Интервью со старшим специалистом по кредитованию Европейского инвестиционного банка (ЕИБ) Оксаной Ремигой

Текст: Оксана Гришина

(подается на украинском языке)

- Під час Міжнародного саміту мерів у Кишиневі ви анонсували перспективні напрями співпраці банку з громадами, зосереджені на вирішенні питань забезпечення житла, що загострилися внаслідок війни.

- Для громад ресурси ЄІБ для житлових проєктів, зокрема, створення тимчасового житла для переселенців, були доступні і раніше, ми не припиняли співпрацю під час війни. Буквально влітку 2022 року ми змогли розпочати реалізацію житлових проєктів через поновлення раніше підписаних кредитних угод. Програми відновлення йшли як один із пріоритетів. Проєкти були спрямовані на вже наявні будівлі, наприклад, гуртожитки, для переобладнання їх під потреби внутрішньо переміщених людей.

Наразі ми розробляємо дві нові "житлові" програми для України. Йдеться про енергоефективне відновлення зруйнованих війною багатоквартирних будинків та про соціальне житло.

- На якому етапі ці програми?

- Перша з програм, що енерговідновлення зруйнованих багатоповерхівок, повністю розрахована, її бюджет EUR230 млн, з яких пілотна фаза EUR30 млн. У чому важливість такої допомоги? В Україні є системне рішення для питання компенсації на ремонт окремих постраждалих квартир у рамках проєкту "еВідновлення"; ми працюватимемо комплексно з цілими будинками. Фактично з нашого боку пілотний проєкт пройшов усі етапи узгодження, чекає на підписання з української сторони. Плюс є домовленість із Німеччиною про надання через GIZ гранту на технічну допомогу обсягом у EUR3 млн.

- Ким буде бенефіціар таких проєктів – ОСББ, муніципалітети?

- Проблема України в тому, що 80% житла не охоплено ОСББ. Тому ми, безумовно, повністю підтримуємо довгострокову стратегію Європейського Союзу на створення ОСББ, однак, виходячи з наявної ситуації, щоб запустити цю програму, працюватимемо з муніципалітетами. Точніше, ми працюватимемо з Мінвідновлення, воно вже передаватиме ресурси муніципалітетам.

Як я вже згадувала, Німеччина нам надає технічну допомогу, і в принципі експерти готові розпочинати розробку технічної документації вже зараз, паралельно з тим, як українська сторона закінчить усі процедури.

- Ця техдокументація буде розроблятись для типових проєктів чи конкретних?

- Конкретних. І це ще одне питання, яке необхідно вирішити системно. Вибір муніципалітетів-учасників та об'єктів. Ми вже маємо short list, оскільки це пілотна стадія і ми хотіли провести її якнайшвидше, відпрацювати процедури, тому не оголошували всеукраїнський конкурс.

І вже на даному етапі стало гостре питання. Найбільш постраждалі муніципалітети, які особливо потребують відновлення, не можуть брати кредити, гроші на подібні проєкти до них можуть йти тільки як субвенції. Це один із моментів, який нормативно має бути прописаний найближчим часом.

Однак навіть початковий відбір Мінвідновлення муніципалітетів та узгодження їх із нами вже може дати "відмалку" для GIZ розпочати розробку конкретних проєктів у громадах.

- Про які регіони йдеться?

- Ми обговорювали різні. Зараз, наприклад, говоримо про Миколаїв, Київську область. Раніше серед пілотних регіонів був Харків, але фактор безпеки на першому місці, тому на цьому етапі цей регіон на паузі. Загалом GIZ провів аналіз 27 міст, вивчалася необхідність брати участь у програмі та зацікавленість у ній муніципалітетів. Однією з ключових вимог з нашого боку була наявність механізмів громадського контролю, спроможності громади, залучення громадськості до прийняття рішень та моніторингу.

- Другий названий вами проєкт – соціальне житло – потребує ще більших змін у нормативній базі.

- У Європейському Союзі немає жорстких вимог щодо житлової політики, вона визначається в кожній країні її законами. Водночас є найкращі європейські практики. Міністерство інфраструктури та регіонального розвитку прямо зараз займається реформою житлової політики, метою якої, зокрема, є гармонізація українських практик із найкращими європейськими. Один із моментів, який у законопроєкті прописаний буквально штрихом, але необхідний для гармонізації загальної рамки, це соціальне та доступне житло; надалі буде розроблено окремий закон. Європейський інвестиційний банк у співпраці з Європейською комісією зобов'язався надати допомогу для запуску цього напряму. Наразі обговорюється можливість цільового кредиту EUR200 млн, який буде підтриманий значним інвестиційним грантом від Єврокомісії. Плюс пакет технічної допомоги, EUR12 млн, який може бути спрямований не лише на розробку техрішень, їх впровадження та моніторинг, а й на допомогу у розробці нормативної бази.

- Ваша експертна група брала активну участь у розробці законопроєкту про житлову політику. Розкажіть про бачення створення та функціонування сектору соціального та доступного житла.

- Ідуть дуже великі дискусії між різними експертами, групами технічної допомоги, якою може бути майбутня форма цього сектора. Ми разом із Європейською комісією намагаємося промотувати модель, яку використовували в Європі після Другої світової війни для вирішення проблеми забезпечення житлом.

Перший чинник - певний набір, housing stock повинен належати цілком муніципалітету. Другий момент - сектор соціального та доступного житла має бути самоокупним, фінансово стабільним. Які механізми це можуть забезпечити? Один із найпростіших, який використовується у країнах Європи: у будинку, що будується, 80% приміщень - соціальне житло, яке знімають певні соціально вразливі групи за пільговою орендною платою. Це житло не можна викуповувати. Що стосується решти приміщень - житла, комерції, то вона здається за ринковою орендною платою, що дозволяє забезпечувати функціонування об'єкта. Оскільки у невеликих населених пунктах доходи від комерційних площ складніше забезпечити, ніж у великих містах, то, можливо, доцільніше для менших муніципалітетів створення об'єднаних регіональних офісів.

І третя риса політики соціального житла – це недопущення геттизації. Будівлі такого житлофонду не повинні розміщуватись компактно, будівлі повинні гармонійно вписуватися у загальний міський ландшафт. Важливо також забезпечити соціальну інфраструктуру, хорошу транспортну з’єднаність тощо.

Безперечно, частково особисту проблему житла можна вирішувати доступними кредитами. Але ми теж розуміємо, що навіть якщо кредити будуть доступними, не всі вразливі групи зможуть їх брати.

- ЄІБ може включитися у реалізацію проєкту саме соціального житла або доступного також, включаючи формат оренди з викупом?

- Ми розглядаємо програми, метою яких є створення, покращення якості пакету соціального житла у муніципалітетів. Проте підкреслю: загалом ЄІБ не пропонує програм, кінцевою метою яких є кредити для фізосіб на житло. Тільки створення житла у власності та управлінні муніципалітетів.

Кредитна програма створення соціального житла з бюджетом у EUR200 млн є пілотною для нас. З урахуванням потреб України для вирішення питань житла реально потрібні мільярди, після запуску та налагодження пілотного проєкту, коли зможемо побачити її ефективність та здатність муніципалітетів керувати цим пулом нерухомості, тоді можна говорити про запуск наступних етапів. Ось у цьому ми дуже зацікавлені.

- Ви наголосили, що програма енерговідновлення багатоповерхівок буквально готова до запуску. На якому етапі програма соціального житла?

- Так, програма енерговідновлення бюджетом EUR200 млн чекає підписання українською стороною, експерти GIZ готові приступати до розробки техдокументації. Програма соціального житла на більш ранніх етапах, затвердження з нашого боку, ймовірно, можна очікувати не раніше середини осені 2024.

- Тобто, ви сподіваєтеся, що до жовтня законопроєкт про соцжитло буде винесено на обговорення, адже без нормативної бази неможливо реалізувати такі проєкти?

- Дякую за питання. В Євросоюзі і ЄІБ, що є банком Європейського Союзу, є правило: спочатку законодавчі структурні зміни. Однак через вкрай критичну ситуацію в Україні, ми готові працювати паралельно. Тобто оскільки вже йде робота над нормативною базою, це дає можливість запускати паралельно адміністративні процедури з нашого боку. Як тільки будуть зрозумілі (рамкові) параметри майбутнього законодавства, навіть до того, як воно буде прийнято та впроваджено, ми можемо почати працювати над проєктами.