Михаил Соколов, заместитель главы Всеукраинской аграрной рады, член Набсовета Украинской рады бизнеса

 

С 1 июля в Украине запустился рынок земли. В ближайшие несколько лет сельское хозяйство и агробизнес ждет непростой период. Но если мы подойдем к процессу грамотно, сложности и проблемы ближайших лет могут привести нас к успеху в долгосрочной перспективе через 10-15 лет.  

Первый вопрос, который задают экспертам – а как много земли будет продано и когда? Если честно точно никто не знает. Но что можно сказать уверенно - запускаться рынок земли будет достаточно медленно. И тому есть несколько причин.

1. Законом установлено первоочередное право покупки земли ее арендатором. Не секрет, что большинство земель, которые легально обрабатываются, сданы в аренду. И владелец земли перед продажей обязан дать арендатору месяц, чтобы тот принял решение – заинтересован ли он в выкупе и готов ли заплатить цену, которую хочет получить продавец. Если нет, то продавец может продать кому угодно, но не ниже цены, предложенной арендатору. В результате, продажа земли будет требовать некоторого времени, а не так, что сегодня решил, а завтра продал, а значит спонтанных продаж будет немного, что хорошо.

2. Будем откровенны. Те, кому нужно было, давно нашли способ продать землю, как бы это ни называлось. Либо сдали в эмфитевзис на длительный период, либо сделали обмен земельных участков – поменяли свой на маленький, пока эту схему не запретили. И такие формальные собственники не будут участвовать в продаже. Те, кто взял землю в эмфитевзис, будут ее окончательно выкупать через 2,5 года, когда приобретать с/х земли будет разрешено юрлицам. Кроме того, многие люди ценят пассивный доход, который приносит земля, и поэтому не спешат ее продавать.

3. Норма закона о том, что первые 2,5 года покупать землю могут только физические лица - еще один сдерживающий фактор, из-за которого продажи земли не станут массовыми. Физическим лицам, получить кредит под покупку земли гораздо сложнее, чем юридическим. Причина в том, что банкам рисково выдавать кредиты физлицам. Потому что, во-первых, у физлица нет бизнес-плана, финансовой отчетности, а зачастую и кредитной истории – потребительское кредитование не в счет. А во-вторых, предсказать, как будет меняться цена земли, очень сложно. Во многих случаях, после открытия рынка земли и первоначального роста, затем следовало резкое падение цен, а затем снова медленный рост. Учитывая, что согласно закона банк должен продать землю в течение 2-лет с момента взыскания залога, он рискует, что продажа может прийтись на время провала цен. В результате банк либо будет занижать стоимость залога, либо всячески избегать массового кредитования, выдавая кредиты исключительно обеспеченным заемщикам, у которых есть другие активы.

4. Причиной медленного запуска рынка земли может быть и отсутствие заинтересованности самих аграриев. С одной стороны, им невыгодно выводить деньги из бизнеса. С другой – чем землю сейчас, как физические лица, лучше дождаться момента, когда ее можно будет купить на свою компанию. В результате аграрии будут приобретать землю либо затем, чтобы сохранить свой земельный банк – в случае, если собственник хочет продать сейчас, чтобы земля не ушла кому-то другому. Либо если будут ожидать роста ее цены. Если купить землю на себя, кроме преодоления сложностей с кредитованием, придётся еще и сдавать ее в аренду своей же компании, а значит платить с арендной платы 18% НДФЛ плюс 1,5% военного сбора (ВЗ). При переоформлении же на юрлицо в 2024 году придется заплатить еще 5% от цены продажи, а в случае принятия «антиахметовского» законопроекта № 5600 все 19,5% (18% НДФЛ + 1,5 ВЗ).

Разумеется, нельзя исключать, что первые сделки по продаже послужат катализатором для оживления рынка. Но для того, чтобы продажа земли стала модным трендом, тоже нужно время.

В любом случае, рынок заработает – все предпосылки для этого есть. Основные риски, о которых говорили эксперты, нивелированы. Например, сейчас стало намного сложнее осуществлять рейдерские атаки, переписывая имущество на третьих лиц. Поэтому риск беспредела в этом отношении минимизирован. Как и опасность массовой распродажи государственной и коммунальной земли. Закон запрещает продажу такой земли.

Если говорить о плюсах и минусах открытия рынка, то позитива, несомненно, больше. Появление права собственности на землю, возможность ее купить, решает несколько проблем. Когда аграрий становится собственником земли, меняется его отношение к ней. Земля становится его активом, и он относится к ней более бережно, делая долгосрочные инвестиции в защиту грунтов и повышение их плодородия. Кроме того, открытие рынка земли даст дополнительный толчок к развитию орошения, садоводства, ягодництва, строительству теплиц – всего того, что требует больших инвестиций, зачастую превышающих стоимость самой земли. Ведь одно дело – вложить 10-60 тысяч долларов на гектар в чужую землю, и совсем другое – в собственную.

Будут и негативные эффекты. Первый лежит на поверхности. Чтобы выкупить землю, аграрии сократят инвестиции в развитие технологий, переработки и новых видов производства, причем это будет достаточно долгосрочный эффект, ведь погасить кредиты под покупку земли за пару лет или вовсе их не брать смогут немногие.

Стоит отметить, что для того, чтобы рынок земли быстрее дал позитивные плоды, необходимо принять еще и новый закон о консолидации земельных участков. Соответствующий документ, внесенный главой аграрного комитета, ожидает рассмотрения в Верховной Раде. Смысл в том, что никто не будет инвестировать в мелиорацию поля, похожего на лоскутное одеяло, где ваши земельные участки перемежаются с чужими. Обрабатывать его тоже тяжелая задача – затраты на его обработку будут выше на 30-40% по сравнению с затратами на обработку той же площади земли, если она консолидирована в единый земельный участок правильной формы.

Подытоживая: рынок земли открывается, но тот, кто ждет бума продаж и быстрых результатов (позитивных или нет) – будет разочарован. Более того, если уровень продаж земли будет колебаться в районе 1-2% в год, это даст наилучший результат – аграрии не остановят развитие технологий и, одновременно, будут быстрей развиваться направления с большой добавленной стоимостью и инвестициями на гектар. Если же, как прогнозирует Минэкономики, продажи в первый год достигнут 10%, то могут начаться проблемы, о которых я говорил выше – фермеры наберут кредитов и перестанут инвестировать в развитие производства. Первый вариант более эволюционный и надежный. Второй – рисковый, но, с другой стороны, таким образом есть шанс быстрее получить мощный долгосрочный позитивный эффект.