Интервью главы Совета директоров Arricano Маргуса Курма агентству "Интерфакс-Украина"

Текст: Оксана Гришина

(подается на языке оригинала)

- Які результати роботи ваших проєктів за минулий рік?

- Перш за все, всі наші торгові центри з початку повномасштабного вторгнення залишалися відкриті і працювали майже щодня. Незважаючи на всі труднощі, такі як постійні повітряні тривоги, ракетні удари агресора, перебої з водо- та електропостачанням, інфляція, міграція, зростання цін тощо, ми продовжуємо працювати і намагаємося бути успішними та ефективними. І я хочу сказати, що нам це вдалося. У Києві, наприклад, у нас нульова вакантність. Щодо регіонів, то і у Запоріжжі, і у Кривому Розі у нас дуже мало вільних площ, близько 1%. Що стосується загальної продуктивності, то, звичайно, відбулося деяке падіння. Ми як міжнародна компанія ведемо облік в доларах США. І порівняно з довоєнним часом загальний дохід від оренди зменшився на 11%, чистий операційний прибуток знизився на 8%. З урахуванням усіх факторів вважаю, що це досить хороший результат.

- Чи проведена оцінка втрат внаслідок пошкодження ТРК "Сонячна Галерея" у Кривому Розі у результаті російської ракетної атаки? Скільки інвестовано у відновлення?

- Якщо говорити про втрати внаслідок війни, то насамперед слід згадати про російську атаку 8 січня цього року, внаслідок якої був пошкоджений торговельний центр у Кривому Розі. Будівля зазнала значних руйнувань і, за оцінками експертів, ремонтні роботи коштуватимуть понад 30 млн грн. Ми вже витратили 17,5 млн грн і маємо інвестувати ще, щоб повністю відновити ТРК. З лютого "Сонячна Галерея" частково відновила роботу та, за висновками фахівців, приміщення комплексу є безпечним для відвідувачів і персоналу. Також добре, що ми не бачимо відтоку орендарів. Майже всі площі зайняті і ТРК працює, як і працював завжди.

Додам, що під час війни наші торгові центри - це не тільки місця для шопінгу, вони працюють і як соціальні простори. Як ви знаєте, у Кривому Розі та Запоріжжі через обстріли була пошкоджена система електропостачання. Ми організували власні електрогенератори і підготували все, щоб, у разі необхідності, швидко відкривати, так би мовити, пункти незламності - громадські пункти, де люди можуть розігріти їжу, зарядити телефони та інші пристрої. Ми чітко розуміємо свою відповідальність за ТРК як об'єкти критичної інфраструктури.

- Як вплинули на показники рівня відвідуваності та результати роботи взагалі, у столиці та регіонах, повітряні тривоги?

- Звичайно, часті повітряні тривоги та обстріли негативно впливають на відвідуваність і товарообіг. У ті дні, коли повітряні тривоги щоразу повторюються, приблизно на 40% менше людей приходить за покупками. Це я кажу про регіони. У столичних ТРК ситуація дещо краща. Наші орендарі зазнають певних збитків через війну, але ж для усіх нас головним пріоритетом є безпека людей. У приміщеннях ТРК розміщено всю необхідну інформацію щодо дій під час повітряної тривоги, ми чітко інструктуємо відвідувачів і персонал, як пройти до укриття, щоб убезпечити своє життя.

- Як змінився пул орендарів за 2022-2023 роки?

- Найпомітніша зміна цього року - новий продуктовий орендар у Запоріжжі та Кривому Розі, де замість "Auchan Україна" відкриється "Сільпо". І я вважаю, що це хороший сигнал, що у такі складні часи "Сільпо" вирішив прийти у наші регіональні торгові комплекси. Це свідчить про те, що нам довіряють, що у нас хороша репутація, як серед споживачів, так і у бізнес-середовищі.

- Яка концепція розвитку тенант-мікса у найближчі роки? До війни оголошувався акцент на дитинство та спорт як стратегічні напрямки розвитку, міксові онлайн-оффлайн формати для магазинів техніки тощо.

- Змінюючи пул орендарів, ми вже зараз збільшуємо представленість українських виробників і будемо нарощувати цей тренд, а також надавати більше можливостей локальним, регіональним брендам.

Лише за 2022-2023 роки ми запросили до нашт ТРК цілу низку українських виробників, які успішно працюють для нашого споживача, а саме: Solmar, Stimma, Wear Me, Maritel тощо. Цього року ми чекаємо на відкриття оновленого магазину Goldi (один з найбільших вітчизняних виробників в Україні) в ТРЦ "РайON". Більше того, значна частина виробників, які вже успішно працюють, планують у нас розширення своїх магазинів.

Це все обумовлено тим, що є попит на магазини середнього цінового сегменту, тому наша стратегія передбачає залучати більше місцевих брендів, які можуть надати доступніші товари високої якості, насамперед у найбільш затребуваних категоріях (спортивний одяг, побутові речі тощо).

- Проблеми з розвитком пакету девелоперських проєктів були у компанії і до повномасштабної війни. Чи вирішено остаточно питання з ТРЦ Sky Mall?

- Незважаючи на усі наші зусилля, ТРЦ SkyMall все ще знаходиться поза нашим контролем. І, на жаль, мушу сказати, що українська держава майже нічого не зробила, щоб допомогти нам у цій справі. До кінця 2021 року ми зробили усі кроки для того, щоб подати позов до міжнародного арбітражу проти української держави. Ми підготували справу і були готові подати цю скаргу. Але через війну ми відмовилися від цього плану. Ми вирішили, що у такий складний час було б недоречно обтяжувати українську державу ще й нашим позовом. Проте, зважаючи на продовження невиправданого тиску з боку українських правоохоронців на інші наші ТРК і загалом на бізнес, з яким ми стикаємося сьогодні, це виглядає помилкою.

- Ви готові розпочати арбітраж зараз у справі SkyMall?

- Ми не прийняли остаточного рішення і не відкидаємо можливості поновлення цього арбітражу. Бо всі наші добрі наміри підтримати Україну у найскладніші часи, коли вирішується питання про виживання держави,розбилися через чиєсь бажання безкоштовно, неправомірно отримати в управління, а може й у власність, успішний бізнес.

- Мова про звинувачення Головним управління Служби безпеки України у Києві та Київській області та Київською обласною прокуратурою вашої компанії про начебто перерахування державі-агресору прибутку від діяльності чотирьох торговельно-розважальних комплексів (ТРК) в Україні? В рамках цієї справи був накладений арешт на ваші активи – приміщення ТРК "CITY MALL" у Запоріжжі та "Сонячна Галерея" у Кривому Розі, а також ТРК "Проспект" і ТРЦ "РайON" у Києві.

- Вибачте, що мушу висловлюватися так прямолінійно, але все те, що відбувається, це повний абсурд! Ми не маємо жодних ділових відносин з російськими компаніями, не кажучи вже про російську державу. Щороку міжнародно визнана аудиторська компанія KPMG проводила аудит наших рахунків. Вони не повідомляли про жодні порушення і не знаходили підозрілих операцій.

Коли восени минулого року все почалося, ми були здивовані, бо припущення правоохоронних органів для арешту були дивними. Дуже не хотілося думати про те, що такими діями хтось умисно хоче відібрати бізнес в європейської компанії у такий спосіб. Ми сподівалися на те, що це лише помилка, тому, звернулися до судових експертів з проханням вивчити наші рахунки. Після ґрунтовного аналізу вони дійшли висновку, що жодна з компаній, щодо якої правоохоронні органи стверджують про перерахування коштів на допомогу росії, до цього не причетна!

За фахом я юрист, тому усе це сприймаю з юридичної точки зору. Важливим правилом, важливим принципом верховенства права є те, що звинувачення мають бути конкретними. Я бачив усі клопотання, які прокурори подавали у цій справі, і там є лише дуже загальні звинувачення про те, що кошти від діяльності наших ТРК нібито були використані для фінансування держави-агресора. Коли і як? Жодної конкретики. Лише загальні та розмиті звинувачення. Ще одна дивна річ - це те, що приміщення торгових комплексів заарештовані як речові докази. Це нонсенс. Будівлі ТРК логічно не можуть бути доказами для доказування такого злочину. Це неможливо. І через велику кількість таких "нестиковок" ми вважаємо, що за цією справою має стояти щось інше, ніж реальна потреба розслідувати злочин. Складається враження, що наш бізнес просто намагаються захопити, що є неприпустимим. Ми будемо використовувати всі передбачені законом засоби, щоб захиститися від цих несправедливих і масштабних атак.

- Яка ситуація з ТРЦ "Південна Галерея" у Сімферополі? Як та коли оформлений вихід компанії з інвестицій у цей проєкт? На сайті у контактах досі є згадки про Arricano.

- "Південна Галерея" - це наш біль. Ми побудували цей торговельний центр у 2013-2014 роках. І відкрили його буквально за тиждень до незаконної анексії півострова. Щоб його побудувати, ми взяли іпотечний кредит під заставу інших наших активів. Після захоплення росією півострова ми вже розуміли, що цей актив треба буде продавати. Але продати його по адекватній вартості, яка закривала хоча б більшу частку витрат на нього, у цих умовах було дуже складно, майже неможливо. Здійснення подальшого операційного контролю за цим ТРЦ ми також вважали неприйнятним. Тож було прийнято рішення про тимчасову передачу операційного управління місцевій команді до вирішення питання про продаж активів. Корпоративні права залишались у нас. Знаю, що багато українських бізнесів у період до початку повномасштабного вторгнення російських військ в Україну працювало згідно із законодавством України, в тому числі – відповідно до прийнятого у 2014 році закону "Про створення вільної економічної зони "Крим" та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України". Весь цей час ми намагалися продати даний актив, щоб повернути хоча б частково вкладені в його будівництво кредитні кошти, адже держава не запропонувала бізнесу ніяких компенсаторних механізмів для покриття кредитів чи збитків у такій ситуації, яка була у нас.

У 2022 році після початку широкомасштабної війни дирекція Arricano категорично засудила агресію і одразу прийняла рішення позбутися майна у Криму за будь-яких умов, у зв‘язку з чим пошуки покупця ще більше активізувались.

Всім очевидно, що такий складний бізнес-проєкт неможливо продати за одну ніч. Відтак, корпоративні права операційної компанії вдалося продати лише за півроку. Я вважаю, що у такій ситуації це було дуже швидко, і з серпня 2022 року ані материнська компанія, ані жодна з наших дочірніх компаній не має активів ні у незаконно анексованому Криму, ні у росії.

Щодо питання про дані на сайті, я цього не бачив. Але тим не менш - чи були у нас можливості попросити їх змінити це? На жаль – ні. На сьогодні ми не лише не маємо ніякого бізнесу у Криму, але й ніякого впливу на співробітників. Навіть контактів з ними. Чому там могли залишатися ці дані – питання не до нас.

- У рамках судової справи: яка ситуація з вашими ТРК зараз?

- На жаль, попри очевидну повну безпідставність звинувачень, ситуація склалася досить сумна. У нас є чотири торгові комплекси в Україні, і всі вони заарештовані.

За рішеннями слідчого судді, які за українським законодавством чомусь навіть не оскаржуються, два ТРК, розміщені у Запоріжжі та Кривому Розі, вже передані в управління Національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (АРМА). Така передача прописана у рішеннях суду, хоча жоден із ТРК ще не був переданий в управління тимчасовому управителю фактично. Тобто ми, як і раніше, наразі контролюємо всі наші торгові комплекси, усвідомлюючи ймовірність того, що два з них можуть бути передані в управління невідомо кому. І ми дуже сподіваємось, що нам вдасться успішно відстояти своє законне право на бізнес.

Щодо двох інших ТРК, розташованих у Києві, на розгляді суду також перебувають відповідні клопотання прокурора про передачу їх в управління АРМА.

- Що ви робите, щоб розв’язати ситуацію?

- Наші юристи намагаються звернути увагу слідчих, прокурорів та суду на очевидну надуманість і безпідставність висунутих обвинувачень. Правоохоронні органи не можуть привести жодних фактів для їхнього підтвердження або хоча б якихось законних підстав для арешту приміщень ТРК і передачі їх в управління АРМА. А головне – ніхто, взагалі ніхто, не може пояснити хоч якось необхідність такої передачі. До того ж, з незрозумілих причин наші аргументи ніхто не хоче чути, при цьому жодних спростувань наших доводів ніхто також не наводить.

Щодо прийнятих та існуючих на даний час рішень ми бачимо лише негативні наслідки. Для бізнесу це величезна проблема, адже будь-яка компанія не може існувати без доходу. Але є також наслідки для місцевого населення. Адже наші торгові комплекси, як у Запоріжжі, так і у Кривому Розі, є для своїх міст справжніми центрами - не лише торговими, які покривають базові побутові потреби людей, але й важливими соціальними локаціями.

Не хочу навіть уявляти, що буде, якщо торгові комплекси передадуть в управління оператору, який буде мотивований лише прибутком! Не вірю, що тимчасовий управитель буде готовий робити інвестиції, які потрібні, наприклад, у Кривому Розі, щоб відновити будівлю, реалізовувати хоч якісь соціальні або гуманітарні ініціативи. Не здивуюся, якщо торгові комплекси у Кривому Розі і у Запоріжжі будуть закриті, якщо ними буде керувати некомпетентний і недобросовісний оператор, який не дбає ні про що інше, окрім прибутку.

- Раніше інтереси Arricano відстоювала Естонія, про порушені права компанії заявляв президент цієї країни. Чи зверталася наразі Arricano по допомогу до Естонії?

Про те, що відбувається, ми вже поінформували прем'єр-міністра та президента Естонії. Ми перебуваємо у постійному контакті з Посольством Естонії тут, у Києві. Ми поінформували також Європейську бізнес-асоціацію та інші подібні організації. Ми подали скаргу до Ради бізнес-омбудсмена і ведемо діалог зі спеціалізованим підрозділом Офісу Генерального прокурора. Отже, ми робили і будемо робити всі можливі кроки для захисту своїх прав, а якщо це не спрацює - ми докладемо максимум зусиль, щоб донести до всіх європейських інвесторів, що в Україні інвестиційний клімат, мʼяко кажучи, не найкращий і детально розкажемо, з якими свавільними діями може зіткнутися іноземний бізнес. Так, звичайно, для європейських бізнесменів це, напевно, не новина, але на таких конкретних прикладах це виглядає набагато реальніше і більш предметно.

Наприклад, наприкінці травня в Естонії відбудеться конференція, яка має на меті сприяти інвестиціям в Україну. В основному там очікується присутність естонських дипломатів, політиків та бізнесменів з України, які приїдуть до Естонії, щоб розповісти, як добре інвестувати в Україну. Я планую взяти участь у цій конференції і розповісти їм деталі того, що насправді відбувається в Україні, як за допомогою абсолютно безпідставних звинувачень деякі корумповані чиновники можуть заважати бізнесу або навіть знищувати бізнес. Як я вже згадував, ці звинувачення не мають під собою жодного підґрунтя: ні з точки зору законодавства, ні з огляду на доказову базу, ні с точки зору здорового глузду!

- А в Україні з ким ви зустрічались?

- Окрім бізнес-асоціацій та представників Ради бізнес-омбудсмена, у нас відбулися зустрічі з парламентаріями. Наша справа обговорювалась у Верховній Раді, де є спеціальний комітет із захисту іноземних інвестицій. І я знаю, що деякі парламентарі реально стурбовані не тільки нашою справою, а й інвестиційним кліматом в Україні у цілому. Вони кажуть, що не тільки Arricano зазнає утисків з боку правоохоронних органів, але й багато інших іноземних підприємств перебувають у схожій ситуації. Чомусь українська влада або, принаймні, деякі чиновники діють на шкоду інтересам власної держави і дуже активно заважають бізнесу, інвестиціям у вітчизняну економіку.

Зі свого боку, ми використовували всі законні можливості. Естонія є конституційною і правовою державою, а Україна, на мою думку, такою не є. Естонський бізнес думає, що тут можна піти до суду і вирішити проблему з перегинами правоохоронців, адже в Естонії, як і в Європі у цілому, суд займається правосуддям. Але в Україні це часто не так. Складається враження про те, що суд діє дуже однобоко і просто задовольняє все, що подають правоохоронні органи, при цьому ігнорує обґрунтовані доводи іншої сторони.

- Ви вийшли з Лондонської фондової біржі. Але бізнес в Україні сприймає такі міжнародні площадки як запобіжник, страховку від подібних випадків "рейдерства". Чи думаєте ви про повернення на біржу?

- Так, через війну нам довелося піти з Лондонської біржі. В принципі, лістинг на фондовій біржі може дати вам певний захист. Але насправді у випадку зі Sky Mall це не дуже допомогло. На сьогодні повернутись до біржі - це не головна наша мета. Бо основна проблема (з нашим активом) тут, в Україні. Верховенство права і правова визначеність - наріжний камінь інвестиційного клімату.

В Україні це не тільки проблема нашого бізнесу, швидше це проблема всього українського народу. Якщо не буде верховенства права, жоден інвестор сюди не прийде, а ті, що є, підуть геть. Мені хочеться вірити, що і президент Зеленський, і премʼєр-міністр Шмигаль це розуміють. Адже особливо зараз, я думаю, українське суспільство потребує іноземних інвестицій, щоб покращити економічну ситуацію і посилити опір росії. Тому я вважаю, що в інтересах українського народу змусити владу і державні інституції працювати за законом. Не повинно бути так, що деякі нечесні або корумповані чиновники можуть безкарно робити все, що їм заманеться, і займатися рейдерством через кримінальні справи.

- Коли буде завершена угода Arricano Real Estate PLC (Кіпр) про викуп акцій у Dragon Capital? Яку частину пакета пропонується новому інвестору (озвучено американському)?

- Ми рухаємося крок за кроком. Угода з Dragon Capital вже узгоджена, юристи готують всю необхідну документацію - у такій великій угоді, як ця, все не так просто. Є багато юридичних нюансів, які потрібно врегулювати. Але ми сподіваємось, що найближчим часом завершимо її. Щодо нового інвестора, на жаль, я не можу говорити про деталі. Це міжнародна практика, що такі угоди не розголошуються до того, як все буде врегульовано.

- Але орієнтовний строк можете назвати? Можливо, восени?

- Як я вже казав, ми рухаємось крок за кроком. Але, звичайно, те, що відбувається навколо нашого бізнесу, ці неправомірні атаки, можуть вплинути на угоду та легко відлякати інвестора. Чесно кажучи, є певний зв'язок між тим, як нам вдасться вирішити ці проблеми та тим, чи захоче новий інвестор зі Сполучених Штатів вкладати гроші в українську економіку.

- Чи зупинили ви інвестиції на фоні цих атак, наприклад, у будівництво "Лук'янівки"?

- Ні, поки що ми не зупинили жодного з напрямків нашої діяльності. Ми збираємось інвестувати як у Кривий Ріг, щоб відремонтувати нашу власність, так і в будівництво "Лук'янівки" та в інші заплановані проєкти.

Тож ми продовжуємо інвестувати там, де це необхідно, і плануємо продовжувати реалізовувати наші плани у тому числі і з "Лук'янівкою". Загальний бюджет - приблизно $145 млн, на даний момент ми інвестували $84 млн. Це означає, що для завершення проєкту потрібні додаткові інвестиції. І нам також потрібно залучити деякі фінансові установи для кредитування цього проєкту. Таким чином, завершення даного проєкту переважно залежить від того, як швидко ми зможемо припинити фактичне рейдерство інших наших активів.