Интервью с вице-президентом UDP по развитию инновационных парков Виталием Мельником (приводится на украинском языке)

Текст: Оксана Гришина

- UNIT.City розпочинали розвивати у 2017-му як інноваційний парк. Що передбачала концепція, що планувалося і що вдалося, від чого відмовились?

- Наша концепція – інноваційний парк, в світі аналогів немає. Чому інноваційний? Бо створюємо умови для високотехнологічних ідей, для стартапів, що потім може вирости у бізнес.

Чому парк? Тому що це як екосистема, поєднання всіх необхідних елементів в одному місці.

Наша мета – створити локацію для високотехнологічного бізнесу, з більшою доданою вартістю, ніж традиційний сировинний бізнес. Акцент на тому, що ми називаємо креативним кластером (у тому числі ІТ, зв'язане з шоу-бізом, робототехніку і тому подібне, широкі поняття цифровізації).

Концепція адаптується під ринок, під вимоги часу. Ми зараз не говоримо про період війни, що вносить коригування, про які у мирний час знайти і думати не можеш. Якщо ж говорити про довоєнний період, то наша концепція розвитку виправдала себе. Всі елементи, які створювались на початковому етапі, залишаються в екосистемі парку. Єдине – масштаби і пропорції змінилися.

- Першими резидентами були стартапи, IT-школа UNIT Factory, лабораторії. Зараз у вас серед резидентів переважають знані бренди та крупний бізнес?

- Екосистема живе тоді, коли є і великий бізнес, і маленький, і дуже великий, і дуже маленький, і наука, і інвестиційні фонди. І все воно гармонічно підтримує один одного. Для того, щоб дійти до етапу гармонійного розвитку, треба стимулювати, "вручну" додавати потроху, умовно, стартапів, трошечки науки, трошки фондів. Знайти формулу, баланс.

- IT-школа UNIT Factory була закрита у 2020-му. Чим представлений освітній кластер як елемент моделі інноваційного парку?

- У нас на території є університет КМЕФ, є "ДТЕК-академія", PRO PM Construction, "WEB-академія", курси з підготовки спеціалістів, які необхідні для поточного розвитку екосистеми.

- Акцент освітньої складової – на економіку та девелопмент?

- Точніше на бізнес. Освіта для людей, які вже мають базу, але відчувають що їм не вистачає скілів, як не лише створити продукт, а робити комерціалізацію винаходів.

Це супер-круто поставлено у США, зокрема, у Стенфорді чи Берклі, комерціалізація винаходів на височайшому рівні, що дає основний дохід університетам, але в Україні поки не працює. Навіть у тих вишах, де є R&D (Research and Development) лабораторії, які вміють робити винаходи. Випускники можуть творити, але не володіють достатніми навиками маркетингу, бухгалтерії, фінансів, підприємства і тому подібне.

- Чи плануєте ви розширювати освітню складову?

- До війни було декілька звернень, у тому числі закордонних вишів, які планували відкрити представництво.

- З великими вітчизняними освітніми закладами не маєте партнерських проєктів?

- З їх сторони немає зацікавленості. По-перше, взаємодія з нашими вишами регулюється бюрократичним і дуже непростим законодавством, без суперефективної взаємодії важко віднайти точки дотику.

- Вони не готові експериментувати?

- На словах, готові, а по факту це дуже повільно. А інновації повільними не бувають. Я говорю зараз про будь-який технічний вуз. У кожного технічного вишу є свій інноваційний R&D-підрозділ. У когось є непогані результати. Але, на жаль, як нам на одному з навчальних турів в Америці сказали, в українців є недолік: ми не дуже готові ділитися своїми ідеями, бо думаємо, що якщо поділимось своїми ідеями, то у нас її вкрадуть і хтось заробить гроші. А в інноваційному світі навпаки, якщо ти не ділишся ідеєю, то ніколи її не реалізуєш. Тобі вчасно ніхто не підкаже, ви не скооперуєтесь і разом не створите великий продукт. А ще у Штатах розповідали про проблему, коли власники ідеї, засновники, стартапери, досягнувши певного рівня достатку, здуваються, їм вже не цікаво далі розвивати ідею. А великі інвестори, у них бажання заробити набагато більше…

Отже, проблема не у тому, що хтось вкраде ідею, проблема у тому, щоб хтось хотів би цю ідею розвивати до максимальних висот. А в Україні, на жаль, досі всі думають, що треба говорити про ідеї пошепки, і тихенько самому щось по крихтам робити, і у результаті нічого не досягти.

Щодо кейсів з крупними вишами, у нас була взаємодія з Харківським політехнічним інститутом (ХПІ), ми допомогли трансформувати один з корпусів в об'єкт, придатний для інноваційного розвитку студентів. Наскільки я знаю, воно там непогано рухалось.

- Ви бачите в цьому перспективу?

- Для розвитку інноваційних парків та виробництв потрібно підвищенне якості, по суті, трансформація освіти. Це задача державного рівня. Друга необхідна умова – створення сприятливого законодавства, певних стимулюючих факторів, оптимізація податків. Те, що відбулось у "Дія.Сіті". Третє - має бути фінансова підтримка.

- У держави нема розуміння, як підвищити якість освіти? І бізнес теж не бачить?

- Під час війни не до цього, на мій погляд. Зараз майже, напевно, ніхто цим не буде займатись. До війни були і розмови, і зустрічі, і бажання, якісь плани. Але потім війна все поставила на паузу, поки не відновилось.

Але альтернативи синтезу бізнеса та освіти немає. Що таке інноваційний парк? Якщо говорити фігурально, то це мізки плюс гроші. Тут ті хто створюють ідеї, і ті, хто готові за ці ідеї платити. Так працює, наприклад, величезна Кремнієва долина. Це колосальні інвестиції, самі просунуті університети світу знаходяться там.

- Що потрібно щоб українські інноваційні парки були цікавими для таких великих гравців?

- Коли війна в Україні, то світ не бачить нікого за словом "війна", воно затуляє всі інші історії.

- Тобто ми маємо орієнтуватись лише на себе?

- Ми точно не орієнтуємось лише на себе, бо віримо, що війна закінчиться нашою перемогою, і ми будемо готові реалізувати повний формат. Адже UNIT.City – це масштаб не Києва, і навіть не України, це масштаб Східної Європи у повному його виконанні. Тому війна наші темпи трохи змінила, але ціль ми не поміняли і рухаємось у тому напрямку.

- Це розвиток з одної точки зору екосистеми. А з точки зору девелопменту?

- З точки зору девелопменту інноваційний парк це комплекс високоякісних архітектурних об'єктів та ландшафтних рішень, які спрямовані на створення сприятливого середовища з якісним мікрокліматом та естетикою, щоб приємно було знаходитись і працювати. Ми дбаємо, щоб людина яка не прив'язана до конкретного робочого місця, могла виконати свою функцію і працювати у максимальній кількості локацій на території.

- Скільки зараз вже побудовано у рамках проєкту?

- Всього у нас на території UNIT.City побудовано майже 100 тис. кв. м офісної нерухомості. Два бізнес-кампуси ми з партнерами закінчили вже після початку повномасшабної війни, закінчуємо їх облаштування, і цього абсолютно достатньо на найближчу перспективу.

Школу повністю запроєктували, майже закінчили каркас, але на даному етапі зупинили.

Завершуємо будівництво другої черги житлового кластеру, орієнтовно кінець 2025 року.

І тримаємо руку на пульсі, якщо буде потреба, будемо будувати і офіси, і житло.

- У світі шукають рішення кризи офісної нерухомості, самого формату робочого місця.

- У світі ця криза почалась років сім-вісім назад, перехід від традиційного формату офісу до гнучкого. Україна не попала у цю кризу. Просто тому, що у нас не було такої кількості офісів, які були побудовані у старому форматі. Як це, наприклад у Чикаго чи Нью-Йорк у, у тих хмарочосах мільярди, трильйони інвестицій. Зробити із класичного офісу гнучкий офіс – це додаткові інвестиції і набагато складніше, ніж будувати з нуля.

Коли ми починали в UNIT.City, ми вже розуміли цей тренд, аналізуючи ринок. Тому передбачили різні формати офісної площі: для корпоративного офісу, клубні офіси для команд від чотирьох до 18 людей, гнучки незакріплені робочі місця, де можна орендувати робоче місце і працювати.

- І яка зараз вакантність?

- Ми суттєво скоротили вакантність за 2023 рік. Наразі вакантність у бізнес-кампусах з оздобленням не більше 3%.

- Якими ви бачите перспективи формату інноваційних парків?

- Якщо не беремо обмеження війни, а світові тенденції і, наприклад, період після перемоги, то це точно один із форматів майбутнього. Коли людина має всі функції та сервіси у пішій доступності. Це була одна з гіпотез нашого інноваційного парку, коли ми все починали. Пандемія чітко показала, наскільки корисно мати все у пішій доступності: від садочка до кафе, спортивного залу, не говорячи вже про робоче місце.

Тобто, перше - це локалізація. Друге - це гнучкість простору, гнучкість території і різноманітність. Кожен із нас, яким би не було красивим середовище, звикає і потребує чогось іншого. Тому у нас об'єкт поділений на квартали, ми передбачаємо певне різноманіття у кожному кварталі. З точки зору формування ландшафту, з точки зору формування публічних зон, з точки зору архітектури.

Яке завдання саме інноваційних парків для України? З економічної точки зору, це максимально швидка трансформація сировинної пострадянської економіки у сучасну, високотехнологічну цифрову. Вона потребують мінімальних інвестицій і дає можливість проявити наш колосальний потенціал.

- Як розвивається ваш львівський кластер?

- Поруч з Lviv. Tech.City був приліт ракети. Зараз ми відновлюємо об'єкт. До відновлення, на жаль, мови про розвиток бути не може. Частково відновили роботу резиденти: коворкинг Spaces, кафе "Креденс". Але про розширення, збільшення і заселення мова зараз не йде. На паузі і житлова частина проєкту.

- Розглядали можливість "експорту концепції", створення такого формату за кордоном?

- Не думали про це. Ми розуміємо, як працювати в умовах українського ринку, нашого законодавства. Розуміємо що потрібно нашим українцям, я маю на увазі резидентам. І ми важко собі уявляємо, що потрібно, наприклад, німцям, грекам чи американцям.

Ну і насправді масштаб UNIT.City надзвичайно великий. Це 25 гектарів території, 800+ тисяч метрів квадратних нерухомості (з них реалізовано менше третини). Це величезний, з точки зору будівництва, проєкт. А з точки зору екосистеми, це ще більш складний проєкт. Тому нам є ще, скажімо так, куди прикласти зусилля і над чим попрацювати.

- До війни був ще Харків, який зараз просто на стопі. В яких ще українських містах можливо розвивати формат інноваційних парків?

- До війни була думка, що це точно міста-мільйонники, адже має бути критична маса майбутніх резидентів. Наразі ми зосереджені на розвитку Києва та Львова.

- Чи є зацікавленість іноземних компаній?

- Так, є запити від іноземних компаній, або представництв іноземних компаній. Наприклад, по Львову зараз активно ведемо перемовини з потужною іноземною компанією, яка, не дивлячись навіть на те, що поруч з локацією був приліт, готові стати нашими резидентами. Але це вимагає певного часу, процес погодження у них дуже тривалий. Так що новини про них будуть не раніше наступної весни.

- Ваші проєкти інноваційні на кожному етапі, ви активно просуваєте BIM-технології. У чому їх переваги як з точки зору інвестора-забудовника?

- BIM скорочує час на розробку проєктних робіт, зводить майже до нуля майбутні колізії на етапі будівництва, забезпечує прогнозованість в об'ємах матеріалів, адже там закладені чіткі специфікації матеріалів та елементів. BIM-технології дають можливість синхронно всім учасникам проєкту чітко планувати процес будівництва, візуалізувати графік реалізації проєкту.

Поки що на етапі апробації – це проведення тендерів, коли для нього витягуються основні спеціфікації з BIM-середовища. Далі можливо підключення до тендерних площадок, але це наступні кроки, коли революція BIM в Україні стане загальною практикою.

- Що для держави це дає?

- По-перше, прозорість. Коли проєктуєш у BIM, процес зрозумілий для всіх учасників: і для проєктувальника, і для замовника, і для виконавців. Друге, чіткість і ясність у спеціфікаціях. Ти не зможеш купити умовно більше дверей чи плитки чи іншого формату чи класу, ніж закладено у проєкт. Третя складова – етап експлуатації. Маючи якісну BIM-модель, служба експлуатації займається не реактивним обслуговуванням, а прогнозованим. Тобто вона не йде на виклик, коли щось сталося, а планує і унеможливлює майбутні поломки і тому подібне. Отже можна моделювати, прогнозувати бюджети на заміни. Такий формат потребує суттєво меншу кількість співробітників, забезпечує збереження архівів.

- Зараз ви на якому етапі?

- Ми у Львові ввели пілотний проєкт в експлуатацію. Ми експлуатуємо, використовуючи BIM-моделювання, вивчаємо на етапі тестування, дивимось, яка має бути деталізація.

- Чому Львів? Тому що проєкт менший за київський?

- Тому що він пізніше вводився в експлуатацію. Вже на етапі вводу в експлуатацію ми мали команду, яка займалась трансформацією, адаптацією BIM-моделей під службу експлуатації.

Ми вводили його в експлуатацію наприкінці 2021 року, всі контракти 24 лютого стали на паузу. При загальному негативі плюсом стало те що у команди була менша загрузка і ми могли більше часу приділити процесу адаптації BIM для пілотного проєкту по експлуатації.

- Ті два кампуси, які вводите у Києві, також будуть експлуатуватись по BIM?

- Ми не плануємо експериментувати у Києві. Плануємо відкатати у Львові, коли матимемо чітке розуміння, тоді масштабуватимемо.

Я планував, що пройдемо цей етап до кінця року, але бачу, що не встигаємо, бо, об'єктивно, частина інженерів у нас на сьогодні в ЗСУ. Загалом у нас 15% людей з команди в армії. Це теж впливає на темпи. Плюс приліт (у Львові) суттєво відтермінував наші плани, ми переорієнтувались з експлуатації на відновлення. Тому ми зміщаємо наші плани десь на квартал, тобто орієнтовно у березні-квітні можна буде приймати рішення.

Щодо житлового кластеру у Львові, ми планували стартувати з ним у вересні 2023 року. Після прильоту некоректно казати про старт будівництва, поки не покращиться ситуація. Загальна площа проєкту у Львові більше 110 тис. кв. м, з них житловий кластер більше 40 тис. кв. м. Він невисокий, переважна більшість – це сім-дев'ять поверхів, з одним акцентом у 15 поверхів. Як і у Києві розробляла житлову частину "Архіматика".

- У Києві UNIT.Home планувався як внутрішнє житло для резидентів. Яка частина там саме таких мешканців?

- Ми запустили першу чергу в експлуатацію і вже бачимо, що та аудиторія, про яку говорили на стадії концепту як про потенційного клієнта, і є активною частиною серед мешканців.

Зрозуміло, є частина клієнтів, які проінвестували, але серед тих, хто активно готує своє помешкання до проживання, більшість наші резиденти. Для нас супер важливо, що серед мешканців є ті люди, які тут майже з першого дня UNIT.City, їх компанії ростуть та розвиваються одночасно з проєктом.

- Вулицю Білоруську плануєте продовжувати наскрізь?

- Зараз немає сенсу цим займатись, до цієї ділянки примикає школа, яку ми поставили на паузу. Коротка мета – навести лад на вулиці Гаррета Джонса, адже фасади UNIT.Home виходять на неї. Завдання до весни зробити її симпатичною…

Нещодавно ми зробили додатковий в’їзд на UNIT.City з вулиці Дорогожицької, також маємо цю вулицю довести до ладу. Ще один з найближчих планів – відкрити у 2024 році головний пішохідний вхід в UNIT.City.

- Як буде вирішуватися питання торгової нерухомості для мешканців?

- Великих ТРЦ це не буде, це буде мікрорайонного масштабу, ми думаємо над його концепцією, над його наповненням. Бо це має бути продиктовано потребами резидентів, а не ТРЦ у тому форматі, який ми на сьогодні собі виявляємо. Скажемо так, це буде наступний етап еволюції торгових центрів. Раніше люди скуплялися на ринках Петрівка чи Троєщина, потім почали ходити у перші торгові центри, типу "Метроград" під землею, потім круті торгові центри, такі як Ocean Plaza, Retroville і тому подібне. А зараз уже настає період нового формату. Тут не фантазувати, треба подивитися, що відбувається у світі. Шагова доступність плюс технологічність. Що там японці чи корейці роблять? Приходиш у магазин - там все на QR-кодах. Позамовляв, приїхав додому, тобі все привезли. Або ти там запрограмував, щоб кожен третій день, чи кожний місяць п'ятого числа привозити такий-то набір продуктів.

- А у вас доставка може на роботах бути?

- Оскільки це буде елементом екосистеми, ми вже думаємо про майбутнє.

- Паркінг, як і планувався, підземний під всією ділянкою?

- У нас всюди підземні паркінги, як і планували. Під кожним кластером, де нове будівництво. У секторі, де була реконструкція там нема. Заїжджаєш на територію і одразу у підземний паркінг. Наземний варіант до під'їзду тільки для екстрених служб, сервісних машин.

Загалом територія діліться на декілька зон: публічну, де можете вільно ходити (офіси та між житловими кварталами); приватно-публічна, куди по пропускам можуть потрапити тільки мешканці або їхні гості; приватна зона, тераси і тому подібне, куди потрапляють тільки ті, хто ними володіє.

- UNIT.City планувався як розумне місто?

- Ми працюємо у цьому напрямку. Це набагато складніша задача, ніж нам здавалося на початку. У світі немає компаній, які роблять готові продукти. Треба відпрацьовувати індивідуальний продукт під нашу потребу, потім провести обкатку, тестування на етапі початкової експлуатації. Лише потім можна казати про повноцінний продукт.

- Ви залучаєте резидентів парку до створення продуктів для розумного міста?

- Ми стараємось, звичайно, залучати і наших резидентів… Також резиденти робили сонячні панелі на дахах будівлі. З деякими резидентами робили частково один із блоків BIM-моделі. Зараз робимо ще один продукт з резидентами, у сфері віртуальної та доповненої реальності.

Якщо резюмувати: UNIT.City розвивається у тому числі завдяки резидентам, їх рішення тут обкатуються і втілюються... Ідея яка? Резиденти мають співпрацювати між собою. Тоді це екосистема, інноваційна екосистема, яка самостійно розвивається. І ми так само є частиною цієї екосистеми.