Интервью

Мы находимся на этапе внедрения изменений, которые выведут стройотрасль из прошлого в будущее – замглавы профильного комитета Рады Шуляк

Эксклюзивное интервью с заместителем главы комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Еленой Шуляк (фракция "Слуга народа").

(часть ІI)

Отмена паевого участия вызвала жаркие дискуссии. Будут ли создаваться какие-то компенсаторы?

Всего с 2015 года было три попытки отменить паевое участие. Все они были неудачными из-за присутствия в Верховной Раде очень мощного лобби, связанного с органами местного самоуправления. По своей сути, паевое участие – это налог на инвестиции, а это всегда плохо. У наших соседей – Польши, Венгрии, Румынии – даже близко нет такого понятия как паевое участие. Так вот международный инвестор, выбирающий место, где строить завод, выберет их, а не Украину. Почему? В нашей стране кроме 10% паевого, которое удорожает общую стоимость проекта, есть ряд других политических, экономических рисков. Нам трудно представить, насколько в реальности выглядит не конкурентно наша страна в сравнении с соседними Польшей или Венгрией. Отмена паевого участия – логичный шаг, который показывает инвесторам, как международным, так и внутренним, нашу готовность к изменениям. Я бы не сказала, что вопрос паевого участия – дискуссионный, он манипулятивный.

Я больше всего удивилась, что сами застройщики после принятия этого законопроекта начали говорить, что нельзя было отменять паевой взнос.

Почему так сказали застройщики? Давайте называть вещи своими именами. Есть крупные застройщики в Киеве, которые связаны с руководством города. Они имели некие преференции и засчитывали в счет паевого участия все, что угодно. Например, какие-то сети, построенные еще в 1993 году. Кроме того, власть могла их просто освободить от уплаты паевого взноса, дав им, таким образом, конкурентное преимущество. При этом есть новые игроки, которые заходят на рынок, а им сразу говорят: "У нас вот такие правила. Если коммерческая – 10%, некоммерческая 4%, а если ты хочешь эти правила изменить, заходи к нам в департамент, и все тебе посчитаем. На бумажечке и от руки".

Потом начинается другая история. Вот, например, ты построил сети, детсад и годами передаешь их на баланс города по нулевой стоимости. За это у тебя еще могут попросить взятку. Например, мне рассказывали о ситуациях, которые возникают с сетями водоснабжения: застройщик их построил, хочет отдать на баланс города, а ему называют сумму выше, чем он вложил в строительство сетей. Так нужен ли нам налог, который показывает, насколько мы погрязли в коррупции?

У меня были очень жаркие споры с одним из экс-мэров небольшого города. Они собирали около 1 млн грн в год паевых взносов. И вот я его спрашиваю: а как вы решали, кто и сколько должен платить? Его ответ: у меня все очень просто – в этом районе у меня такая ставка, в том районе другая. Да, это было закреплено официально, но ведь по сути все устанавливается в ручном режиме. В целом, суммарные поступления от паевого участия в местные бюджеты составляли в среднем 0,5%.

Европа давно научились работать с налогом на недвижимость. Украина с 2015 года его тоже активно администрирует. 2018 год стал переломным – объем налога на недвижимость превысил поступления от паевого участия. О чем это говорит? Города, которые научились его администрировать, работать с базой, собственниками недвижимости, и взаимодействовать с органами ГФС с целью наполнения реестров, будут получать поступления в свои бюджеты. Налог на недвижимость прозрачен и понятен, если с ним работать, поступления в бюджет точно не пострадают. Не стоит забывать, что у органов местной власти также есть возможность сделать для коммерческой недвижимости ставку чуть выше, чем для жилой.

Вернемся к Киеву. В столице под недвижимостью более 10 тысяч земельных участков, на которые не оформлены права аренды или собственности. С такими собственниками недвижимости нужно работать, создавать условия упрощения оформления прав на землю. Мы будем инициировать законопроект, который обяжет владельцев недвижимости оформить земельный участок и платить налог, так как на этом участке находится недвижимость, приносящая доход. Процедура оформления земли под недвижимостью должна быть максимально простой, чтобы дать всем возможность в сжатые сроки и с минимальным количеством документов оформить участок, не дожидаясь сессии местного совета, иногда по шесть месяцев. Сегодня чтобы оформить участок под недвижимостью необходимо 55 бумажных документов (причем, они могут дублироваться) и 17 раз столкнуться с чиновниками, или с землеустроителями. От такого количества документов и встреч желание что-либо оформлять и платить налоги пропадает. Поэтому законопроект, который мы подадим в парламент, предоставит органам местного самоуправления дополнительные средства в бюджет.

Кто будет строить социальную инфраструктуру, подводить коммуникации?

В 2017-2018 годах Минрегион проводил определенные исследования и выяснил, что за счет паевого участия социальная инфраструктура не строится. Поступления от паевого участия настолько незначительные, что на них невозможно построить полноценную инфраструктуру. Паевое участие очень активно поддерживала Ассоциация городов Украины, а я неоднократно их просила предоставить информацию о том, сколько же построили детских садов и школ на это паевое участие. Информацию я так и не получила. Средства от паевого участия поступают в нецелевой фонд, и проконтролировать, куда они в действительности потрачены, достаточно сложно.

Поэтому, я уверена, инфраструктуру как строил, так и будет строить сам застройщик. К сожалению, в Украине строительная компания не получает земельный участок с уже подведенными сетями. Поэтому если застройщик хочет, чтобы его жилая недвижимость хорошо продавалась, он будет создавать инфраструктуру, проводить благоустройство, строить хорошие дороги, те же детские сады. А местным властям нужно что-то делать с актуальностью градостроительной документации, чтобы не было так, что с одной стороны власти раздают точечно земельные участки, где вырастают "свечки", а с другой стороны – не заботятся о строительстве инфраструктуры там, где проживают тысячи семей.

К вопросу инфраструктуры и сетей… В Украине уже давно назрел вопрос масштабного обновления коммуникаций. Можно ожидать какой-то общегосударственной программы?

Мне кажется, мы еще не до конца осознаем эту проблему. Недавно Верховная Рада приняла закон о концессии и появилась надежда, что с новыми правилами, которые разрабатывались при активном участии экспертов Всемирного банка, ЕБРР, концессия в Украине заработает. При этом в концессию будут отдавать не только дороги, аэропорты и инфраструктурные объекты, но, как и во всем мире, городские сети. Но, чтобы такие проекты были реализованы, органы местного самоуправления должны готовить технико-экономическое обоснование, реализовывать проекты и, вообще, уделять этому вопросу больше внимания.

Кстати, недавно слышала от застройщиков, что вступивший в силу с 1 июля закон "О рынке электроэнергии" создал огромные проблемы с подключением к сетям… Говорят, в закон каким-то образом "протащили" норму, которая обязывает застройщиков передать часть земельного участка монополисту, иначе он не получит техусловия. По сути, эта процедура сейчас остановила весь рынок. Правда ли это?

Да, мы начали работать с группой застройщиков, которые в комитете озвучили эту проблему. И на базе Комитета по энергетике во главе с Андреем Герусом была создана неофициальная рабочая группа, которая нарабатывает вопросы по внесению изменений в этот закон. Как я уже говорила, земельный участок можно оформлять годами, а если участок на балансе у природного монополиста, то можно вообще поставить крест на крупных строительствах.

И правда, уже появились конкретные случаи, когда застройщики начали разрабатывать свои проекты, бизнес-планы, рассчитали таймлайн, а потом поняли, что проект может быть вообще нерентабельным. Так как нужно передавать участок "Киевэнерго", где будет размещена какая-то подстанция. Это глобальная проблема. При этом застройщики не исследовали этот вопрос на этапе разработки законопроекта, так как изменения вносились в закон "Об электроэнергии", а стройрынок обычно руководствуется законом "О регулировании градостроительной деятельности". И если обычно юридические департаменты отслеживают любые изменения, то тут норма как-то прошла, на нее просто не успели вовремя отреагировать отраслевые ассоциации.

Когда изменения могут быть вынесены в Раду? В этом году успеют рассмотреть?

Думаю, да. Если мы его не закроем в этом году или в январе, то это также отразится на инвестиционной привлекательности страны, в том числе в рейтинге Doing Business, который изучает вопрос простоты подключения к сетям.

По закону "О столице". Говорят, в принятом в первом чтении законопроекте №2143-3 есть норма, которая позволяет через принятие ДПТ узаконить все незаконные стройки?

Законопроектом занимаются рабочие группы, в которые я не вхожу. Но законопроект будет кардинально отличаться от внесенного на рассмотрение. По детальным планам территорий (ДПТ), по полномочиям архитекторов – решения еще не приняты. Мы понимаем риски. С одной стороны нужно упрощать процедуры, но открыть ящик Пандоры и создать поле для злоупотреблений и легализации незаконных застроек тоже нельзя. Поэтому рабочие группы сотрудничают с экспертами из разных сфер, чтобы избежать этого.

В чем я точно уверена: будут разделены должности городского головы, который занимается вопросами исполнительной власти, и главы Киевской горгосадминистрации, который будет выполнять функции контроля и надзора за законностью решений. Потому, что сегодня действует некое "раздвоение личности". Как мэр до обеда ты работаешь как исполнительная власть, принимаешь какие-то решения, а после обеда ты должен приехать и сам себя проконтролировать.

Кроме того, обязательно будут районы. В законе прописано, что будет 10 районов, но я считаю, что их количество прописывать некорректно.

Вообще на строительном рынке сейчас большое поле для работы. Например, проблемы с фальсификатом стройматериалов, о котором много лет заявляют отраслевые организации, такие как "Укрцемент"… Тем не менее, на уровне государства не делается практически ничего для решения проблемы.

Сейчас мы очень активно завершаем работу, которую начали еще в BRDO, по имплементации 305-го европейского регламента о размещении строительной продукции на рынке. Многие называют это первым шагом к "промышленному безвизу": когда строительные материалы, производимые в Украине, смогут свободно размещаться в других европейских странах. Лично я вижу основную миссию имплементации этого европейского законодательства в использовании качественных стройматериалов в нашем строительстве. Мы знакомы с исследованиями "Укрцемента" и Союза потребителей о масштабах присутствия на рынке фальсифицированного цемента. Есть также данные Ассоциации оконных систем. Там ситуация еще хуже, учитывая то, как активно у нас продвигают реформу энергоэффективности и энергомодернизации. Ведь на самом деле под этими лозунгами украинцы и государство инвестируют в очень некачественные окна. Помимо того, что они вообще не энергоэффективные, они еще и могут производиться с использованием токсичных материалов. Поэтому согласно обязательствам, взятым Украиной, до 2020 года мы должны имплементировать 305-й регламент. Он очень сложный. Даже если мы примем закон, огромный кусок работы должно взять на себя министерство по разработке нормативных подзаконных актов. Много внимания будет уделено гармонизации стандартов.

Как рынок будет контролироваться?

Имплементация создает предпосылки для деятельности органов, которые будут осуществлять надзор за движением стройматериалов от производителя на строительство. Законопроект разрабатывался больше года при участии всех отраслевых и профильных ассоциаций, все они и сейчас глубоко задействованы в процессе. Над текстом законопроекта работает рабочая группа, потом он будет внесен в подкомитет по техрегулированию и энергоэффективности, потом – в комитет.

Какие планы на следующий год?

Этот год я вижу, как этап внедрения изменений, который выведет отрасль из прошлого, дальше – переход в будущее. Сейчас для меня актуально внедрение новых методов нормирования в строительстве, создание условий для привлечения и защиты инвестиций в строительство, начало процессов цифровизации, имплементация европейских подходов к обороту стройматериалов на рынке и т.д. 

В следующем году я хотела бы больше внимания уделить инновационным решениям и современным подходам к построению системы архитектурно-строительного и рыночного контроля.

О проблемах неэффективности ГАСИ и отсутствии действенного рыночного контроля в сфере я могу говорить много. Можно попробовать это не замечать, но я так не умею. Я пришла в парламент менять заскорузлую систему. Поэтому для меня это важно, создать нормальную, эффективную и современную систему контроля и надзора.

Я много путешествую и еще больше изучаю современный опыт в строительстве, архитектуре и девелопменте. И пытаюсь сравнивать с нашими реалиями. Иногда не получается даже сравнивать. Поэтому среди перспективных задач, которые я запланировала к реализации со следующего года много таких, какие я идентифицирую как инновационные. Среди них и закрепление на законодательном уровне возможности преимущественного использования проектной документации в электронном виде, и продвижение идеи использования проектирования по принципу Building Information Modeling (BIM) в государственных проектах, и расширение функционала электронной системы в сфере строительстве и т.д.

Также на следующий год я планирую больше внимания уделить вопросам пространственного планирования. Без современных подходов в работе с градостроительной и пространственной документацией, на мой взгляд, мы не сможем полноценно развивать потенциал Украины.

Как видите, заняться есть чем. Но важнее всего, что есть понимание, как это делать. И по тем вопросам, которые я себе уже поставила как задачи, скучать мне не придется. И, уверена, я справлюсь с помощью, как своей команды, так и единомышленников в парламенте.

Первая часть эксклюзивного интервью с Еленой Шуляк

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ

ПОСЛЕДНЕЕ