Ексклюзивне інтерв'ю голови Фонду держмайна України Дмитра Сенниченка агентству "Інтерфакс-Україна"

 

Як на роботі Фонду позначився карантин? Наскільки постраждали від нього ваші клієнти: оцінщики, орендарі, покупці та бюджет?

Дійсно, Фонд держмайна -- це орган виконавчої влади, який робить багато речей, серед яких не тільки приватизація, але й оренда і ведення бази даних усіх державних активів, а також регулювання ринку оціночної діяльності. Є база даних оцінщиків і результатів оцінки.

Днями ми заявили про відтермінування конкурсів з великої приватизації. Але продовжуємо виконувати дуже багато роботи, щоб відновлення після кризи відбувалося швидше, в тому числі за рахунок приватизації. В цьому питанні дуже важлива єдність між президентом, Верховною Радою, Кабінетом міністрів і Фондом держмайна в реалізації державної політики в сфері приватизації, оренди, використання і відчуження державного майна, регулювання оцінки майна, майнових прав і управління об’єктами державної власності, якими ми змушені займатися, поки не передамо їх на приватизацію. Тому в цілому політика зберігається, і карантин на неї не вплинув. Я маю досить регулярні зустрічі з президентом України, інформуючи його особисто про перебіг тих чи інших питань. Новий прем’єр-міністр Денис Шмигаль також підтримує прозору приватизацію.

Тож ми продовжуємо підготовку до великої приватизації. Кожен об’єкт великої приватизації розписаний буквально покроково в часі і відповідальних. Підготовка до аукціону, щоб він був конкурентний і справедливий, займає технологічно і методологічно більше семи місяців, в середньому, 9-11 місяців. І це, якщо немає судів і заборон та всі працюють злагоджено. У нас були вже заплановані аукціони на літо. Перший з великої приватизації - це Об’єднана горно-хімічна компанія. Далі у нас в активній роботі Одеський припортовий завод, "Електроважмаш". Я видав також наказ про створення комісії з залучення радника для "Центренерго". Зараз ми боремося за призначення туди нового директора.

З шахтою "Краснолиманська" зараз складна ситуація: щоб робити аудит підприємства і підготовку до приватизації, потрібно мати туди доступ. Але закон України про приватизацію об’єктів вугільної галузі говорить, що вони під час приватизації знаходяться в управлінні Мінекоенерго. Тому ми пишемо листи до Мінекоенерго, аби вони надали доступ на цей об’єкт раднику, але на жаль доступу немає.

Цікавість тих, хто попередньо висловлював її до об’єктів великої приватизації і нерухомості, таких як готель "Дніпро", залишається. Єдине що, ми хочемо надати всім покупцям повноцінний доступ, щоби не звужувалася конкуренція. Саме тому вирішили в період сьогоднішнього обмеженого доступу не виставляти великі об’єкти на приватизацію, бо це може звузити коло потенційних покупців, конкуренцію, а від цього може бути несправедлива ціна. Хоча ми і не женемося за суперприбутковістю, але хочемо, щоб була справедлива ринкова ціна, бо це буде покупців мотивувати бережливо відноситися до цього активу.

По інших напрямках ми також не зупиняємося, хоча специфіка нинішнього часу в тому, що робота дещо уповільнена, бо частина наших співробітників перейшли на дистанційну роботу. Близько 30% співробітників у відпустках, ще 30% працюють віддалено, а 30% працюють у регіонах і центральному апараті з дотриманням необхідних правил гігієни і безпеки.

Я би хотів окремо зупинитися на об’єктах малої приватизації, тому що під час кризових явищ і волатильності ринку вона викликає попит українських інвесторів. Я багато років працював в нерухомості, тож маю досвід. Коли люди не дуже довіряють валютам світу, коли ринки капіталів і цінних паперів теж не викликають довіри, саме інвестиції в об’єкти малої приватизації є певним виходом для малого і середнього бізнесу. І це є додатковим доходом до бюджету, така собі win-win ситуація.

Десь я чув цифру, що поза банківською системою знаходиться така грошова маса, яка приблизно дорівнює об’єму річного бюджету України, більше ніж 100 млрд доларів. Ми не сподіваємося, що всі ці 100 млрд будуть вкладені в об’єкти малої приватизації, але на частину грошей "під матрацами" розраховуємо. Багато людей не знають, куди ці гроші подіти, а вони знецінюються. Тож ми пришвидшуємо підготовку нашого інвестиційного меню. Запровадили абсолютно нові процедури безпрецедентної прозорості виведення об'єктів на аукціони, сайт дає свої результати -- покупець реально онлайн бачить, що він купує. Середня кількість учасників аукціонів, якщо порівняти з минулим роком квартал до кварталу, збільшилася вдвічі. Середній ріст ціни на аукціонах теж збільшився до 30%. Є випадки, коли стартові ціни збільшуються в 10, 20 і 30 разів. Тому що мала приватизація згідно закону стартує з балансової вартості активу. Визнаю, що з моменту входу нової команди в Фонд розворушити цю машину в умовах обмеженого фінансування було не так легко. Довелося міняти частину команди. В мене нові заступники. З нового року ми провели п’ять конкурсів на заміщення вакантних посад в середній ланці менеджменту Фонду: близько 1600 кандидатів подалося -- 16 людей на місце!

Але ж зарплати в вас невеликі. Чому люди йдуть?

Це комбінація факторів. Є кар’єрні: я бачу багато молоді, яка хоче зробити кар’єру. Плюс цікавить державна служба: хочеш ризику – йди в приватний сектор, стань приватним підприємцем, але якщо хочеш стабільності при середньому рівні доходу - це державна служба. Є конкурсна комісія і відкриті конкурси, що оголошують онлайн, потім є конкурс резюме, а я проводжу фінальні співбесіди. Тому у Фонді здорове оновлення.

Одна з місій, яку я ставив перед собою на цій посаді, це спробувати довести, що державним органам влади можна довіряти. У нас мало довіри в суспільстві взагалі, а ще менше до державних органів влади. Якщо немає довіри до влади, то громадяни і бізнес питають, навіщо сплачувати податки, якщо їх все одно розкрадають через несправедливі закупівлі. Так з’являються справедливі прозорі закупівлі. Ми впроваджуємо прозорі аукціони, щоб всі бачили, що немає "договірняків", нема підставних продаж для "своїх", а запорука цьому - рівність доступу до інформації на аукціонах.

Тобто, карантин та епідемія коронавірусу, на вашу думку, навряд чи суттєво знизить ціни на об’єкти малої приватизації, скоріше навпаки?

Якщо говорити про об’єкти малої приватизації, то так. І досвід останніх аукціонів, які ми проводили цього тижня, підтверджують це. Нам вдалося залучити інвестора - знайти покупця будинку культури "Київприладу", за який змагалися семеро підприємців, а стартова ціна зросла у 4,1 разів - з 2,43 млн грн до 10,1 млн грн, а стартова ціна Будинку культури у Миколаєві зросла майже у 560 разів та становила 28,75 млн грн. Це досвід кризових ситуацій в Україні 2014 року і глобальної світової кризи 2008 року. Ми переорієнтувалися не на продаж підприємств, а на продаж майна. У нас його достатньо багато: це і окреме позастатутне майно, це нерухомість, навіть є якісь машини, лазні, гаражі.

Карантинні обмеження не заважають продавати?

По-перше, аукціони проходять онлайн. По-друге, ми створили віртуальні кімнати даних, де можна, сидячи вдома чи з офісу, дивитися матеріали онлайн. Звісно, на фінальному етапі, перед тим, як натискати кнопочку, можливо є необхідність приїхати оглянути це приміщення, але це все на відкритому повітрі. Карантин трохи заважає внутрішнім процедурам (процес дещо уповільнюються через те, що менше людей), але ми вже пристосувалися до дистанційної роботи. Оцінщики пишуть рецензії, сидячи вдома, для цього не треба бути на місці. А електронний документообіг між філіями та всередині Фонду був впроваджений ще до карантину.

Тобто, Фонд зберіг працездатність і можливість виконувати всі свої функції?

Ми у Фонді працюємо стабільно і злагоджено і в центрі, і в регіональних відділеннях. Трохи зменшилася швидкість. Проблема ще в тому, що ми також залежимо від інших органів. Наприклад, щоб вивести на аукціон об’єкт нерухомості, треба отримати паспорт БТІ. А там можуть не робити цей паспорт. Ще є суди, але це взагалі окрема тема.

Відмов покупців по тих конкурсах, де вже відбувся продаж, не було?

В рамках похибки це завжди було. Десь на 300 аукціонів вісім відмов завжди було. Згідно з процедурою після аукціону треба підписати договір і акт, і сплата відбувається протягом двох місяців. А за два місяці у підприємця може різко щоcь трапитися, для цього не обов’язково мати якусь глобальну кризу. Хоч зараз є й додаткові фактори. Наприклад, хтось виграв аукціон і чекає, що буде з гривнею, бо в нього всі заощадження в доларах.

Але за сумою аукціонів, які вже відбулись, ми забезпечимо план надходження в бюджет за перший квартал -- 316 млн грн.

Згідно з інформацією Держказначейства, план був 300 млн грн., а надійшло 202,3 млн грн.

Гроші ще в дорозі. Аукціони відбулися. Договори підписані. За законом оплата на протязі двох місяців.

Уряд в змінах до держбюджету-2020 запропонував зменшити надходження до нього від приватизації з 12 млрд грн до 500 млн. Як ви прокоментуєте новий орієнтир?

Чесно кажучи, я хотів би цю суму збільшити. На жаль, в цьому турборежимі з нами не встигли порадилися. У випадку продовження карантину до середини літа ми готові дати до бюджету в шість разів більше. Ще, ми внесли до Верховної Ради чотири пропозиції, які хотіли включити в цей кризовий законопроект. Одна з правок стосується оціночної діяльності. Нагадаю, що ми побороли разом з депутатами питання оціночних майданчиків під час реєстрації угод купівлі-продажу нерухомості. У нас був дуже короткий час, щоб ввести електронний інтерфейс, але ми це зробили, хоч і з невеликою затримкою. Але в цьому ж законі було сказано, що ми до червня маємо зробити другий етап: повністю прибрати оцінщиків як обов’язкову опцію, щоб вони залишилися тільки як апелянти -- на випадок, якщо автоматизована система визначає ціну угоди некоректно. Для того, щоб вона визначала її коректно, треба наповнити Єдину базу даних оцінки в Фонді держмайна великими базами знань - це величезна IT-система. Наприклад, сьогодні є середня ціна квартири на Печерську, а треба автоматично оцінити квартиру в цьому районі в напівпідвальному приміщенні чи після пожежі. Поки що бездумна машина все одно визначає ціну за середнім значенням. Тому ми залишили апеляцію, якщо заявник не згоден. Повинен бути повноцінний безкоштовний електронний сервіс, що якщо людині база видає не ту довідку, то йде апеляція до оцінювача. Але щоб зробити цю базу даних, нам не вистачає часу, а закон вимагає зробити це до 1-го липня. Тому ми внесли пропозицію, щоб відтермінувати це на осінь. Ми навіть знайшли донорські кошти, щоб ця система оцінки фінансувалась, як колись система "Прозорро". Бо це приблизно такого ж масштабу система. Написали величезне технічне завдання, підготували проекти підзаконних актів, але нам треба все це на осінь пересунути.

До речі, коли закінчиться технічна допомога, за рахунок чого буде здійснюватися фінансування? Зараз це ж безкоштовно?

Ні, сьогодні в законопроекті ми передбачили 30-40 грн як плата за адмінпослугу. Але ж це не 1800 грн, як було за часів оціночних майданчиків! Без цих 30-40 грн важко, бо є операція. До того ж, ця правка, що це безкоштовно, убезпечує від можливих маніпуляцій з системою. Наприклад, якщо ти хочеш занизити ціну свого об'єкту, є спокуса робити звернення до системи декілька тисяч разів: а може вона видасть якусь меншу ціну? А коли тобі за кожне звернення треба заплатити 30-40 грн, ти подумаєш, чи робити це.

А 40 грн достатньо, щоб система стабільно працювала?

Так. Ми порахували, що з 1 лютого 2020 року нова система зекономила громадянам України 108 млн грн.

Крім цього, на ринку оцінки у нас є дуже інноваційне напрацювання, яке, очевидно з якогось нездорового лобізму, не було впроваджене раніше – це єдине оцінювання землі і будівель. Ми, мабуть, одна з небагатьох країн в світі, в якій досі громадяни для того, щоб продати свою садибу, йдуть спершу до одного оцінщика, який оцінює будівлю, а потім до іншого – який оцінює землю. Вся база знань потім все одно вливається в Єдину базу даних оцінки в Фонді держмайна. Тому ми зі Світовим банком напрацювали зміни, погодили їх в уряді. Заперечень нема, треба їх впровадити. Це чергове полегшення для громадян. Один сертифікований оцінщик буде видавати оцінку на єдиний майновий комплекс з землею.

Яким ви бачите регулювання ринку оцінки в Україні?

Це ще один фронт нашої роботи. Перша тема – прибрати зайвих посередників, налаштувати електронну базу даних. Друга – об’єднати методологічно оцінку землі і нерухомості. Зробити справедливою саму оцінку – це третя тема.

Ми запросили Світовий банк допомогти з напрацюваннями кращих світових стандартів. Є декілька міжнародних стандартів оціночної діяльності. Вже відбулось три місії Світового банку, ми почали напрацьовувати модель. Ми хочемо зробити оцінку і навчання оцінщиків справедливими - true and fair. Бо сьогодні я вранці підписую велику стопку сертифікатів нових оцінщиків, а ввечері – таку ж стопку позбавлення сертифікатів. Ми говоримо не лише про оцінку нерухомості і землі, але й оцінки бізнесу.

Україна, на жаль, трошки запізнилась з реформуванням цієї системи. Наприклад, squeeze-out в більшості випадків уже відбувся, і не завжди справедливо були оцінені міноритарні долі. Але ми напрацювали модель, яка визначає роль державного органу регулювання (і яким має бути цей орган) і роль саморегулівних організацій (СРО). Останнє питання залежить від того, наскільки такі саморегулівні організації є зрілі, і наскільки можна передати їм частину повноважень і стандарти для впровадження у сфері оцінки нерухомості і бізнесу. Все це комплексно ми вже написали як проекти. У мене були ліберальні сподівання, що найбільші три чи чотири організації вже зможуть на себе взяти ці повноваження. В Румунії все передали на саморегулівні організації, бо вони вже визріли до цього. Але разом зі Світовим банком ми все ж вирішили, що роль держави в секторі буде залишатись. Тобто ми будуємо двохрівневу систему, частину функцію передамо ринку, щоб він навчився чистити свої ряди. На цьому етапі реформи ринку оцінщиків ми залишаємо частину функцій за Фондом. Це буде такий собі арбітр зі свистком. Цей новий законопроект "Про оціночну діяльність" ми сподіваємося до кінця літа дописати.

Ви пропонуєте, щоб Фонд залишився регулятором цього ринку? Бо звучали пропозиції забрати цю функцію в нього.

Ми ні за що не тримаємося. В різних країнах це дійсно по-різному: десь регулятором є національний банк, десь – міністерство юстиції. Просто треба в одному місці професіоналізувати цю активність. Якщо це буде Фонд, просто треба це правильно зробити. Мій заступник Андрій Єгоров багато років працював у міжнародних компаніях, розуміє, що таке true and fair. У компанії JLL, ми з ним оцінювали об’єкти нерухомості в Україні, а рецензію цих оцінок робили лондонський або чиказький офіси. Тому ЄБРР завжди замовляв у нас цю оцінку, ІКЕА оцінювала всю свою землю, яку встигла купити колись під Одесою. Саме тому я запросив Андрія Єгорова до нас в команду на позицію заступника, який відповідає за нові стандарти і впровадження реформи оціночної діяльності в Україні.

Ми також запросили експертів Світового банку, які працювали над подібними проектами в країнах Східної Європи, Сербії, Грузії, Румунії. Це дозволить нам взяти моделі, які нам близькі, і підходять на даному етапі розвитку країни.

До речі, як впливають на співпрацю по цих проектах міжнародні обмеження у пересуванні, введені через коронавірус?

Так, дещо впливають. Але більшість потрібних зустрічей були проведены раніше, Світовий банк зустрівся і з Мінюстом, і з НБУ, НКЦПФР, СРО, вивчив ситуацію і було розроблено необхідну модель змін. Зараз малюємо дорожню карту впровадження, потім потрібно буде втілювати програми підвищення кваліфікації оцінщиків.

Вже відомо, що Фонд держмайна готує проект постанови щодо звільнення від плати за оренду держмайна або зменшення її на 50-75% для орендарів, що постраждали від карантину. В той же час Рада прийняла закон №3275, який, за попередніми даними, передбачає звільнення від орендної плати.

Закон №3275 набрав чинності 2 квітня 2020 року. Цим законом Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України були доповнені новим пунктом 14-м такого змісту:

"З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу".

Частина шоста статті 762 Цивільного кодексу України передбачає, що: "наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає".

Як бачите, закон використовує формулювання "орендар може бути звільнений". У випадку із державною власністю це означає, що в кожному конкретному випадку Фонд державного майна, який виступає орендодавцем в договорах оренди державного майна, повинен ухвалити рішення про звільнення. Таке рішення повинне ґрунтуватися на доказах, які свідчать про те, що орендар не міг використовувати предмет оренди не через власне рішення, а з огляду на обставини, за які орендар не відповідає.

Так, згаданою постановою Кабміну №211 введено пряму заборону на використання певних об’єктів оренди. Зокрема, якщо приміщення державної власності орендуються з метою розміщення закладів освіти або з метою проведення масових заходів (культурних, розважальних, спортивних, соціальних, релігійних і рекламних) тощо. В таких випадках орендар позбавлений можливості користуватися предметом оренди і звичайно він має бути звільнений від сплати орендної плати.

Але можуть бути менш очевидні ситуації. Наприклад, наймачі, які орендують приміщення державної власності з метою розміщення закладів громадського харчування. Постанова №211 забороняє використовувати такі заклади, крім випадків коли в них здійснюється діяльність з надання послуг із застосуванням адресної доставки замовлень. Звичайно орендарі у кожному конкретному випадку приймають для себе рішення, чи повністю закрити ресторан чи продовжувати обслуговувати клієнтів через служби доставки замовлень. У цьому другому випадку норми Цивільного кодексу не можуть бути застосовані.

У цьому проекті ми пропонуємо звільняти орендарів від орендної плати (повністю або частково) автоматично без перевірок і без доказів припинення діяльності на основі цільового призначення, зазначеного в договорі. Після проведення громадського обговорення подали ці пропозиції Кабміну. Врахували пропозиції та розширили списки тих, хто звільняється повністю або частково. Наприклад, віднесли установи культури та орендарів, які надають побутові послуги населенню, до категорії повністю звільнених. Орендарів офісів і виробничих приміщень включили в число тих, хто має право на 50% знижки. На час дії карантину хочемо відстрочити сплату орендної плати до осені майже всім орендарям (по незначними винятками) - але тільки в частині, яка йде в бюджет. У частині, яка надходить нашим державним установам і підприємствам (а це 30% загальної суми), відстрочку не даємо з доволі простих міркувань. Люди, які працюють у державному секторі так само потребують підтримки. Позбавляти сьогодні їх джерел надходжень від оренди було б невірно. Отже, яка виходить арифметика? Орендарі офісів, наприклад, будуть платити лише 15% від того, що платили до карантину, і ці платежі будуть надходити на рахунки державних установ і підприємств, на балансі яких знаходяться офіси. Платежі до бюджету (а це 35% від того, що платили до карантину) будуть відтерміновані до 1 вересня, а на 50% орендної плати поширюється звільнення.

Але давайте повернемось до прийнятого закону. Я правильно зрозумів, прийнятий закон стосується всіх орендних стосунків?

В законі мова йде про бізнеси, які не можуть працювати через карантинні заборони. Ці заборони не стосуються квартир або житла.

Але якщо мислити ширшими горизонтами ніж нинішня ситуація з пандемією, хотів би додати пару тез про стратегію. Бо життя після пандемії повинно продовжуватися.

Нагадаю, що минулого року був прийнятий закон "Про оренду". Президент підписав його в грудні, і закон мав набрати чинності 1 лютого. Для цього його потрібно було підтримати методологічними документами, які затвердити відповідними постановами. Але, у зв’язку з турбулентністю, Мінекономіки спрацював невчасно. Новий Кабмін повернув рішення, ухвалене попереднім Кабміном, і 13 березня розпочав нове громадське обговорення того документу, який раніше вже обговорювався більше місяця. Тому зараз є проблема, що прийнятий закон не реалізується. А тепер ще з’явились нові обставини – треба робити корекцію відповідно до ситуації на ринку. Держава має бути коректною і зважувати потенційні доходи від оренди держмайна зі шкодою, яку можна нанести суб’єктам господарювання, не давши їм послаблення.

Я взагалі бачу майбутню функцію Фонду держмайна, коли завершиться приватизація, це створити єдину базу знань, яка могла би бути в подальшому використана для ефективного управління державними активами. Зараз ці знання є, але вони написані на Access, на серверах, які закупляли між 1991 та 2004 роками, і ніякої аналітики Power BI там нема. Ми написали навіть технічне завдання на створення сучасної бази знань, у яку попадуть, в тому числі, всі об’єкти нерухомості міністерств, відомств, державних установ. Якщо мати мапу цих об’єктів з площами та поверхами, а в другу руку взяти штатні розписи державних відомств та комітетів, то виходячи зі стандарту розміщення персоналу (площа під одне робоче місце) можна оцінити ефективність використання цих державних активів. Наразі неефективність вражаюча: у багатьох державних установах деякі поверхи повністю завалені архівами, конференц-залами, що пустують…

Фонд готовий взяти управління всіма такими активами на себе?

Це державний asset management, окрім цього це ще й facility management. Навіщо кожне міністерство має утримувати окремий господарський департамент? Це має робитися продумано, централізовано. Міністерство має займатися політикою, а не майном і прибиранням. Наразі добра третина кожного міністерства займається якоюсь господарською роботою та управлінням державними підприємствами та іншими господарськими суб’єктами що знаходяться в їх управлінні. Я бачу перспективу в тому, щоб створити централізовано велику компанію, яка би управляла державними активами, щоб позбавити державні органи влади не властивих їм функцій.