Первая часть эксклюзивного интервью с коммерческим директором строительной компании "Интергал-Буд" Анной Лаевской

(приводится на украинском языке)

- Як ви оцінюєте законодавчі ініціативи щодо оподаткування будівельної галузі?

- Будівництво на сьогодні одна з найбільш стрімко зростаючих галузей в країні – темпи приросту за останні роки складали 22-23%. Обсяг ринку первинної нерухомості – понад $1,5 млрд на рік. Саме тому, що галузь ще жива, розвивається, вона привертає увагу фіскалів. У 2021 році Україна повинна сплатити відсотки за кредитами МВФ та іншими зовнішніми кредитами, тому з’являються ініціативи перейти на жорсткішу податкову та фіскальну політику. За словами голови Державної податкової служби Олексія Любченка та голови профільного комітету Данила Гетманцева, через існуючу систему пільгового оподаткування інститутів спільного інвестування (ІСІ) і фондів забудовники отримують надприбутки, що дозволяє їм уникати або суттєво зменшувати податкове навантаження і взагалі не сплачувати податки, тому потрібно на загальних умовах, або навіть жорсткіше, обкласти їх податками.

Це дуже примітивні й поверхові судження. Не враховується, що окрім вартості генерального підряду, тобто самих будівельних робіт, є чимало складових собівартості проектів, зокрема купівля у власність або право оренди земельних ділянок, проєктування, благоустрій, проведення мереж, плата за приєднання... Не забуваймо про корупційну складову з точки зору отримання дозвільної документації – те, з чого варто було б почати зміни в галузі. Далі маркетинг, продажі, підготовчі роботи, облаштування прилеглих територій, додатковий благоустрій поза межами майданчика, технічний супровід і отримання вихідних даних, все це тягне значні фінансові видатки.

Тобто говорити про наявність якихось надприбутків у забудовників сьогодні недоречно. Ба більше, зараз маржа у забудовників суттєво впала - в середньому на 10-15%. Собівартість будівництва квадратного метра зростає й через коронакризу. В деяких генпідрядників хворіють бригади, не вистачає працівників, відповідно розцінки підіймаються для того, щоб зберегти темпи будівництва. Дорожчають матеріали, імпортні складові, вітчизняні комплектуючі. Через те, що виробництва будматеріалів сьогодні працюють не на повну потужність, затягуються терміни поставок. Якщо хочеш вчасно збудувати об’єкт, доводиться переплачувати, щоб тебе поставили в пріоритетну чергу.

Другий міф – забудовники не сплачують податки. Насправді ж будівельна компанія сплачує податки на фонд заробітної плати, землю, нерухомість, за приєднання до мереж, військовий збір, внески в пенсійний фонд. Працівники компанії сплачують єдиний соціальний внесок. Будівництво садочків, соціальної інфраструктури взагалі ніхто не бере до уваги. Якщо потрібно збільшувати податкові надходження, це треба вирішувати не шляхом нищення бізнесу, а розширенням податкової бази. Іншими словами, знижувати діючі податки, щоб бізнес почав виходити з тіні, або ж створювати передумови для того, щоб самі працівники відбілювали свої зарплати. Один з механізмів – зробити доступну іпотеку. Адже для того, щоб отримати кредит на 20 років під 3% на власне житло, потрібно піти в банк, акредитований під програму, й підтвердити свої офіційні доходи. Від такої програми держбюджет міг би отримувати $5-6 млрд грн на рік додаткових надходжень.

Звучали пропозиції обкласти ІСІ та КУА, які фінансують будівництво, податками на рівні 22%. Це автоматично призведе до зменшення обсягів будівництва, а отже й до скорочення працівників. Про це говоримо не лише ми, але й наші колеги з компаній KAN Development, "Ковальська", DIM... У всіх провідних забудовників думка одностайна – законодавчі ініціативи в запропонованому форматі - це майже зупинка ринку.

- А як з реформою ДАБІ?

- Цього року забудовникам довелося нелегко. Спроби реформувати ДАБІ призвели практично до повної зупинки видачі дозвільної документації, сертифікатів, декларацій. Були нескінченні відмови. Корупційна складова збільшилася практично вчетверо – якщо раніше це були сумнозвісні $5 за квадратний метр, то зараз – до $20. Забудовники отримують відмову за відмовою.

В інтересах ринку, в інтересах покупців і держави – аби система працювала за єдиними зрозумілими правилами. Є електронний кабінет, є процедура. Забудовник подав документи – держава впродовж п’яти днів видає сертифікат. Нехай це будуть приватні інспектори, які перевіряють будівництво. Відповідальна особа бачить, що в тебе в документах 25 поверхів, і ти побудував 25, значить, отримуєш сертифікат.

Але тут важливо, яким чином відбуватиметься передача функцій в приватні руки. Якщо за аналогією з оцінювачами, коли окремий державний орган видає кільком "наближеним" компаніям ліцензії, корупція просто буде децентралізована, але нікуди не зникне.

З конструктивних моментів, які пропонують забудовники – якщо вже існує інститут приватних експертиз, який несе кримінальну відповідальність за порушення ДБНів у проєктній документації, було б логічно додати їм повноважень щодо видачі сертифікатів готовності об’єктів до введення в експлуатацію.

- Все ще відчуваєте проблеми з отриманням дозволів?

- У нас в портфелі 11 поточних об’єктів і трапляються цілком абсурдні випадки. Наприклад, щодо одного будинку ми отримали вже вісім відмов ДАБІ на введення в експлуатацію. Будинок збудований, вже люди живуть, все працює, інженерні мережі підведені. Але приходить інспектор і робить одне невелике зауваження: закінчився термін довідки щодо висотності від аеропорту, потрібно поновити. Дійсно, закінчився, хоч не змінилися ні висотність об’єкта, ні вимоги аеропорту. Але поновили й подаємо повторно. Знову отримуємо відмову, а разом із нею чотири інших зауваження. Згідно зДБНами, не було необхідності їх усувати, але ми усунули. Все сфотографували й відправили інспектору. Знову відмова й три нові причини. А ви нам дали оригінал, а не копію. Кажемо: так оригінал краще, ніж копія! Ні, треба копію. Люди питають, чому такі затримки, переживають. Ми їх заспокоюємо, кожного тижня зустрічаємось. Але вплинути на ситуацію не можемо. Як гадаєте, чи може кожен раз з’являтися нове зауваження до одного й того ж об’єкта? Невже інспектор щоразу його якось по-новому бачить? Ми щоп’ятниці подаємо новий пакет документів, очікуючи на нову відмову. Реформа ДАБІ провалилася. Забудовники вже збираються і колективно пишуть листи, звернення. Бо система взагалі ніяк не працює, жоден документ не видається. Ми зараз говоримо не про подорожчання будівництва, а про повний параліч роботи будівельних компаній. Ніхто не може запустити новий об’єкт.

- Але в цій історії є й позитивний аспект. Будівельний ринок нарешті згуртувався навколо спільної проблеми. Раніше забудовники завжди йшли одноосібно і кожен вирішував свої проблеми по-своєму. Зараз вже стало відчутно, що є певний сформований ринок з реальними гравцями, готовими напрацьовувати спільні правила гри.

- Так, спільні дії дають свої результати. Вже створено комісію, яка потрохи почала видавати дозвільну документацію. Маємо надію, що ситуація зрушиться з мертвої точки.

- Ваша думка про ситуацію з "Аркадою"? Якщо проблема ошуканих інвесторів компанії "Укрбуд" мала доволі значний резонанс, то з розв’язанням проблеми "Аркади", здається, не надто поспішають.

- З "Аркадою" ситуація складна. Якщо у випадку "Укрбуду" було однозначне розуміння причин невдачі: нецільове використання залучених від покупців коштів і занадто велика кількість проєктів, яку забудовник не зміг потягнути, то "Аркаду" дійсно розхитували - і певні заангажовані активісти, і владні особи. Навіть маючи дозвільну документацію, профінансовану і майже готову частину об’єктів, компанія фактично вже визнана банкрутом. У підвішеному стані опинилися 15 тис. людей. Які шляхи вирішення? Гадаю, "Київміськбуд" не потягне ще й "Аркаду", їм аби зараз впоратися з об’єктами "Укрбуду", на яких теж не вистачає фінансування. Ми виходили з пропозицією, що готові взяти на себе "Аркаду", якщо там буде зрозуміла й прозора владна позиція і можливість отримати аналітику для об’єктивного аудиту стану проєктів. Наразі озвучуються різні цифри "діри" у фінансуванні - від сотень мільйонів до декількох мільярдів. Ми також не знаємо, скільки побудовано, скільки продано, і хотіли б отримати таку інформацію. Якщо там є можливість добудувати без збитків чи з невеликим прибутком, ми готові за це взятися. Тому що ситуація з "Аркадою" б’є по ринку в цілому, а найбільше – по довірі покупців до забудовників. Чим більше таких проблемних будівництв, тим гірше люди інвестують в первинний ринок нерухомості.

- Ви виходили з такою пропозицією до влади?

- Наразі зрушень у справі немає. Одна з перешкод – серйозні судові процеси щодо "Аркади". Поки президент і уряд перекладають відповідальність за "Аркаду" на місцеву владу, а вона, своєю чергою, не може самостійно вирішити, ситуація перебуває в підвішеному стані. Коли вони визначаться, за якою схемою розв’язувати це питання, будемо виходити на перемовини. Але для цього слід припинити судові переслідування та відновити дозвільні документи. Тоді, якщо довірять нам цю справу, ми готові нею займатися.

- Згідно з аналітикою "Інтергал-Буду", цьогоріч в Києві не було запущено жодного ЖК класу "економ". По суті, забудовники не хочуть братися за найбільш популярний не лише в нас, але й в усьому світі, сегмент житла. Чому? З падінням "Укрбуду" й "Аркади"ніша житла економ-класу практично спустіла. Хто її займе з чинних забудовників?

- Дійсно, найбільш масовим є сегмент доступного житла вартістю до $1 тис/кв. м. Чому зараз так мало об’єктів економ-класу? Покупці стали дуже вибагливими і через це забудовники бояться позиціонувати свої проєкти як "економ". Аби привабити покупця навіть в бюджетному сегменті, потрібно мати інфраструктуру, привабливі фасади, вестибюлі, благоустрій на рівні бізнес-класу. Тому ми бачимо, що вже й бюджетний сегмент називає себе "комфорт", і дуже часто навіть з повним правом претендує на це звання. Назвати ці проекти дешевим житлом вже неможливо.

Друга причина – ріст собівартості. Собівартість зведення житла "економ", "комфорт" та інколи навіть бізнес-класу не так суттєво відрізняється від ціни продажу цього житла. Зокрема, вартість будівництва економ-класу становить близько $550, а продажу - $600-700. Собівартість "комфорту" - $600-650, а продажу - $800-900. Тоді як собівартість "бізнесу" – від $1000, а продажу - $1400-1500, однак він продається на пізніх стадіях. Ось це і є маржа на квадратному метрі. Вона стала настільки мізерною в економ-житлі, що самі забудовники розуміють - краще вкласти більше коштів в якісь суперфішки, додати $50 чи $100 на квадратний метр, аби виставити вищі ціни. Можна на всьому зекономити й заробити $50 на кв. м, а можна витратитися й заробити $150. Зараз забудовники йдуть другим шляхом.

Однак, звісно, перспективи в супербюджетного житла є. За підрахунками експертів, для 80% населення України своя квартира в новому будинку недоступна. Середній вік покупця на первинному ринку – майже 40 років. Дохід родини, яка купує квартиру – мінімум 70-80 тис. грн на міс. Це дуже високий поріг, недоступний для багатьох. Особливо для молодих людей і сімей.

Дуже хороші перспективи мають технології індустріального житла – це сучасні панелі та каркасні будинки, збірний залізобетон, популярний в Європі й навіть в Білорусі. Собівартість такого житла нижча від класичної монолітно-каркасної технології, а також значно швидші темпи будівництва. Каркас будівлі зводиться за три-чотири місяці, а не за дев’ять. Відповідно, це й швидший обіг капіталу, що дозволяє встановити привабливий цінник для покупця житла. В Україні різні забудовники розглядають таку можливість, особливо ті, в кого є величезні ділянки по 100 га десь в передмісті.

Такі проекти можна реалізувати на базі чинних ЖБК, або будувати нові заводи, встановлюючи на них імпортні лінії з виготовлення конструкцій. На ринку є непогані ЖБК, але їх переобладнання виллється в $10-15 млн на одну лінію. Процес запуску займе орієнтовно рік-півтора. Самі лінії автоматизовані й досить великий завод можуть обслуговувати лише 30-40 осіб. Це технології сучасних багатошарових панелей, такі як в Німеччині, Фінляндії. Такого в Україні взагалі немає, але їх можна сюди привезти. Ми спілкувалися з американцями, німцями, запитували, що вони пропонують, скільки це коштує, через який час можна запустити. Знаю, що KAN Development, "Київміськбуд" також цікавилися цими технологіями. Наразі ніхто не ризикнув. Для забудовників наявність власних виробничих потужностей – це непрофільна діяльність. Набагато ефективніше замовляти комплектуючі в професійних підрядників, які займаються, цим багато років, контролюють і відповідають за якість. Але поки на ринку нема такого фахівця як "Ковальська Бетон" чи "Слобожанська кераміка", який би цей завод створив і став постачати елементи під кожен конкретний проєкт. Це перша причина. Друга – упереджене ставлення покупців до бетонних чи панельних будинків. Придбавши цю супертехнологію й запустивши її, перші черги таких об’єктів, напевно, доведеться реалізовувати за демпінговими цінами. Потрібно якось змусити людей спробувати, щоб вони оцінили такі будинки, побачили, що за характеристиками вони не гірші за традиційні.

Третій момент – кваліфікація робочої сили. Будівництво панельних, збірних чи залізобетонних будинків потребує меншої кількості працівників, але висококваліфікованих. Стикування елементів, заварювання, склеювання спеціальними сумішами є досить специфічною роботою. Таких фахівців у нас немає, їх потрібно навчати, щоб сформувати свої штати. Але ще складніше потім ці штати утримувати. Тому що ти їх навчиш, а вони завтра подадуться в Польщу, Німеччину – туди, де такі самі панелі, але вища заробітна плата. На все це накладаються депресивні явища в нашій економіці, коронакриза тощо. Нові технології більшість компаній відклали на майбутнє.

- Як вплинула ситуація з коронакризою на будівельний ринок?

- Цей рік у всіх почався досить непогано. У першому кварталі продажі демонстрували ріст на 15-20% порівняно з минулим роком. У другій половині березня та квітні відбулась майже повна зупинка ринку, падіння склало до 70-80% від нормального місяця. У травні продажі відновились на рівні 50-60%, а в липні-вересні ми наблизилися до 100% продажів. Але все одно повністю на свій рівень ринок не вийшов. Додаткові покупці, які мали б відійти від "Аркади" та "Укрбуду", на ринку не з’явилися. Економіка впала, багато видів бізнесу, особливо сфера послуг, постраждали від коронакризи, тому в житло інвестують менше.

Але є відчутні зміни, зокрема, в смаках споживачів. Зріс запит на квартири більшої площі, на комплекси, які мають свою велику територію з благоустроєм, або розміщені поряд з парком. Почалося стрімке зростання продажів у нашому ЖК "Озерний гай Гатне". Він вже наздогнав за обсягами продажів і надходжень київські ЖК комфорт-класу. До слова, плануємо там побудувати ще понад 40 нових будинків.