Вторая часть эксклюзивного интервью с коммерческим директором строительной компании "Интергал-Буд" Анной Лаевской

(на украинском языке)

Текст: Татьяна Хомяк

 

 

- З якими результатами компанія "Інтергал-Буд" завершує 2020 рік? Скільки квадратних метрів побудовано, скільки продано? Яка динаміка порівняно з попереднім роком?

- За нашими підрахунками, цього року ми продали на 12% житла менше, ніж минулого. Хоча думали, що буде гірше. В процесі будівництва у нас понад 1 млн кв. м. Нещодавно перераховували активні об’єкти - досить велика кількість. На етапі підготовки до запуску – 11 проєктів. Декотрі з них планували запускати цього року, та відтермінували через карантин.

- Всі відтермінували?

- Практично всі, крім одного. Ми зосередилися на тому, аби не відставати за тими об’єктами, які вже були в будівництві, щоби наші інвестори не переживали через затримки, і щоб ми могли гарантувати, що нам 100% вистачить коштів, навіть якщо не буде продажів.

У 2021 році, за сприятливого розвитку подій, запустимо нові об’єкти: у лютому – три, і далі у травні-червні в продаж та будівництво запустимо ще декілька. Я сподіваюся, що економічна ситуація сприятиме цьому.

- Всі ці проєкти – київські?

- Так, це київські об’єкти. Ще є кілька нових об’єктів у Львові та Одесі.

- Розкажіть про найближчі проєкти.

- Переважно це комфорт- і бізнес-клас в центральних районах і біля центру. Є цікаві комплекси, розташовані в історичній місцевості, з унікальними концепціями і нестандартним благоустроєм. Є об’єкти малоповерхові, є з каскадною поверховістю, дуже привабливі зовнішньо.

Розкривати всі секрети не хочеться, але буде багато нових цікавих локацій. Наприклад, по вул.Голосіївська ми завершуємо процес отримання дозвільної документації, змінювали фасадні рішення і плануємо почати будівництво. На вул.Половецька також зробили реконцепт, мали конфлікт з активістами, однак ми розв’язали це питання юридично, будемо запускати будівництво.

- Чи задоволені ви виходом на ринок Одеси?

- Ринок специфічний. Місцеві конкуренти дуже незадоволені тим, що ми туди зайшли, і всіляко вставляють палки в колеса. Ми будуємо, робимо підпірну стіну на першому об’єкті, паралельно відбиваємося в судах від мешканців, яким ми нібито закриваємо види на море, хоча це не так.

Ринок складний, зайти в нього без зв’язків і налагоджених контактів дуже важко. Хоча перспективи там є, ділянки теж. Декілька – у приватній власності, які ми абсолютно прозоро придбали на аукціоні у міста. Тому дивно, що хтось намагається це оскаржити. Адже це була покупка не просто "ТОВки" із землею чи якоїсь нерухомості, а перемога за офіційною процедурою на аукціоні у міста, земля з правильним цільовим призначенням. Але ж є специфіка нашої країни, а Одеса – це взагалі як окрема держава зі своїми порядками.

Коли в Одесі хтось заявляє, що ви, мовляв, паплюжите зовнішній вигляд міста, це виглядає трішки смішно. Куди ви дивилися раніше? Де були борці за правду, коли з повним несмаком забудовували місто? Ось ми будуємо каналізаційну систему, прокладаємо нормальні комунікації, з системою фільтрів, розв’язуємо проблеми транспортної розв’язки, будуємо нову дорогу, естакаду, паркінг, домовилися з містом зробити комунальний облаштований пляж… І потім ще питають, що ви там збираєтеся будувати?

Всі скаржаться на такі ж проблеми, які виникають через суттєву різницю у підходах київських гравців і одеських. Рівень фінансових можливостей різний, і рівень київських проєктів, навіть ззовні, просто на голову вище одеських, що викликає роздратування у місцевих забудовників. Тому вони воюють різними доступними методами, всі, хто зайшов на цей ринок, відчули це на собі.

- А у Львові як? Це місто якісно відрізняється від Одеси в плані забудови, в дечому Львів навіть кращий за Київ. З точки зору девелопменту де комфортніше і вигідніше будувати?

- Деякі наші львівські проєкти коштують навіть дорожче, ніж житло в хороших районах Києва. Там є попит, і якщо правильний концепт, то ціни досить високі й продажі хороші, є рентабельність. З точки зору архітектури об’єкти у Львові сучасніші, ніж у Києві. Вони більш схожі на європейську забудову. Ми навіть знайшли контакти проєктних майстерень, які працюють у Львові, і вже співпрацюємо з ними по нових об’єктах у Києві. Вони молодці з точки зору урбаністики, комфорту людини, але при цьому і ТЕПи у них правильні.

Ми запросили львів’ян, і вони розробили нам концепт ділянки неподалік від Політехнічного інституту. Наступного року запустимо. Там велика ділянка, площею 10 га, з виходом практично в парк. Концепція продумана до найменших деталей: є і променад, і громадські простори, і вихід в парк, і закриті двори, і розмістили комерцію так, аби вона правильно працювала. Тому мені приємно приїжджати до Львова – вони у плані забудови змістилися до більш цивілізованих країн.

Але треба розуміти, що й у Києві мода на багатоповерхові будинки вже закінчується. Надто щільна забудова, "свічки" чи "китайські стіни" – на все це вже немає попиту. Коли архітектори нам пропонують таке, ми намагаємося переглядати та відмовлятися від цих рішень. Наразі такі проєкти для забудовника – це одразу мінус $200-250 на ціні продажу. Будеш продавати, однак довго і дешево. Через квартал буде щось цікавіше і привабливіше.

Людей із грошима не так багато на ринку, і вони обирають щось оптимальне за ціною та якістю, щось сучасніше. Вони вже хочуть якість за свої гроші, а не щоб просто добудували. Якщо у тебе простий концепт, то конкурентну боротьбу ти суттєво програєш. Тому ми, навіть іноді свідомо, йдемо на те, аби викинути 20-30-50 тис. кв. м з проєкту, аби суттєво поліпшити зовнішній вигляд і надалі отримати можливість продавати дорожче. Економічна суть – за максимальний прибуток на 1 кв. м створити вартісний продукт, який нестиме додаткову радість та цінність для споживача. Це загальна тенденція: роби менше, та краще.

- Компанія "Інтергал-Буд" пропонує також квартири з дизайнерським ремонтом. Деякі конкуренти вже теж пробують йти цим шляхом. Чи є на це попит?

- У масовому масштабі у наших конкурентів такого нема. На сьогодні ми продаємо 50% квартир із ремонтами, в деяких комплексах навіть більше. Якщо раніше одно- та двокімнатні купували, то зараз і трикімнатні, і навіть дворівневі замовляють із нашим типовим ремонтом. Ми під них трохи робимо коригування, аби зробити красиві сходи, і враховуємо більшу кількість санвузлів у плані оздоблення.

Раніше у нас були типи квартир по стояках із різними колекціями плитки, шпалер. Цього року ми розробили три фірмові стилі: класика, мінімалізм і скандинавський. Ми навіть пропонуємо варіант, коли все йде з люстрами, дзеркалами, кухнею, технікою, меблями. Можна придбати базовий варіант (все оздоблення квартири плюс сантехніка) за $250/кв. м, або за $500/кв. м – квартиру з меблями та повним оздобленням, і навіть із текстилем.

- Перегляд концепції вплинув на реалізацію квартир із ремонтом?

- Минулого року був певний спад, позаяк наш попередній ремонт дещо морально застарів, і це людям вже не подобалося. Ми зрозуміли, що такий ремонт менше купують, бо людям хотілося чогось сучаснішого. Коли ми зробили шоу-рум із новими ремонтами, пішов шквал нових заявок. Спочатку всі були впевнені, що за $250 забудовник не зробить нормального ремонту, і вони вкладуться в цю суму самі, однак потім рахують і розуміють, що вони ніколи не вкладуться у такі кошти. Це лише згаяний час та попсуті нерви.

Тепер ми пропонуємо кухню із вбудованою технікою, холодильником, варильною поверхнею, духовою шафою тощо. Були зауваження від покупців, що потрібні і тепла підлога, і кондиціонери. Спочатку ми додали бойлери, тепер будемо й кондиціонери закуповувати. В нових будинках робимо й теплу підлогу в квартирах із ремонтом. Згодом, можливо, додамо ще кілька стилів і доробимо кольорові рішення, аби людям і надалі були цікаві такі пропозиції.

Ми створили відділ якості, який приймає квартири з ремонтом від генпідрядника перед передачею покупцям. Виконроби інколи не зовсім коректно спілкуються з людьми, тому ми зробили таку проміжну ланку. Прийшов наш технічний нагляд, вказав, які недоліки усунути, і людину привели в гарну квартиру, до якої вже немає зауваг.

- Скільки часу займає ремонт?

- Загалом це плюс три місяці від дати завершення будівництва. Але багато видів оздоблення ми робимо одночасно із основними будівельними роботами. На завершальний етап залишаються двері, ламінат, фарбування шпалер і дрібні оздоблювані роботи.

- Розкажіть про плани щодо розвитку комерційних проєктів. Цього року ви запустили БЦ М8 на "Арсеналі" і, здається, ще мали плани щодо об’єкту поруч…

- По "Арсеналу" поки ніяких сформованих планів немає. Перемовини ведуться, але вони далеко не фіналізовані, тому ми його ще не розглядаємо.

Наразі на етапі будівництва і у найближчих планах – два нових проєкти на Подолі. Один - офісний, другий – апартаменти, на зразок клубного будинку. Ще один новий проєкт - готель "Санкт-Петербург". Ми вже завершуємо реставраційні роботи, покрівлю, закінчуємо встановлення віконних конструкцій, невдовзі візьмемося за внутрішнє оздоблення. Хочемо відновити історичну ліпнину, мармурові сходи і будемо переходити до чистового оздоблення номерного фонду. Там буде апарт-готель, вже розробили дизайн проєкт, в якому сучасний стиль поєднуватимуться із історичними елементами, так звана еклектика.

- Була інформація, що компанія веде перемовини з міжнародним оператором щодо управління готелем…

- Ми передумали створювати мережевий готель, бо всі пропонували стандартизовані, шаблонні рішення, які, на нашу думку, взагалі вбивали концепцію цієї будівлі. Історична будівля унікальна і за плануванням, і за зовнішнім виглядом, і всередині. У неї багато власних принад, тому буде створена власна сервісна служба, яка займатиметься обслуговуванням клієнтів, які орендують апартаменти.

- До того ж готельний ринок наразі переживає не найкращі часи…

- Готельний ринок депресивний, завантаження надто низьке. Перспективи і за звітами наших аудиторів, і іноземних компаній дуже песимістичні на цьому ринку як по Києву, так і по Україні, особливо в сегменті 4-5 зірок. Три зірки не має сенсу робити в такому місці, тому ми вирішили робити апартаменти під своїм керівництвом. Таким чином, ми не обмежені бренд-буком якогось готелю і можемо фантазувати з дизайном та інтер’єром. Дуже круте рішення запропонували архітектори та дизайнери, які працювали над проєктом, – лофт із елементами XIX століття, американської класики, і все дуже неординарно поєднано.

- Назву будете змінювати?

- Назву, напевно, змінимо - з ідеологічних причин вона наразі не найкраща для цього місця. Є пропозиції, тож обиратимемо.

- Коли плануєте відкриття?

- Плануємо відкрити восени наступного року - досить стислі терміни. Поки розмірковуємо, чи є сенс продавати, а чи здавати в довгострокову оренду.

- Скільки ви інвестували в реконструкцію? Яка вартість купівлі цього об’єкту?

- Будівля вийде з високою собівартістю. Лише на відновлення її каркасу, реконструкцію історичних елементів, ще до чистового оздоблення номерного фонду, - це десь понад $1 тис./кв. м. Потрібно було відновити за ескізами історичну покрівлю із черепицею, нестандартні віконні конструкції, елементи фасаду з ліпниною, мощення тротуару гранітом – це все роботи високої вартості. Деякі роботи потребували вузькоспеціалізованих фахівців, яких всього кілька десятків на все місто. Загалом із оздобленням та готовністю до запуску вартість обійдеться десь у $2 тис./кв. м. Площа готелю – понад 7 тис. кв. м, номерний фонд складе 120 номерів.

- Яка інфраструктура в ньому запланована?

- Ми запланували ресторани з баром, лобі, комерційні приміщення для кав’ярні чи барбершопу на першому поверсі. Ще в нас хоче працювати казино - тепер є така можливість.

- За вашими оцінками, яка окупність проєкту?

- Коли до нас приходили іноземні оператори, вони давали розрахунки на 10 років. Коли ми прораховували, знаючи вакантність готелів 4-5 зірок в Україні, вийшли на 18 років. Це у разі, якщо готель мережевий. Може, трішки менше, якщо апартаменти. Власники компанії змирилися, що це мінімум 15 років, і не варто розраховувати, що буде швидше. Тому з точки зору періоду повернення коштів цей об’єкт не найкращий приклад.

Ми для себе вирішили, що для нас це своєрідна візитівка. Готелю у нас ще не було, хочемо спробувати ще й цей сегмент. В житловому сегменті наш проєкт-флагман – це Intergal City, футуристичний, технологічний, крутий преміум-клас. А це буде красивий історичний готель. Є приклади таких історичних будівель в Грузії, Європі, коли роблять мікс із сучасними стилями й використовують атмосферу локації в центрі.

- Вам загалом цікавий офісний ринок? Наскільки успішно здається в оренду БЦ "М8"?

- Через карантин деякі потенційні орендарі відмовилися чи відтермінували домовленості. Компанії не розуміють, скільки площі їм знадобиться. Офісний ринок для нас цікавий, але ми на цей ринок виходили через дефіцит якісної офісної нерухомості. Багато хто перейшов до цього сегмента в останні роки, до коронакризи. У 2019 році було розпочато понад 200 тис. кв. м нових офісних об’єктів. Фактично цей обсяг закрив додаткову потребу ринку. Наразі тимчасово вже немає такого інтересу до цього сегменту.

Ми хотіли мати декілька офісних об’єктів для диверсифікації портфелю. Зараз у нас є три діючі будівлі, котрі ми придбали, ще буде готель. А щодо нових проєктів, то розглядаємо, переважно, лише житло.

- Тобто для вас комерція була суто диверсифікацією активів?

- Так. На той момент ми бачили, що на офісну нерухомість є попит, період повернення інвестицій від 6 до 8 років. Тому ми хотіли знайти собі декілька будівель класу "А", "В", довго відбирали місця. Загалом, ми знайшли все, що планували. По-перше, це будівля для хед-офісу компанії - нарешті ми всі переїхали та працюємо під одним дахом. Раніше у нас було дві будівлі, що не дуже зручно для співробітників. Ще хотіли мати декілька будівель для здачі в оренду. Ми придбали на аукціоні будівлю на вул.Ковпака, це колишній офіс банку, потім об’єкт на Подолі та "М8".

- На Подолі старий об’єкт?

- Будівля по вул.Спаська, 26/14 - фактично офісний довгобуд, який мав лише каркас та підземний паркінг. Ми знайшли архіви, відновили погоджену із Мінкультом проєктну документацію, тож нічого не змінювали. Вже завершуємо.

- Коли плануєте відкривати?

- На ремонти орендарі мають зайти у січні-лютому. На добудову будівлі ми витратили рік. Це швидко, позаяк проводити реконструкцію значно важче, ніж зводити нову. Влітку наступного року все буде готово.

- Ви не підписуєте поки договори оренди?

- Ми підписуємо протоколи про наміри, відстежуємо ситуацію і вже з початку наступного року плануємо все юридично оформити. Охочі є. Будівля на 11 тис. кв. м - не дуже велика, однак 4 хв. пішки від метро, зручне транспортне сполучення та й планування хороше. Тому проблем із наповненням немає. Навіть на Печерську важче зі здачею в оренду, ніж на Подолі.

- Чи плануєте йти шляхом "зеленої" сертифікації? Чи наразі немає економічного підґрунтя?

- Вже розглядали таку можливість для офісів, апартаментів, але поки що в наших умовах це дуже високі витрати: починаючи з вимог технічної, конструктивної, архітектурної частини об’єкту і закінчуючи проходженням комісії й отриманням сертифікату. Поки що з нашим ринком не бачимо можливості включити це в ціну продажу - люди не готові голосувати за це своїми грішми.

Коли ринок буде перенасичений крутими об’єктами в архітектурному плані та всі якісні параметри досягнуть високої планки, напевно, тоді й у нас почнуть звертати увагу на сертифікати. А поки що ми навіть не пройшли той етап розвитку, коли роблять комфортне житло, тому зарано займатися цим питанням. Хоча тема перспективна, і за декілька років потрібно буде цим займатися і пропонувати "зелену" сертифікацію як ексклюзивну перевагу. Ми хотіли б бути першими, хто це зробить.