Эксклюзивное интервью директора IWG plc в Украине Юлии Литвиненко агентству "Интерфакс-Украина"

Текст: Оксана Гришина

- Локдаун сильно ударил по рынку офисной недвижимости в мире. Каким был для вас 2020 год?

- Для нас это был год возможностей. Конечно, когда начался локдаун, мы, как и все, не знали, чего ожидать. Первый месяц, апрель, был самым сложным, все наши клиенты остались дома, пошла волна отказов от арендных договоров. Считаю, наша компания на глобальном уровне хорошо сработала, были сразу предложены скидки, адаптационные периоды выхода из карантина. Все эти меры внедрены очень быстро и оперативно, благодаря этому нам удалось сохранить большинство клиентов.

- Кто пострадал больше всего?

- Маленький, локальный бизнес. Мы это очень ярко почувствовали. За последние три года около трети наших резидентов – именно локальный бизнес. Хорошая новость в том, что с осени многие из них вернулись: переждали пандемию, посидели дома, перестроили структуру и с сентября большинство вернулись в офисы, к нам. Если говорить в цифрах: входили мы в пандемию с загрузкой около 89%, пандемию мы пережили с 69-72%, с сентября до конца 2020 года загрузка поднялась до 79%. С этого года пошла вторая волна возвратов в офисы, с февраля-марта активность очень высокая.

- Заявки представляют локальный или международный бизнес?

- По заявкам мы видим, как новые международные компании выходят на рынок Украины. Плюс международные компании, не буду их называть, которые в начале прошлого года вышли на отечественный рынок, имели планы экспансии, но приостановили их из-за пандемии, а в этом году вернулись к планам роста, открытия офиса и нахождения физически людей в Украине.

- Каково в целом настроение на рынке? Ведь все ожидали локдауна в конце марта - начале апреля.

- Мы опасались, как отреагирует бизнес, наши потенциальные клиенты, на локдаун в январе. И негативная реакция была – решения откладывались на февраль-март. Но нынешней фазы локдауна, в марте, мы уже не боялись, потому что видели активность. На этапе объявления локдауна в столице настроение резидентов и потенциальных клиентов было однозначным: ничего не меняем, если надо немного уменьшим присутствие, но остаемся в офисе. Видно, что бизнес уже выработал алгоритмы, как действовать в условиях, когда болеет кто-то из сотрудников. Отката в бизнесе не наблюдаем, настрой наших клиентов абсолютно позитивный, готовы работать несмотря ни на что.

- Расскажите о планах развития сети.

- Необходимость развития новых точек связана с изменением подхода в целом к офисным пространствам. Большинство людей перешли во время первого локдауна на удаленный режим работы, многие – это пандемия поменяла во всех бизнесах – научились работать время от времени из дому. Нет необходимости каждый день ходить в офис, но дома тоже не всегда комфортно работать. И мы видим запрос на локации недалеко от их дома. Этот тренд IWG отмечала и раньше, особенно на западном рынке. Люди все больше ценят свое личное время, семьи, и не готовы тратить полтора часа на дорогу к работе. Сейчас тренд гибридного режима активно проявляется в Украине.

Наша стратегия такова: быть поближе к ключевым районам, там, где крупные жилые кварталы. Поэтому не так сложно определить, где нас нет. Все так же остается актуальным у нас Левый берег, направление Академгородка. И если говорить о центре, то интересует локация максимально современная.

- Я вижу заинтересованность девелоперов офисной недвижимости в том, чтобы в их новых объектах появлялись гибкие пространства.

- От этого им никуда не деться. На сегодняшний день это уже норма – иметь коворкинг в своем бизнес-центре. Наличие гибкого офиса добавляет и привлекательности зданию, оно интересно для любого арендатора. Как сейчас мыслит арендатор? Либо ему брать площадь 300-500-1000 квадратов, инвестировать в ремонт и подписывать контракт, минимум, на год, а чаще на три. А он не понимает, что будет через полгода, а вдруг еще один локдаун, вдруг бизнес расширится или наоборот сократится? Гибкие офисы и коворкинги дают больше свободы в планировании бизнеса.

- В Голландии в прошлом году был подписан контракт с гостиницей. К вам в Украине обращались с такими предложениями?

- Нет, не обращались. Хотя в Европе такая практика показала эффективность. По сути коворкинг –это и есть отель, где вместо номеров оборудуют юниты-офисы, минимум инвестиций в переоснащение.

- А девелоперы жилых комплексов выходят на вас с предложением площадей в своих проектах?

- Да, и я очень рада, что такой тренд присутствует в последние полгода. Года два-три назад я была инициатором этих встреч, сейчас ситуация поменялась на противоположную.

Но здесь я пообещала себе быть аккуратной: очень важен партнер, с которым ты идешь на такую сделку. Коворкинг – это ответственность перед резидентом, прежде всего, именно Regus, мы говорим о нашем бренде, о нашем имидже. Поэтому важен партнер, который понимает, как работает такой бизнес, и готов предоставить необходимую инфраструктуру, сделать ремонт и т.д.

- Закрытость ЖК – это минус для таких проектов?

- Оценивается много факторов: где находится ЖК, насколько он большой, его инфраструктура, какой поток резидентов там будет.

- То есть если большая часть резидентов жители ЖК – это одна история. Если большая часть вынуждена въезжать по карточке – это элемент потенциального дискомфорта?

- Не совсем. Карточка-пропуск не является дискомфортом, главное, чтобы выдача этой карточки происходила легко. Главное – момент сервиса. Необходимо, чтобы владелец здания был готов продумать и организовать систему, быть тоже flexible.

К сожалению, мы порой сталкиваемся, например, с тем, что в крупных БЦ служба безопасности достаточно напряженно ведет себя, и владельцы не очень лояльны. Они не чувствуют себя уверенно с таким форматом, не готовы перестраивать процессы безопасности. Речь о классических контрактах, где мы не являемся партнерами, но являемся клиентами.

Но в целом гибкие офисы – это именно истории партнерства.

- Какие у вас условия к объекту и партнеру для вхождения?

- Назову ключевые параметры поиска и принятия решения. Прежде всего, мы ищем локации в новом для нас районе, чтобы избежать "каннибализма". Второй обязательный пункт: наличие метро, потому что большинство наших арендаторов и их команд пользуются общественным транспортом. Третье: само здание с точки зрения его презентабельности. Я не говорю о каких-то пафосных вещах, но оно должно быть ухожено. Четвертый пункт: инженерия, наличие хорошей вентиляции, кондиционирования, возможность регулирования климата, необходимые энергомощности. Ну и пятое: готовность лендлорда на партнерские отношения и долгосрочный контракт, от 10 лет.

- Сколько площадок для будущих объектов сейчас рассматриваете в столице и регионах?

- В Киеве у нас в переговорном процессе три локации. При хорошем прогнозе, если все сложится, две из них будут открыты уже в этом году, одна в следующем. Вне столицы две локации во Львове, я надеюсь, что они будут уже в этом году. И еще два города на ранней стадии переговоров, но возможны открытия в конце этого года или начале следующего.

- Если вы не называете города, где идут переговоры, назовите те, которые интересуют.

- Одесса, Днепр, присматриваемся к Запорожью и Харькову. Думаю, что Одесса и Харьков будут в ближайшем будущем.

- Каковы форматы партнерства?

- У IWG есть несколько моделей. Помимо стандартной аренды, к которой все привыкли, мы предлагаем сделку по управлению (management deal), которая предполагает инвестиции лендлорда в здание и ремонт, а мы заходим как управленческая компания и берем процент за управление. Но этот процент не является сугубо нашим доходом, в эту сумму входит длинный перечень обязательств, например, маркетинг, продажи, юридическая поддержка, биллинг, IT-поддержка. То есть те обязательные расходы, которые были б в любом случае, но мы их организовываем по нашим стандартам, берем на себя ответственность.

Этот тип сделки самый простой и распространенный.

- О каком проценте идет речь?

- Все зависит от того, какое здание, в какой локации, в каком городе. Вилка от 25 до 40%. Многое зависит от площади. 25% от управления 1000 кв. м не покроют наши расходы, но 25% в 6 тыс.кв. м – вполне.

Второй тип сделки – франшиза. Здесь полностью инвестиция и управление на партнере, платится только роялти, 5-6%. Может быть дополнительная плата за отдельные функции, в случае, если их мы берем на себя. Чаще всего это маркетинг.

Я считаю, мы очень честны с нашими партнерами, ведь мы не говорим о каких-то заоблачных процентах.

- В Украине уже есть франшиза?

- Будет.

Справка: IWG (ранее - Regus Group) - глобальный оператор ведущих арендодателей офисных помещений. Зарегистрирована на Лондонской фондовой бирже. Головной офис группы в Швейцарии.

IWG plc представлена в более чем 110 странах, 1 тыс. городов и 3,3 тыс.локациях.

Первый офисный центр Regus в Украине – Horizon Tower по ул.Шелковичной – открыт в 1998 году.

На март-2021 сеть IWG plc в стране представлена двумя брендами – Regus и Spaces в 11 бизнес-центрах: Horizon Tower, Kyiv Podil, Gulliver, Horizon Park Business Center, Podil Heritage, IQ centre, Silver Breeze, Forum West Side, Avenue 53 и др.