Интервью основателя KAN Development Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина" (вторая часть)

Автор: Оксана Гришина

- Какие механизмы должны прийти на смену паевому взносу? Я вижу заинтересованность у девелоперов, особенно на вашем примере, в создании социальной инфраструктуры в составе проектов, но проблему обновления инженерных сетей всего населенного пункта они решить не смогут, да и не имеют полномочий.

- Я придерживаюсь мнения, что нам придется вернуться к паевому взносу. После его отмены города перестали развивать коммунальные инженерные сети за счет девелоперов.

Недавний пример: если раньше мы развивали городское имущество, то после отмены закона посчитали, что за те же деньги выгоднее построить собственную котельную. Мы построили такую за 50 млн грн только для своего комплекса "Файна Таун", а раньше бы передали эту сумму на развитие сетей теплокоммунэнерго. Аналогичное решение рассматриваем для других проектов.

- А чем будете топить?

- Газом, современнейшая котельная. Думаю, что и тариф будет в итоге ниже для жителей, чем, если бы мы заказывали услугу центрального отопления у города.

- Как изменились требования к качеству проектов: планировки, инфраструктура, технологии, стройматериалы?

- Ковид внес, конечно, изменения в предпочтения покупателей. Самое явное – вырос запрос на террасы, мы стали делать их больше. Для новых комплексов, которые проектируем, важный критерий это уже не экстерьер здания, а все-таки комфорт и создание как можно большего количества зон для отдыха. И, безусловно, готовая инфраструктура. Рассказы о том, что школа-сад будет через 10 лет, уже никого не интересуют. Мы даже начали раньше строить школу с архитектурно-инженерным уклоном сети "А+" в "Файна Таун", хотя старт планировался в следующем году, в сентябре 2022 года там начнут учиться дети. Школа, детский сад, спортивные зоны, BBQ, бассейны – все создается раньше, чем обещали, потому, что это неотъемлемая часть современной жизни. Ты должен создать среду, чтобы человек вышел в тапочках – и у него все есть. Такая просторная и насыщенная территория комплексов помогает в эпоху пандемии соблюдать социальную дистанцию, эпидемиологические меры безопасности. Не нужно использовать общественный транспорт. Также мы в проектах KAN увеличиваем предложение для активностей на открытом воздухе. Будем делать катки, игровые зоны, строим открытые бассейны.

При выборе любого решения на первом месте стоят интересы жителя. Вот, например, требование времени – центральное кондиционирование. И возникла дилемма: если используем центральный чиллер, то "убиваем" пространство на крышах, которое, как показал "Тетрис Холл", люди с удовольствием используют. Если там активно используются жителями бассейны, тренажерные залы, места отдыха, коворкинги, кинотеатры под открытым небом, то конечно не хотелось бы забирать это пространство у жителей под центральный кондиционер.

То же с экстерьером зданий. Я очень люблю эллиптические формы в стиле Захи Хадид, но как только ты начинаешь их рисовать, понимаешь, что эффектный фасад – это компромисс с планировками. В круглой или эллипсоидной форме нет возможности создать оптимальное количество метров с комфортной планировкой. Ты человеку либо даешь лишние площади, которые он не использует, а он за них должен заплатить, либо забираешь площади, которые ему нужны и наши решения все-таки остаются на стороне жителя – комфортные квартиры, а амбиции девелопера уходят на второй план.

- Но в офисах эллиптические формы работают?

- В офисах это тоже не оптимальное решение, просто офис может себе такое позволить, там больше общих зон и гибких пространств. А в жилых комнатах со стенами, перегородками, это уже серьезный компромисс. Эллипсоидная форма — самолюбие девелопера, но точно не для жилья. Мы это проходили много раз, я очень хотел, поверьте, но мы понимаем, что это не работает.

- Вернемся к инфраструктуре. Вы планировали развивать сеть медучреждений.

- Госпиталь мы не готовы пока начать, финансов не хватает, хотя проект давно готов. Но места под медицинские центры, под аренду в наших комплексах мы сделали. Ведем переговоры.

- Вы будете сами их развивать?

- Будем привлекать уже существующие сети. Создавать собственные поликлиники пока нет смысла. Мы просчитывали: для окупаемости нужен центральный госпиталь с филиалами-поликлиниками. Деньги зарабатываются на стационарах, а на консультациях с нашими ценами это нереально.

У нас есть еще идея, которую прорабатываем – медицинский офис. Делать специальные оборудованные помещения, по 600-700 метров и сдавать их врачам. Оборудование закупаем мы, а доктора его обслуживают и платят аренду.

- Вы хотите сдавать медицинский офис уже с полным оборудованием?

Не с полным, но, по крайней мере, с "тяжелым". Это один из вариантов, мы сейчас ведем переговоры.

- Насколько сильно отличается портрет покупателя в зависимости от проекта?

- Общество очень разделено, конечно, и разные люди есть, и портреты разные, и потребности, и отношение разное. Сегодня активно начали покупать жилье под аренду, и тут уже нет никакого портрета: человек, который хочет заработать деньги.

- Каковы риски инвесторских квартир, которые покупают для аренды?

- Среди наших покупателей большая часть, 80-85%, покупает для себя. Мы наблюдаем, как они скрупулезно исследуют проект, его инфраструктуру, уровень сервиса. Из тех, кто покупает жилье не для себя, а таких 10-15%, четко отследить, кто перепродает квартиру, а кто сдает в аренду – сложно. Но регламентирование работы с арендным жильем это очень серьезный процесс, прежде всего, с точки зрения обеспечения безопасности. Постоянные жители не приветствуют частую смену арендаторов-соседей. С точки зрения эксплуатации, обеспечения баланса интересов, это головная боль.

- А как вы решаете этот вопрос?

- Мы делаем доходные дома. Они еще не введены в эксплуатацию. В определенных секциях в "Республике" и "Файна Таун" сделали ремонты, меблировали и будем сами сдавать в аренду. Продумали комплекс мер отношений с арендаторами, чтобы минимизировать риск ущерба или неуплаты. Больше камер наблюдения, больше контроль.

- Вы сами будете управлять?

- Да, конечно.

- А если инвестор купил и сказал "я хочу, чтобы вы управляли"?

- Нет, такого формата у нас пока нет. Это возможно, но это должно быть системно. Брать в управление одну-две квартиры нет смысла, а если человек купит 100 квартир, то почему нет. Лучше нас это все равно никто не сделает.

- Какие условия? Минимум на месяц, долгосрочная аренда?

- Только долгосрочная аренда.

- Как вы развиваете офисную часть в ваших проектах?

- Учитывая опыт предыдущих проектов, мы сделали все первые этажи коммерческими, причем с высокими потолками. И там достаточное количество помещений под офисы в том числе. Это не офисные центры как таковые, а просто помещения с отдельными входами от 50 до 200 метров. Очень многие хотят купить себе офис. Поймите, в здании бизнес-центра купить офис невозможно, так как если ты купил 10 метров, ты уже стал собственником, профессиональные девелоперы на такое не идут.

- Планируете ли расширять свой портфель отдельно стоящими офисными зданиями?

- Они есть в генеральных планах комплексов, которые развиваем, то есть мы понимаем, что точно будем такое делать. Но это небольшие офисные центры в пешей доступности, рядом с магистральными дорогами. Для "Республики", наверное, построим в первую очередь, ведь огромное количество арендаторов самого торгового центра будут нуждаться в офисе рядом.

- На какой стадии проекты загородной недвижимости?

- У нас есть несколько договоров про землю, мы будем их развивать, сейчас идет проектирование. Один участок в Конче-Заспе. Думаю, начнем уже в этом году. Хороший проект, 30 га земли. Выше среднего класса. Хотим сделать образцовый городок не только архитектурно, но и с точки зрения эксплуатации. У всех существующих "городков" с сервисами реальная проблема. Никто эксплуатировать не умеет и не относится к этому серьезно. Мы уже имели горький опыт, когда передавали другим проекты на обслуживание. Поэтому несколько лет назад было принято решение создать свою эксплуатирующую компанию.

- Какой стиль у домов?

- Мы долго вели дискуссии, ведь рынка плотного нет и предложения все, примерно, одинаковые. Это будут современные дома с большими витражами, с плоской кровлей – пока на этом остановились. Не минимализм. Из натурального камня фасады, много стекла, то, что сегодня нужно людям. Нас заботит не только экстерьер, но и внутренняя комфортная среда для жизни.

- Интересен ли вам выход за территорию столичного региона?

- Нет, именно потому, что я не смогу подготовить команду. Это должна быть отдельная группа людей, перманентно находящаяся на объекте. Много было предложений, на очень хороших условиях, землю предлагали в больших городах, в центре, только бы сделали. Но, к сожалению, я не могу клонировать команду.

- Зато вы активно предлагаете партнерство в столице, какие требования к участкам?

- Да, участки в Киеве мы ищем. Желательно большие, хотя бы 5 га, чтобы создавать комплексную застройку. Точечные объекты, конечно, могут быть, но в центре города, с выразительной архитектурой. KAN больше специализируется на комплексных проектах, когда мы можем создавать полноценную среду обитания: школу, сад, променады, зоны отдыха и спорта, когда человек выходит, и понимает, что ему жить в кайф. Это для меня очень важно.

- Ваши проекты стали новым дыханием для столичных промзон – "Комфорт-таун", "Файна Таун", "Юнит-Сити". Какие еще проекты могут появиться на месте промзон?

- Сейчас работаем над новым комплексным проектом в центральном районе. Это очень современный объект с множеством террас, увеличенным количеством зон отдыха, просторными общественными локациями, насыщенной инфраструктурой и неординарной архитектурой. Совсем скоро презентуем его.

- Остается вопрос устаревшей и ветхой застройки в столице. Во всем мире это стартует как государственные или муниципальные программы. У нас вообще нет заинтересованности?

- Проблема нашей страны – в популизме. Если сегодня мы защищаем только интересы инвесторов, а плюем на банкиров и демонизируем девелоперов, то системного решения не найти. Никто не возьмет на себя смелость сказать, что достаточно, условно 75% согласных на переезд жителей, а 25% должны подчиниться общему решению и продать/переехать.

- Вы не рассматривали возможность выкупить "хрущевки", которые рядом с "Файна Таун"?

- Пока нет закона, это бесполезная трата времени. Найдется единственный человек, который не согласен и законно расселить здание невозможно. Ну и вопрос экономики. Целесообразно расселение, когда ты берешь 5-этажку и строишь на ее месте 12-этажку.

- Вы готовы включать исторические объекты в свои проекты?

- Мы с удовольствием. Но пока нет однозначных законов, зато есть угроза ста тысяч уголовных дел за любое действие с подобным зданием.

Например, я бы взял какую-нибудь усадьбу для реставрации. Но нынешнее законодательство такое: приди, инвестируй деньги, потом всю жизнь продолжай платить за этот проект, поддерживай его, но не смей использовать. В Европе есть норма, что если ты вкладываешь в реставрацию, то на эту сумму уменьшаются налоги. В нашей же стране пока вообще нет стимулов расширять любую социальную ответственность. Например, мы не можем в нашей сети А+ бесплатно учить талантливых детей. Мы предоставляем некоторым детям бесплатное обучение у себя, но должны через кассу за него заплатить.

- Кстати, об образовании. Как вы решаете проблему дефицита квалифицированных строительных кадров?

- По-хорошему надо делать ПТУ, но закон нам это не позволяет. Мы инвестируем в специалиста и логично, чтобы он отработал несколько лет на наших объектах, как компенсация за вложенные в его образование средства. Однако законодательно такой формат взаимоотношений не выписан, поэтому по факту мы учим сотрудников просто на объектах.

- Вы не рассматривали поддержку уже существующих вузов или факультетов?

- В целом вся система образования нуждается в скорейшей трансформации. В старших классах должна быть более узкая специализация, человек должен выходить с профессией. Тем более, сейчас очень много профессий, не требующих высшего образования, в том числе управленческих, в бизнесе. Таким образом, считаю, что вузов должно стать меньше, а авторитет их выше.

По существующим вузам – у KAN есть программа сотрудничества с КНУБА, мы знакомим студентов с нашими кейсами, проводим лекции и практикумы под эгидой Академии KAN. Талантливые студенты потом остаются у нас работать.

В целом система высшего образования в Украине сравнима с ЖЭКами – эффективнее создать новое, чем пытаться улучшить.

- На какой стадии ваша идея создания вуза?

- Построить здание университета не так уж и дорого. Но преподаватели, программы – это уже гораздо сложнее. На первой стадии нужны зарубежные специалисты – профессура и те, кто выстраивает весь образовательный процесс.

Но с каждым годом все острее стоит вопрос, куда идти детям, закончившим наши школы? Вы же знаете, мы с Гимназией А+ прошли IB сертификацию, и получается, что талантливым детям негде продолжить высшее образование кроме заграницы. Самой большой своей целью я вижу, чтобы они никуда не уехали, а реализовали себя на родине. Идея вуза витает в воздухе.

Первая часть интервью