Эксклюзивное интервью коммерческого директора ООО "Будхаус Групп" Максима Гаврюшина агентству "Интерфакс-Украина" Вопрос: Завершила ли группа консолидацию своих активов? Ответ: Мы целенаправленно выстраивали нашу корпоративную структуру. Сейчас этот процесс уже завершен. Теперь мы имеем простую и понятную структуру: есть компания BudHouse Group, которая является владельцем всех наших проектных компаний, занимающихся развитием проектов. Вопрос: Связано ли это с желанием компании провести частное размещение акций или IPO? Ответ: В настоящее время большого смысла как в IPO, так и в частном размещении мы не видим. Рынок недвижимости Украины все еще не является привлекательным для зарубежных инвесторов. Тем не менее, мы надеемся на изменение ситуации и готовы к этому. Поэтому мы и выстроили свою структуру таким образом, чтобы она была понятна всем потенциальным инвесторам: банкам, партнерам, фондам. Мы постоянно проходим аудиты. Сегодня у нас достаточно прозрачная, четкая и правильно выстроенная корпоративная структура и, при благоприятной рыночной ситуации, мы сможем в любой момент начать готовиться к вышеуказанным процессам. Вопрос: Недавно в составе группы появилась генподрядная компания ООО "Инвестиционно-строительная компания "Интеграл-Буд". С какой целью вы пошли на ее создание? Ответ: Действительно в прошлом году мы создали в своей структуре генподрядчика -инвестиционно-строительную компанию "Интеграл-Буд", которая в настоящее время выполняет работы на двух наших объектах – гостинице Sofitel в Киеве и торгово-развлекательном центре (ТРЦ) "Никольский" в центре Харькова. Почему мы решили создать собственную генподрядную структуру? Мы постоянно развиваемся и наращиваем количество проектов, а наличие своего генподрядчика дает нам, в своем роде, какую-то независимость. Тем более, что в любом случае, нам нужны профессионалы, которые могли бы заниматься технадзором непосредственно на участке. Имея свою генподрядную компанию на объекте, мы можем на нее оформить разрешение на строительство, технику и т.д. Таким образом, мы нивелировали свою зависимость от стороннего генподрядчика, когда он может диктовать свои условия и менять правила игры в ходе строительства. В настоящее время ИСК "Интеграл-Буд" реализует только наши проекты. Однако, я не исключаю, что в перспективе она будет развиваться и работать также с другими заказчиками. Вопрос: Есть ли в структуре группы еще какие-то специализированные компании? Ответ: Кроме ИСК "Интеграл-Буд" в нашей структуре появились компании, деятельность которых связана с развлекательным сектором. При реализации проектов ТРЦ Fabrika в Херсоне и ТРЦ Lubava в Черкассах, мы столкнулись с дефицитом качественных развлекательных операторов, которые готовы платить рыночные ставки аренды по таким позициям как боулинг, каток и картинг. Мы приняли решение создать подобный бизнес самостоятельно. Таким образом, мы сейчас развиваем сеть боулинг-клубов Lucky Strike (ООО "Лаки страйк"). Два наших клуба с самым современным в Украине американским оборудованием уже работают в херсонском ТРЦ Fabrika и черкасском ТРЦ Lubava. Мы и в дальнейшем планируем применять эту практику в других наших объектах. Пока мы не рассматриваем предложения по аренде в чужих объектах. Развитие боулинг-клубов нас интересует в первую очередь как освоение наших собственных площадей и повышение рентабельности собственных ТРЦ. Но, опять же, я не исключаю возможность участия в проекте какого-либо интересного ТРЦ вне группы компаний. В то же время с нашим катком "Метеор" и картингом "Форсаж" мы точно не пойдем в чужие проекты, а сосредоточимся на их развитии только в наших объектах. Кроме того, у нас есть совместный бизнес с сетью фитнес-клубов Sport Life. Те клубы, которые работают или будут работать в составе наших объектов, мы развиваем вместе с сетью Sport Life. Это клубы Sport Life в Херсоне, Одессе, Харькове, Киеве и других наших объектах. Вопрос: Сколько всего проектов объединяет сегодня портфель BudHouse Group? На каких они стадиях? Ответ: На сегодняшний день у нас 14 проектов на разных стадиях реализации. Это три гостиницы, один жилой дом, один БЦ, остальное – торгово-развлекательные центры. Всего из 14 проектов введено в эксплуатацию четыре объекта общей площадью порядка 130 тыс. кв. м: все четыре очереди ТРЦ Fabrika в Херсоне общей площадью 84 тыс. кв. м, ТРЦ Lubava в Черкассах площадью 26,5 тыс. кв. м и гостиница "четыре звезды "плюс" под брендом Four Points by Sheraton в Запорожье (12,5 тыс. кв. м) и БЦ Khortitsa Palace (6,5 тыс. кв.м.). На этапе подготовительных или строительных работ у нас сегодня четыре объекта общей площадью 255 тыс. кв. м: это ТРЦ "Никольский" в центре Харькова по ул.Пушкинской, 2 (общая площадь 105 тыс. кв. м), ТРЦ "Зебра" в центре поселка им. Котовского в Одессе (55 тыс. кв. м), гостиница под брендом Sofitel в Киеве (40 тыс. кв. м) и ТРЦ "Форум Львов" во Львове (60 тыс. кв. м). Кроме того, в текущем году мы планируем начать подготовку к строительству нашего флагманского проекта в Киеве, площадью более 250 тыс. кв.м. В текущем году мы не планируем вводить объекты в эксплуатацию, тогда как на конец 2014 года запланирован ввод ТРЦ в Харькове и Одессе. Кроме того, в регионах у нас есть еще ряд объектов, о которых мы пока не заявляем. Один из них это "Fabrika 2" общей площадью 70 тыс. кв. м. Мы не ставили перед собой цель - создание сети Fabrik в Украине, но вышло так, что еще в одном городе очень актуальным является именно такой ТРЦ, как "Фабрика" в Херсоне - одноэтажный и большой со значительным развлекательным сектором и крупными якорями. Успешность такого проекта в Херсоне, в одном из самых малоемких с точки зрения розничного рынка городов, говорит о том, что и в других городах данный формат будет востребован. Пока не могу озвучить детали по проекту. Мы просто повторим имеющийся концепт и откроем еще один ТРЦ Fabrika. Думаю, что до конца года мы уже поделимся более детальной информацией. Подготовительные работы планируем начать уже в этом году. Вопрос: Как обстоят дела с привлечением финансирования для реализации проектов? Ответ: В Украине на сегодняшний день активности в этом направлении нет. Проектное финансирование от банков – это практически мертвая тема. Банки могут дать кредит на развитие проектов преимущественно под залог какого-то действующего объекта. Фонды рассматривают преимущественно вхождение в капитал, однако и они сегодня не активны. Мы находимся на стадии переговоров со многими структурами - фондами, банками, потенциальными партнерами как по всему нашему портфелю, так и по отдельным проектам. Те, с кем мы сегодня общаемся, это иностранные компании, которые приходится убеждать, что в Украине все-таки можно вести бизнес. Тем не менее, благодаря хорошему портфелю и успешной работе уже открытых объектов, нам удается привлекать средства и от иностранных партнеров и банков. В этом году нам удалось привлечь кредит в иностранном банке в размере $24 млн под залог ТРЦ Fabrika. Эти средства будут направлены на развитие других проектов из портфеля компании. Кроме того, мы не исключаем возможности продажи доли в группе компаний какому-то фонду. Речь идет о небольшой доле: в любом случае мы хотим сохранить за собой мажоритарную позицию. Мы всегда открыты для переговоров, если речь идет об интересных проектах. В этом году мы договорились с Multi Corporation по сотрудничеству над ТРЦ Форум во Львове – в результате проект, который не развивался в течении нескольких лет, начал активно строиться. ТРЦ Форум является примером успешной работы иностранной и украинской девелоперских компаний, когда каждая компания может привнести в проект свой уникальный опыт в разных сферах девелопмента. Это как раз тот случай, когда 2 компании-партнеры взаимодополняют друг друга, а не тратят время на выяснение отношений. Мы были бы рады продолжить сотрудничество с ООО "Мульти Девелопмент Юкрейн" (Киев), являющегося частью Multi Corporation, например в Харькове, где и BHG и Multi имеют свои проекты или в каком-то другом городе Украины. Но, на сегодняшний день, каких-то конкретных договореностей у нас нет. Вопрос: О каком крупном проекте ТРЦ вы упоминали? Ответ: Речь идет о застройке участка общей площадью около 3,5 га на территории бывшей Табачной фабрики в Киеве на проспекте Победы рядом с Цирком. В настоящее время на участке расположены полуразрушенные здания. В этом году мы планируем приступить к подготовительным работам, которые кроме очистки участка, предусматривают работу по прокладке инженерных сетей и др. И если работы по подготовке участка мы успеем завершить уже до конца этого года, то над сетями продолжим работать и в следующем году. Разрешение на строительство мы надеемся получить уже в этом году, тогда как приступить непосредственно к строительству, рассчитываем весной следующего года. Концепция многофункционального комплекса с рабочим названием Hartz разработана совместно с одной из крупнейших девелоперских компаний в Европе Sonae Sierra. Кстати, эта же компания занималась разработкой концепции ТРЦ Никольский в Харькове. В планы этой компании на 2013 год пока не входят инвестиции в Украину. Надеемся, что позже их планы будут пересмотрены. Согласно проекту, на участке будет построен крупный фестивальный ТРЦ общей площадью более 200 тыс. кв. м, формат которого предусматривает наличие в балансе площадей значительной доли развлечений. В объекте мы планируем разместить несколько, надеюсь даже три, мощных развлекательных "якоря", которые пока не представлены в Украине в составе ТРЦ. Учитывая размер проекта, инвестиции во все очереди оцениваются, примерно, в $300 млн. Одну развлекательную "фишку" я могу назвать уже сейчас - это будет концертный зал более чем на 4,5 тыс. посадочных мест, аналогов которому пока нет в стране. Этот зал будет иметь возможность изменяться для проведения концертов, мюзиклов, корпоративных мероприятий, конгрессов, выставок и т.д. Концертный зал будет связан как с гостиницей, так и с ТРЦ. Планируется, что зал будет работать как в одной большой плоскости, так и в виде амфитеатра. Кроме того, на участке планируется строительство 18-ти этажного конгресс-отеля общей площадью 40 тыс. кв. м. Речь идет о полноценных четырех звездах на более чем 300 номеров. Мы уже ведем переговоры по привлечению международного оператора для управления гостиницей. Детали будут озвучены после подписания договора об управлении. Учитывая масштабность проекта, он будет реализован в две очереди. Первая – ТРЦ, вторая – гостиница. Ввод центра запланирован на конец 2015 года – начало 2016 год. Дата открытия гостиницы – "плюс" к этому периоду еще около полугода. Вопрос: В портфель "Будхаус Групп" входит проект жилого дома. Ранее вы не работали на рынке жилья. С чем связан интерес к этому сегменту рынка и когда планируете реализовать этот проект? Ответ: Действительно в наш портфель проектов входит участок площадью около 1 га по ул.Грушевского, он в собственности компании. Это очень хороший, правильной формы, ровный и неконфликтный, по отношению к соседям, участок. Он идеально подходит для строительства клубного дома. Поэтому мы решили доказать всем, что в Киеве все же может быть построен по настоящему хороший и качественный жилой дом премиум-класса, удовлетворяющий самых требовательных покупателей. Чем мы будем отличаться от других? Изучив опыт многих девелоперов, в частности, российских и британских, мы разработали очень правильную, на наш взгляд, концепцию, аналогов которой в Киеве нет. Помогал нам в этом московский офис компании Knight Frank. Основные ее отличия – это правильно построенная логистика дома, где нет пересечения потоков: в одни и те же двери не будут входить строители, обслуживающий персонал и люди, которые там будут проживать. В результате мы получили максимально комфортные планировочные решения как общественных и технических зон, так и самих квартир. Другим преимуществом этой концепции является сбалансированная инфраструктура – есть все необходимое для функционирования дома и в то же, время нет ничего лишнего, что может повлечь за собой огромные эксплуатационные платежи. И конечно, отличительной особенностью будет уникальная архитектура. Мы уже проектируем этот дом. Проектировщиком выступает Архитектурная мастерская "ТАМ Пашенько". Проект "Мариинский", будет иметь переменную этажность, в нем будет не более 60-ти квартир. Проект имеет все шансы стать самым престижным и дорогим клубным домом Киева. Строительство планируем начать в 2014 году, завершить - через два года. Это будет наш первый жилой проект, мы пока не планируем далее работать в этом сегменте рынка. Вопрос: Расскажите более детально о ходе реализации проекта строительства гостиницы под брендом Sofitel в центре Киева? Ответ: В настоящее время на площадке на пересечении улиц Лютеранская и Круглоуниверситетская - в нескольких минутах ходьбы от Крещатика и Бессарабской площади ведутся активные работы. У нас там был очень сложный нулевой цикл: подпорная стенка и перепад высоты в 27 метров. Планируем открыть гостиницу на 276 номеров в начале 2015 года. Инвестиции, как мы и планировали ранее, составят около $100 млн. Срок окупаемости 8-9 лет. Учитывая "насыщенность" Киева пятизвездочными гостиницами, мы понимаем, что к гостиницам в этом сегменте будет не такой большой интерес, как ранее. Поэтому в своих бизнес-планах мы заведомо не рассчитываем на $400 за сутки, которые сейчас запрашивают в киевских пятизвездочных гостиницах, и их загрузку в 80%. Думаю, что мы выйдем в среднем на $250-300 за стандартный номер и на загрузку в первый год работы на уровне 35-40%. Вопрос: В перечне активных проектов вы называли ТРЦ в Харькове и Одессе. На какой они стадии? Ответ: Мы фактически уже начали работы по испытанию свай по проекту ТРЦ "Никольский" в Харькове. На выходе получение разрешения на начало строительных работ, и мы с недели на неделю начнем уже масштабное строительство. Общая площадь ТРЦ, 100% которого принадлежит "Будхаус Групп", с учетом паркинга, составит 101,87 тыс. кв. м, торговая – 52 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено три этажа торговых помещений, а также этаж развлечений и фитнес-клуб. Парковка ТРЦ рассчитана на 700 машиномест. К проекту привлечены ведущие украинские и зарубежные архитекторы, консультанты и конструкторские бюро – "ТАМ Пашенько", Конструкторское бюро проф. Катценбаха (Германия), компания Krebs und Kiefer (Германия), Sonae Sierra (Португалия), CBRE (Украина) и др. Окончательную сумму инвестиций в реализацию проекта мы пока не обозначили, могу лишь сказать, что это будет более $100 млн. Мы не ведем пока конкретных переговоров по привлечению партнеров в этот проект. В то же время со стороны многих партнеров и банков есть интерес в целом к нашим проектам, и мы продолжаем вести переговоры по нашей группе. Что касается проекта ТРЦ "Зебра" в Одессе, то речь идет о строительстве крупного центра в центре поселка Котовского общей площадью 55 тыс. кв. м (арендная - 40 тыс. кв. м). Сейчас на площадке ведутся подготовительные работы, а активно строиться мы начнем уже в этом году. 100% этого проекта также принадлежит нам. Инвестиции в его реализацию оцениваем, примерно, в $50 млн. Мы сейчас развиваем наши проекты, как за собственные средства и средства иностранных партнеров, так и за счет привлеченных кредитных средств. Вопрос: В настоящее время проекты "Будхаус Групп" представлены почти во всех самых крупных городах Украины, кроме Днепропетровска и Донецка. Планируете ли вы выходить в эти города? Ответ: У нас уже есть достаточно крупный участок под развитие торгового проекта в Донецке, о котором мы пока не говорили. И уже есть партнеры, которые готовы принять участие в нем. Пока мы не готовы рассказать детали. Думаю, что ближе к концу года мы уже сможем анонсировать данный проект. Кроме того, мы смотрим и изучаем интересные участки и в других городах, в частности, присматриваемся к Днепропетровску, где мы еще не представлены.