Вадим Непоседов, засновник та президент UTG

Ринок комерційної нерухомості України кардинально змінився в усіх сегментах в короновірусні роки та продовжує подальшу трансформацію під час війни. Розглянемо, як реагує на стресові виклики торговельна, офісна та житлова нерухомість.

Торговельна нерухомість - розвиток в рамках жорсткої економії

Рітейл відчуває кардинальну зміну споживчих вподобань, зі зменшенням кількості споживачів, падінням добробуту значної частини громадян і суттєвим зростанням доходів військових. При цьому про падінні доходів у ході опитувань говорять 53% громадян, а у 67% значно збільшились витрати, перш за все на послуги ЖКХ, продукти харчування, охорону здоров’я, транспорт. Дві категорії демонструють зростання - військові товари та системи життєзабезпечення задля протидії наслідкам обстрілів електростанцій та котельних (сонячні панелі, зарядні станції, генератори, автономний інтернет, ліхтарики, буржуйки, радіатори, акумулятори).

Вимушена міграція за кордон (біля 5 млн наших співвітчизників) викликала скорочення частки торгової мережі – мова не лише про закриття магазинів luxury-сегменту (Chanel, Cartier), але й скорочення орієнтованого на дітей сервісу (дитячі розваги, освіту, спорт, товари та іграшки). Війна в цілому ужала сегмент, орієнтований на дозвілля дорослих. Наприклад, сьогодні доцільність купівлі вечірнього одягу край низька. Дуже стримано працюють оператори розваг (кінотеатрів, ДРЦ, боулінгів), спорту та закладів харчування.

Щодо пропозиції брендів - з початком війни завершився тотальний вихід з ринку України рітейлерів з росії (хоча спостерігаються спроби перереєстрації деяких на українських юридичних осіб). Були тимчасово закриті магазини інтернаціональних мереж на фоні відсутності альтернативних універмагів. Добра новина - флагмани, H&M та бренди Inditex, оцінивши баланс ризиків за спросу, повернулись.

Щодо вітчизняних брендів - вони розвиваються, незважаючи на обмежені можливості, відсутність резервів для стрімкої експансії та масштабування, дефіцит прийнятних механізмів кредитування. Серед активних гравців можна назвати - Goldi, Vovk, Solmar, Stimma, Wear Me, Maritel та ін. Магазини “Всі свої” відкриваються в ключових ТРЦ і займають площі, які дають можливість називати їх якорями.

Але для сталого розвитку внутрішнього попиту для українських мереж моди недостатньо. Через війну частина з них була вимушена закритись, частина перепрофілювалась на продукцію "military", вийти на міжнародні маркетплейси (Etsy), частина змінила пріоритет на розвиток в європейських країнах та ін.

Загальний тренд мереж, як вітчизняних, так і міжнародних брендів - оптимізація. З огляду на доходи приймається рішення щодо кількості магазинів (зосередження виключно на прибуткових об'єктах, закриття збиткових) та витрат (скорочуються на рекламу, маркетинг, тотальна економія комунальних платежів, опалення, кондиціювання, електроенергії, води).

Фактором ризику (або можливостей розвитку) є розширення онлайн-комерції, яка, з одного боку, загострює падіння відвідуваності магазинів, з іншого - збільшує конверсію.

Значний блок проблем, з якими стикається рітейл, можна назвати загальноукраїнським - логістика, дефіцит персоналу, здорожчання сировини, проблеми з енергією тощо.

Станом на сьогодні в торговельній нерухомості - ринок орендаря. Оператори уповільнюють експансію, відмовляються від інвестицій, скорочують витрати на ремонтні роботи (обирають "fit-out", відкриття у готових приміщеннях), переносять ризики на девелопера (оплата % РТО)

При цьому активний девелопмент рітейлу попередніх років привів до насичення ринку торговельними площами. І сьогодні на фоні зниження споживчих настроїв ми бачимо розсередження відвідуваності, зростання вакантності, падіння орендних ставок, збільшення ОРЕХ.

Продовжуються міграційні процеси: релокація операторів зі сходу / півдня на захід через знищення ТРЦ внаслідок обстрілів, фізична загрозу подальшого функціонування. Фокус уваги в девелоперів через війну зміщений не лише на нові регіони, але й нові сегменти, альтернативні галузі.

Житлова нерухомість: зростання собівартості на фоні масштабних руйнувань та зниження купівельної спроможності

Ринок житла - найкритичнійший. За даними дослідження KSE, на початок 2024 року було зруйновано або пошкоджено 88,9 млн кв.м. житла, або 8,6% загальноукраїнського житлового фонду. Відновлення значного обсягу зруйнованого житлового фонду (Маріуполь, Бахмут, Авдіївка, Херсон, Харків) наразі неможливе або ускладнене.

Ринок житла у прифронтових та східних регіонах заморожений (майже повна відсутність продажів житла на фоні суттєвого зростання виставленої на ринок пропозиції).

Щодо інших регіонів - в Україні фіксується зниження купівельної спроможності громадян, обмеження бюджету та зменшення площ житла, що обирається для себе, і одночасно - заморожування спекулятивного попиту. До війни доля інвестиційних / спекулятивних покупок була в середньому по ринку 40-50%, в окремих об’єктах більше 70%. В 2022-2024 роках переважна більшість угод, від 85-90% пов’язані із покращенням власних житлових потреб або переміщенням в відносно спокійніші регіони.

При цьому, на фоні зниження купівельної спроможності населення, відбувається стрімке зростання собівартості новобудов. Не лише за рахунок зміни ціни будівельних матеріалів, оплати праці робітників, але й завдяки підвищення вимог самих покупців - щодо впровадження сучасних технологій (панорамне скління, навісні фасадні системи), автономних та передових інженерних систем (теплові насоси, генератори, сонячні панелі, кондиціювання, вентиляція), щодо громадських зон та інфраструктури.

Питання дефіциту платоспроможних позичальників має вирішити програма доступної іпотеки єОселя та розширення програми еВідновлення (яке дозволяє використовувати сертифікат за зруйноване житло на купівлю нового). Нещодавно кількість виданих пільгових іпотек перевищила 10 тис. кредитів, але лише біля 3% з них - у споруджуваних об’єктах. Таким чином поки рано казати, що цей інструмент стимулює новобудови, але озвучені плани, що доля іпотек споруджуваного житла має досягти 40%.

Серед трендів 2022-23 років, який буде тільки посилюватись у найближчі роки - зміщення уваги потенційних покупців і як наслідок девелоперів на проекти у передмісті. Серед багатьох переваг такі будівлі є можливість зробити більш автономними. А державна програма з будівництва міжміських автомобільних магістралей додатково прискорила урбанізацію передмістя та активний розвиток локальної інфраструктури (торгової, розважальної, соціальної, інженерної).

Офісна нерухомість: пошук нових клієнтів і нових форматів

Проблема, точніше завдання пошуків нових сенсів офісної нерухомості - загальносвітова. В Україні глобальна проблема посилюється викликами війни.

Обмеження пандемії призвели до переведення персоналу на віддалений режим роботи – більшість компаній (ІТ сегменту включно) продемонстрували значне уповільнення динаміки, звернули малозатребувані представницькі офіси, раціоналізували витратну частину, знизили поглинання займаних площ, змінили формати, переїхали у віддалені від центру райони. Найбільші українські корпорації перевели співробітників з орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість.

Збройна агресія РФ призвела до масового відтоку російських компаній - кількість представлених в Україні міжнародних компаній та їх представництв (основних споживачів професійної офісної нерухомості) у скоротилася. Негативний тренд посилився відмовою українських компаній від співпраці з росією, повною зупинкою роботи, закриттям представницьких офісів, зупинкою продаж нових послуг.

Паралельно відбувалась релокація та подальша легалізація персоналу за кордоном. Внутрішнє переміщення особливо притаманно для міжнародних компаній - EPAM, SoftServe, GlobalLogic, Luxoft, Ubisoft, Ciklum, ELEKS, Dev.Pro, Playrix, DataArt, AirSlate.

Війна наклалася на світову кризу: зростаючи витрати, зниження темпів зростання прибутку, переоцінка подальшої стратегії розвитку призвели до припинення найму та оптимізації персоналу міжнародних фірм. 229 фірм світу, включаючи найбільших IT гігантів (MAGMA (Microsoft, Apple, Google, Meta, Amazon), Snapchat, Twitter) скорочують співробітників.

В Україні само функціонування офісів как об’єктів стало викликом. Зросли вимоги до безпеки через загрози обстрілів та повітряні тривоги (необхідність сховищ), до автономності інженерних мереж (аварійні генератори), життєзабезпечення будівель (робота ліфтів), особливо в багатоповерхових баштах.

Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, OPEX [через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів], навантаження на орендарів збільшується, а ставки оренди знижуються.

На ринку зможе утриматись сильніший та гнучкіший

Як бачимо, кожен з сегментів комерційної нерухомості має стати краще, щоб утримати увагу споживача. Під час великої війни навіть найдосвідченіші девелопери не ризикують реалізовувати проекти без актуальної життєздатної концепції та підтримки кваліфікованого брокера. Особливо, коли мова йде про розвиток в нових регіонах (Західна частина України, Центральна, Південна), суміжних сегментах (торгівля, багатоквартирні комплекси, малоповерхове житло, котеджні містечка, готельна та офісна нерухомість), при відкритті нових напрямів (рітейл-парки, коворкінгові простори, mixed-use) або пошуку альтернативних схем фінансування проекту.

Війна - найстрашніший виклик. Але не перший виклик і не перша криза, через яку наша компанія допомогла провести своїх клієнтів. Клієнти довіряють UTG розробку концепцій в найскладніші кризові часи 2004, 2007/2008, 2013/2014, 2019/2020 років для створення найкращих об’єктів на ринку. Так з’явились ТРЦ Ocean Plaza, Gulliver, Lavina Mall, GorodOk, "Глобус", "Аракс", Smart Plaza Polytech, Smart Plaza Obolon, БЦ "101 TOWER", ЖК Taryan Towers, RiverStone, "Паркове місто" (всі Київ), "МОСТ city", Appolo, Terra (Дніпро), "Донецьк Сіті" (Донецьк), "Global.UA" (Житомир), "Meganom" (Сімферополь), "Оазис" (Хмельницький), "Riviera", "Мегадом" (Одеса), "Україна" (Маріуполь) та багатьох інших в усіх регіонах України.

Зараз, у 2022/2024, команді UTG довірили формування доходної частини та набір орендарів

на умовах ексклюзиву ТРЦ Brigantina, "Мегамолл" (Вінниця), "Січ" (Дніпро), "Глобал UA" (Житомир), Pokrovsky (Ізмаїл), Sofia Mall, White Lines (Київ), IT Town (Одеса), "Фестиваль" (Суми), Planeta Mall (Харків), "ТЕМП", Proskyrov Plaza (Хмельницький), Trade Mall (Ужгород).

За останні роки клієнти все частіше доручають UTG специфічні дослідження та вузькогалузеву аналітику – індустріальні/технологічні парки, логістичні комплекси, комерційні навчальні заклади, спеціалізовані медичні/реабілітаційні центри, геронтологічні пансіонати тощо.

Відновлення економіки країни відбуватиметься завдяки великій кількості інвестиційних проектів (особливо за рахунок пільгових / грантових / цільових / кредитних коштів країн ЄС, США, Азії), в умовах значного загострення конкуренції як в середині країни, так і з сусідніми регіонами. Вже зараз відчувається зростання попиту та затребуваність послуг консультантів з боку міжнародних організацій та установ, які знайомляться з локальним ринком, зондують потенціал можливостей, вивчають комерційні умови в розрізі регіонів, аналізують перспективні сегменти, досліджують юридичну практику для виходу на український ринок.

В наступні чотири роки на ринок масово почнуть заходити іноземні компанії та міжнародні капітали, тож запит на консалтингові послуги буде тільки зростати. UTG готовий надати кваліфіковану допомогу як співвітчизникам, так і іноземним інвесторам. Бо створюючи успішні комерційні проекти ми створюємо точки росту громад та економіки країни в цілому.