Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG

Рынок коммерческой недвижимости Украины кардинально изменился во всех сегментах в короновирусные годы и продолжает дальнейшую трансформацию во время войны. Рассмотрим, как реагирует на стрессовые вызовы торговая, офисная и жилая недвижимость.

Торговая недвижимость – развитие в рамках жесткой экономии

Ритейл испытывает кардинальное изменение потребительских предпочтений, с уменьшением количества потребителей, падением благосостояния большого числа граждан и существенным ростом доходов военных. При этом о падении доходов в ходе опросов говорят 53% граждан, а у 67% значительно увеличились расходы, прежде всего на услуги ЖКХ, продукты питания, здравоохранение, транспорт. Две категории демонстрируют рост – военные товары и системы жизнеобеспечения для противодействия последствиям обстрелов электростанций и котельных (солнечные панели, зарядные станции, генераторы, автономный интернет, фонарики, буржуйки, радиаторы, аккумуляторы).

Вынужденная миграция за границу (около 5 млн наших соотечественников) вызвала сокращение доли торговой сети – речь не только про закрытие магазинов luxury-сегмента (Chanel, Cartier), но и сокращение ориентированного на детей сервиса (детские развлечения, образование, спорт, товары и игрушки) . Война в целом ужала сегмент, ориентированный на досуг взрослых. Например, сегодня целесообразность покупки вечерней одежды крайне низка. Очень сдержанно работают операторы развлечений (кинотеатров, ДРЦ, боулингов), спорта и заведений питания.

Относительно предложения брендов – с началом войны завершился тотальный выход с рынка Украины ритейлеров из России (хотя наблюдаются попытки перерегистрации некоторых на украинских юридических лиц). Были временно закрыты магазины международных сетей на фоне отсутствия альтернативных универмагов. Хорошая новость – флагманы, H&M и бренды Inditex, оценив баланс рисков по спросу, вернулись.

Относительно отечественных брендов они развиваются, несмотря на ограниченные возможности, отсутствие резервов для стремительной экспансии и масштабирования, дефицит приемлемых механизмов кредитования. Среди активных игроков можно назвать – Goldi, Vovk, Solmar, Stimma, Wear Me, Maritel и т.д. Магазины "Всі свої" открываются в ключевых ТРЦ и занимают площади, которые дают возможность называть их якорями.

Но для стабильного развития внутреннего спроса для украинских сетей моды недостаточно. В результате часть из них была вынуждена закрыться, часть перепрофилировалась на продукцию "military", выйти на международные маркетплейсы (Etsy), часть сменила приоритет на развитие в европейских странах и т.д.

Общий тренд сетей, как отечественных, так и международных брендов – оптимизация. Учитывая доходы, принимается решение о количестве магазинов (сосредоточение исключительно на прибыльных объектах, закрытие убыточных) и объеме расходов (сокращаются затраты на рекламу, маркетинг, тотальная экономия коммунальных платежей, отопление, кондиционирование, электроэнергии, воды).

Фактором риска (или возможностей развития) является расширение онлайн-коммерции, которая, с одной стороны, обостряет падение посещаемости магазинов, с другой – увеличивает конверсию.

Значительный блок проблем, с которыми сталкивается ритейл, можно назвать общеукраинским – логистика, дефицит персонала, удорожание сырья, проблемы с энергией и т.д.

По состоянию на сегодняшний день в торговой недвижимости - рынок арендатора. Операторы замедляют экспансию, отказываются от инвестиций, сокращают затраты на ремонтные работы (выбирают "fit-out", открытие в готовых помещениях), переносят риски на девелопера (оплата % РТО).

При этом активный девелопмент ритейла прошлых лет привел к насыщению рынка торговыми площадями. И сегодня на фоне снижения потребительских настроений мы видим рассредоточение посещаемости, рост вакантности, падение арендных ставок, увеличение ОРЭХ.

Продолжаются миграционные процессы: релокация операторов с востока/юга на запад из-за уничтожения ТРЦ в результате обстрелов, физическая угроза дальнейшего функционирования. Фокус внимания у девелоперов в результате смещен не только на новые регионы, но и новые сегменты, альтернативные отрасли.

Жилая недвижимость: рост себестоимости на фоне масштабных разрушений и снижение покупательной способности

Рынок жилья – самый критический. По данным исследования KSE, к началу 2024 года было разрушено или повреждено 88,9 млн кв.м. жилья или 8,6% общеукраинского жилищного фонда. Восстановление значительного объема разрушенного жилищного фонда (Мариуполь, Бахмут, Авдеевка, Херсон, Харьков) пока невозможно или усложнено.

Рынок жилья в прифронтовых и восточных регионах заморожен (почти полное отсутствие продаж жилья на фоне существенного роста выставленного на рынок предложения).

По другим регионам - в Украине фиксируется снижение покупательной способности граждан, ограничение бюджета и уменьшение площадей выбираемого для себя жилья, и одновременно - замораживание спекулятивного спроса. До войны доля инвестиционных/спекулятивных покупок была в среднем по рынку 40-50%, в отдельных объектах больше 70%. В 2022-2024 годах подавляющее большинство сделок, от 85-90% связано с улучшением собственных жилищных нужд или перемещением в более спокойные регионы.

При этом на фоне снижения покупательной способности населения происходит стремительный рост себестоимости новостроек. Не только за счет изменения цены строительных материалов, оплаты труда рабочих, но и благодаря повышению требований самих покупателей - внедрению современных технологий (панорамное остекление, навесные фасадные системы), автономных и передовых инженерных систем (тепловые насосы, генераторы, солнечные панели, кондиционирование, вентиляция), в отношении общественных зон и инфраструктуры.

Вопрос дефицита платежеспособных заемщиков должна решить программа доступной ипотеки єОселя и расширение программы єВідновлення (которые позволяют использовать сертификат за разрушенное жилье на покупку нового). Недавно количество выданных льготных ипотек превысило 10 тыс. кредитов, но только около 3% из них – в строящихся объектах. Таким образом, пока рано говорить, что этот инструмент стимулирует новостройки, но озвучены планы, что доля ипотек строящегося жилья должна достичь 40%.

Среди трендов 2022-23 годов, который будет только усиливаться в ближайшие годы, - смещение внимания потенциальных покупателей и как следствие девелоперов на проекты в пригороде. Среди многих преимуществ такие здания можно сделать более автономными. А государственная программа по строительству междугородных автомобильных магистралей дополнительно ускорила урбанизацию пригорода и активное развитие локальной инфраструктуры (торговой, развлекательной, социальной, инженерной).

Офисная недвижимость: поиск новых клиентов и новых форматов

Проблема, точнее задача поисков новых смыслов офисной недвижимости – общемировая. В Украине глобальная проблема усугубляется вызовами войны.

Ограничения пандемии привели к переводу персонала на отдаленный режим работы – большинство компаний (IТ сегмента включительно) продемонстрировали значительное замедление динамики, свернули маловостребованные представительские офисы, рационализировали расходную часть, снизили поглощение занимаемых площадей, изменили форматы, переехали в отдаленные от центра районы. Крупнейшие украинские корпорации перевели сотрудников арендованных помещений в собственную административную недвижимость.

Вооруженная агрессия РФ привела к массовому оттоку российских компаний - количество представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных потребителей профессиональной офисной недвижимости) сократилось. Негативный тренд усилился отказом украинских компаний от сотрудничества с Россией, полной остановкой работы, закрытием представительских офисов, остановкой продаж новых услуг.

Параллельно проходила релокация и последующая легализация персонала за границей. Внутреннее перемещение особенно характерно для международных компаний – EPAM, SoftServe, GlobalLogic, Luxoft, Ubisoft, Ciklum, ELEKS, Dev.Pro, Playrix, DataArt, AirSlate.

Война наложилась на мировой кризис: ростущие издержки, понижение темпов роста прибыли, переоценка дальнейшей стратегии развития привели к прекращению найма и оптимизации персонала интернациональных компаний. 229 фирм мира, включая крупнейших IT гигантов (MAGMA (Microsoft, Apple, Google, Meta, Amazon), Snapchat, Twitter) сокращают сотрудников.

В Украине само функционирование офисов как объектов стало вызовом. Возросли требования к безопасности из-за угроз обстрелов и воздушных тревог (необходимость хранилищ), автономности инженерных сетей (аварийные генераторы), жизнеобеспечения зданий (работа лифтов), особенно в многоэтажных башнях.

Учитывая рост стоимости энергоносителей, подорожание коммунальных платежей, OPEX (из-за роста вакантности и распределения эксплуатационных платежей на меньшее количество операторов) нагрузка на арендаторов увеличивается, а ставки аренды снижаются.

На рынке сможет удержаться кто сильнее и гибче

Как видим, каждый из сегментов коммерческой недвижимости должен стать лучше, чтобы удержать внимание потребителя. Во время войны даже самые опытные девелоперы не рискуют реализовывать проекты без актуальной жизнеспособной концепции и поддержки квалифицированного брокера. Особенно когда речь идет о развитии в новых регионах (Западная часть Украины, Центральная, Южная), смежных сегментах (торговля, многоквартирные комплексы, малоэтажное жилье, коттеджные городки, гостиничная и офисная недвижимость), при открытии новых направлений (ритейл-парки, коворкинговые пространства, mixed-use) или поиска альтернативных схем финансирования проекта.

Война – самый страшный вызов. Но не первый вызов и не первый кризис, из-за которого наша компания помогла провести своих клиентов. Клиенты доверяют UTG разработку концепций в сложные кризисные времена 2004, 2007/2008, 2013/2014, 2019/2020 годов для создания лучших объектов на рынке. Так появились ТРЦ Ocean Plaza, Gulliver, Lavina Mall, GorodOk, Глобус, Аракс, Smart Plaza Polytech, Smart Plaza Obolon, БЦ 101 TOWER, ЖК Taryan Towers, RiverStone, Парковый город (все Киев ), "МОСТ city", Appolo, Terra (Днепр), "Донецк Сити" (Донецк), "Global.UA" (Житомир), "Meganom" (Симферополь), "Оазис" (Хмельницкий), "Riviera", " Мегадом" (Одесса), "Украина" (Мариуполь) и многих других во всех регионах Украины.

Сейчас, в 2022/2024, команде UTG доверили формирование доходной части и набор арендаторов на условиях эксклюзива ТРЦ Brigantina, Мегамолл (Винница), Сечь (Днепр), Глобал UA (Житомир), Покровский (Измаил), Sofia Mall, White Lines (Киев), IT Town (Одесса), Фестиваль " (Сумы), Planeta Mall (Харьков), "ТЕМП", Proskyrov Plaza (Хмельницкий), Trade Mall (Ужгород).

В последние годы клиенты все чаще поручают UTG специфические исследования и узкоотраслевую аналитику – индустриальные/технологические парки, логистические комплексы, коммерческие учебные заведения, специализированные медицинские/реабилитационные центры, геронтологические пансионаты и т.д.

Восстановление экономики страны будет происходить благодаря большому количеству инвестиционных проектов (особенно за счет льготных/грантовых/целевых/кредитных средств стран ЕС, США, Азии), в условиях значительного обострения конкуренции как внутри страны, так и с соседними регионами. Уже сейчас растет спрос и востребованность услуг консультантов со стороны международных организаций и учреждений, которые знакомятся с локальным рынком, зондируют потенциал возможностей, изучают коммерческие условия в разрезе регионов, анализируют перспективные сегменты, исследуют юридическую практику для выхода на украинский рынок.

В следующие четыре года на рынок массово начнут заходить иностранные компании и международные капиталы, значит запрос на консалтинговые услуги будет только расти. UTG готов предоставить квалифицированную помощь как соотечественникам, так и иностранным инвесторам. Потому что, создавая успешные коммерческие проекты, мы создаем точки роста общин и экономики страны в целом.