Татьяна Онищенко, советник, адвокат TOTUM LF

 

Давайте поговорим о правилах. Кажется, что их изменение должно диктоваться стратегией, а не тактикой. Однако, это не желание планировать глобально, или банальное отсутствие опыта законотворчества, но в очередной раз наблюдаем за попыткой точечного изменения нормативно-правового регулирования. В этом случае речь пойдет о плате за землю и попытку легализации ее бездокументарного использования в законопроекте №3922 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины в части платы за землю».

Регулирование до. Налогообложение за бездокументарное землепользование вне закона

Сегодня предписания налогового законодательства однозначно трактуют вопросы налогообложения землепользования. Земельный участок в собственности или в постоянном пользовании – платишь земельный налог. Ты арендатор земли – пожалуйста, плати арендную плату согласно условиям соответствующего договора.

Но никто не будет отрицать, что правила действуют для того, чтобы их нарушать. Эта норма не является исключением.

Действующее законодательство не совершенно. В той или иной степени существуют коллизии. Например, Налоговый кодекс декларирует, что использование земли в Украине является платным. В то же время, процесс оформления прав на нее занимает определенное время. А вопрос с переходным периодом не решен. На уровне закона не решен. Поэтому к работе приступают местные депутаты.

Так, с целью недопущения существования неравных условий налогообложения для законных и фактических землепользователей, подавляющее большинство местных советов, утверждая ставки земельного налога, устанавливают дополнительное основание для обложения этим налогом – наличие в собственности недвижимого имущества под земельным участком, не передана в собственность или пользование.

Несмотря на отсутствие таких полномочий со стороны органов местного самоуправления, часть фактических землепользователей согласны с таким положением вещей и в добровольном порядке платят 3% от нормативной денежной оценки. Остальные же, придерживаются буквы закона в части платы за землю и закрывают глаза на нарушения со своей стороны долга по оформлению прав на нее.

В то же время, на сегодняшний день, факт формирования участка, даже при отсутствии его государственной регистрации в Государственном земельном кадастре (в случае его формирования до 2013 года), позволяет взыскать с владельца здания (сооружения) под ним в интересах территориальной общины средств в размере арендной платы за последние три года. В случае же, если четкие границы, площадь и целевое назначение территории фактического землепользования не установлены официально, такой риск нивелируется.

Регулирование после. Принцип единой доли недвижимого имущества и земли под ним

Законопроект №3922 – попытка расширить базу и увеличить поступления в местные бюджеты с платы за землю.

Инициаторы проекта предлагают узаконить норму, которая де-факто уже действует на локальном уровне.

Таким образом, факт регистрации права на землю не будет иметь значения для взимания платы за ее, пусть, бездокументарное, но использование.

Приобретатель имущества будет становиться плательщиком не только налога на недвижимость, но и земельного налога с момента его приобретения.

Кроме того, прослеживается еще одна цель потенциальных изменений – оптимизировать сам механизм наполнения бюджета. В частности, отпадет необходимость в многочисленных исках со стороны органов местного самоуправления по возмещению вреда владельцами недвижимости в размере арендной платы за неоформленное землепользование.

При этом, анализируя данный законопроект, чувствуется определенный диссонанс – фактический (бездокументарный) землепользователь должен платить земельный налог, взимаемый с владельцев земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей.

Что это значит?

А вот здесь все будет зависеть от того, как на это посмотреть.

С одной стороны, это может стать отличным стимулом для части фактических землепользователей для перевода статуса де-факто в де-юре. Ведь, если ты собственник жилого дома или школы, то официальный статус арендатора, не говоря уже постоянного землепользователя, в разы улучшает размер расходов по плате за землю.

С другой стороны, владельцам коммерческих заведений (рестораны, гостиницы и т.д.) такие нововведения только в радость. Ведь бездействие, связанное с отсутствием каких-либо активных действий с оформлением права аренды, сможет сэкономить бизнесу немалую копейку. Как показывает практика, уровень арендной платы за подобные типы объектов начинается от 5% от нормативной денежной оценки.

Вместе с тем, не стоит забывать и о субъектах хозяйствования, которые будут платить 3% безотносительно к наличию на руках правоустанавливающего документа на землю. Единственное отличие – объем правомочий, которыми наделен законный владелец.

Подытоживая

Идея не новая. Однако, заслуживает внимания. Все же советом для народных депутатов должен стать комплексный подход к решению проблемы, а не точечное внесение изменений в отдельные статьи закона.