Інтерв'ю з комерційним директором будівельної компанії "Інтергал-Буд" Анною Лаєвською

Текст: Оксана Гришина

- Як можна охарактеризувати стан українського ринку первинної нерухомості? Наскільки стимулюючим є вплив державних програм?

- Ми спілкуємось з колегами по ринку, і треба визнати, що активність дуже залежить від того, чи беруть участь компанії у держпрограмах. Є проєкти в масовому сегменті, в яких до 90% вхідного потоку клієнтів (запитів) дає держіпотека "єОселя". Насамперед, це стосується тих забудовників, в яких великий пакет готових проєктів і багато об'єктів, що будуються, вже акредитовано (наприклад, наша компанія, "Столиця групп"). Буває, що "єОселя" дає 50-70% всіх угод у звітному місяці у загальній структурі продажів. При цьому у компаній, які у держпрограмах не беруть участі, набагато скромніші загалом результати продажів, адже зараз саме кредитний ресурс рухає попит та угоди.

- Наскільки вдалось відновити рівень продажів?

- У низки компаній, передусім тих, хто не включається до держпрограм, виручка зараз близько 20-30% довоєнної. Ті, хто має акредитовані в "єОселі" споруджувані об'єкти, відзначають виручку близько 40-50% довоєнної.

- Наскільки складно акредитовувати у банках-партнерах проєкти, що будуються, для участі в "еОселі?”

- На сьогодні є банки, які розглядають акредитацію об'єктів навіть із 30% готовністю, але при цьому не знижують вимог до девелоперів та самого проєкту.

Однак загалом по країні у програмі є проблема: банки охоче йдуть у співпрацю з великими девелоперами, але відмовляють невеликим регіональним компаніям, оскільки сприймають компанії з невеликим обсягом операцій як недостатньо стабільні та стійкі. Зараз цю проблему вирішують тим, що "Укрфінжитло" намагається залучити до програми дрібніші регіональні банки, адже для них локальний забудовник зрозуміліший, тому вони готові заходити з ним у партнерство за програмою "єОселя".

Акредитація банками об'єктів, що будуються, процес не швидкий, у кращому випадку займає два-три місяці, адже банки проводять аудит ділянки, проєкту, дозвільної документації, оцінюють девелопера, репутаційні фактори, судові справи,у минулому і поточні. До того ж, для банків первинний сектор традиційно високоризиковий, багато моментів перестраховуються, на всі озвучені питання забудовник має аргументовано дати обґрунтовану відповідь, цим займається наша юридична служба.

До того ж, поки ринок повністю не перейшов на реєстрацію МОН (майбутнього об'єкту нерухомості, для всіх проєктів, будівництво яких розпочато з 10 листопада 2022 року), забудовнику, щоб акредитувати в "еОселю" проєкт, що будується, найчастіше необхідно змінювати схему продажів. Нормами допускаються майнові права або фонд фінансування будівництва, на ринку найбільш поширені інвестдоговори, попередні договори та форварди.

Наприклад, ми, щоб взяти участь в "єОселі", перейшли з оформлення інвестдоговорів через нашу КУА (компанію з управління активами) на продаж майнових прав. Але такий варіант призводить до додаткового податкового обтяження забудовника. Відповідно, забудовник або зазнає прямих втрат у розмірі від 10 до 15% вартості квартири, або ж закладає цю різницю у прайс для клієнта. Для учасників "єОселі", в принципі, такий варіант не катастрофа, тому що кредит на 20 років і розмір щомісячного платежу невеликий, але це питання необхідно системно вирішувати.

Щоб уникнути додаткового оподаткування майбутнього житла, ми започаткували пілотний проєкт, який підтримує Офіс президента, першими у країні переводимо проєкти, які починали будувати раніше, за старим форматом дозволу, на МОН, з реєстрацією спеціального майнового права (СМП).

- Для яких проєктів ви переходитимете на попередню реєстрацію СМП?

- Першим об'єктом стане "Озерний гай Гатне", будинки 12-13. Ми спеціально не відкривали продажі у цих будинках, щоб зайти повністю з ними до "єОселі". Ці будинки почали будуватись до набрання чинності закона №2518, але ми вирішили добровільно пройти повторну реєстрацію, оформити його за новими правилами.

Трохи складніше організаційно, але також розглядаємо можливість запуску такого варіанта для ЖК SKY AVENUE (другий будинок), "Лук'янівський каскад", "Сирецькі сади" (б. 9 і 10). У цих об'єктах вже частину квартир продано.

- І ви для них вноситимете до реєстру дані про оформлені договори?

- Ситуація з будинками, де реалізовано частину квартир, складніша. Ми б хотіли внести до Реєстру майнових прав одразу дані на фізосіб, яким продали квартири, але Мін'юст, на жаль, не визнає попереднього інвестдоговору як фіксацію права інвестора на квартиру. Тому ми мали кілька варіантів. Перший – розірвати старі договори, внести дані про МОН, підписати нові договори та внести дані про СМП до Реєстру. Однак ця ситуація і для нас, і для клієнтів не є цілком комфортною і правильною. Ми мали б відкривати гарантію (за законодавством, резервується і не реалізується до введення в експлуатацію 5% площі проєкту у регіонах та 10% у столиці - ІФ-У) на вже продані квартири начебто вони не продані. Плюс є технічні складності, адже частина покупців за кордоном, і дуже складно організувати перепідписання.

Як варіант, нам запропонували продані квартири зареєструвати у системі наш фонд, КУА, як правовласника. Після введення в експлуатацію КУА у рамках старих договорів передасть право власності інвесторам. І ми зупинились на цьому варіанті, оскільки він не вимагає розірвання старих договорів і сприймається нормально контролюючими органами. А за всіма новими контрактами, де вже сформовані МОН (майбутні об'єкти нерухомості), у реєстрі відразу відбиватиметься: прізвище ім'я та по батькові купив таку-то квартиру.

- Коли розпочнеться оформлення договорів уже із реєстрацією СМП?

- У Гатному плануємо розпочати найближчим часом. Насправді, ми пройшли довгий шлях, займаємось цим питанням з грудня минулого року. Для розуміння, наскільки це складна процедура переходу об'єктів, що вже будуються, на МОН: всі причетні - органи місцевого самоврядування, експертиза, архітектор - повинні додатково верифікувати електронним ключем видані документи.

- Ви згадали, що "єОселя" дає за деякими об'єктами на ринку до 50% продажів. Чи відчутно впливає на ринок "єВідновлення”?

- Такі угоди дають поки що невелику частку, до 10%. Тим більше, що ця програма більше залежить від фінансування. Прийнята нещодавно Кабміном можливість використання сертифікату за знищене житло як першого внеску по "єОселі" може активізувати первинний ринок, проте загалом більшість сертифікатів, що отримали, йдуть на вторинний ринок. А ось програма пільгової іпотеки "єОселя" концептуально спрямована на первинний ринок. Готують зміни (до постанови №596), щоб за цією програмою був доступний кредит тільки для житла у будинках, молодших трьох років (поки залишилося 10 років - ІФ-У), тоді програма активніше працюватиме на новий житловий фонд і відповідно на стимулювання роботи забудовників.

- Ви маєте опцію квартир з ремонтом. Яка частка клієнтів із пільговою іпотекою обирають варіант із ремонтом?

- По "єОселі" майже 80% хочуть з ремонтом. Люди не мають вільних грошей ремонт робити, їм обов'язково потрібно, щоб це увійшло до кредитного договору і було профінансовано банком.

- Скільки коштують такі послуги?

- Ремонт зараз у нас від $280 до $300/кв. м, залежно від площі квартири. До нього входять повністю оздоблення, світильники та сантехнічне обладнання, повна комплектація сантехвузлів. Додатково можна замовити кухню. Також у нас є опція "квартира під ключ" вже з декором, серветками, з вазами, повністю вся мебльована, такий формат коштує $600/кв. м. І, до речі, у нас було близько 10 кредитів "єОселі" з ремонтом та повним меблюванням. Однак, це не настільки популярна опція, тому що все-таки продумувати інтер'єр та декор це задоволення, а ось займатись ремонтами зараз – ризикова справа. Враховуючи не тільки зростання цін на матеріали та послуги, а й проблеми з пошуком бригади, яка б змогла оперативно виконати ремонт. Тому загалом у нас близько 50% клієнтів замовляють квартиру з ремонтом.

- Раніше, щоб оптимізувати цю послугу, ви замовляли підрядникам ремонт поверхами?

- Намагаємось і зараз робити поверхами, але у нас багато дозамовлень, коли люди обирають квартиру на іншому поверсі. У перспективі ми розглядаємо варіант робити квартири з ремонтом по деяких будинках чи секціях у наших проєктах. Але поки що кадрів не вистачає, підрядники не готові закривати такі великі обсяги.

- Ви відновили будівництво всіх проєктів в Україні, які були зупинені у лютому 2022 року?

- Єдиний регіон, де поки що не відновили будівництво, це Одеса. З урахуванням існуючої ситуації, вважаємо поки небезпечним для підрядників заходити на два наші майданчики. Ми не відкривали продажу, ми не маємо зобов'язань перед покупцями. Чекаємо на стабілізацію ситуації у місті, обов'язково відновимо. У решті регіонів будівництво відновлено.

У столиці ми повністю запустили всі об'єкти, включаючи найскладніший, флагманський "Інтергал Сіті". Більше того, у Києві у нас цього року виходять два нові об'єкти – ще одна фаза "Яскравого" та новий проєкт на вулиці Причальна, на лівому березі.

У рамках "Яскравий" заплановано реконструкцію торгового-центру на Полярній зі створенням житлової частини. Там з'явиться сучасніша торгова галерея, наземний багаторівневий паркінг.

- Там були активні протести мешканців. Як вдалося знайти рішення?

- Ми дійшли компромісу з місцевими жителями. Їх, насамперед, непокоїло питання забезпечення машиномісцями та збереження ритейлерів, що полюбилися. Проєкт був переглянутий, доданий ще один рівень до паркінгу, а на час реалізації проєкту домовились про тимчасове паркування із сусідами, "Леруа Марлен". Супермаркет "Сільпо" працюватиме на колишній локації доти, доки не збудуємо у сусідній секції для них нове приміщення, більшої площі. Плюс будуємо на цьому об'єкті "Макдональдс", у нас вже підписано попередній договір оренди з ними.

- А скільки там житла з'явиться у рамках цього проєкту?

- Житла на Полярній з'явиться близько 50 тис. кв. Цей проєкт вже оформляємо за новими правилами, з МОН, плануємо заходити у будівництво у вересні.

Другий проєкт - "Причальна", комплекс на лівому березі, у зоні житлової забудови, що розвивається. Наш проєкт реалізується на майданчику близько 5 га., його загальна площа з паркінгом біля 140 тис.кв.м, каскадні будинки з поверховістю від 8 до 25 поверхів з дуже гарними терасами, з видами у бік Дніпра та Дніпровської набережної. У стилобаті передбачено комерційну частину з інфраструктурою, зокрема, вже проєктуються приміщення під приватну школу. У фасадній частині також буде медклініка чи спортзал, із цим питанням ми ще визначаємося на етапі концепту.

- Як охарактеризуєте активність ринку в інших регіонах, де ви будуєте?

- Окрім Києва ми зараз активно працюємо у Львові, Житомирі, Чернівцях.

У Житомирі у нас будується один комплекс, з початку війни ми запустили у продаж два нові будинки.

У Чернівцях один ЖК "Київський", також зараз проєктуємо нову чергу, запускатимемо її у будівництво та продаж наприкінці року.

У Львові з 2022 року стартували чотири нові об'єкти: ЖК City House, ЖК Mill Town, клубний будинок MHouse, також вже будується та готуємо до виходу у продаж малоповерховий комплекс у передмісті Львова.

За попитом західний регіон з початку війни характеризувався кращою динамікою, оскільки багато бізнесів релокували у ці області як безпечніші. Як результат, зокрема, у наших проєктах ціни Львова вже дострибнули до ціни Києва, середня ціна комфорт-класу ідентична, чого раніше ніколи не було. Попит активний, дуже добре купують у нас об'єкти навіть на початковому етапі будівництва. Так, у нас ширша довоєнна пропозиція, але в окремі місяці виторг по Львову доходить до рівня довоєнного.

У Чернівцях, де ринок суттєво менший, нас добре підтримує "єОселя", ми практично єдиний акредитований об'єкт за цим населеним пунктом.

У Житомирі теж непоганий попит, зараз йдемо в акредитацію, розгойдуватимемо продажі за рахунок кредитного продукту. Але загалом на заплановану динаміку всі регіональні об'єкти витягують.

- Чи розглядаєте купівлю нових ділянок у регіонах?

- Львів активно докуповуємо землю у свій портфель і розвиваємо нові проєкти.

Чернівцями зараз дивимося кілька земельних ділянок. У Житомирі у нас великий об'єкт, ми плануємо запускати його нові черги, але нових ділянок у цьому місті поки що не розглядаємо.

- Як відрізняється у регіонах частка квартир, які купують як інвестицію?

- У Києві знизилася частка спекулятивних правочинів, з довоєнних 30% до приблизно 10-15%. У Львові зараз такий запит набагато вищий, 30-40% людей купують житла або як друге для себе, або інвестиційне.

- Як вплинули на проєктні рішення у нових об'єктах підвищені вимоги щодо інклюзивності, безпеки, енергонезалежності?

- Інклюзивність – обов'язкова норма, вона врахована у всіх проєктах. Але ми посилили увагу вирішення завдання безбар'єрності, переобладнали всі комплекси. Підвищені вимоги відбились на ширині коридорів, місць загального користування, на кожному поверсі має бути щонайменше кілька квартир, в яких санвузли пристосовані для людей з інвалідністю.

Під укриття виділяємо частину комерційних приміщень у паркінгах чи підвальних поверхах із коморами. Ці приміщення по 40-50 метрів – з вентиляцією, з санвузлом, з меблями.

Щодо вимог, що виникли у зв'язку з війною, велика увага приділяється автономному енергозабезпеченню. Йдеться про альтернативну генерацію, яка живитиме основні системи в будинках (насоси, водопостачання, опалення, пожежна система, система контролю доступу, котельне обладнання, ліфти).

Ми поставили за мету до початку опалювального сезону змонтувати системи автономного енергозабезпечення на всіх комплексах. На всіх комплексах, що будуються, забудовник це робить на 100% за свій рахунок. На всіх наших заселених будинках ми беремо на себе проєктування та послуги з організації монтажу, але просимо мешканців сплатити вартість обладнання. Невеликі платежі насправді, близько 5-6 тис. грн з квартири, але вони забезпечать функціонування всіх необхідних систем. Ми ведемо переговори з ініціативними групами мешканців, загалом наша пропозиція сприймається позитивно, бо здійснення такого комплексу робіт не централізовано, а самостійно, потребує у рази більше, близько 20 тис. грн з квартири.

- У ваших проєктах раніше ви використовували сонячну енергію для освітлення території. Наразі не плануєте розширити практику, встановити СЕС на дахах?

- Ми консультувалися: для того, щоб запитати типову свічку на 25 поверхів, покрити всі базові системи, потрібно 400 кв. м сонячних батарей, це у середньому у півтора рази більше ніж весь дах, плюс система інверторів, акумуляторів, техобслуговування. Але найсумніше, що у зимовий період ККД у сонячних панелей за українських умов низька. Тобто, основне завдання не вирішить.

- Яке рішення ви знайшли?

- Газова генерація. При цьому, для розуміння, ліфт бере разово 50% потужності генератора, тому що у ліфта пускова потужність дуже висока, і тому ліфти там тягнуть більшу частину обсягу потреб. Якщо без ліфта заживити типовий будинок (вода, опалення, освітлення місць загального користування, котельні, насоси) достатньо генератора 50 кВт, а з урахуванням ліфтів потрібно 200 кВт.