Эксклюзивное интервью генерального директора DCH Infrastructure and Real Estate Даниила Владова агентству "Интерфакс-Украина".

- Расскажите о финансовых результатах компании DCH Infrastructure and Real Estate за 2018 год и первый квартал 2019 года.

- Мы довольны результатами 2018 года и результатами первого квартала 2019. Оборот компании в среднем вырос на 10-15% в зависимости от направлений по сравнению с 2017 годом.

По всей сети ТРЦ "Караван" наблюдается рост как арендной ставки, так и чистого операционного дохода.

В прошлом году сеть ТРЦ продемонстрировала рост чистого операционного дохода на 13% в долларовом эквиваленте, и на 15% в гривне по сравнению с 2017 годом. Общий операционный доход по сети за 2018 год составил 575 млн 280 тыс. грн.

Арендные ставки в среднем выросли на 15% в зависимости от объекта. Уровень вакантности составляет 2%. Посещаемость ТРЦ в Днепре составила + 15%, Харькове +8%, Киеве – порядка +10%.

- Какой прогноз на этот год?

- Первый квартал оправдал наши прогнозы. Но в дальнейшем все будет зависеть от политической и экономической ситуации в стране и, как следствие, курса валют. Мы закладывали в своих прогнозах курс доллара, который несколько выше действующего. Но в случае нестабильной ситуации наш расчет может все равно не оправдаться. Тем не менее, мы уверены, что закончим этот год со знаком "плюс", даже по отношению к предыдущему.

- Недавно вы заявили о планах провести полную реконцепцию киевского ТРЦ "Караван". Инвестиции составят $8 млн - это собственные деньги или кредитные?

- Это смешанные источники финансирования.

- Через сколько лет планируете окупить инвестиции?

- Думаю, очень быстро. Удобоваримый для нас период возврата инвестиций не более 5 лет.

- Расскажите более детально, что планируется сделать в рамках реконцепции?

- ТРЦ "Караван" был открыт в 2003 году и стал первым профессиональным ТРЦ регионального формата в истории Украины. Сегодня ему уже более 15 лет, он – один из самых первых торгово-развлекательных центров. Тем не менее, проект был реализован очень профессионально. Когда он только открылся, то, по сути, стал работать как суперрегиональный формат с зоной охвата, распространяющейся на весь Киев.

С тех пор рынок эволюционировал, появились конкуренты, что хорошо и является двигателем прогресса. "Караван" в нынешнем виде морально устарел. Для качественного функционирования ему необходимы пешеходные потоки, выходы из метро и высотная жилая застройка, - чего в ближайшей перспективе не предвидится. Более того, объект находится на Оболони, а это район наибольшего скопления профессиональных ТРЦ – 50% от общего стока Киева сконцентрировано в радиусе первой и второй зоны охвата ТРЦ "Караван" и в прямой конкуренции с ним.

Поэтому, во-первых, очень глупо оставаться таким же, как ты был 15 лет назад, особенно когда есть совершенно новые, молодые и прогрессивные конкуренты. Во-вторых, в мире существует большое количество форматов ритейла, которых катастрофически не хватает на украинском рынке. Мы проделали колоссальную работу на протяжении последних трех лет, анализируя различные возможности и существующие в мире форматы. И пришли к выводу, что за последние 3-4 года на рынке Киева как у потребителя, так и у ритейлера сформировался совершенно конкретный запрос, на формат outlet.

- У "Каравана" вскоре появится сильный конкурент – огромный ТРЦ Blockbuster. Не думаете, что трафик может упасть после его открытия?

- Мы уходим в другой сегмент, поэтому ТРЦ Blockbuster – не наш конкурент. Это замечательный проект, который вместе с ТРЦ Sky Mall, ТРЦ Dream Town и ТРЦ Lavina Mall, будут бороться за одного и того же арендатора, и целевую аудиторию. Любопытно, как это все будет работать. В мировой практике есть успешные и неуспешные примеры.

После реконцепции в Киеве у нас будет единственный профессиональный конкурент – аутлет-центр "Мануфактура". Этот проект сделан абсолютно по классике – 15-20 км от города, в правильном направлении, с хорошей архитектурной концепцией, отличным зонированием. Но с точки зрения легкости доступа для потребителя, мы находимся в более выгодной позиции. Мы - в эпицентре всех торговых центров, с очень понятной логистикой для любого ритейлера, которая позволит ему без трудностей перекинуть коллекцию в аутлет-ТРЦ. Большинство брендов и так представлены во всех ТРЦ на Оболони: Dream Town, Sky Mall, Lavina Mall, скоро откроется Blockbuster и Retroville. Все они в единой зоне охвата. Другими нашими несомненными преимуществами являются сильный набор "якорей", фешн галерея в формате аутлет и историческая лояльность потребителя.

"Аутлет" может быть двух форматов. Первый, когда по результатам первых продаж берутся бестселлеры и отшиваются из менее дорогих материалов. Таким образом, к середине года можно купить бестселлеры по демократичным ценам. Второй – это нераспроданные остатки товаров, то есть стоки. Объединив оба формата, мы получим самый большой аутлет в Украине, сделав из него "category killer" (убийца в категории).

- В каком ценовом сегменте будут представлены магазины?

- "Cредний минус", "средний" и "средний плюс". Уже подтвердили свою заинтересованность в формате "Аутлет" такие бренды как LC Waikiki, польская LPP Group, Ultra Group – Levis, Guess, Super Dry, Hugo, также Baldinini, Lagerfeld, HugoBoss.

Кроме того, мы планируем расширение зоны фуд-корта с 300 посадочных мест до 600, а также с 15 кухонь до 25. Реализуем реконцепцию роллердрома, с более профессиональным форматом и управлением.

- А новые бренды появятся или это будут только действующие арендаторы?

- Безусловно, мы рассматриваем новые бренды, например, ведем переговоры с китайским брендом Miniso, Best Brand Club и другими.

- Пробовали привлечь H&M?

- Бренд H&M с форматом аутлет не заходит. На данный момент им не нужен этот формат, и его у них как такового нет. С ними ведутся переговоры, и, думаю, они зайдут в наши региональные проекты в Харькове и Днепре. В Киеве это уже нецелесообразно, здесь будет моноформатный аутлет, который будет работать как суперрегиональный.

- Как Вы рассчитываете улучшить показатели торгового центра?

- Думаю, поток вырастет минимум на 30%. В течение 3-4 лет планируем увеличить доход на 40-50% за счет товарооборота. Подчеркну, не базовой ставки, она останется на том же уровне. На момент реконцепции ставки также остаются на прежнем уровне. Но за счет увеличения потоков и оборотов, мы планируем увеличить доход.

- Какой у вас сейчас трафик?

- Порядка 550-600 тыс. человек в месяц в зависимости от сезонности.

- Кто разрабатывал проект реконцепции?

- У нас своя сильная и профессиональная команда – люди, работающие в недвижимости порядка 15 лет. Есть свой отдел стратегического консалтинга, который разрабатывает все концепции и проводит анализ коммерческой целесообразности. Для критики и оценки нашей концепции мы привлекали международных консультантов – компанию Colliers Ukraine. Проектировщиками и архитекторами проекта выступила компания UVT Group.

- Какие планы относительно других ТЦ "Караван"?

- На своих локальных рынках они являются объектами №1, вокруг них нет конкурентов. Например, харьковский ТРЦ "Караван" – абсолютный лидер, он пользуется большим спросом как у арендаторов, так и у жителей города. Общая площадь ТРЦ - 60 тыс. кв. м, и он может похвастаться сильным набором "якорей" и арендаторов. Наш Харьковский ТРЦ пользуется большим спросом, что подтверждается наличием листа ожидания арендаторов.

ТРЦ "Караван" в Днепре – это суперрегиональный ТРЦ: GBA проекта – 100 000 кв. м, GLA - 73 593 кв. м. В 2014 году мы абсолютно осознанно инвестировали в строительство третьей очереди порядка $10 млн. Нам все говорили, что мы сошли с ума, но мы это сделали вовремя и не жалеем. В итоге в феврале 2014-го, мы успешно ввели в эксплуатацию третью очередь, усилив такими якорями как кинотеатр Multiplex, магазин электроники Comfy, LC Waikiki, Gloria Jeans и сделав его знаковым объектом для всего города.

На сегодня единственным профессиональным конкурентом является ТРЦ "МОСТ-Сити" в центре города. Но сравнивать его с "Караваном" неправильно, у него другая зона охвата и формат.

Начиная с 2015 года, Днепр дает нам + 15% прироста ежегодно как по потокам, так и в оборотах. Сам рынок говорит о качестве продукта, так как спрос сегодня превышает предложение.

Думаю, говорить о реконцепции ТРЦ "Караван" в Харькове и Днепре пока рано. Безусловно, мы понимаем, что конкуренция не спит. Есть, например, прекрасный проект ТРЦ Nikolsky в Харькове, который, безусловно, откорректирует конкурентную среду в регионе. Но мы уверены в себе, мы постоянно работаем над качеством tenant-mix и будем продолжать соответствовать запросу потребителей.

- Какой "Караван" лучший по доходности?

- Ранее уверенным лидером был ТРЦ в Харькове. С начала 2018 года он делит лидирующую позицию с ТРЦ в Днепре. Сейчас мы оптимизируем набор арендаторов в этих объектах, так как KPI - привлечь максимальное количество международных профессиональных операторов.

- Многие игроки использовали время "низкого" рынка во время кризиса для скупки активов на вторичном рынке недвижимости. Яркий пример – инвестиционная компания Dragon Capital.

- Очень понятная и правильна стратегия. Поддерживаю.

- DCH был достаточно пассивным в этом сегменте. Почему?

- DCH – это не только недвижимость и инфраструктура, это многоотраслевой конгломерат, который управляется по модели фонда прямых инвестиций. За последние два года мы очень существенно и выгодно увеличили свой портфель активов. Приобрели страховую компанию "ИНГО Украина", Днепровский металлургический завод.

- Но не в сфере недвижимости…

- Нет.

- Почему?

- Как правило, наши ожидания по доходности несколько выше, чем в среднем по рынку. Dragon Capital, например, готова покупать по рыночным cap rate 12-13%. Но думаю, что логистику они купили по distressed цене. Стратегия правильная, мы также смотрели на весь рынок, тоже вели переговоры по разным проектам. Но где-то не договорились, а где-то у нас менялись приоритеты и появлялись другие возможности. Карман у группы ведь один.

- Планирует ли компания развивать новые проекты?

- У нас есть портфель участков, на которых мы рассматриваем возможность девелопмента. Также мы рассматриваем приобретение действующих, генерирующих денежный поток проектов. Мы постоянно мониторим рынок и ведем переговоры. При этом мы рассматриваем абсолютно все виды недвижимости, начиная от логистики и заканчивая жилой недвижимостью, в меньшей степени гостиничную.

Сейчас мы активно работаем над амбициозным и знаковым для харьковского региона и Украины в целом проектом редевелопмента производственных площадей Харьковского тракторного завода. "Экополис ХТЗ" - это 500 тыс. кв. м, около $500 млн инвестиций, это многокластерная система, которая создаст порядка 14 тыс. рабочих мест в Харьковской области и даст огромные налоговые поступления в казну. Помимо действующего производства там планируется разместить индустриальный парк, IT-парк, торговый кластер, логистический комплекс, research & development, офисные центры, образовательный и медицинский центры. Проект непростой и долгоиграющий в перспективе – реализация составит порядка 10 лет.

- На каком этапе реализация проекта?

- Мы сейчас на начальной стадии, совместно с Jones Lang LaSalle провели highest and best use analysis и разработали концепцию комплексного развития территории предприятия как многофункциональной экосистемы. Вскоре планируем отправиться в Китай для изучения лучших и худших примеров, так как они чемпионы мира по реализации подобных проектов. Хотим подарить Харькову и Украине идеальный продукт.

- Какой земельный банк у компании сейчас и портфель проектов на разных стадиях реализации?

- С учетом территории ХТЗ он довольно большой - около 170 га. В нашем портфеле помимо сети ТРЦ "Караван" – 5-звездочная гостиница Kharkiv Palace, ЖК "Воздвиженка", который включает бизнес-центр "Кожемяцкий" площадью 3 тыс. кв. м, мы самостоятельно им управляем, а также дораспродаем часть квартир и сдаем в аренду площади в стрит-ритейле.

- Вы не планируете выходить из действующих активов?

- Нет, нас устраивает результат, который генерирует наш портфель. Все активы показывают позитивную динамику. У нас есть желание расти и развиваться, поэтому выходить ни откуда точно не планируем, только заходить.

- У вас в портфеле был проект строительства бизнес-центра класса "А" на территории бывшего завода "Керамперлит" по ул. Межигорская, 85 в Подольском районе Киева. Его строительство было заявлено еще до кризиса 2008 года, но до реализации так и не дошло. На фоне роста показателей на рынке офисной недвижимости Киева не планируете активизировать данный проект?

- Да, мы планируем девелопмент бизнес-центра с подземным паркингом на участке площадью около 1 га на ул. Межигорской, на Подоле. Общая площадь бизнес-центра составит 40 000 кв. м, арендная – около 30 000 кв. м.

Активизация девелопмента офисных центров сегодня сопровождается несколькими факторами. Во-первых, с началом кризиса 2014 года, объем ввода в эксплуатацию офисных площадей сократился более чем в 2,5 раза, наблюдается стойкая тенденция к снижению вакантности, сейчас она составляет 7,5% - это исторический минимум.

Кроме того, остро ощущается дефицит качественных офисных помещений. По итогам прошлого года объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Киева составил 139 тыс. кв. м, достигнув максимального значения за последние 10 лет. Все это является средством оживления спроса.

Позитивная динамика восстановления офисного сегмента, активизация спроса, и сравнительно низкие конкурентные угрозы на локальном субрынке Подол, создают благоприятные предпосылки для девелопмента нашего офисного комплекса. У нас хорошая фасадная локация, бизнес-центр будет фазирован и выйдет на рынок двумя-тремя этапами. В общем, мы верим в этот проект. Над ним работает известный и очень уважаемый нами харьковский архитектор Олег Дроздов.

- Когда планируете начать строительство?

- Мы находимся на стадии П. Хотелось бы к концу этого года – началу следующего получить разрешение на строительство.

- Какие предварительные инвестиции в проект?

- По предварительным просчетам сумма инвестиций может составить около $50 млн.

- В прошлом году DCH Infrastructure and Real Estate заявляла об интересе к покупке недостроенного ТРЦ Respublika. Вы участвовали в конкурсе? Почему в итоге не купили?

- Мы вели переговоры, но в какой-то момент появились более интересные предложения. Проанализировав инвестиционную привлекательность, мы выбрали другие направления.

- На каком этапе это произошло?

- Это было еще летом прошлого года. Компания вела переговоры еще до торгов. Но мы очень прагматичные и любим анализировать цифры.

- И что вы посчитали по ТРЦ Respublika? Объект был продан за 777 млн грн, сколько вы были готовы заплатить?

- Чтобы оценить дорого или дешево был продан объект, надо провести детальный строительный, технический и коммерческий аудит – оценку коммерческой концепции, стоимости входа, рынка в целом, конкурентной ситуации, понять необходимую сумму инвестиций в этот ТРЦ. Мы не дошли до этого этапа, проделали лишь предварительный due-diligence. В других проектах было меньше неизвестных, чем в этом, поэтому сделали выбор в пользу них.

- Вы сказали, что не планируете инвестировать в новые гостиницы. Почему?

- Нам интересен рынок гостиниц класса "бизнес", но он очень зависим от экономической стабильности и деловой активности в стране. В прошлом году средний показатель занятости киевских гостиниц составил 45% при необходимых минимум 60-65%. При этом если в Харькове наш Kharkiv Palace является единственным 5-звездочным отелем, то в Киеве присутствует конкуренция.

- В категории "три звезды" хороший спрос…

- Украинский гостиничный рынок все еще находится на стадии развития, нет четкой сегментации, а постоянная волатильность не дает возможности структурировать рынок – номера в "пятерках" продают по цене "четверок", так под групповое размещение, 5-звездочные гостиницы предлагают тарифы 4-звездочных отелей. А "четверки" продают как "тройки".

Вы правы, гостиницы категории три звезды с международным оператором чувствуют себя более комфортно – у них есть ценовое преимущество, а уровень конкуренции ниже. В этом сегменте работает Ibis, Reikartz, остальное – это советский фонд. Сегмент пятизвездочных и четырехзвездочных гостиниц, который я считаю сегодня практически одним сегментом, учитывая деловую активность в стране, по моему мнению, в г. Киеве перенасыщен.

- Какие показатели у гостиницы Kharkov Palace?

- В Харькове наша гостиница является единственной в своей категории. Прямых конкурентов у нее, по сути, нет. Есть достойный отель Golf Club, но это гостиница выходного дня и номерной фонд в три раза меньше. Аудитория Kharkov Palace – бизнес.

Прошлый год мы закончили на уровне 57% заполняемости. В этом году по результатам апреля ожидаем порядка 65%. Ежегодный прирост заполняемости составляет около 8%, ADR (Average Daily Room Rate, средняя цена за номер) у нас растет порядка 5%. RevPAR (доходность с номера) – порядка 12-13%.

- Структура спроса существенно изменилась в последние годы?

- Если говорить о Харькове, то с точки зрения географии в последние годы наблюдалась тенденция к снижению внутреннего туризма: 2015 год - 43%, в 2016 – 33%, в 2017 году – 29%. В 2018 году этот показатель начал расти и составил 31%.

Если говорить об иностранных туристах, то на первом месте граждане Турции: в 2017 году – 17%, в 2018 году показатель упал до 8% из-за ситуации в стране, отмены рейсов и продолжает падать до 6% в этом году. На втором месте граждане США. Они занимают в структуре спроса порядка 10-13%, а в этом году уже порядка 17%. За ними следуют граждане Израиля и Германии: это 7%, 9% и 10% соответственно. Закрывает пятерку Великобритания.

- С 1 мая гостиница прекратила сотрудничество с гостиничной сетью Premier Hotels and Resorts. DCH I&RE планирует самостоятельно управлять объектом? Почему было принято такое решение?

- Во-первых, обе стороны выполнили свои обязательства по контракту на управление. Во-вторых, мы считаем, что управление собственными активами обеспечит максимальный уровень ответственности и вовлеченности команды в рабочие процессы. В целом это повысит эффективность операционных процессов, позволит раскрыться огромному потенциалу гостиницы и улучшить ее финансовые показатели как бизнеса. И вообще, DCH предпочитает управлять своими активами самостоятельно.

- Вы работаете только в трех городах, планируете ли выходить на новые региональные рынки?

- Не исключаем такой возможности.

- Какие города вас интересуют?

- В первую очередь, мы смотрим на Киев и все города-миллионники. Но нас потенциально могут интересовать и города с населением 500-800 тыс. чел. Так как там дешевле вход, меньше конкуренция, больше спрос и, как результат, больше возможностей. В Киеве интересна торговля, офисная недвижимость, логистика, жилая недвижимость. В городах-миллионниках - торговля, офисная недвижимость, логистика. В регионах с населением 500-800 тыс. чел. – торговля.