Эксклюзивное интервью соучредителя строительной компании "Интергал-Буд" Владимира Зубика агентству "Интерфакс-Украина"

(подается на языве оригинала)

- З чого почалась передісторія компанії і як вона доросла до одного з найбільших гравців на ринку столиці?

- Компанія "Інтергал-Буд" фактично було створено в 2003 році як один з напрямів в структурі нашої групи компаній. Будівництво тоді не було нашим ключовим бізнесом, на той час ми були лідерами з імпорту в Україну різних видів паперів - це обгортки, упакування, етикетки та папір для друку журналів, газет. Великі поставки рулонів йшли з фінських підприємств, частково вони були розташовані в Росії. Десь за два роки, а це дуже швидко, ми стали лідерами на ринку. Другий потужний напрям, що ми його розвивали – переробка нафти, згодом перейшли на імпорт та торгівлю нафтопродуктами. Також займались імпортом та торгівлею французьким посудом, працювали з німецьким концерном Крюгера, імпортуючи різні концентрати чаю, какао. Мали виробництво сирів, масла на Львівщині, що на той час дуже успішно поставлялися за кордон. Експорт продукції "Коломия-Сільмаш", Львівського автобусного заводу - ми бралися за все, що дає доходи. Чому? В першу чергу, через велику нестабільність валюти. Щоб утримати бізнес, часто ми з імпортерів ставали експортерами і навпаки.

Це, щоб було зрозуміло, звідки капітал для розвитку будівельного бізнесу. Бо часто чути закиди, що в ті роки це все була контрабанда. Ні, ми платили десятки мільйонів тарифних платежів в місяць. Торгівля нафтопродуктами – це той бізнес, який левову частку заробітків віддає державі: якщо ми заробляли $15 на тонні, то держава – $200. Звичайно, будь-який бізнес прагне до оптимізації податків, але ми завжди були законно відповідальними.

Почавши будувати у Львові, ми дуже швидко перейшли на нові ринки – Ужгород, Мукачево, Рівне, Чернівці, купили велику кількість ділянок для розвитку проектів у різних містах. У 2008-2009 рр. вийшли на Київ, а минулого року – на Одесу.

На момент кризи 2008 року ми вже були досить потужною й амбіційною компанією. З одного бюоку, у нас був капітал, з іншого – ми мали авторитет та впізнаваність серед покупців. Я завжди відстоював чесну позицію щодо клієнтів, партнерів та постачальників. Це стосувалося не лише будівельного бізнесу, а й решти напрямів. Тож ми попри збитки добудували розпочаті проекти. Люди отримали квартири.

- Ви й надалі розвиваєте усі ці бізнеси?

- У 2014 році, на піку свого розвитку, ми втратили всі ринки збуту. Це стосувалося не лише нашого молочного бізнесу. Львівщина, Івано-Франківщина, Тернопільщина могли створити серйозну індустрію з переробки сільськогосподарської продукції. Вироблялася різна консервована продукція, масло, м’ясні вироби, основним ринком збуту для яких була Росія. Якби не події тих років, Україна мала всі шанси перестати бути сировинним ринком, а сконцентруватися на переробці. На жаль, європейський ринок нам цього поки не дає, ми продовжуємо торгувати сировиною навіть в більшій мірі, ніж до закриття ринків.

У 2015 році ми закрили останній найпотужніший напрям бізнесу – торгівлю нафтопродуктами. Тоді були сильні курсові коливання і великі складнощі з конвертацією для імпортерів. Коли ми виходили на валютну біржу, нам конвертували 10% від необхідного обсягу. Тодішня голова Нацбанку пояснювала це відсутністю валюти. Чомусь для нас завжди не було валюти... Закінчивши рік з нулем, ми змушені були закрити цей напрям. Довелося частину людей звільнити, але частину ми взяли у будівельний бізнес.

На сьогодні основний та єдиний напрям – будівельний. "Інтергал-Буд" став лідером київського ринку. Це підтверджують дані Міністерства юстиції: уже четвертий рік поспіль ми здаємо найбільший обсяг житла в рік за кількістю збудованих квадратних метрів.

Якби не корупція, що панує на будівельному ринку, ми будували б ще більше. Адже за останні п’ять років ми не отримали жодного нового дозволу на будівництво, тому працювали виключно на майданчиках, де раніше запустилися чи у партнерстві. "Запити" чиновників виросли в рази, а під доброчесними гаслами різних груп інтересів і, відверто, криміналітетом створюються групи "псевдоактивістів", єдина мета яких, маніпулюючи суспільною думкою, витиснути гроші з забудовника… Це розчаровує та демотивує…

Чому у нас з будівельних компаній прийнято ліпити монстрів? Збудувати – це ж не ламати. Коли в країні криза, всі ці нагнітання та здирництво з приватного бізнесу лише посилюються.

Я розумію, якщо юди повстають і протестують проти корупції, яка теж є і в нашій галузі. Наприклад, коли щось будується за державний кошт- часто в два-три номінали, бо присутня корупційна складова. Ось тут вже треба розбиратися. Але часто таких "активістів" чомусь цікавить тільки успішний приватний бізнес. Знайдуть, що якогось папірця немає, і тероризують цим. А ви знаєте, скільки тих папірців є? Їх аж 110 (!) - вдесятеро більше, ніж у будь-якій цивілізованій країні Західної Європи чи Америки. Знаєте, для чого створено ці "шлагбауми"? Щоб приходити до бюрократа і золотити йому ручку. У нас створено стільки лжебар’єрів, лженорм, що в будь-якої компанії можна знайти формальні приводи, щоб зупинити будівництво.

В Україні за будь-якого підприємця, котрий дав робочі місця, платить податки, треба боротись. А у нас навпаки - багата успішна людина сприймається як злодій. Я не можу засуджувати тих, хто так думає. Сталінський режим, посадки, ідеологія, налаштовування людей проти багатих, проти підприємців... Ще нещодавно, у 80-х, розстрілювали тих, хто в умовах дефіциту брався щось робити підпільно - шити, виробляти, продавати на ринку. Де був обсягперевищував 10 тис. карбованців - або розстрільна стаття, або 15 років в’язниці. Будь-яка ринкова економіка, навіть найдрібніша – це все був кримінал, гірший за розбій. І у головах людей закарбувалася ця ідеологія в підсвідомості. Я б міг трилер чи фільм жахів зняти про те, через що довелося пройти у 90-ті з власного досвіду. Намагалися і викрасти, і вбити, і погрози від справжніх бандитів були й бандити у погонах. Якось довелося навіть сім’ю вивезти з країни.Якщо справи йшли добре, то намагалися просто забрати бізнес. Це були жахливі часи. Але люди, які пройшли через це, досі сприймаються як антигерої, критикуються з усіх боків.

Звичайно, є недобросовісні підприємці, котрі тішаться, що жодної гривні податків не сплачують, ще й отримують від держави через злодійські схеми з ПДВ. Але ж є й інші, які працюють у бізнесі, дають роботу мільйонам, хоча не завжди сприймаються як герої сьогодення. Те, що вони роблять, ті зарплати, податки, які вони платять, для країни - це позитив.

- На ринку бували різні бізнесмени з числа забудовників. Наприклад, згадаємо Войцеховського, який залишив місту в спадок безліч проблемних ЖК…

- Я особисто не знав Войцеховського. Але вважаю, що його прикрили, насамперед тому, що він не хотів носити хабарі по $200-300 тис. за можливість будувати. А потім він реально збанкротував через те, що його будівництва зупинили. Звичайно, важко назвати бездоганною його роботу щодо отримання дозволів. Проте люди таки працювали, щось робили, створювали. Я згоден, що є велика проблема стихійних забудовників, можливо, з добрими намірами, але невеликими можливостями. Чому в такій серйозній галузі, де перетинається так багато інтересів громади, міста й бізнесу, на ринок допускається будь-хто? Щоб уникнути допуску на ринок недобросовісних гравців, потрібно ввести кваліфікаційний відбір: ліцензування на відкритому конкурсі. Не можна допускати на ринок будь-кого. Ми ж не допускаємо водити автобуси людей без навичок водіння? Це відповідальність мера, адміністрації міст. Потрібно ввести процедуру, за якою кожен, хто хоче отримати ліцензію забудовника в конкретному місті, має покласти цьому місту певну суму грошей, від $5-10 млн, у вигляді цінних паперів. Це буде страховий внесок. При цьому треба довести, що останні 5-10 років ви займалися конкретно цією діяльністю, збудували стільки-то квадратних метрів, маєте технічну базу, працівників. І тоді ви бажані тут і допускаєтеся до будівництва у місті. Якщо в компанії виникли якісь проблеми – у міста залишається страховий внесок, за рахунок якого адміністрація знайде людей, підрядників, які добудують комплекси.

- Повернемося до розвитку компанії "Інтергал-Буд". Що сьогодні вас вирізняє на ринку?

- Ми спеціалізуємося на житловому будівництві економ-класу. Сьогодні ми єдина компанія в Україні, котра робить масові ремонти у своїх новобудовах. Я наполіг на цій ідеї, тільки-но ми вийшли на ринок Києва. Чому інші цього не роблять? Мало спеціалістів. Легко знайти працівників, які вміють робити грубі роботи, такі як кладка цегли, монолітно-каркасні роботи, фундаменти, бетон. А тонкі роботи, такі як зробити підлогу, встановити двері, плінтуси, рівно покласти плитку, - таких професіоналів дуже мало. Ми витратили багато коштів і зусиль, щоб створити такі колективи. Ми їх збираємо по всій країні, поселяємо в гуртожитках, усіма силами утримуємо їх. До того ж, даємо вибір покупцям – отримати квартиру з ремонтом від забудовника (таких уже 50-60% в будинках комфорт-класу) чи, маючи гроші ітафантазію, зробити щось своє. Ремонти ми робимо типові, серійні, а не на замовлення, та люди цінують таку опцію дедалі більше і частіше.

- Як часто ви змінюєте дизайн?

- Раз на півроку-рік змінюємо дизайн, щось додаємо. Ми не тиражуємо типові ремонти в кожному комплексі. Ще вагомий фактор – ми не маємо на меті забудувати кожен квадратний метр ділянки, намагаємося робити просторі відстані між будинками, перетворюємо їх у ігрові, спортивні майданчики, сквери.

Важливо, щоб люди, виходячи з дому, продовжували відчувати комфорт, щоб були газони з поливом, дерева, квіти, сучасні дитячі та спортивні майданчики, місця для прогулянок. На жаль, трапляється, коли жителі відмовляються від послуг забудовника з управління будинком, прагнучи економії, і забувають підтримувати побудовану інфраструктуру, економлять на поливі, не ремонтують майданчики. Для нас управляюча компанія є збитковою, але ми її дотуємо задля іміджу компанії. Бо реалізовані проекти – це наша візитна картка.

- Ви сказали, що працюєте в економ-класі. На початку року "Інтергал-Буд" та інші гравці ринку були дуже оптимістично налаштовані щодо розвитку нових проектів в бізнес-класі та вище. Звісно, коронавірус вніс свої корективи. Ви відмовились від таких проектів?

- У нашому портфелі епізодично з’являються проекти бізнес-класу, але в цілому ми продовжуємо розвиток в економ- і комфорт-класі. Бо вони займають найбільшу частку ринку, тут найбільші продажі. За нижчої рентабельності таких проектів ми виграємо за рахунок великого портфеля. У бізнес-класі ти будуєш будинок, а потім три-чотири роки його продаєш.

Наприклад, півроку тому на вул. Антоновича ми збудували елітний ЖК "Володимирський". Такі проекти ми теж, звичайно, будемо реалізувати. Яскравий приклад – INTERGAL CITY на Печерську. Це дорогий проект, проте я переконаний, що він стане не лише візитівкою нашої компанії, а й туристичною родзинкою столиці. Комплекс розташований на досить крутому схилі, і ми придумали дуже цікаве рішення, щоб людям було комфортно. Ми розробили великі тераси, містки та переходи між рівнями, які створюють відчуття рівнини між будинками. Вони будуть покриті газоном, висадимо найкрасивіші дерева, буде дуже гарний гідний проект. Проблема в тому, що покупців житла преміум- та бізнес-класу в Україні стає дедалі менше. Є компанії, які будують два-три-чотири будинки в дорогих сегментах, а потім роками їх продають. Для когось це, мабуть, прийнятна модель. Але це не наш шлях, ми мріємо створити супермаркет житла і продавати якісне житло системно, ритмічно, потужно, великими обсягами. Хай і не з найкращою маржею.

- Як в цілому змінився попит на житло у першому півріччі в Києві, особливо враховуючи ситуацію з коронакризою? Які прогнози на осінь?

- Звичайно, попит у забудовників упав. Просіла й ціна, подекуди десь на 15%. Продажі "Інтергал-Буд" уже вийшли майже на докарантинний рівень за кількістю проданих квартир у сегменті комфорт-класу.

Взагалі, перше півріччя було складним для ринку житлового будівництва. Падіння продажів, за нашими оцінками, склало 50-60% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Це не лише через коронакризу. Криза реформи системи державного контролю та дозвільної системи, фактичне банкрутство кількох великих гравців, політична та економічна нестабільність. Усе це не покращує споживацькі настрої. "Інтергал-Буду" вдалося зберегти й навіть збільшити частку ринку за цих умов. Наразі ми оцінюємо нашу частку на ринку близько у 30% (за кількістю проданих кв. м).

Але не думаю, що ціна на якісне житло надійних забудовників буде надалі падати. Все найгірше, що могло статися, уже сталося. В умовах потрясінь у США було прийнято програми дотацій економіки на $10 трлн, у Європі – на EUR2 трлн. І ці гроші вже починають пробивати кордони, вони дійдуть до країн, що розвиваються, включаючи Україну. А отже, ми сподіваємося, що через 3-4 місяці ціна почне рости, а через півроку перевищить докарантинний рівень.

Водночас не треба забувати, що в умовах, коли економіку починають активно дотувати й заливати грошима, починається девальвація. Тому краще інвестувати кошти зараз, бо вони будуть знецінюватися. Не обов’язково це мають бути квадратні метри, можна придбати автомобіль, ювелірні вироби, купувати акції провідних компаній, які будуть рости.

- Які ваші плани на наступне півріччя? Плануєте нові проекти виводити на ринок продаж чи відклали їх "до кращих часів"?

- Якщо не буде створено нових бар’єрів на шляху до дозвільної документації у вигляді нових контрольних органів. Ми все ж залишаємось оптимістами й розраховуємо запустити ще як мінімум 10 майданчиків: до кінця року – як мінімум п’ять і у 2021 році - ще п’ять-сім. Наприклад, плануємо запустити нову чергу проекту "Паркові Озера" на Лівому березі ("комфорт"-клас), на останніх стадіях погодження - ще кілька проектів класу "комфорт" та "комфорт+", "економ-комфорт", "бізнес" та навіть – "люкс-клас". Загалом у портфелі проектів "Інтергал-Буд" більш як на 3,8 млн кв. м житлового та комерційного будівництва. Знову ж таки: ми повністю залежні від того, що відбувається в країні з дозвільною системою.

- Окрім житлової нерухомості, плануєте розвивати якісь проекти в комерційному сегменті?

- Комерційна нерухомість для "Інтергал-Буд", скоріше, є сервісним напрямом. Для нас важливо створити обіцяну забудовником якісну інфраструктуру на території житлового комплексу. Саме тому ми не просто продаємо частину приміщень під комерцію, а розуміємо потреби та специфіку кожного виду бізнесу. Як забудовник ми адаптуємо приміщення під дитячі садочки, школи, медичні чи спортивні заклади. Ми навіть виділили окремий підрозділ, який опікується саме В2В клієнтами. Та ми маємо й окремі виключно комерційні проекти – наприклад, ТРЦ "Полярний" в Києві. Ми не лише збудували, а й здійснюємо управління проектом. Також збудували ТЦ Leroy Marlin в столиці на Оболоні.

- Минулого року ви запустили пілотний проект реновації застарілого житла на вул.Макарівській. Він реалізується?

- Ми вирішили піти на експеримент. Запропонували жителям нові більші помешкання у цьому ж районі замість старого гуртожитка. Всі погодились і були налаштовані позитивно. Але традиційно в таких ситуаціях приходять незадоволені псевдоактивісти, причому не з цього будинку, а зовсім з іншого району, і цим історія фактично закінчилась. Окрім цього, ми наражаємося на проблему з отриманням дозвільних документів, щоб цей п’ятиповерховий будинок зробити вищим. І завжди знаходяться 5% мешканців, здебільшого пенсіонерів, яким це не потрібно. Сьогодні забудовник має отримати згоду 100% жителів, щоб знести будинок і почати проект реновації. Треба на законодавчому рівні закріпити норму в 60%, або хоча б 2/3. В Україні дуже багато аварійних будинків, і з кожним роком ситуація погіршуватиметься.

- Ви в основному продовжите концентруватись на ринку Києва?

- Не лише. Зараз розвиваємо проекти в Одесі, плануємо додати там ще три проекти. У нас дуже багато проектів і велика база майданчиків. Але ми робимо менше, ніж можемо. По-перше, ми відповідально ставимось до своїх клієнтів. Ми завжди дотримувалися усіх взятих на себе зобов’язань, яка б криза не була на вулиці.

Не будучи впевненими в стабільній ситуації в країні, ми не розширюємо кількість проектів, а концентруємося на виконанні взятих на себе зобов’язань перед інвесторами. Поганий приклад ринку продемонстрував "Укрбуд", бізнес-модель якого не витримала зміни кон’юнктури ринку, різкого зниження попиту. Ми ж забудовуємо рівно стільки майданчиків, скільки можемо закінчити.

- На нові ринки плануєте заходити?

- Зараз ми добудовуємо діючі майданчики в регіонах, наприклад, у Житомирі та Чернівцях. З точки зору бізнесу це не дуже вигідні проекти, але ми завершуємо ті майданчики, які у нас вже є. За ними стоять люди, колектив, який хочеться зберегти. Раптом ситуація в країні різко покращиться, і ми наразимося на проблему, де знайти команду перевірених професіоналів.

- За кордоном проектів не плануєте? На київському ринку є гравці, які успішно вийшли з проектами в Європу.

- У 2013-2014 рр., коли в Україні була нестабільна ситуація і ніхто не знав, де пройде лінія фронту, всі забудовники розглядали можливість перенесення майданчиків на нові ринки. Є колеги, які відкрили будівництво в Австрії. Ми відкривали в Росії, Німеччині. Але з Росією ми розійшлися через стосунки між країнами. Хоча вважаю організацію будівельного ринку Москви дуже хорошим прикладом, особливо після того, як мером став Собянін.

- А майданчики в Європі не розвиваєте?

- Не від доброго життя пішли ми туди, просто були налякані ситуацією. Тому намагалися вкладати гроші в інші місця, щось робити за кордоном. Навіть маємо наробки на Кіпрі, в Греції, Німеччині.

Але нам допомогла біда з іншого боку. В Україні відбувся банкопад і люди, намагаючись врятувати заощадження, почали вкладати в будівництво. І це всіх врятувало. Інакше ми б втратили половину забудовників, які б перейшли в Росію, ЄС чи на інші ринки. Побачивши, що відбувається з попитом, звичайно, ніхто вже не намагався переключатись на зарубіжні ринки.

Тому поки що ні, за кордон ми не виходимо. Ми тримаємо ці майданчики на випадок погіршення ситуації.

- У вас ще залишилися політичні амбіції чи хочете сконцентруватися на бізнесі?

- Після свого досвіду в політиці я негативно ставлюся до повернення туди. У мене були певні ідеї, але я швидко попрощався з мріями, коли подивився, як насправді все там працює, для чого туди йдуть. Якийсь час в мене були романтичні ілюзії, що ми справді можемо прийти до якісних змін, повторити досвід Польщі. Розробив декілька серйозних політичних проектів реформ. Але спроба їх погодити у тодішнього прем’єр-міністра та міністра фінансів обернулась на згаяний час.

Насамперед, нам зараз потрібно не створювати три ДАБІ, іншими словами - три корупційні механізми замість одного. Просто подивіться на досвід Польщі, Чехії, всіх цивілізованих країн, з якими ми прагнемо об’єднатися та перейняти передовий досвід. Там нічого подібного немає. Забудовники не знають і "в обличчя не бачать" жодних інституцій. У них є архітектор, який здав документи – отримав через півроку документи. Є чіткий план розвитку міста – тут ми можемо будувати п’ять поверхів, а тут - 15, а тут мають бути школа чи дитсадок. Усе дуже просто. Якщо ти маєш ділянку, у тебе не має бути можливості фантазувати, що ти там будеш робити - 15 чи 115 поверхів, тим самим даючи спокусу корупціонерам.

Ви скажете, "чекайте, у нас ще нема генплану". Так давайте створимо його через рік-два, а поки що домовимося про норми й будуватимемо. Дамо можливість тим, хто хоче інвестувати, робити це. За рік-два, коли ми введемо певні обмеження через генплан, у нас буде чітка картина. У багатьох містах, навіть у Києві, вже зрозуміло, де і що можна будувати, то яка проблема?

Наша економіка серйозно впала, навіть сільське господарство втрачає 18% щороку. Ми маємо зниження обсягів товарообігу, не кажучи вже про промисловість і втрати бюджету. Президент запросив інвесторів з усього світу вкладати кошти в Україну. Це романтичні надії. Порятунок криється у внутрішньому потенціалі країни. Подивіться, в Україні в рік купують житла на 35-40 млрд, в цьому беруть участь 250 тис. покупців і членів їхніх сімей – тобто це вже пів мільйона.

Щоб підняти економіку, потрібно залучати маленьких інвесторів по $50-60 тис. У нас є досвід, який ми, шляхом експериментів, набували протягом 10 років. Ми мали майданчики, які погано "йшли", тоді запускали розстрочку під 12-14%, тоді як кредитні кошти були доступні під 18-23%. Це давало нам невелике поповнення плюс 10% покупців. У якийсь момент я запропонував видавати розстрочки на 10 років під 3-4%, а це - порогова ставка. Отоді до відділів продажів почали формуватися черги, ледве відбивалися. Так от: якщо держава дасть кредити під 3% на 15 років, ви не уявляєте, скільки молодих українських сімей кинуться інвестувати в країну. Якщо перший внесок буде всього 10%, а це якихось $3-5 тис., назбирати, позичити у родичів таку суму буде неважко.

Як це реалізувати? Дуже просто. Сьогодні комерційні банки мають проблему з перепродажем грошей, бо їхня мета – заробити на різниці. Але вони не мають кому перепродати - економіка внизу, проектів немає, серйозних застав немає, ніхто не дає. На житло сьогодні діє реальна ставка 12-20%. За 15 років це виливається у 2-3 номінали. Хто на це піде? Тому масове кредитування будівництва житла може вирішити їхню проблему, а для держави, ми порахували, це обійдеться всього в 2 млрд грн на рік. Вона дотуватиме різницю між ставками. При цьому банки отримуватимуть повноцінну стовідсоткову заставу у вигляді квадратних метрів, а самі покупці квартир та їх родини будуть викладатись по максимуму, щоб обслуговувати той кредит. Це перезапустить економіку всієї країни.

- І стримуватиме відтік робочої сили за кордон…

- Так, більше того, банк вимагатиме документи, тому зарплата буде "білою" і надходження ЄСВ в бюджет легко покриє оті 2 млрд. Тобто держава видаватиме 2 млрд грн у січні, а 5 млрд грн отримає у грудні. Вона відшкодує собі ці гроші. Більше того, людина працюватиме в Україні на підприємстві, яке також платитиме податки. Я вже не кажу про ефект для будівельної галузі та ті мультиплікатори, що включаються з нею. Це, певною мірою, теж великий крок уперед, але основне – ті 500 тис. сімей,котрі інвестують в економіку щороку. І ви справедливо сказали: люди полишать ідею їхати за кордон. Бо вони туди їдуть з однією метою – за квартирою. І біда в тому, що вони цю квартиру купляють там і там осідають. Бо там - доступна іпотечна ставка, крім інших привабливих можливостей. А будь-яка країна багата чим? Людським капіталом. Потрібно за нього боротися.

- Як щодо урядової програми "Велике будівництво"?

- Що вона дає економіці, окрім 200 км доріг, які через 3-4 роки потребуватимуть ремонту? Більше того, 70% в їх будівництві – це бітум, який ми імпортуємо. На ринку є максимум дві компанії - турецькі, не українські, які відповідають кваліфікаційним вимогам, і великий куш для корупції – 100 млрд грн. витрат з бюджету. Якби ми запустили повноцінну програму дотацій іпотеки, то на 97% було б задіяно національне виробництво. Це не лише працевлаштування 500 тис. українців, це - глобальне зрушення економіки.