Первая часть интервью основателя KAN Development Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

Текст: Оксана Гришина

 

- Последние несколько лет показали существенный прогресс и в концепциях, и в технологиях, и в запросах потребителей. А вот сама законодательная база, по сути, притормаживает развитие отрасли. Что нужно изменить в первую очередь?

- Проблемы строительной отрасли могут быть решены только комплексно. Отдельно ни одно хорошее прогрессивное решение не сможет работать. Яркий пример - законопроект Дубинского, которым предлагалось ввести эскроу-счета. Звучит хорошо: покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а застройщик сможет их забрать лишь тогда, когда достроит определенные этапы и введет в эксплуатацию дом. Однако если ввести такой, по сути, запрет, отрасль попросту просядет в десять раз. Потому что на данном этапе в Украине нет доступа к капиталу, к кредитным ресурсам. Внедрение эксроу-счетов должно идти параллельно с возможностью девелопера кредитовать строительство в банках проектным финансированием, иначе в Украине останется четыре-пять компаний, которые смогут продолжать реализацию проектов.

- Почему у нас не развито проектное финансирование, почему банки так неохотно кредитуют девелоперов?

- Во-первых, у банков нет значительного объема ресурсов. Плюс, а точнее минус, они не могут регуляторно кредитовать сам проект. Проект на земле с договором аренды, с экспертизой, со всеми согласованиями, со всеми разрешительными документами, в отличие от других стран, у нас не является предметом залога. Чтобы получить кредитное финансирование, нужно найти другой залог, а это практически невозможно.

- В чем причина?

- Просто у нас принято, что чиновник может отозвать свое решение/разрешение. Такое в принципе ни на одном цивилизованном рынке невозможно. Чиновник должен нести ответственность, если он что-то сделал не так, нарушил правила, но отозвать разрешение он не может. Более того, я помню, что когда эта практика отзывов стартовала в 2007 году, даже те иностранные банки, которые были достаточно лояльны к нашему рынку, мгновенно закрыли тему с Украиной.

Могут также прийти различные активисты и начать раскачивать ситуацию, а правоохранители не очень охотно защищают интересы бизнеса.

Пока законодательно проект со всеми необходимыми разрешениями не получит возможность быть предметом залога в банке, а банк не начнет кредитовать девелоперские проекты, при этом давая людям ипотеку в данном проекте и контролируя целевое использование средств застройщиком, трудно будет комплексно решить все проблемы в этой отрасли.

Строительная отрасль до сих пор остается на плаву только потому, что есть доступ к капиталу (у покупателей недвижимости) и возможности оптимизации налогообложения благодаря ИСИ. Хотя при этом остается риск, что проект может быть не завершен.

- Но ведь за последние годы был все же ряд позитивных законодательных инициатив?

- Да, инициатив много и многие из них очень полезные, как, например, введение реестра еще не построенной недвижимости, который не дает возможности двойной продажи квартир. Однако я не помню, чтобы кто-то после "Элита-центра" продавал дважды одну квартиру. Все проблемы, которые возникали с "Укрбудом" или "Аркадой", никак не связаны с двойными продажами. Они связаны с тем, что деньги взяли и вывели в другом направлении.

- Как воспрепятствовать таким схемам?

- Я давно предлагаю ввести такой инструмент как финансовый гарантор. Проект нельзя продавать, пока нет понятного человека или группы лиц, которые берут на себя личную финансовую ответственность за выполнение обязательств по строящемуся проекту.

- Сейчас есть ряд инициатив, которые повышают ответственность вплоть до уголовной. Как в целом должна быть распределена ответственность на рынке?

- Финансирование и контроль целевого использования средств должны осуществляться банками, а контроль соответствия проектной и градостроительной документации - специализированными организациями. Ну, и сам девелопер или финансовый гарантор, конечно, должны нести полную ответственность по своим обязательствам.

- А заказчик, владелец земли?

- Учитывая отсутствие банковского финансирования, как правило, владельцы земли не имеют средств для реализации проектов и вынуждены договариваться с теми, у кого такие возможности и ресурсы есть. Поэтому на данном этапе я и предлагаю ввести институт финансовых гаранторов, а когда банки начнут кредитовать, то владельцы земли тоже будут нести полную ответственность.

Сегодня компания KAN для гарантии выполнения своих обязательств перед покупателями создает финансовые резервы, и пока объект не введен в эксплуатацию, мы не можем переводить средства на другие проекты.

- Все ли застройщики готовы создавать такие резервы?

- Думаю, далеко не все. И это создает проблему недоверия.

- Кто будет контролировать гарантора? Страховщики?

- Может быть и страховой механизм. Но скорее это должно быть, как в банках, когда правление и глава несут финансовую ответственность за деятельность своего учреждения, за сохранность средств, полученных от людей.

- Финансовые гаранторы - распространенная в мире практика?

- Нет, в большинстве стран развитой экономики существует банковское финансирование, практически никто своими деньгами за реализацию проекта не платит. Девелопер или инвестор дает 10% своего капитала на старт, а все остальное финансирует банк. Если бы в нашей стране банки могли финансировать, то и все остальные механизмы, в том числе эскроу-счета, заработали бы. А пока этого нет, без личных денег инвестора и гарантора стройку не запустить.

Если коротко о распределении ответственности: за исходные данные, разрешительные документы должна отвечать местная власть, за качество и сроки – исполнитель проекта, финансовый бенефициар.

- Достаточно ли такого четкого разделения ответственности для активизации проектного финансирования?

- Для запуска проектного финансирования необходимо изменение регуляторки НБУ, признания возможности проекта быть залогом. Банки говорят: вот девелопер, получивший кредит, уйдет с проекта, кто его завершит? Я отвечаю: на рынке достаточно игроков, главное контролировать целевое использования финансирования – как банковского, так и принесенного физлицами-инвесторами. Контроль должны осуществлять перманентно либо сами банки, либо специализированные структуры, нанятые банками на аутсорсинге.

- Грубо говоря, кроме тех- и авторского надзора, должен быть введен финансовый надзор?

- Банк-кредитор нанимает специализированную компанию, за эти услуги платит девелопер. Компания проверяет от имени банка и подписывает все акты выполненных работ.

- Насколько способна изменить ситуацию на рынке жилищного строительства программа ипотеки под 7%?

- Предложенный формат ипотеки не может быть эффективен. Осталась наибольшая проблема – нежелание банка идти на эти риски. Первый риск – регуляция НБУ о том, какой человек может быть ипотекодержателем. Простому человеку пройти финпроверку очень сложно. У нас, например, в среднем одна ипотечная сделка в месяц.

Второй риск – передача квартиры в собственность, чего банки не хотят делать без полной выплаты, а ведь ипотека предполагает именно это. После 2007 года многие отказались платить по кредитам, а в ипотечных квартирах были прописаны дети. Банки проходили 10-летние суды, чтобы выселить и вернуть себе имущество.

Выход достаточно прост – ипотеку нужно заменить финлизингом: ты живешь, но пока полностью не выплатишь, это собственность банка. Финансовый лизинг снимает и первую проблему – зачем человеку доказывать свою "белую" зарплату, проходить проверку, если он оплатил треть стоимости? Он же не глупец потерять эти деньги. А если глупец, то банк все равно в выигрыше.

- У нас ипотеку банки давали в проектах "Укрбуда" и "Аркады".

- Риск девелопера огромен. Банки не смогут его оценить. Поэтому я и предлагаю личную гарантию реальных бенефициаров. Вот вы многих знаете реальных владельцев девелоперских компаний в проектах? А должны быть открытые данные по всем проектам. И именно тут должен быть пройден полный комплаенс, а не в потребительских ипотечных кредитах. Кто эти люди, происхождение денег, оплата налогов, прочее. И на сегодня учреждение института гарантора и тщательная проверка этих людей – самый понятный механизм. А там мы и до цивилизованной практики дорастем, когда реализацию проектов финансируют банки.

Кстати, KAN - один из немногих девелоперов, кто открыто показывает финансового гарантора.

- При каких условиях могут прийти иностранные участники проектов?

- Кому-то за границей сказать, что для реализации проекта необходимо инвестировать личные деньги, – вас не поймут. Ожидать прихода иностранных инвесторов не стоит, за исключением стран Персидского залива. Все западные инвесторы украинские механизмы не приемлют, и опять-таки – западный банк должен подтвердить, что в проекте все прозрачно, а механизмы на рынке понятны. Но банк не подтвердит! Проект в Украине – это не проект, по сути, так как всегда есть вероятность, что чиновники могут давать заднюю, отзывать свои разрешения.

Также отпугивает наша многоступенчатая регуляторка. Во всем мире главным является местный уровень. Инвесторы приезжают в мэрию, узнают условия и принимают решение. А у нас? Получил условия от мэрии, иди в Минкульт, потом в ГАСИ и дальше по множественным организациям.

- Насколько вообще присутствие иностранных девелоперов является показателем открытости рынка?

- Рынок недвижимости во всем мире преимущественно локальный. Немного немецких или китайских инвесторов строят в Америке. Но это больше экзотика. Девелопмент – сложная история, замешанная на менталитете, тут много влияющих факторов: общественное мнение, ожидания, традиции. Есть, конечно, универсальные сегменты, ориентированные на общемировые вкусы, та же курортная недвижимость, например, но и там есть провальные проекты в Испании, Грузии, Хорватии.

Наиболее распространенная практика – иностранные инвесторы входят через IPO. Маркер открытости рынка – это не сам факт захода иностранного инвестора, а прозрачные правила, позволяющие привлекать кредиты международных банков.

Контроль и финансирование девелоперской деятельности – это функционал банков. Возьмем пример: разница между стартовой ценой и ценой на этапе ввода в эксплуатацию составляет 500 долларов. Зачем девелоперу продавать дешевле по стартовой, если он мог бы обратиться к банку, за 4-5% быстро достроить объект и продавать уже готовое жилье? Девелоперу гораздо выгоднее цивилизованные методы работы с проектным финансированием.

- А готовы ли наши люди покупать?

- Правильный вопрос. Потребительская способность низкая. И то, что у нас самые дешевые по сравнению с Европой метры, обусловлено тем, что по другой цене люди не купят.

- Еще приятнее брать ипотеку на квартиру в новостройке с ремонтом.

- Мы это понимаем и с каждым годом увеличиваем долю квартир с ремонтом. И рано или поздно придем к продаже только таких квартир. Сегодня единственный фактор, который это тормозит – опять-таки низкая покупательная способность. Люди рассчитывают, что ремонт сделают сами гораздо дешевле, чем предлагает застройщик (в конечном итоге это не всегда дешевле и однозначно дольше).

- В парламент внесен ряд законопроектов, ставящих целью переформатирование системы охраны наследия. В частности, предлагается расширить полномочия создаваемым центральным органам - службе и инспекции охраны памятников. Также мне приходилось слышать предложение вынести вопросы сохранения наследия в отдельный центральный орган, по примеру "Укравтодора".

- Я не согласен. Любой орган, который не несет политической ответственности перед общественностью за те или иные деяния с объектами культурного наследия, будет неэффективен. Что такое политическая ответственность? Тебя выберут завтра или нет? А если это центральный орган, нет никакой заинтересованности. Только выборный местный орган, мэрия и сам мэр несут ответственность за состояние объектов культурного наследия, за все преобразования в городе.

- Разве сейчас не так?

- Города выдают только градостроительные условия и ограничения (ГУО), которые основаны на утвержденном Минкультом историко-архитектурном опорном плане. Проблема именно в этом: решение о строительстве в исторических ареалах принимают Министерство культуры, ГАСИ, а потом на местных выборах вопрос культурного наследия становится одним из острейших. Кстати, сегодня желание Министерства культуры все контролировать поясняют необходимостью защиты исторического наследия и среды. Но все скандальные здания построены с разрешением Минкульта. Поэтому рассказы чиновников о том, что все изменится к лучшему, как только их полномочия расширят – чистая манипуляция.

Ответственность должен нести мэр, так во всем мире. Минкульт должен заниматься только регуляторными вопросами, охраной памятников национального значения и регламентами градообразования в буферных зонах. Все остальное - задача местной власти, у которой есть департамент культурного наследия.

- Историко-архитектурный опорный план – часть Генплана Киева, который все никак не примут. Нужен ли вообще Генплан Киеву?

- Генплан нужно принять как можно скорее. Его не могут принять по причине противостояния с Министерством культуры, потому что 10 лет, с 2011-го, институт, который принадлежит Минкульту, разрабатывал архитектурно-опорный план, в конечном итоге его так и не сделали. Несколько месяцев назад Киев забрал эту работу на себя и откорректировал. Минкульт должен ее согласовать, но пока затягивает решение. И складывается впечатление, что ИОП – инструмент противостояния с Виталием Кличко.

Но Генплан нужен, чтобы зафиксировать произошедшие изменения. Киев вырос, нужно определиться с изменением статусов территорий, количеством жителей, нагрузкой дорожной и инженерной инфраструктуры. Это все разделы генплана, реальность не соответствует действующему Генплану.

- Должен ли Киев согласовывать планы развития с агломерацией?

- Киевляне гораздо меньше пользуются территорией области, чем областники инфраструктурой столицы, от рабочих мест до мест в детских садиках. Огромное количество, от 400 тысяч, ездит в столицу каждый день. Но назвался столицей – будь готов к сложным задачам. Считаю, что должен быть орган, который систематизирует проблемы и пути решения общих задач. И полномочия, которые делегируются государством местной власти, должны учитывать всю территории и население.

Агломерация – единое с точки зрения финансов образование, в котором делегированные полномочия будут распределяться. По каким критериям распределяться – это момент дискуссии. Транспорт, сети, мусор, кладбища – огромный комплекс сложных вопросов. Давать ли столице право согласовывать? Это политически провокационный вопрос, но каким-то образом эти острые темы должны быть урегулированы в самые ближайшие сроки. А заморозка конфликтных моментов тормозит развитие всего столичного региона.

- Практически год строительная отрасль существует в условиях недореформы ГАСИ. Какие ожидания рынка?

- Мы ждем принятия закона, который только разрабатывается, и непонятно, когда увидим его текст внесенным в парламент, в лучшем случае в июне. Очень жалею, что промолчал на том совещании с участием президента и премьера, когда было объявлено о начале реформы. Ведь понимал, что без закона, одним постановлением Кабмина реформу провести нельзя. Сейчас нас привлекают к анализу законопроекта, мы даем свои замечания, но пока он на уровне разработки.

- Вы видите эти предложения. В итоге предлагается все-таки государственный контроль или государство готово передать часть ответственности частным структуры?

- Выдавать разрешения должен будет орган местного совета, на СС1, СС2 и почти все СС3. Но наряду с этим будет орган центральной власти, который призван осуществлять надзор над местными, и берет на себя функцию контроля над особо крупными и/или опасными объектами. Например, мостами или электростанциями. Еще одна функция центрального органа власти – арбитр. Если местный орган власти не выдал разрешение или не ввел в эксплуатацию, скажем, по политическим мотивам, то центральный орган власти может, если нет нарушений со стороны застройщика, выполнить эту функцию.

Такую концепцию я считаю рабочей. Еще более рабочей – если кроме местной власти часть функционала смогут выполнять частные компании. Эти частные компании будут получать лицензию через Минрегион, а качество их работы будет контролировать центральный орган власти.