Тетяна Онищенко, радник, адвокат TOTUM LF

 

Давайте поговоримо про правила. Здається, що їх зміна повинна диктуватися стратегією, а не тактикою. Однак, чи то не бажання планувати глобально, чи банальна відсутність досвіду законотворення, але в черговий раз спостерігаємо за спробою точкової зміни нормативно-правового регулювання. У цьому випадку мова піде про плату за землю і спробу легалізації її бездокументарного використання у законопроекті №3922 "Про внесення змін до Податкового кодексу України в частині плати за землю".

Регулювання до. Оподаткування за бездокументарне землекористування поза законом

Сьогодні приписи податкового законодавства однозначно трактують питання оподаткування землекористування. Земельна ділянка у власності чи в постійному користуванні – платиш земельний податок. Ти орендар землі – будь ласка, сплачуй орендну плату згідно з умовами відповідного договору.

Але ж ніхто не заперечить, що правила діють для того, щоб їх порушувати. Ця норма не є винятком.

Чинне законодавство не досконале. У тій чи іншій мірі існують колізії. Наприклад, Податковий кодекс декларує, що використання землі в Україні є платним. Водночас, процес оформлення прав на неї займає певний час. А питання з перехідним періодом не вирішене. На рівні закону не вирішене. Тому до роботи беруться місцеві депутати.

Так, з метою недопущення існування нерівних умов оподаткування для законних та фактичних землекористувачів, переважна більшість місцевих рад, затверджуючи ставки земельного податку, встановлюють додаткову підставу для обкладання цим податком – наявність у власності нерухомого майна під земельною ділянкою, що не передана у власність чи користування.

Незважаючи на відсутність таких повноважень з боку органів місцевого самоврядування, частина фактичних землекористувачів погоджуються з таким положенням речей та в добровільному порядку сплачують 3% від нормативної грошової оцінки. Решта ж, дотримуються букви закону в частині плати за землю та закривають очі на порушення зі своєї сторони обов’язку з оформлення прав на неї.

Водночас, насьогодні факт формування ділянки, навіть за відсутності її державної реєстрації в Державному земельному кадастрі (у випадку її формування до 2013 року), дозволяє стягнути з власника  будівлі (споруди) під нею на користь територіальної громади коштів у розмірі орендної плати за останні три роки. У випадку ж, якщо чіткі межі, площа та цільове призначення території фактичного землекористування не встановлені офіційно, такий ризик нівелюється.

Регулювання після. Принцип єдиної долі нерухомого майна та землі під ним

Законопроект №3922 – спроба розширити базу оподаткування та збільшити надходження до місцевих бюджетів з плати за землю.

Ініціатори проекту пропонують узаконити норму, що де-факто вже діє на локальному рівні.

Таким чином, факт реєстрації права на землю не матиме значення для стягнення плати за її, нехай, бездокументарне але використання.

Набувач майна ставатиме платником не лише податку з нерухомості, а й земельного податку з моменту його придбання.

Крім того, прослідковується ще одна мета потенційних змін – оптимізувати сам механізм наповнення бюджету. Зокрема, відпаде необхідність у численних позовах з боку органів місцевого самоврядування щодо відшкодування шкоди власниками нерухомості в розмірі орендної плати за неоформлене землекористування.

При цьому, аналізуючи цей законопроект, відчувається певний дисонанс – фактичний (бездокументарний) землекористувач має сплачувати земельний податок, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів.

Що це означатиме?

А ось тут все залежатиме від того, як на це подивитися.

З однієї сторони, це може стати чудовим стимулом для частини фактичних землекористувачів для переведення статусу де-факто в де-юре. Адже, якщо ти власник житлового будинку чи школи, то офіційний статус орендаря, не говорячи вже постійного землекористувача, в рази оптимізує розмір видатків з плати за землю.

З іншої сторони, власникам комерційних закладів (ресторани, готелі тощо) такі нововведення лише на радість. Адже бездіяльність, пов’язана з відсутністю будь-яких активних дій з оформленням права оренди, зможе зекономити бізнесу чималу копійку. Як свідчить практика, рівень орендної плати за подібні типи об’єктів починається від 5% від нормативної грошової оцінки.

Водночас не варто забувати і про суб’єктів господарювання, які сплачуватимуть 3% безвідносно до наявності на руках правовстановлюючого документу на землю. Єдина відмінність – обсяг правомочностей, якими наділений законний володілець.

Підсумовуючи

Ідея не нова. Однак, заслуговує на увагу. Проте порадою для народних депутатів має стати комплексний підхід до вирішення проблеми, а не точкове внесення змін до окремих статей закону.