Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп"

 

Кожен із секторів комерційної нерухомості по-своєму відреагував на умови, створені пандемією. Хоча й не всі учасники відклали угоди, на ринку інвестицій переважає позиція вичікування. Частка інвестицій, які були залучені в комерційну нерухомість України в 2020 році, знизилася в порівнянні з 2018-2019 роками, впрдовж яких вкладення склали понад 300 млн дол. у рік.

Змінилися й пріоритети: наприклад, у минулому році вкладення в готельну нерухомість були як ніколи актуальні. Зокрема, можна відзначити позитивний вплив з боку лоукостерів Ryanair і Wizz Air, які сприяли туристичному потоку. Зважаючи на останні події, попитом відзначається складська нерухомість.

У минулому році ринки торговельної та офісної нерухомості відзначалися активністю. Так, в офісному сегменті ситуація майже стабілізувалася після економічної кризи 2014-го — обсяг нових площ збільшився вдвічі.

Інвестиційний клімат у країні

У 2015-2017 рр. Україна досягла значних результатів у реформуванні банківської системи. У 2019-2020 рр. уряд працював над прийняттям ряду документів для підвищення прозорості та інвестиційної привабливості будівельного ринку. Це скасування пайових внесків, закон про вдосконалення нормування в будівництві, антирейдерський закон, земельна реформа. На сьогодні триває реформування будівельної галузі, включно з впровадженням електронного кабінету забудовника.

Для визначення показника, наскільки легко вести бізнес у тій чи іншій країні, найчастіше беруть до уваги рейтинг Doing Business. Аналітики розглядають наявну в країні законодавчу базу, яка сприяє залученню інвестицій та розвитку бізнесу (чи навпаки). У 2020-му Україна істотно піднялася в зазначеному рейтингу, посівши 64 місце з 190.

Так, комерційна нерухомість, а саме офісний сегмент України, може бути цікавим для зарубіжних інвесторів. Зокрема, вітчизняний ринок характеризується прибутковістю, наявністю перспективних площ і відповідною за параметрами "ціна-якість" кваліфікації робочої сили. Однак у сьогоднішніх реаліях відсутність прозорих правил гри в Україні і, як результат, недостатня захищеність фінансових вкладень, стає перепоною на шляху залучення інвестицій з-за кордону. І поки така тенденція переважає, інвестори вкладають в ринки нерухомості сусідніх країн.

Окремо про офіси

Офісний сегмент спонукає до інвестування, оскільки вважається однією із найперспективніших форм для вкладень. У цілому діапазон окупності в секторі становить від 7 до 10 років. Наприклад, за нашими підрахунками період окупності БЦ "Майдан Плаза" 8 років. Показник залежить від місця розташування, класу об'єкта та ін. чинників.

Ринок офісів України характеризувався активним розвитком проектів останні кілька років. Попередні два роки сегмент відзначався зростанням орендних ставок і низьким рівнем вакантності. Цьому сприяли підвищений попит і нестача пропозиції, що визначали подальший інтерес інвесторів до даного сектору.

У цьому році в експлуатацію здано 7 проектів столичної офісної нерухомості. Більш того, ще до 20 бізнес-центрів планувалося реалізувати до кінця року. Однак введення частини з них вже очікують у 2021-му. Таким чином, незважаючи на коронакризу, обсяг реалізованих офісних площ у цьому році буде не меншим, ніж у 2019-му.

З іншого боку, сьогодні простежується тенденція до збільшення вакантності. Компанії скорочують орендовані площі, насторожено підходять до підписання договорів на тривалий термін (більше року). Так, за даними компанії CBRE, якщо в 2018 році цей показник був на рівні 4%, то сьогодні — близько 13%. Така тенденція триватиме до стабілізації подій, пов'язаних з пандемією.

У результаті зниження попиту дещо відбилося на цінах. Так, на початку 2020 року 1 м2 у бізнес-центрі класу "А" обходився орендарям близько 25-30 доларів у місяць; на кінець червня вартість знизилася до 20-25 доларів за м2, включаючи експлуатаційні платежі та податок на додану вартість.

Офісна нерухомість у світі також характеризувалася позитивними показниками до карантину. Так, у деяких країнах Євросоюзу рівень інвестування в сегмент відновився вже в передостанньому кварталі 2020 року. Однак все може змінитися в залежності від подальшого розвитку ситуації. З економікою буде корелювати і кількість залучених інвестицій. А поки напрям оптимізації витрат з боку орендарів триває.

Попит на гнучкі офіси

Гнучкі офіси з можливістю короткострокової оренди стали своєрідною альтернативою класичним офісам. Останні зазвичай здаються великими площами, що релевантно для великих компаній. Але і такі орендарі для оптимізації витрат можуть використовувати коворкінги, наприклад, обираючи приміщення для деяких департаментів.

Сьогодні в Україні попит на гнучкі офіси продовжує набирати обертів. У порівнянні з минулим роком, загальна площа коворкінгів у Києві зросла до 40%.

Варіанти розвитку таких проектів — реалізація гнучких офісів власне девелопером або кооперація з учасниками ринку (надання площ в оренду чи злиття) — оцінюють у кожній окремій ситуації.

Однак грамотно спроектовані і реалізовані об’єкти у будь-якому випадку будуть користуватися попитом. А сучасні енергозберігаючі технології та "зелене" будівництво сприяють скороченню витрат на експлуатацію будівлі і можуть стати визначальним чинником для залучення орендарів.

Варто відзначити, що коворкінги навряд чи витіснять класичні офіси. Швидше тенденції і формати просторів будуть змішуватися, модифікуватися й тестуватися на "виживання".

Наприклад, у деяких європейських країнах під час карантину спостерігався попит на коворкінги в нецентральній частині міста — часто в межах районів, де  проживають співробітники. З розвитком ринку така тенденція може стати актуальною й для України. Однак рівень прибутковості таких проектів вимагає зваженого аналізу локації, попиту та ін. чинників.

Український ринок нерухомості має всі передумови для залучення зарубіжних інвестицій. Незважаючи на прагнення до оптимізації, в офісній нерухомості простежується попит на якісні об'єкти. Однак для заохочення інвесторів від держави необхідні більш активні дії по зниженню регулювання бізнесу і забезпеченню рівних правил для всіх компаній, що має бути підтримано незалежною судовою системою.