Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения будет действовать до принятия закона об обороте в Украине сельхозземель, в том числе во временной промежуток с 1 по 20 января 2019 года, считает советник юридической фирмы "Астерс" Анжелика Ливицкая.

"Юридически мораторий является действующим до принятия и вступления в силу закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, вариантов которого существует множество, и мы не знаем, когда он будет рассмотрен и принят. Временной промежуток - с 1 по 20 января 2019 года - или любой иной вообще не имеют значения, поскольку до принятия и вступления в силу указанного закона мораторий будет действовать", - сказала она агентству "Интерфакс-Украина", комментируя заявление депутата Алексея Мушака (фракция "Блок Петра Порошенко") о том, что мораторий на продажу земли сельхозназначения не будет действовать с 1 по 20 января 2019 года.

Заявление депутата основывалось на том, что мораторий был проголосован 20 декабря 2018 года в 17:53, в 17:54 было зарегистрировано постановление парламента об отмене результатов голосования. По словам А.Мушака постановление по мораторию не вступит в силу ранее 20 января, что, по его мнению, означает фактическое отсутствие моратория в период с 1 по 20 января 2019 года.

Комментируя возможность провести сделку по продаже подпадающих под мораторий земель в период с 1 по 20 января, А.Ливицкая отметила, что в юридическом смысле "провести" сделку означает: во-первых, заключить договор в определенной законодательством форме; во-вторых, по результатам расчетов, проведенных сторонами договора, переоформить право собственности на землю с продавца на покупателя путем внесения изменений в реестр прав.

"Чисто практически желающие проигнорировать мораторий должны будут обратиться к нотариусу за заключением, например, договора купли-продажи сельхозземли. Такой вид договоров должен заключаться в письменной нотариальной форме. По результатам оформления договора нотариус должен будет внести изменения в части собственника земли в реестр прав. Но, учитывая мораторий, нотариус откажет в заключении такого договора и, соответственно, не зарегистрирует переход права собственности на землю от одного лица к другому", - сказала она.

Юрист подчеркнула, что договор о переходе права собственности на землю, который не завершается перерегистрацией права собственности на землю с одного собственника на другого, "вообще не имеет смысла и какой-либо юридической значимости".

"Стороны, конечно, могут пытаться в дальнейшем оспорить в суде отказ нотариуса заключить такой договор на основании решения ЕСПЧ в деле "Зеленчук и Цицюра против Украины", но не факт, что суд станет на их сторону и неясно, как долго и как дорого обойдется сторонам рассмотрение данного спора в суде и как дальше они будут реализовывать такое решение суда", - резюмировала А.Ливицкая.

Она напомнила, что с 1 по 20 января 2019 года по-прежнему будет возможна продажа сельскохозяйственных земель, на которые не распространяется мораторий, то есть всех видов сельхозземель, за исключением земли государственной/коммунальной форм собственности и некоторых видов сельхозземель частной формы собственности.

"Купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), указанных выше, будет реализовано при условии вступления в силу закона про оборот земель сельскохозяйственного назначения. Фактически это означает, что действие моратория ограничено не только временной датой, но и принятием и вводом в действие закона об обороте земель сельхозназначения", - пояснила А.Ливицкая.

При этом юрист подчеркнула, что эти два ограничения действуют совместно.

"Если бы парламент не продлил срок действия моратория до 1 января 2020 года, юридически он все равно остается действующим до принятия и вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Так называемое "продление" моратория по сроку – это чистой воды популизм, причем юридически безграмотный, рассчитанный лишь на голоса потенциальных избирателей", - резюмировала юрист.

С мнением А.Ливицкой согласен партнер юридической компании ILF Алексей Харитонов, который также подчеркнул: постановления об отмене результатов голосования за продление моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения в случае их принятия "приостанавливают действие моратория, но это не означает, что такую землю можно будет продавать или покупать".

"Чтобы свободный рынок земли мог заработать в Украине, необходимы два условия: отсутствие продления земельного моратория, принятие и вступление в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Пока такой закон не будет принят и не вступит в силу, на оборот сельскохозяйственных земель будут распространяться те же ограничения и запреты", - сказал он.

Комментируя возможность сделок в период с 1 по 20 января 2019 года, А.Харитонов выразил мнение, что нотариусы вряд ли согласятся заверять их.

"Без заверения нотариуса и внесения им изменений в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество сделка (купля/продажа земли) не будет носить правовой характер. К тому же, с юридической точки зрения, такие сделки будут считаться ничтожными, все последствия которых недействительны и подлежат возврату, так как прямо противоречат положениям земельного законодательства Украины", - сказал он.

Со своей стороны, руководитель практики агробизнеса юрфирмы "Василь Кисиль и Партнеры" Владимир Игонин напомнил, что в истории украинского моратория на продажу сельхозземель был период, когда действие "старого" моратория прекратилось 31 декабря 2006 года, а "новый вступил в силу только 13 января 2007 года.

"Тогда мораторий был сформулирован только с указанием даты. Поэтому между двумя датами возникло "окно" открытого рынка. В те 13 дней многие поспешили воспользоваться открывшейся возможностью и провести сделки с землей. Сейчас этот "номер" уже не пройдет, т. к. мораторий в любом случае действует до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. При попытке продать "подмораторную" землю нотариус должен отказать в оформлении сделки", - сказал он.

При этом юрист отметил, что альтернативные продаже схемы используются независимо от моратория.

"До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения законно продать "подмораторную" землю по-прежнему нельзя. Соответственно, и регистрация перехода права собственности на земельный участок вследствие купли по закону невозможна. Если такие сделки все-таки будут проведены, риск их обжалования в суде и возврата проданной земли прежнему собственнику очень высок", - считает В.Игонин.

Как сообщалось, Верховная Рада 20 декабря 2018 года одобрила законопроект №9355-5 о продлении моратория на продажу земель сельхозназначения до 1 января 2020 года. В частности, предусмотрено, что Кабинет министров до 1 марта 2019 года должен разработать и внести на рассмотрение парламента проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Ранее ЕСПЧ по жалобам двух украинских граждан - С.Зеленчука и В.Цицюры - вынес решение о том, что постоянное продление в Украине моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения нарушает права человека. Как поясняется в сообщении суда, граждане Украины С.Зеленчук и В.Цицюра получили сертификаты собственности унаследованных в 2007 и 2008 гг. участков и передали их в аренду компаниям. Продажа обоих участков была невозможна из-за моратория на продажу сельскохозяйственных земель в соответствии с Земельным кодексом Украины.