати їх за призначенням або передавати тим, хто на це здатен, в оренду на вигідних умовах. 

Як це працюватиме?

Перший крок – систематизація державних земельних активів, які перебувають у користуванні неефективних держпідприємств. Для цього Фонд державного майна України створює окреме підприємство – Державного оператора земельного банку (Land Bank). Його функцією буде консолідація більшості земельних ресурсів з подальшою передачею інвесторам в оренду через вже відпрацьовані прозорі механізми.

Варто зазначити, що ФДМУ приємно дивує – протягом першого півріччя фонду вдалося залучити рекордну суму за останні десять років на приватизаційних аукціонах, які він проводить на Prozorro.Продажі.

Інвестиційний інструмент «Земельний банк» надаватиме можливість інвестувати в оренду економічно вигідних ділянок (адже зазвичай – це вкрай родючі ґрунти по всій території України). Скористатися можливістю зможе будь-який резидент України як фізична особа, так і підприємство. Термін оренди має не перевищувати 14 років для вирощування однорічних рослин і 25 років – для багаторічних. Такий термін оренди спонукатиме інвесторів ефективніше користуватися землею, дотримуватися інтенсивних технологій вирощування, застосовувати найкращі засоби захисту рослин та добрива. 

Ті ж держпідприємства, які мають власну технічну спроможність самостійно обробляти надану їм землю, отримають таку можливість. Для цього їм потрібно перетворитися у ТОВ зі збереженням 100% частки держави, створити наглядову раду. Так вони будуть конкурувати з приватним аграрним бізнесом і так само сплачувати за оренду землі державі.

Наступний крок після консолідації земельних активів – проведення прозорих аукціонів за тим же алгоритмом, який застосовується до оренди земель комунальної власності. Державні оператори земельного банку будуть організовувати земельні торги у системі Prozorro.Продажі. Вони розміщуватимуть інформацію та документацію про земельні ділянки, надаватимуть можливість їх особистого огляду. Переможець аукціону визначатиметься за найвищою ставкою. 

Варто пояснити: державні оператори земельного банку – це одне або декілька державних підприємств, уповноважені на консолідацію земель та передачу їх в оренду на земельних торгах. Саме через особливості вилучення та передачі землі може бути декілька таких операторів, кожен з яких буде організовувати аукціони на різних етапах.

Для оптимального ціноутворення стартова вартість оренди становитиме не менше 12% від нормативної грошової оцінки (НГО) ділянки. Очікується, що вартість за результатами земельних торгів буде зростати в рази, особливо за найбільш цінні земельні ділянки, які мають вигідне географічне положення, логістику, кращий бонітет, можливість меліорації.

Успішність такого прозорого підходу до здачі землі в оренду можна простежити за результатами роботи з ділянками у комунальній власності (до речі, їх стартова ціна також становить 12% від НГО). За даними системи Prozorro.Продажі, протягом всього періоду проведення земельних торгів (продаж та оренда) дохід від них перевищив 2 млрд грн. З них 38%, або 754 млн грн, склала саме оренда комунальних земель, при чому зростання вартості від початкової досягло 430%. Лише протягом 2023 року (станом на початок серпня) відбулося понад 5 тис. аукціонів щодо оренди комунальних ділянок з доходом 205 млн грн. 
 

 

Результати аукціонів з оренди земель у комунальній власності за період з 2021 року до серпня 2023 року

 

Ще пів року тому, за оцінкою експертів проєкту KSE Institute «Росія заплатить», АПК України від повномасштабної війни зазнав збитків на $8,7 млрд. 7 млрд грн, які потенційно підуть до бюджету завдяки реформі системи користування державними сільськогосподарськими землями, – це лише 2% від потреби на покриття цих збитків. Таке порівняння демонструє розрив з наявними ресурсами України, більшість яких спрямована на оборону. 

Тож потрібно боротися за кожну бюджетну гривню, залучати інвесторів до аграрного бізнесу та підвищувати його працездатність усіма наявними засобами. І оренда сотень гектарів державних сільськогосподарських земель через прозорі аукціони, які стартують у 2024 році, – ефективний інструмент для цього. До того ж це є фактично останній етап земельної реформи, яка розтягнулася більше ніж на 30 років.