Эксклюзивное интервью первого заместителя главы ФГИ Украины Дениса Кудина агентству "Интерфакс-Украина"

Автор: Оксана Гришина

- Расскажите о ситуации с объектами Stolitsa Group. Седьмая очередь "Варшавского микрорайона" введена в эксплуатацию, но не получила почтового адреса. Достроенные дома не вводят в эксплуатацию. Почему застройщику сложно достичь компромисса с ГП "Агрокомбинат Пуща-Водица", на землях которой реализуются эти проекты?

- Следует начать с того, что не мы эти проблемы начали, но именно мы вынуждены их решать.

ФГИ занимает простую позицию. Мы должны защитить интересы государства как владельца 306 га земли в столице, которыми ГП "Агрокомбинат Пуща Водица" больше не пользуется, а раньше здесь велось садоводство и это приносило доход. Мы должны защитить интересы тех людей, которые купили у застройщика квартиры и не могут в них въехать. И мы должны защитить интересы людей, у которых, по закону, есть право получить бесплатное жилье за счет государства – это и воины АТО, и многодетные матери, и дети-сироты.

У всех трех участников – государство, инвесторы и люди в квартирной очереди – права нарушены. Потому что застройщик, Stolitsa Group, с 2012 по 2015 годы от имени шести разных юрлиц (не скрывая, что все они ее аффилированные компании) в свое время нашла какие-то аргументы, чтобы убедить отдельных директоров предприятия и чиновников бывшего Минагрополитики подписать инвестдоговора на заведомо невыгодных для государства условиях. После смены на госпредприятии менеджмента и передачи его в управление Фонда госимущества этот вопрос был поднят в юридической плоскости.

- Какие именно условия заведомо невыгодны?

- Условия отличаются, но большая часть этих инвестдоговоров не предусматривает никакой доли государства в коммерческой недвижимости, а доля в жилой колеблется от 4 до 5% (среднерыночная - не менее 10%). Только по одному договору предусмотрен процент коммерческой недвижимости.

В целом мы считаем, что все шесть договоров подписаны с нарушением законодательства. Согласно Гражданскому кодексу, заключенные договора подпадают под понятие "совместная деятельность". Речь идет о ситуации, когда участники могут действовать совместно без создания юридического лица для достижения общих целей. В данном случае это строительство жилой и нежилой недвижимости. ГП вносит более 300 га земли, на которой планируется или уже проходит застройка, а застройщик финансирует, организовывает строительные работы и продажи. Цель общая понятна – создать объект и получить прибыль от вложения своего имущества и денег. Т.е. мы видим полное совпадение по требованиям совместной деятельности. Но подписанные договора называются инвестиционными. В чем тонкость? Договора совместной деятельности надо согласовывать с Кабмином, согласно нормам закона "Об управлении объектами государственной собственности", а инвестдоговора – не надо.

Конечно, те договора, которые застройщик разместил на своем сайте, через Кабмин было бы невозможно провести. Тем более есть прецеденты: Кабмин в 2009-м давал согласие на подобные сделки, но речь шла о 20% общей площади в пользу госпредприятия. (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1502-2009-%D1%80#Text)

Невыгодные условия заключаются также в том, что ГП "Агрокомбинат Пуща Водица" в течение всего срока строительства продолжает платить земельный налог, который существенно возрос после изменения назначения земли, кроме того, осуществляет ряд платежей, связанных со строительством, а распределение недвижимости происходит без учета этих расходов. В целом, по расчетам госпредприятия, с 2012 года суммарно потрачено более 65 млн грн.

- А какую сумму дохода вы считаете адекватной по результатам реализации совместного проекта?

- Гектар земли в Киеве в том месте не может стоить менее 1 млн долларов. Нет смысла входить в длинные проекты на условиях хуже, чем можно было бы получить просто от продажи земли.

306 га - это $306 млн. Сейчас ГП получило 30 тыс. кв.м. из 90 тыс. кв.м., предусмотренных этими договорами. Цена квадратного метра жилья в проектах Stolitsa Group - около тысячи долларов, т.е. в целом государство в лице "Агрокомбината Пуща-Водица" за девять лет реализации проекта получило около $30 млн, только десятую часть стоимости земли на старте.

- Некорректно говорить обо всем объеме, ведь проекты еще не достроены.

- Не совсем. Ведь госпредприятие передало эту землю в совместный проект и фактически ее не использует. А могло бы продолжать вести хоздеятельность и получать доход, но вместо этого его искусственно загоняли в банкротство.

Если предположить, что все эти недополученные 270 тыс. кв. м – жилье, то при средней площади квартиры в 50 кв. м. это - 5,4 тыс. квартир для тех, кто имеет право на получение жилья от государства.

- Каковы действия сейчас? Оспаривать условия всех инвестдоговоров?

- Мы должны оспорить все шесть договоров. Госпредприятие "Агрокомбинат Пуща-Водица" обратилось в суд с исками к шести фирмам-подписантам договоров. ФГИ как третья сторона присоединяется на стороне истца. К сожалению, по двум первым искам госпредприятие проиграло суд первой инстанции. Считаем, что суд первой инстанции не изучил все обстоятельства, поэтому принял решение, которое не соответствует ситуации. На этом и строится апелляционная жалоба, которую мы вскоре подадим.

- Давайте разберемся со второй группой – инвесторами, дома которых уже достроены и введены в эксплуатацию или никак не вводятся в эксплуатацию из-за противостояния, судебные иски тормозят их права. Не логичнее было бы прийти к согласию по завершенным проектам, а корректировать условия договоров по площадкам, которые только планируются под застройку?

- Адреса не могут получить не из-за противостояния. Чтобы "Агрокомбинат Пуща-Водица" подал на присвоение адреса, директор должен взять оригиналы договоров, отсканировать их и заверить копию. Но увы – директор никогда не держал в руках оригинал договора, а прикладывать копию с копии нельзя.

- Утерянные договора – очень распространенная практика. Каков выход?

- Юристы-криминалисты подсказывают: когда нет "живых" подписей, нет и состава преступления. Договора отсутствуют потому, что кому-то это выгодно. Самый простой выход из этой ситуации – застройщик предоставляет свой экземпляр договора, с оригинала снимается копия, которая заверяется. И директор ГП готов это сделать, он неоднократно обращался с просьбой принести оригинал.

- То есть не нужно идти в суд с требованием предоставить адрес?

- Да, как только застройщик приходит с оригиналом, директор ГП снимает копию и подает на получение адреса. Аналогичная ситуация с вводом в эксплуатацию - без оригинала договора такое осуществить невозможно. Самый быстрый путь выхода из коллизии – новые договора.

После нескольких раундов переговоров ГП "Агрокомбинат Пуща Водица" и Stolitsa Group достигли взаимопонимания. Суть договоренностей в том, что меняется база раздела недвижимости. В проценте, который причитается ГП, теперь будет учитываться и коммерческая недвижимость и он увеличится до 10%. В уже построенных домах процент раздела останется прежним – 5%, но там также учтут коммерческие квадратные метры. В результате госпредприятие получит на 60 тыс. кв. м больше, чем предусматривали старые договора. Эту недвижимость можно оценить приблизительно в 2 млрд грн., что сопоставимо с выручкой от приватизации значительного гособъекта. Кроме того, Stolitsa Group компенсирует средства, которые ГП уплатило в виде налогов и трат на оформление разрешительной документации. Это еще около 65 млн грн.

Считаю, что мы пришли к наиболее приемлемому результату разрешения конфликта, он удовлетворяет все стороны. По факту реализации этих договоренностей ГП и застройщик подпишут новые договора. Таким образом, государству удалось защитить свои интересы и интересы граждан, а застройщик пошел на компромисс и согласился на рыночные договорные условия. Надеюсь, этот прецедент будет иметь большое значение для будущих подобных сделок.