Эксклюзивное интервью первого заместителя министра аграрной политики и продовольствия Украины Максима Мартынюка агентству "Интерфакс-Украина" Вопрос: Недавно Международный валютный фонд заявил, что земельная реформа не является одним из ключевых условий для получения Украиной очередного транша. Означает ли это, что процесс запуска рынка земли будет приостановлен? Ответ: Мне сложно комментировать заявление Международного валютного фонда, поскольку я не являюсь участником переговоров с МВФ относительно предоставления Украине финансирования. Я могу говорить только о том, что видел и слышал лично. Я слышал от главы миссии МВФ в Украине Рона Ван Родена, что земельная реформа остается в приоритете Фонда. Они хотели бы видеть ее начало и ее успешное завершение. Практически тоже самое говорила директор Мирового банка по делам Белоруссии, Молдовы и Украины Сату Кахконен. Поэтому я точно могу сказать, что МВФ не снимает требование провести земельную реформу и ждет от нас решения этой проблемы. Но вопрос переходит в другую плоскость: зависит ли выделение Украине очередного транша МВФ от реформирования земельных отношений? Могу высказать предположение, что по крайней мере, завершение четвертого пересмотра программы EFF в прямой зависимости от снятия моратория на продажу земли не находится. В заявлении представителя МВФ речь шла о том, что земельная реформа требует более длительных дискуссий и может быть смещена на конец года. Но мы и так планировали снять мораторий на куплю-продажу земли в начале следующего года. То есть, фактически, ничего не изменилось. Мы, как работали над внедрением рынка земли, так и работаем. Вопрос: На какой стадии находится разработка законопроекта об обороте сельскохозяйственных земель? Ответ: На завершающей. Вопрос: Когда можно ожидать внесения документа в парламент? Ответ: Скорее всего, в сентябре. Вопрос: Не могли бы Вы озвучить основные его нормы? Ответ: Базовые параметры следующие. Покупателями земли являются исключительно граждане Украины. Максимальный размер участка в одних руках – 200 гектар. Рынок земли должен стимулировать развитие фермерства и опосредованно – поддержать сельские территории. Вопрос: То есть покупать и продавать землю смогут только физлица? Ответ: Сейчас обсуждается возможность предоставления права покупки сельскохозяйственной земли юридическим лицам. Но это будет не больше 1 тыс. гектаров "в одни руки" и к потенциальному покупателю будут выдвигаться достаточно жесткие квалификационные требования. Например, предприятие должно вести сельскохозяйственную деятельность минимум последние три года. Кроме того, в его учредителях не должно быть нерезидентов Украины. Изначально продажа земли юрлицам не планировалась. Эта норма появилась в ходе широких дискуссий с аграрными ассоциациями. Вопрос: На сколько активной, по Вашим оценкам, будет купля-продажа земли в первый год работы рынка? Ответ: Социологические исследования показывают, что в первый год работы земельного рынка активно выкупать землю будут те арендаторы, которые обрабатывают до 1 тысячи гектаров. Это будет самая активная прослойка покупателей. А продавцами станут преимущественно те люди, которые унаследовали свои участки и живут не в сельской местности, и которые по ряду причин не могут или не хотят обрабатывать их. Для них земля – не актив, а иногда даже проблема. По какой цене продавцы первой волны смогут реализовать участки? На старте цена за гектар земли будет отталкиваться от расценок "черного рынка", которые относительно не далеко ушли от нормативной денежной оценки. Это от $1 тыс. до $2 тыс. При этом опыт стран Восточной Европы показывает, что цена будет иметь постоянную тенденцию к росту – не слишком существенную в первый год, но все более усиливающуюся в последующие. Вопрос: Какие факторы будут определять цену на землю? Ответ: Уровень конкуренции и прозрачность транзакций и цен. Чтобы обеспечить выполнение этих условий и привлечь наибольшее количество участников, государственные земли будут продаваться только через электронные аукционы. В тестовом режиме, по продаже прав аренды, соответствующая площадка заработают уже осенью. Когда земля будет введена в оборот, на этой площадке государство одномоментно выставит несколько лотов в каждом административном районе. Открытая продажа государственных активов даст людям четкий и однозначный сигнал, сколько на самом деле стоит земля. Это будет важный психологический момент: ведь государство даст понять, что это дорогостоящий актив. В принципе, уже сейчас собственники земли не готовы продешевить. Если раньше на них можно было "надавить", уговорить, то теперь они зачастую не соглашаются отдать землю в аренду по стоимости, ниже, чем, к примеру, в соседнем селе. В настоящее время рынок аренды земли достаточно конкурентный. Вопрос: Каким образом государство намерено предотвратить спекуляции на земельном рынке? Ответ: Как говорил Остап Бендер: "Раз в стране бродят денежные знаки, то должны же быть люди, у которых их очень много". Мы понимаем, что земля – это достаточно ликвидный актив и он будет пользоваться спросом, по крайней мере, на старте рынка. Понятно, что это может породить спекулятивные явления. Поэтому мы вводим налог в размере 50% от стоимости земли на те случаи, когда участок продается раньше, чем через три года после его приобретения. Будут и другие ограничивающие перепродажу механизмы. Вопрос: Предполагает ли законопроект некие стимулы для привлечения банковских кредитов в агросектор? И как иначе, без доступа к кредитным ресурсам, фермеры смогут выдержать конкуренцию с агрохолдингами за участки? Ответ: Да, опасения в разнице стартовых возможностей есть. Общаясь с фермерами, с мелкими аграриями, мы часто слышим от них, что у этой категории сельхозпроизводителей нет достаточной ликвидности для выкупа земли. И да, они боятся конкуренции с агрохолдингами. Но тут конкуренция не возможна по нескольким причинам. Во-первых, холдинги теоретически имеют доступ к дешевым западным кредитам, но практически они почти полностью использовали возможность привлекать иностранный капитал. То есть, выкупать земли за кредитные средства они фактически не смогут. Тем более, им сейчас не до выкупа земли, на который требуется очень большой ресурс. И второе: сам законопроект мы выпишем так, что агрохолдинги останутся за бортом этого процесса. Вопрос: Не окажется ли так, что агрохолдинги после внедрения рынка земли начнут терять контроль над частью своих земельных банков? Ответ: Да, это возможно. Они и сейчас его теряют, очень ударными темпами. Вопрос: С чем это связано? Ответ: Прежде всего, с отсутствием надлежащих коммуникаций с владельцами паев. Дело в том, что холдинг с земельным банком 500-600 тысяч гектаров не имеет физической возможности общаться с каждым владельцем паев. У крупных компаний часто исчерпан лимит доверия из-за низкой арендной платы и прочих моментов. В то же время есть мелкие сельские предприниматели, которые знают практически каждого жителя своего села, да и соседних тоже, и за зимний период им не сложно собрать 100-200 гектаров в аренду. Вопрос: Могут ли владельцы паев так легко разорвать договор аренды, чтобы передать участок другому арендатору? Ответ: Многие договора составлены не корректно, сроки действия некоторых заканчиваются. Но нельзя сказать, что все агрохолдинги сокращают земельный банк. Все индивидуально. Есть игроки, которым надо было показать определенную капитализацию для получения кредитов, и они активно масштабировались, в том числе за счет малопродуктивных земель Полесья. Сейчас у этих агрохолдингов финансовые трудности и они начинают процесс оптимизации, отказываясь от таких активов. Но в тоже время некоторые компании, наоборот, активно наращивают свои земельные банки. Кто-то меняет модель бизнеса. Например, есть такие, которые пытаются сделать из своих работников - фермеров, отдать им землю и перейти к модели В2В (Business to business, бизнес для бизнеса – ИФ). Вопрос: 7 июля этого года Кабинет Министров принял Стратегию в сфере использования и охраны государственных сельхозземель. Многие эксперты критикуют этот документ, утверждая, что его реализация может привести к коррупции, особенно при безоплатном выделении земельных участков гражданам Украины, в частности, участникам АТО. Ответ: На самом деле, первый месяц работы Стратегии показал, что нам удалось найти такую модель, которая позволила убрать схемы не совсем честного распоряжения государственными землями. Этим, к слову, и обусловлена, значительная часть критики. Я уверенно могу сказать, что Стратегия не породит коррупцию, и не может этого сделать, так как максимально сужает все возможности для маневра у чиновника. Мы общаемся с участниками АТО и нам известны их опасения, что реализация документа приведет к уменьшению темпов выделения земли. Но, давайте посмотрим, к примеру, на Днепропетровскую область. Там с начала года на аукционах по продаже права аренды государственной земли не было реализовано ни одного гектара. И при этом на момент принятия Стратегии было подано заявлений на безоплатное выделение земли на 52 тыс. гектаров (а это уже агрохолдинг). Такое соотношение ставит вопрос об эффективности использования государственных земельных ресурсов и правительство не могло затягивать или вообще стоять в стороне от его решения. Фактически мы создали стимулы для общественности – контролировать чиновников и процесс безоплатной передачи земель. Думаю, все согласны, и сами участники АТО в первую очередь, с тем, что они не для того воевали на Востоке, чтобы чиновники набивали себе карманы. Отдельный аспект реализации Стратегии - ставки аренды, по которым госземли передаются в пользование. На момент начала моей каденции в Госгеокадастре аудит показал, что почти по половине договоров платится арендная плата в размере минимальных 3%, тогда как средняя по Украине уже достигает 8%. Мы мониторим такие договора и либо инициируем повышение ставки или не продлеваем. Таким образом, освобождаются земли для продажи права аренды на аукционе. Я уверен, что коррупционные сделки, благодаря Стратегии, останутся в прошлом. А земли хватит и участникам АТО, и жителям тех сёл, где эти земли находятся. А уже наши чиновники, которые выделяют ее сами себе, останутся не у дел. Вопрос: Можно ли утверждать, что в последнее время продажа прав аренды государственных земель через аукционы активизировались? Ответ: В некоторых регионах да, но все зависит от желания самого руководителя областного Госгеоокадастра. Я с удовольствием хочу отметить другое - за последние годы арендная плата за госземли существенно выросла. Если раньше она в среднем составляла 5%, то сейчас – 8%. Но, если брать аукционы за последнее полугодие, то в среднем договора заключаются под 12%. Для бизнеса такая тенденция не очень комфортна, поскольку увеличивает его затраты. Но государство, несомненно, в выигрыше: первое - увеличивается эффективность использования госземли, второе – мы добились повышения социального эффекта, поскольку дали ориентир, сколько на самом деле должны платить по договорам аренды. Кроме того, раньше мы не следили за качеством государственной земли, которая находилась в аренде. Сейчас же мы определили, что на начало срока аренды будут зафиксированы качественные характеристики почвы. Вопрос: Речь идет об агрохимических паспортах? Ответ: Да. Если показатели почвы ухудшаются, то это является причиной расторжения или не продления договоров аренды, если они заканчиваются. Вопрос: Этот паспорт за свои же деньги должен сделать арендатор? Ответ: Нет, согласно условиям договоров аренды, которые составляются по итогам аукционов, паспорт делает государство, и затем в рамках функций контроля отслеживает динамику качественных показателей. Вопрос: Будут ли пересматриваться действующие договора аренды госземли? Ответ: Старые договора аренды будут пересматриваться по мере их окончания. Мы будем обращаться к арендаторам с просьбой внести изменения в действующие договора (зафиксировать показатели качества почвы – ИФ), но как они будут реагировать на наши просьбы - не известно. Однозначно, когда договор закончится, его продление будет происходить согласно новым требованиям.