В Україні немає передумов для реконцепції ТРЦ у житло
Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG
У США у відповідь на житлову кризу малоефективні торгові центри перетворюють на багатофункціональні житлові комплекси. Один із прикладів такої успішної реконцепції – трансформація у Массачусетсі торгового центру Woburn у житловий комплекс Woburn Village на 350 квартир.
Чи можлива така ситуація в Україні? Впевнена, що ні. Якщо подивитися на Америку, там багато покинутих ТЦ. Ви бачили такі у нас? Ні. Відповідно, ми не маємо передумов для перенесення американського досвіду реконцепції ТЦ у житлові комплекси. Просто порівняємо статистику. За даними глобальної платформи бізнес-аналітики Statista, зараз у США близько 3,54 млрд кв.м торгової нерухомості, з яких близько 1,92 млрд кв.м знаходиться в торгових центрах. Для порівняння – нині в Україні на частку торговельних центрів припадає лише близько 6 млн кв.м. Навіть з урахуванням різниці у населенні та розмірах наших країн, на сьогоднішній день ми ще далеко не досягли такої насиченості торгової нерухомості, як у США. До того ж, якщо подивитися на той же Массачусетс чи інші американські міста, ТРЦ там будувалися впритул один до одного. В результаті почалася нездорова конкуренція та канібалізм, коли об'єкти «з'їдають» один одного.
В Україні ситуація зовсім інша. Так, об'єктивно під час війни у нас зросла вакантність. На сьогоднішній день на ринку Києва вона біля 20%. Але це «середня температура по палаті», у якісних торгових центрах обсяг вільних місць менше 5-7% площі. За фактом ми не маємо неефективних ТЦ, які потрібно терміново перебудовувати в житлову нерухомість, оскільки вони вичерпали свою торгову функцію.
З іншого боку, на мій погляд, і у нас є торгові центри, які можуть бути оптимізовані та трансформовані у багатофункціональні об'єкти. Наприклад, можна ефективні площі на одному-двох поверхах залишити під торгівлею, а решту пустити під офіси чи різні соціальні напрямки: школи танців, англійської мови тощо. Хорошим прикладом є ТЦ «Сільвер Бриз», який з ТЦ став торгово-офісним центром.
Крім цього, в Україні може виникнути цікава ситуація, коли якийсь ТЦ можна віддати під навчальний заклад, який постраждав через війну. У такому разі важливо не забувати, що, змінюючи функціонал об'єкта під соціальні потреби, потрібно користуватися суто юридичними підходами. Але це точкові випадки.
Якщо оцінювати нерухомість з перспективою на повоєнне відновлення, то вже через рік після закінчення війни практично скрізь буде нульова вакантність. В українських ТРЦ розпочнеться масова ротація орендарів, на місце старих та неуспішних рітейлерів ставитимуть нових операторів. Вже зараз тривають переговори з кількома великоформатними універмагами. І таких нових орендарів буде багато, запам'ятайте це.
Більше того, з досвіду вже кількох пережитих криз можу впевнено сказати, що в Україні першою завжди відновлюється торгова нерухомість. Та вона вже зараз майже відновилася, незважаючи на те, що країна все ще перебуває в активній фазі бойових дій. Тому я впевнена, що після закінчення війни першою почне розвиватись саме торгівля, на другому місці – житло, потім – склади, і лише потім офіси. Чому така черговість? Все просто. Для розвитку офісної нерухомості потрібно, щоби компанії поверталися в країну. Тут усе залежатиме від економічної політики – пільгового оподаткування, стимулюючого інвестиційного середовища та відсутності корупції. Торгівля сама себе зможе відновлювати, адже всім брендам потрібен ринок для розвитку, з боку великих західних рітейлерів існує попит на великі приміщення. Тому впевнена, після закінчення війни у нас з'являться великі оператори, почнеться справжня конкуренція, всі зрозуміють, що український ринок ще дуже «сирий» і відчуватиметься навіть брак торгових площ.