Інтерв'ю з президентом групи компаній City One Development Валерієм Кодецьким

Текст: Оксана Гришина

- Як загалом витримала галузь виклики війни?

- Я не виділяв би окремо будівельний бізнес. Наша галузь, як і вся країна, перебуває в дуже стресовій ситуації. Війна в нас із 2014 року, але не всі люди повністю усвідомлювали ризики, що буде, якщо ворог прийде до їхнього дому. Нині значний запит на нерухомість в західних областях. Водночас я спостерігаю, що відбувається глобальна трансформація економіки – від перебудови логістичних ланцюжків до релокації бізнесів.

- Які найгостріші проблеми галузі ви можете виділити?

- Можна було б сказати, що на тлі війни решта болю несуттєва. Насправді війна загострила всі взаємини та проблеми. Саме зараз стало гострішим розуміння, наскільки важливо, щоб держава ефективно взаємодіяла з суспільством та з бізнесом зокрема. Загалом в галузі зберігаються хронічні проблеми – відсутність ресурсів, іпотеки; застарілі будівельні норми та робота над їх оновленням.

- Ваші колеги на ринку скаржаться на гострий дефіцит співробітників.

- Спочатку ситуація була критичною. Частина співробітників тимчасово виїхала з міста, жінки з дітьми поїхали за кордон, а близько 20% чоловічого складу компанії було мобілізовано до лав ЗСУ. В середині квітня ми вже почали працювати, виділили групу фахівців, вкрай необхідних для запуску, та поступово нарощували темп. А з перших чисел травня ми повністю поновили будівництво на всіх наших об'єктах. На термінах реалізації проектів це ніяк не позначилося - до війни ми йшли з випередженням графіка, і зараз констатуємо, що виконуємо роботи вчасно.

- З початку війни бізнес активно допомагає армії та постраждалим від воєнних дій. Ви є засновником благодійного фонду УНІТА, розкажіть про цілі фонду та результати роботи.

- Наш фонд почав надавати допомогу не з 24 лютого 2022 року, а ще 2014 року, коли почалися активні бойові дії. БФ УНІТА не залучає грошей спонсорів, гранти, кошти іншого бізнесу. Ми допомагаємо виключно за рахунок власних коштів, це дає можливість оперативного реагування. Відгукуємося на запити щодо терміновості та важливості, працюємо на прямих контактах, без бюрократії. Ще один принцип – ми самі здійснюємо доставку та контроль.

Восени 2014-го, після звільнення Слов'янська та Краматорська, ми реалізували кілька програм для дитячих будинків та військових підрозділів. Хочу відзначити, що частина переданого досі служить – від автомобілів до інженерного обладнання. Ми в постійному контакті, зараз довантажуємо те, чого потребують. Також ми допомагали багатодітним сім'ям-переселенцям, купували та облаштовували їм житло. Велика програма була під час ковіду, допомагали безпосередньо лікарням.

Після деокупації міст Київської області ми надсилали гуманітарну допомогу в Бучу, Ірпінь, Дмитрівку. Надавали допомогу селам Чернігівщини та під Харковом. У нас бізнесу у цих регіонах ніколи не було, але деякі наші співробітники та співробітники наших партнерів є мешканцями цих населених пунктів, місцевими депутатами ВТГ. Тому в нас була найактуальніша інформація щодо гострих потреб. Загалом доставлено 400 тонн вантажів.

Ще одна велика програма фонду пов'язана із бронежилетами. І 2022-го, як і 2014-го, волонтери знову збирали бронежилети по всій Європі. Наш фонд отримував бронежилети з різних країн, самі їх відстрілювали. Виявилось, що 80% не відповідали сертифікації. Тому разом із нашими партнерами ми почали їх робити самі: закуповували сталь, на виробництві партнерів робили плити, шили чохли. Ми виготовляємо бронежилети не для продажу: до нас безпосередньо звертаються із заявками військові підрозділи чи наші партнери-волонтери, які забезпечують амуніцією військових на передовій, і ми просто їм передаємо.

- В Телеграм-каналах проходила інформація, що ви передали медобладнання на суму понад 10 млн грн. Як обирали обладнання?

- Мова про портативні ультразвукові діагностичні системи Versana Active виробництва компанії General Electric Healthcare (США) з передовими технологіями обробки зображень та функціями стаціонарних УЗД-апаратів високого класу. Ми отримали відповідний запит. Таке медобладнання просто так отримати не можна, його виробляють на замовлення. Але ми знайшли у виробника невикуплене замовлення і нам вдалося швидко домовитися. За кілька днів обладнання доставили до медустанови: налаштували й відразу почали використовувати.

- Волонтери та фонди вирішують безліч проблем. З якими труднощами стикаються схожі з вашим фонди?

- Проблеми загальні – дефіцит фінансування та бюрократія в моменті прийому-передачі. Благодійні фонди як парамедики: ми закриваємо гострі екстрені проблеми, а далі має підключатися держава, важлива спеціалізація та систематизація. Починаючи від військової логістики до підготовки медфахівців, які вміють виконувати операції на інноваційному устаткуванні. Ми не можемо створювати військові підрозділи чи виробляти зброю, але ми є учасниками захисту держави і робимо свій внесок.

- І все ж таки основний механізм підвищення сили держави – економіка, функціонування бізнесів. Розкажіть про поточну ситуацію. Який у вас запас будматеріалів? Як надовго цього вистачить?

- Минулого року була тенденція до подорожчання будматеріалів з різних причин: енергоресурси, логістика, зберігання тощо. За 2021 рік за фактом ми побачили зростання цін на 15-30%, а деяких позицій і до 40%. У зв'язку з цим ми придбали за свій ресурс значний обсяг будматеріалів, котрі, як ми очікували, могли дорожчати ще протягом 3-6 місяців. По суті ми спрацювали для складу. Я б не назвав це геніальним рішенням, це радше був вимушений захід. Але саме за рахунок цього ми сьогодні й будуємо.

- За яких умов ви готові стартувати з новими проектами?

- Ми постійно аналізуємо ситуацію. В жодному разі не можна говорити, що люди звикають жити в умовах війни, але вони вже будують свої життєві плани, виходячи з актуальної ситуації. У зв'язку з цим я бачу новий попит, але на якісно новий продукт.

Столиця на сьогодні - це точка тяжіння міграційних потоків, так само, як і західні області, але з більш високим потенціалом. Додають упевненості заяви, що Київ під надійним захистом, міжнародні організації відновили свою діяльність, працюють дипломатичні представництва. Ще одним фактором пожвавлення ринку я бачу нещодавно анонсовану урядом оновлену програму «Доступна іпотека». У найближчій перспективі вона буде доступна для певних груп населення, але надалі відзначають, що нею зможе скористатися кожен українець. Так, виведення нового продукту ринку – серйозний ризик для девелопера. Проте з огляду на відповідні ризики воєнного часу ми готуємо новий проект.

- Опишіть його, будь ласка.

- Закритий комплекс з посиленим конструктивом, з бомбосховищем. Висотність на цьому етапі не принципова. Це комплекс середньої забудови зі своєю системою безпеки - як зовнішньою, так і внутрішньою. Ми доопрацьовуємо певний функціонал: вбудовуємо у кожній квартирі кімнати безпеки – так звані приховані панічні кімнати. Вивчили досвід країн, де такі рішення вже реалізовано. Кімната безпеки – невелике приміщення з вентиляцією та посиленими конструкціями. В такій захищеній кімнаті людина може провести деякий час до прибуття допомоги в разі екстреної ситуації. Бомбосховище займе частину підземного паркінгу. Створюємо наскільки можливо комфортний та функціональний простір. Додаємо кімнати відпочинку, харчоблоки, санвузли, душові, кімнати матері та дитини. Хочу зазначити, що такі рішення незначно впливають на подорожчання проекту.

- Як вплине загалом на архітектуру війна? Наприклад, ковід вивів тренд на тераси та інші відкриті простори. Війна не відкине такі фасадні рішення?

- Я певен, що візуально фасади не зміняться. На першому місці, безумовно, залишиться безпека та комфорт проживання. При цьому головним стане акцент на посилення конструктиву, зміни в інженерії та функціоналі. Я не вважаю, що війна є приводом робити нудні похмурі фасади. Не бачу й потреби робити, наприклад, вузькі вікна - від ракети вони не врятують. Безпеку надає функціонал будівлі, наявність кімнат безпеки, логістика, розуміння, як можна вибратися з того чи іншого приміщення в разі потенційної загрози.

- Наразі бізнес розглядає гібридний формат – створення точок розвитку за кордоном з одночасною підтримкою проектів в Україні. Наскільки життєздатна ця модель?

- Насправді це давня дискусія, можна сказати, «історія з бородою». Чимало бізнесменів і навіть деякі партнери з мого оточення доволі скептично ставилися до створення та ведення бізнесу в інших країнах. Але зараз відбувається гібридизація моделі ведення бізнесу, адже існує гостра необхідність убезпечити виробництво. Вже є достатньо прикладів переміщення потужностей підприємств у західну частину країни чи за кордон. Раніше варіант розвитку бізнесу в інших країнах був складнішим, але зараз триває інтеграція України до європейської спільноти. Плюс дуже зросла якість людського ресурсу: зараз співробітники знають іноземні мови, мають досвід роботи за кордоном, вони вже інтегровані в середовище.

Щодо роботи за кордоном, то ми з партнерами зараз розглядаємо один завод із виробництва склопакетів у Румунії. Він доповнить наші скляні виробництва. Ще до війни в Україні близько 80% скла становив імпорт. Ми очікуємо на колосальну нестачу будівельних матеріалів. Існує гостра необхідність закрити цей дефіцит, тому вже зараз ми розпочинаємо реалізацію проекту з будівництва скляного заводу в Україні, у Березані.

- Скляний завод у проекті чи вже розпочато будівництво? Можете озвучити суму інвестицій?

- Передбачувана сума інвестицій у склозавод в Березані становитиме 100 млн євро. Ми його вже почали будувати, зараз триває нульовий цикл. Це буде перший завод в Україні, у планах, не затягуючи, починати будувати другий на правому березі, в центральній Україні. Вже є майданчик, готуємо технічні документи. Він вироблятиме скло з різним напиленням. Склозавод в Березані запрацює за два роки, другий - ще за рік. А завод в Румунії доповнить наші скляні виробництва.

Планується, що всі ці три заводи створять єдиний пов'язаний цикл, а наша продукція буде і в Україні, і в Європі. Ми розуміємо, що з погляду управління це складніше, як і з погляду законодавства, інвестиційних та звітних питань. Але, повторюся, сьогодні рівень наших фахівців дозволяє приймати такі виклики, керувати бізнесом в будь-якій точці світу.

- А які ще напрями ви розглядаєте як перспективні?

- Мене як девелопера цікавить розвиток індустріальних парків. Причому мова не лише про промислову нерухомість, а й про супутні сегменти, включаючи житло.

- Ви плануєте заходити як інвестор в індустріальні парки?

- Нас цікавить створення та управління. Ми вже зареєстрували індустріальний парк у Київській області та розпочали перший етап його реалізації на базі майданчика в Березані, де будується склозавод. Також ми ще розглядаємо два майданчики у Хмельницькій та Закарпатській областях.

На мою думку, стратегію розвитку подібних проектів, включаючи питання створення індустріальних парків, необхідно розробляти та вирішувати так само комплексно, як питання розвитку територій та забудови міст, та за підтримки держави. Індустріальні парки не повинні розвиватися тільки через бажання тієї чи іншої ВТГ. Має бути узгодженість в розташуванні регіональних індпарків, у рамках яких розвиватимуться галузеві підприємства. Якщо глянути глобально, вони мають проектуватися на перспективу, виходячи з інтересів усього регіону. Це дозволить комплексно вирішувати питання логістики, експортно-імпортних шляхів, екології, залучення людських ресурсів.

- Який обсяг інвестицій заплановано в ці індустріальні парки? Які виробництва плануєте там розміщувати?

- Наразі вивчаємо можливості, ведемо переговори з партнерами, досліджуємо ресурси території, в тім числі розглядаємо браунфілд-ділянки зі зручними логістичними зв'язками.

Щодо потенційних резидентів та виробництв, то ми шукаємо нестандартні варіанти. Реалії такі: на сьогодні морська перевалка утруднена, аграрний сектор переживає не найкращі часи. Багато років країна працювала на експорт сировини. Але зараз саме той момент, коли ми можемо змінити цю тенденцію. Наприклад, минулого року експорт кукурудзи становив понад 40 мільйонів тон. Якщо цього року Україна не зможе експортувати в колишніх обсягах, то вона просто знеціниться. Але ми можемо вирішити це питання і водночас значно зменшити залежність від енергоресурсів, запозичивши досвід США та Бразилії – почати виробляти з кукурудзи біоетанол.

- На якому етапі зараз проекти індустріальних парків?

- Ми паралельно займаємося земельними питаннями, розробляємо техдокументацію, оцінюємо ресурси, формуємо функціонал у рамках індпарку, збираємо заявки від потенційних резидентів.

- За які кошти ви реалізовуватимете ці проекти?

- Як і раніше, більшість проектів в Україні реалізуватиметься переважно за рахунок приватного бізнесу, пошуку партнерів.

- Чи варто зараз обговорювати варіанти планів повоєнного відновлення?

- Психологічно це правильно – це чинник віри в перемогу. При цьому не можна розглядати нинішню ситуацію без розуміння будівництва повоєнної України. Саме відновлення, зокрема галузеве, залежатиме від фінансових можливостей - як внутрішніх, так і зовнішніх.

- Зростання ролі держави на етапі військової економіки неминуче. Як відновити ринкові відносини на етапі відновлення країни?

- Відновлення/створення ринку і є одним із завдань плану відновлення. У багатьох галузях вже велика частка приватного бізнесу, і це сильно впливає на ВВП країни. Щоб країна стала успішною, держава та бізнес мають стати партнерами. Ринок розвиватиметься, коли запрацює іпотека, будуть впроваджені цільові програми тощо. Тобто, коли почнуть функціонувати ті дієві фінансові інструменти, які показали свою ефективність у різних країнах у найважчі часи. Щоб це сталося, нам треба перемогти у війні. Впевнений – так і буде. Кожен із нас на своєму фронті зараз працює на наближення цього моменту. Глобально в перспективі повоєнного розвитку сама Україна стане великим девелоперським проектом.