Эксклюзивное интервью почетного президента KAN Development Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

- Поделитесь, пожалуйста, результатами работы компании в 2017 году. Сколько построили, сколько квадратных метров продали? Улучшилась ли динамика по сравнению с 2016 годом?

- В прошлом году компания KAN Development продала порядка 70 тыс. кв. м жилья в своих проектах. Могу сказать, что динамика продаж по сравнению с 2016 годом улучшилась. Построили мы в 2017-м порядка 80 тыс. кв. м и, с учетом запуска новых проектов. Планируем в этом году нарастить темпы строительства до 200 тыс. кв. м.

- В прошлом году вы вывели на рынок достаточно масштабный для Киева проект ЖК "Файна Таун". Каковы первые результаты продаж?

- Первые месяцы продаж превысили все наши ожидания (уже продано порядка 60% квартир первой очереди). Людям нравится район и концепция. Во втором квартале 2018 года начинаем продажи второй очереди (порядка 30 тыс.кв. м.). Мы уже начали ее строительство. К счастью, имеем возможность ускорить темпы реализации проекта. Если все так пойдет и далее, думаю, завершим проект за 5-6 лет. Строительство ТРЦ c фитнес-клубом мы также начнем к концу этого года. А детский сад, начальную школу и огромное спортивное ядро планируем строить вместе с третьей очередью. Думаю, за 1,5 года садик уже будет готов.

- Планируете ли начать в этом году новые проекты?

- Да, мы уже начали новый масштабный проект ЖК "Республика". Этот проект мы ранее реализовали в качестве девелопера и генерального подрядчика. Через четыре года после того, как финансирование проекта было остановлено, мы все-таки нашли возможность инвестировать в земельный участок, на котором изначально предусматривалось строительство жилья, и восстановили проект в той же концепции. Как и было запланировано, проект включает развитую инфраструктуру с детским садом, школой, медицинским центром, общественными площадями, зонами барбекю, спортивными площадками, в том числе новыми для Украины кортами для Paddle-Tennis. "Социалка" строится параллельно с проектом, а не когда-нибудь, потом. Это будет жилье комфорт-класса, концепцию которого мы сохранили, немного "осовременив". Площадь участка составляет 22 га, на котором будет построено порядка 250 тыс. кв. м жилья. В планах – реализовать проект за 4-5 лет.

Надеюсь, найдется инвестор для достройки ТРЦ "Республика", который находится рядом. Порядка 7-8 компаний общались с нами как с девелопером, изучая возможность достройки этого проекта, оценивая необходимый объем инвестиций и время для завершения проекта, но в последний раз такие разговоры велись полгода назад. Мы, несомненно, очень заинтересованы, чтобы инвестор нашелся и ТРЦ будет открыт.

- Изменилась ли структура покупок? У вас много договоров по ипотеке?

- Мы никогда не продаем с "нуля"- всегда доводим объект до определенной готовности перед запуском продаж. В целом ничего не изменилось, у KAN Development люди покупают квартиры и на начальном этапе строительства. Мы работаем с Ощадбанком, который кредитует "первичку" в ипотеке. Ипотеку берет 10-12% покупателей, в основном на 3-5 лет. Хотя Ощадбанк дает кредит на 20 лет, большинство граждан пытается максимально быстро погасить все задолженности по кредитам. Также часть наших покупателей использует рассрочку от застройщика.

- В прошлом нашем интервью вы рассказали о планах построить многопрофильную больницу на участке площадью 2 га недалеко от метро "Выдубичи". Как сейчас продвигается этот проект, возможно, решили построить что-либо другое?

- Я очень хочу ее построить, но меня немножко расстроила медицинская реформа. У нас все как всегда: шаг вперед - три назад. Эта реформа половинчатая. В моем понимании, услуга должна быть оценена и оплачена государством (должен существовать перечень гарантированно предоставляемых государством услуг). Если ты получаешь услугу в частной клинике, ты должен доплатить разницу по сравнению с государственной, например. Мы сделаем проект, я уже смирился с понесенными затратами на проектирование, но дальше – нужно анализировать. Буду смотреть, как развивается реформа. Ведь у нас уже есть договоренность с банком о финансировании и деньги потом нужно отдавать, и нужно это делать с бизнеса, а не из кармана.

- Кстати, недавно на Выдубичах "Киевгорстрой" начал строить масштабный ЖК Svitlo Park. Но первое название проекта заявлялось как "Комфорт Таун Правобережная". Вы имели к нему отношение? Больница ведь где-то рядом планировалась?

- Да, участок под больницу у нас на Столичном шоссе, прямо внутри площадки "Киевгорстроя". И мы, действительно, помогали им на начальном этапе подготовки проекта. Но в дальнейшем в этот проект не пошли.

- Когда планируете завершить строительство школы в "Комфорт Таун"?

- В июле здание будет готово. С 1 сентября дети пойдут в современную большую школу.

- Говорят, в ваши садики и школы уже стоят очереди. Это стимулирует вас к развитию подобных учебных учреждений в других проектах?

- Да, спрос превышает предложение. Наши социальные объекты сделаны очень современно и качественно. Дети действительно получают удовольствие от образования в сети "Академии А+". Но по объемам строить больше, чем положено по нормам, у нас пока нет возможности. С точки зрения бизнеса такие проекты себя не оправдывают. Мы, конечно, и далее будем создавать необходимую социальную инфраструктуру в наших объектах, но о создании сети садиков и школ в качестве отдельного работающего бизнеса говорить пока не приходится.

- Как, по вашему мнению, изменилось поведение покупателей жилья?

- Увеличилось время, которое менеджер по продажам тратит на одного покупателя. Люди задают очень профессиональные вопросы, четко понимают, чего хотят, и требуют гарантий. Я очень рад, когда люди поднимают планку ожиданий – это вынуждает девелоперов больше думать над своими проектами, конкуренция становится более интересной - теперь борьба идет не только за цену.

Большой проблемой для рынка является отсутствие идентификации реального бенефициара компании-застройщика, который бы отвечал за деньги инвесторов. Я не понимаю, почему у девелоперов нет такой регуляции, как у банков. Каждый, кто каким-то образом получил землю, может начать строительство, но если завтра что-то произойдет, он не достроит. Нужно на законодательном уровне ввести финансовую гарантию застройщика. Я бы также ввел какой-то крупный депозит в государственном банке - в зависимости от бюджета строительства. Или же банк должен дать свою гарантию за этого человека. Покупатели должны иметь хоть какую-то уверенность, что в случае падения рынка они не останутся наедине с недостроенным объектом.

Есть еще одна проблема. Все чаще мы встречаемся с тем, что простые люди не могут купить жилье из-за жестких требований финмониторинга. Когда необходимо провести банковскую операцию, возникает необходимость доказать, откуда деньги на покупку жилья. Многие говорят: а у нас нет такой возможности. Мы собирали деньги всю жизнь, раньше никто этого не требовал, а теперь банк более 150 тыс. грн не пропускает. При предъявлении этих требований банков все озадачиваются, многие отказываются от покупки квартиры.

Покупка жилья является инвестицией в экономику страны, и я считаю, что требование доказывать происхождение денег должно быть введено постепенно. Много денег украинцев лежит под матрасами или в иностранных банках. Мы берем деньги в кредит в МВФ, вместо того чтобы дать возможность украинцам инвестировать в нашу страну. Должна быть принята нулевая декларация. В 2019 году все банки мира раскроют данные о своих клиентах. Украинцы, которые держат средства за границей, тоже будут вынуждены показать свои активы. И тогда почему бы им сюда их не инвестировать? Ведь это единственная страна, которую они понимают, знают, как здесь работать. За счета в евро, фунтах и франках нужно еще платить деньги. За доллары тоже скоро будут брать сервисные, и люди будут вынуждены вкладывать. И куда им вкладывать? В Украину. Для этого нужен рынок земли, нужно объявить приватизацию. Это миллиарды долларов, которые никуда не инвестируются. Я поражаюсь, когда народ радуется, что арестовали у кого-то $50 млн в Латвии. А что нам от этого? Деньги происхождением из Украины были списаны в бюджет Латвии. Весь мир движется к тому, что держать деньги за границей будет невыгодно, да и небезопасно. Поэтому нужно срочно создать условия для безопасного инвестирования в Украину.

- Насколько сильно ваша компания ощущает кадровую проблему в связи с массовой эмиграцией рабочих?

- Поляки просто "выгребают" наших рабочих. В Украине люди действительно очень профессиональны - квалифицированы, дисциплинированы, особенно из Западной Украины. Все польские рабочие уже в Германии, а украинские - в Польше. С каждым днем их все меньше и меньше. Дело не только в "безвизе", а и в том, что мы должны срочно создавать лучшие условия для бизнесменов, которые будут создавать рабочие места. Сегодня снижается квалификация рабочих, большая текучка кадров, сложно найти хороших специалистов.

- Какими способами вы пытаетесь удержать работников?

- Приходится повышать зарплаты, укорачивать рабочий день, не работать на выходные. Вводить каникулы на праздники, о которых раньше никто и не слышал (смеется).

- Как, по вашей оценке, изменилась себестоимость строительства в 2017 году?

- За последние полгода выросла примерно на 15-20%. При этом строительные материалы дорожают не так быстро, а вот в заработные платы серьезно двигаются вверх. Цены на недвижимость в 2018 году точно будут расти. Топливо, электрика, коммуналка растут, люди требуют большие зарплаты, дорожает арматура, цемент - тут никуда не денешься.

- В 2017 году на рынке отмечалась достаточно острая конкуренция между застройщиками. Как будет развиваться ситуация в 2018 году?

- Думаю, конкуренция будет усиливаться. На рынке множество сделок с землей. Получить разрешение на строительство сейчас гораздо легче, чем в большинстве европейских стран.

Много некачественных проектов выходит на рынок. У КМДА мало рычагов для  контроля архитектурного уровня строящихся объектов. Давно пора на законодательном уровне ввести обязательную 3D-визуализацию в публичном паспорте проекта. Этот проект должен  одобрить главный архитектор города. Сейчас у него очень мало влияния, и это неправильно. Поскольку, будучи профессионалом своего дела, он должен оценить проект застройки и решить, вписывается ли он в ансамбль города.