Эксклюзивное интервью с президентом ЧАО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" Игорем Кушниром"

- 2019 год был насыщен событиями на рынке: отмена паевого взноса на законодательном уровне; в правительстве наконец-то заговорили о коррупции в ГАСИ, ситуация вокруг "Укрбуда" и т.д. Как, по вашему мнению, все эти события могут отразиться на рынке строительства?

- Не сказал бы, что этот год был для нашего рынка очень насыщен событиями, не считая двух выборов и нестабильного курса гривни к доллару. По поводу паевого участия у меня мнение двоякое. Во мне борется два человека: один – бизнесмен, который представляет компанию "Киевгорстрой". И с этой точки зрения отмена паевого участия – это очень хорошо. У нас меньше налоговая нагрузка, меньше денежных средств нужно тратить и т.д.

Но по поводу того, что эти деньги не будут поступать в администрацию города – это плохо. Как следствие, уменьшится количество строительства детсадов, социальных объектов. Надеюсь, с этим городские власти будут бороться другим методом, и в то же самое время можно рассчитывать на социальную ответственность застройщиков. У нас сейчас есть тенденция – независимо от размера паевого участия и от того, какие комплексы строятся, застройщик предусматривает строительство и садиков, и школ, и социальных объектов для развития города.

Самый главный вопрос, который мне часто задают: отразится ли это на стоимости. Считаю, что уменьшение паевого участия никоим образом не отразится на стоимости квадратного метра, потому что стоимость квадратного метра формируется спросом. Есть себестоимость, но в первую очередь стоимость квадратного метра формируется спросом.

О коррупции в ГАСИ мне неизвестно. Может, и была на каком-то низком уровне и в отношении мелких строителей, но мы как крупный застройщик (а я работаю уже девять лет) не сталкивались с коррупцией. Наша работа сейчас сводится к тому, что мы отправляем письма, они исправляют и возвращают назад. То, что внедряют электронные кабинеты, это очень хорошо. Это передовой опыт экономически развитых стран: чем меньше прямого контакта бизнеса с госорганами, тем меньше коррупции. Думаю, что надежным застройщикам, у которых с документами все в порядке это даст возможность нормально развиваться в арифметической прогрессии, а у кого имеются проблемы с документами, те просто не попадут на рынок и от них не пострадают наши граждане-инвесторы. Дай Бог, чтобы эта инновация прижилась!

- Каким был этот год для "Киевгорстроя"? На его строительных площадках также было не все гладко… С какими проблемами компания сталкивалась и как их решала?

- Если честно, я не могу сказать, что у Киевгорстроя" было что-то плохо или хорошо. Мы – компания с огромным опытом, у нас большой профессиональный коллектив, и то, что происходит в компании на сегодняшний день, можно оценить на твердую "четверку". Почему не на "пятерку"? Это связано с одним моментом, который влияет на всех строителей - курсом доллара. В этом году курс доллара качнул наше предприятие, за лето мы немного просели - на 10%, но по итогам года выходим на прошлогодние показатели.

Существуют определенные недоработки: на некоторых наших объектах сроки переносятся на полгода или год. Но это связано с рабочими моментами, которые возникают в процессе строительства. Живой пример – ЖК "Миракс". У нас там подпорная стена 60 метров, и когда мы поставили эту стену, то поняли, что в том месте, где мы бьем сваи, у нас внизу еще вдобавок и русло реки Лыбедь. Понимаем, что немного дали в штангу перед инвесторами и такие ситуации отражаются на конечной себестоимости нашей работы, но взятые обязательства "Киевгорстрой" всегда выполняет. Мы как были одним из флагманов строительства, так и остаемся.

- Как вы относитесь к разрабатываемой в парламенте инициативе законодательной защиты инвесторов в жилую недвижимость? В частности, предлагается запретить продажу квартир до внесения их в госреестр.

- На данном этапе это невозможно. Но инициативы в этом направлении приветствую! Все, что происходит в сторону улучшения покупки и отсеивания сомнительных строителей, замечательно для крупных и надежных строительных организаций. В любом случае нужен переходной период, потому что все объекты, которые строятся сегодня, должны быть достроены. Невозможно объект поделить: одна половина продавалась так, а вторая половина должна продаваться по-другому. Если смотреть на опыт наших соседей, то они внедрили эту инициативу, сделав для рынка переходной период. С одной стороны, это даст возможность инвесторам не переживать за то, что они покупают рискованный объект, даже если они будут покупать через фонды, которые будут держать эти деньги и не разрешат расходовать их на строительство. С другой стороны - это плохо, потому что затормозится строительная отрасль в целом. Я думаю, что до 2/3 строителей могут остановиться. С учетом того, что строительство – флагман всей экономики, это катастрофически скажется на ее показателях.

- Продолжаете ли вы сталкиваться с проблемой подключения к электросетям в новых проектах?

- Мы не просто сталкиваемся - сейчас это одна из основных проблем и для нас, и для всех наших коллег. Мы говорим об этом везде и на всех уровнях. Эта ситуация бьет по нам и нашей репутации, и от этого страдают наши инвесторы, наши граждане. На сегодняшний день эта проблема зарегулирована так, что даже при наличии денег невозможно подключиться к сетям на постоянной основе, не пройдя все круги ада, которые длятся, по меньшей мере, полтора-два года. С учетом того, что все строители, которые строят, сначала пытаются построить дома, а потом в конце занимаются сетями, это добавляет год-полтора. Потому что такого количества денег на подключение к сетям у строительной компании нет. В европейских государствах при разрешении на строительство дома энерго- и водопоставляющая компания сами подводят сети, потому что они заинтересованы в том, чтобы электричество или воду покупали именно у них, а не у кого-то другого. У нас же абсурд: мы создаем им дополнительный рынок, покупателя их услуг, но обложены податями. Считаю, что этот закон однозначно нужно переделывать.

- На каких объектах были либо есть проблемы?

- На всех объектах, которые пошли "на присоединение". Дело обстоит следующим образом: мы заключили договор и должны заплатить 60 млн грн. Когда деньги поступают на счет "Киевэнерго", оно должно провести тендер. Тендер длится три-четыре месяца, потом определяют победителя, который за эти деньги закупает материал (это еще два-три месяца), а потом приступает к выполнению работ (это еще шесть месяцев). За это время меняется курс. Обычно им в конце денег не хватает, они не заканчивают. Сдают все это в эксплуатацию еще два-три месяца. Только потом они подписывают договор "на присоединение", что в конечном итоге дает возможность инвесторам платить за это электричество по строительному тарифу, то есть, по промышленному, а не по обычному, как для нормальных людей. Это, мягко говоря, нечестно и неправильно.

- Известно, что "Киевгорстрой" активно развивался в регионах Украины, в том числе у компании были проекты в Крыму. Как обстоят дела с этими проектами? Какова судьба проектов и имущества "Киевгорстроя" в АРК?

- Конечно, "Киевгорстрой" как крупнейший легальный застройщик много и успешно строил, в том числе и в нашем Крыму. В частности, в период 2007-2014 гг. мы возвели в рамках долевого участия с украинскими юрлицами многоквартирный комплекс в пгт. Ореанда общей площадью 8 тыс. кв. м со своей долей порядка 1/2 от общих площадей, инвестировав средства акционеров в это строительство, согласно законодательным требованиям Украины.

После 2014 года "Киевгорстрой" активно искал правовые варианты реализации имущества акционеров и инвестиционных проектов компании. К сожалению, в процессе поиска таких механизмов мы выяснили, что имущество "Киевгорстроя" на территории Крыма было фактически украдено бывшим долевым участником застройки с микроскопической долей (менее 0,1%) – юрлицом РФ, которое путем многократных подделок документов и проведения транзакций через оффшорные схемы получило контроль над нашими объектами. Мошенники успели продать треть украденных квартир, в том числе гражданам РФ. Мы оцениваем наши потери от этой аферы примерно в 150 млн грн.

Для спасения своих инвестиций и имущества акционеров "Киевгорстрой" обратился в адвокатскую коллегию, которая усилиями местных крымских специалистов частично зарегистрировала застройку за "Киевгорстроем" и оспорила в местных судах украденные права. В результате два крымских суда - Симферопольский (по части юридических лиц) и Ялтинский (по проданным физлицам украденным квартирам) - приняли в производство иск "Киевгорстроя", арестовали имущество в его пользу, начав долгое детальное разбирательство. К сожалению, энтузиазм судей со временем угас. Я не исключаю, что это произошло под давлением местных властей, и суды без оснований, без проведения экспертиз подлинности фальшивых документов, предоставленных российским юрлицом, отказали "Киевгорстрою" в иске, сняв при этом аресты с квартир и позволив продать их повторно без проведения финансовой аналитики, о которой активно заявляют федеральные власти.

Мы со своей стороны проанализировали эти продажи украденных квартир и выяснили, что там была задействована одна схема: часть всегда переписывается на неизвестных физлиц, которые, по нашему предположению, являются получателями взяток за помощь местных крымских чиновников от российского мошенника-юрлица. "Киевгорстрой" поручил адвокатам обжаловать вопиюще неправовые отказы судов во всех инстанциях. Пока никакой реакции на наши обращения не последовало. Сейчас на объекты вновь наложены аресты в нашу пользу, мы находимся в режиме устранения правовых замечаний судов и ожидаем, когда будут назначены даты рассмотрения.

- По вашему мнению, "Киевгорстрою" удастся вернуть свое имущество?

- В данной ситуации мы столкнулись не только с проблемами, вызванными внешними причинами, но и с результатом действия местных быстро перекрасившихся чиновников, судей и правоохранителей, в моральных качествах которых мы очень сомневаемся. Местные судьи, которые присягали Украине, после 2014 года принесли присягу РФ, поэтому было бы наивно ожидать, что они будут соблюдать какой-либо закон. Мы убедились, что местные структуры откровенно игнорируют заявления властей о сохранности имущества и инвестиций. С правовой точки зрения, для бизнеса, инвесторов Крым - это джунгли, и существующая вертикаль власти на территории Крыма не работает. Единственный выход, который мы видим – это международные суды и огласка ситуации. Мы не будем молчать о том, что сегодняшние крымские власти покрывают мошенников, и, возможно, состоят с ними в доле.

"Киевгрстрой" хочет быть услышанным властями и прессой, готов предоставить любому СМИ весь пакет документов по украденным у компании квартирам, а также судейской схеме, по которой инвесторов пытаются лишить собственности. Я уверен, что такие же схемы мошенники применяют в отношении не только наших активов.

- Как с продажами в этом году?

- Мы вышли на показатели 2018 года, по итогу этого года, думаю, до 5% плюс к валовому доходу. И это за такой сложный год, с такими качелями с национальной валютой, ситуацией с "Укрбудом", с двумя выборами, с экономическими и политическими шатаниями. Был объективно очень сложный год в нашей стране, но мы сработали хорошо.

- Результаты за девять месяцев плюс прогноз на 2020 год?

- То, что мы планировали, все выполняем. На следующий год собираемся выполнить те же объемы, которые планировали в этом году – около 300 тыс. кв. м. Из года в год мы вводим в эксплуатацию 300-350 тыс. кв. м.

- Какие новые проекты компания имеет в рipeline?

- Новых проектов у нас на миллион двести квадратных метров. Это ЖК на ул. Василенко, 2, на Каунасской, 27, ЖК "Курнатовского", "Медовый-3", "Абрикосовый", комплекс на Кричевского, 19. Есть чем заниматься.

- Каков ваш прогноз по стоимости квадратного метра в Киеве в 2020 году?

- Считаю, что стоимость квадратного метра в 2020 году будет только расти. По итогам года рост может составить до 15%. Сегодняшняя стоимость квадратного метра - это минимальная цена. Я не считаю элитное жилье - там свой алгоритм, тенденции, настроения. Мы говорим о социальном, доступном жилье, сейчас выходим на себестоимость 19-20 тыс. грн за квадратный метр. Это стоимость земли, работ, инфраструктуры, заработка предприятия. Строительно-монтажные работы на сегодняшний день обходятся примерно в 14-15 тыс. грн.

- Каков сейчас портрет вашего потребителя?

- По региональному признаку, если сегментировать на столицу и регионы, это 50/50 (то есть 50 – киевляне, 50 - граждане из регионов), и, кстати, из этих 50% представителей регионов до трети составляют переселенцы из Луганска, Донецка и Крыма. По возрасту это инвестор до 45 лет. Потребитель стал умнее, потому что ходят уже с юристами, а не просто так покупают все подряд и у всех подряд. И это очень правильно: мы как ответственный строительный холдинг процесс "умнения" покупателя только приветствуем!