Эксклюзивное интервью заместителя главы комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елены Шуляк (фракция "Слуга народа").

(часть I)

- Одно из главных обещаний новой власти в сфере строительства жилья - решить проблему пострадавших инвесторов и побороть незаконные стройки… Что уже сделано в этом направлении?

- Это болезненная проблема, касающаяся многих городов Украины. Она, по приблизительным оценкам, затронула более 200 тыс. семей. Начиная с 2015 года, Госстат не собирает информацию об объектах незавершенного строительства, поэтому никому неизвестно количество незаконных, недостроенных, замороженных, просто не введенных в эксплуатацию жилых домов. Эта статистика сейчас разрознена и собирается только в отдельных городах. Например, в Киеве насчитывается почти 110 незаконных жилых строек. За год их количество увеличилось более чем на 40. Но не по причине появления новых, а в большей степени потому, что местная власть, после многочисленных “пинаний” со стороны общественности и центральной власти, решила продемонстрировать работу. Более того, отсутствует достоверная информация о количестве людей, которых можно назвать пострадавшими инвесторами.

Я инициировала создание подкомитета по вопросам защиты прав инвесторов в жилую недвижимость. Сейчас мы активно общаемся с пострадавшими инвесторами и строительными компаниями, столкнувшимися с проблемами. У всех на слуху - дома Войцеховского, но уже огромное количество других объектов находится под угрозой долгостроев. Например, инвесторы в объекты "Аркады" также могут пополнить ряды пострадавших и стать в один ряд с жертвами "Элита-Центр".

На самом деле в этом вопросе единого решения нет. Сейчас нужно прекратить возможность появления новых проблемных объектов и второе – разработать механизмы помощи семьям, которые уже более 10 лет не могут получить помощь от местной или центральной власти.

Используя наработанную в BRDO базу, мы уже заканчиваем разработку законопроекта "О защите инвестиций в жилую недвижимость и пути решения пострадавших инвесторов". После обсуждения в январе планируем вынести на парламентские слушания и в целом за 4-5 месяцев принять закон.

- У нас до сих пор на законодательном уровне не урегулирован вопрос, когда проблемная стройка переходит в статус долгостроя…

- Более того, действует сложный механизм банкротства застройщика, нет четкого определения проблемного строительства, действенных механизмов демонтажа незаконных построек, отсутствует однозначное понимание органа рыночного контроля на рынке и др. В соответствии с действующими нормами, пострадавшим признается лицо по решению суда, а это непростой и длительный процесс. Есть реальный законодательный пробой в случае даже когда застройщик самоликвидировался. Если он не пройдет процедуру банкротства без сучка и задоринки, то вложившие деньги в стройку инвесторы не смогут получить права ни на землю под застройкой, ни на сам недостроенный объект. Это просто не предусмотрено в рамках правового поля. Как в таком случае инвесторы смогут достроить объект?

Мы пригласили к диалогу представителей строительных компаний, чтобы они честно рассказали, с какими проблемами сталкиваются. Например, как органы, ответственные за дороги, просто не согласовывают технические условия и ставят строительство под угрозу полной остановки. Казалось бы, где содержание дорог, а где жилое строительство? А из-за этой задержки существенно сдвигаются сроки строительства.

Не всегда виноват застройщик в появлении проблемного объекта. Мы хотим разобраться, нужно ли вводить ответственность чиновников за задержки или отказы по формальным причинам. Это предмет дискуссионный, но и его мы хотим обсуждать открыто, публично и со всеми участниками рынка. Я лично не вижу иного способа, как введение дополнительной ответственности за препятствование хозяйственной деятельности.

Мы встречались с владельцем ЖК "Чайка", который несколько раз пытались захватить рейдеры. И, как оказалось, это был первый пример задержания рейдера-злоумышленника. Считаю такой опыт бесценным, нужно найти предохранители для таких ситуаций на законодательном уровне.

Подчеркну: мы не хотим написать какой-то популистский невыполнимый, документ, наполненный пустыми лозунгами и обещаниями. Мы хотим собрать информацию, обработать ее на уровне подкомитета и комитета и уже на парламентские слушания выходить с конкретными вариантами решения проблем. Возможно, для ускорения процесса за основу возьмем наработки из BRDO, которые мы уже направили на проработку в Министерство юстиции. И в случае, если эти идеи будут поддержаны большинством участников, я даже думаю, что мы не будем дожидаться итоговых парламентских слушаний, а будем настаивать на внесении согласованного законопроекта в повестку дня сессий.

- Что он предусматривает?

- Мы предлагаем запрет на продажу квартир до их регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество еще на этапе строительства. Именно квартир как отдельных объектов. При этом в него объект можно внести только в случае наличия полного пакета законных разрешительных документов.

То есть выглядеть это следующим образом: сначала застройщик регистрирует в реестре на себя все сооружаемые здание, далее регистрирует дополнительно на себя все помещения в здании (каждое в отдельности), а после – регистрируется передача прав собственности при продаже/отчуждении.

Возможно, используя какие-то схемы, застройщик сможет начать стройку без полного пакета документов. Но продавать или получать от инвесторов деньги не сможет. Мы пытаемся создать такие условия, когда отсутствие документов будет невыгодным самому застройщику. Мне кажется, что невозможность продавать квартиры - это серьезный стимул.

- Регистрация еще несуществующей квартиры – достаточно дискуссионная новелла.

- Возможно, вы правы. Но, на мой взгляд, учитывая почти 110 жилых многоквартирных домов незаконной застройки только в Киеве, думаю, оправданная. Я встречала такие данные, что для того, чтобы обеспечить всех пострадавших от афер с новостроями, только в Киеве нужно в течение 3,5 лет отдавать все новое жилье. Это где-то 2 млн кв. м. Не готова подписаться под этой цифрой, но она дает понимание масштаба бедствия.

Крупные застройщики, которые тщательно работают с разрешительной документацией, поддерживают эти изменения. Да, застройщику нужно будет немного больше времени и денег на то, чтобы реализовать проект. В то же время они видят в этом даже перспективу создания конкурентного преимущества перед "схематозниками" без документов.

Против будут выступать локальные застройщики, строящие точечно, единичные объекты. Как правило, они начинают строить без каких-либо документов, оформляя их позже задним числом. А иногда вообще не оформляют.

Мы проводили десятки встреч с пострадавшими инвесторами из разных ЖК. Многие из них, уже инвестируя в жилье, не осознавали, что покупают будущий объект, а не квартиру прямо сейчас. До сдачи дома в эксплуатацию инвесторы дают деньги на покупку стройматериалов. Не на квартиру. Не вникая в такие тонкости, частные инвесторы не осознают, что несут колоссальные риски и не защищены. Частные инвестиции в жилую недвижимость в Украине составляют около EUR1 млрд в год и государством абсолютно не защищены.

Иногда нам предлагают ввести полный запрет на продажу жилья до завершения строительства. Но в нашей стране это рисковый шаг. Мы можем парализовать возведение нового жилья. При нынешнем уровне стоимости кредитных ресурсов застройщики просто не выживут. Их количество существенно сократится, стоимость жилья возрастет, а ввод в эксплуатацию новых объектов упадет. А ведь более 47% украинцев хочет улучшить свои жилищные условия, забрать у них искусственным путем такую возможность было бы очень недальновидно со стороны государства.

- Что будет с зарегистрированными квартирами в случае, если застройщик на каком-то этапе станет банкротом и не сможет их достроить?

- Если квартира зарегистрирована, то доказать права на нее инвестору будет значительно проще. Сейчас это практически невозможно. Законопроектом мы упрощаем процедуру банкротства застройщика, чтобы облегчить инвесторам процесс возможной достройки дома. Мы рассматриваем вариант, когда права на зарегистрированные квартиры в будущем доме могут даже стать предметом ипотеки. Тогда банки будут рассматривать их в качестве задатка.

Кроме того, по оценкам экспертов, каждый пятый договор на рынке первичной недвижимости подпадает под признак сомнительности. Это говорит, в том числе, о большом количестве многократных перепродаж одной и той же квартиры. И здесь могут быть как мошеннические действия, так и обычный человеческий фактор, когда данные о покупке просто не внесли или перепутали квартиры. С этим также связана ситуация, когда застройщик самовольно, без предупреждения инвестора, меняет проект здания. Часто застройщики идут на повышение этажности, а инвесторы, покупая квартиры, об этом не знают.

Конечно, даже поставив серьезные законодательные барьеры, мы не можем ручаться, что застройщик достроит дом. Здесь необходимо включать другие механизмы. Например, страхование, которое активно используется в Европейском Союзе. Но, к сожалению, рынок страхования в Украине находится на достаточно слабом уровне развития. О страховании на строительном рынке мы говорим уже давно, но дальше разговоров дело не идет.

- Кто должен достраивать дома обанкротившихся застройщиков?

- Это дискуссионный вопрос и единого мнения пока нет. Например, достроить могут местные органы власти за счет местного бюджета, фактически – за деньги налогоплательщиков. По моему убеждению, это будет нечестно. Решать проблемы одной группы за счет ущемления прав других граждан неправильно.

Мы предоставим местной власти эффективные инструменты для решения проблем долгостроев, недостроев и пострадавших граждан, а они, в свою очередь, должны прилагать усилия для недопущения появления таких объектов. Здесь вопрос поиска баланса интересов и полномочий.

Сейчас законодательством предусмотрены Фонды финансирования строительства и Фонды операций с недвижимостью. Все они создавались с целью сделать банкротства невозможными. Но статистика говорит, что ни одна из схем финансирования жилой недвижимости не защищает на 100%. При этом идеального решения этой проблемы на сегодня не существует. Невозможно одним законопроектом решить все проблемы. Сейчас мы хотим решить проблему незаконного строительства, чтобы все стройки были верифицированы, проверены.

- Следует ли, все-таки, ожидать полной перезагрузки ГАСИ?

- Мы создали шесть подкомитетов, которые занимаются строительной отраслью. Пять из них курирую я, и могу отвечать за их работу. Подкомитет, который занимается вопросами государственного архитектурно-строительного контроля, находится вне моей зоны ответственности – он напрямую подчиняется главе комитета. Несмотря на остроту проблемы и абсолютную неэффективность работы ГАСИ, этот подкомитет за два месяца так и не провел ни одного заседания.

- По каким причинам?

- К сожалению, не владею этой информацией. Я являюсь рядовым членом этого подкомитета. Понимая, насколько этот вопрос болезненный, мы инициировали создание рабочей группы при комитете по вопросам реформирования ГАСИ. Сейчас проводим ряд встреч с экспертами, пригласили и профильное министерство, и общественные организации (с которыми я работала ранее, и с ними уже есть ряд наработок, которые нужно просто выписать, подготовить план изменений).

Но комитет не может перенимать на себя функции исполнительной ветви власти. Это задача Кабмина и, в частности, профильного министерства. Мы как законодатели готовы оказать максимальную поддержку и готовы к эффективному взаимодействию.

В соответствии с обновленным законом о перезагрузке власти сейчас проводится конкурс на должность главы ГАСИ. Будет определено максимум пять претендентов, среди которых конкурсная комиссия выберет победителя. Я надеюсь, что все пройдет честно. Уже отсеялась часть претендентов после тестов на знание английского. Следующими этапом будут тесты на знание законодательства, и через несколько недель будут понятны финальные претенденты. Думаю, в ноябре у нас уже будет новый глава ГАСИ. Но в идеале сначала нужно было сформировать видение обновленного органа, тем более у нас для этого было два месяца. Почему этого не было сделано, я объяснить не могу.

Но, по моему мнению, в корне неправильно считать, что если мы сейчас сменим главу ГАСИ, то все процессы наладятся. Нет, ничего не наладится. Сегодня ГАСИ – это одна из самых коррумпированных и криминализированных структур в Украине. Расскажу об одном "фантастическом" случае, который произошел, когда я еще работала в BRDO. В конце 2018 года к нам пришли представители компании, которая решила в Черновцах построить небольшой, по киевским меркам, бизнес-центр. Они пришли со словами: у нас есть позиция – мы не хотим платить взятку, мы получили земельный участок без взяток, мы получили градостроительные условия и ограничения без взяток, мы спроектировали этот бизнес-центр, прошли экспертизу и готовы публично пройти регистрацию в ГАСИ. Вместе с юристами BRDO мы проверили все документы и попробовали отправить их на регистрацию. В результате получили три отказа по абсолютно формальным причинам. Прошел год, но до сегодняшнего дня разрешение не получено. Инвестор встречался с руководством ГАСИ и ему прямо сказали: за то, что этот кейс был вынесен в публичную плоскость, разрешение на реализацию проекта никогда не будет выдано. Но сейчас ГАСИ говорит о начале этапа очищения и обновления, поэтому на прошлой неделе инвестор еще раз подал документы. Посмотрим и проверим на деле: произошли ли изменения в работе системы. Лично я очень хочу увидеть, что система сейчас работает на пользу честного инвестора.

Реформа системы архстрйконтроля должна пройти обязательно. И даже если мы не найдем решения для этого органа, мы можем пойти и на такой радикальный шаг как ликвидация ГАСИ.

- Недавно был принят законопроект №1081, который предусматривает создание Единой электронной системы в сфере строительства. Как будет выглядеть процесс ее создания и сколько времени на это потребуется?

- Мы поставили себе амбициозную цель – чтобы все участники строительного процесса имели доступ в электронную систему, в которой содержится вся информация об объекте строительства. Каждый участник этого рынка будет иметь собственный кабинет (в том числе представители ГАСИ, которые будут отправлять застройщику сообщение о проверке, а по ее результатам – акт проверки). В этой же системе застройщик платит штраф в электронном виде, и все это происходит в рамках одной единой платформы. Сейчас в сфере строительной деятельности задействовано более 20 разных реестров и все они должны взаимодействовать друг с другом. В новой системе все они будут привязаны к объекту строительства. Система будет публичной и доступной для обычных граждан. То есть, будет открытая часть реестра, с которой сможет ознакомиться любой украинец, желающий узнать информацию о каком-то объекте строительства (где именно он строится, есть ли у него разрешительные документы и градостроительные условия и ограничения).

- Когда заработает система?

- Первый этап системы – "электронный кабинет застройщика" - должен был заработать этой осенью, но пока так и не заработал. Я надеюсь, что до конца года это все-таки произойдет.

Реализация этого проекта рассчитана на три года. Нам помогает Министерство развития общин и территорий и Министерство цифровой трансформации, а также международные партнеры – проект TAPAS, который занимается реализацией технической части. То есть, в этом году мы ожидаем, что заработает электронный кабинет застройщика, а в следующем – новый реестр объектов строительства. В нем будет намного больше информации об объекте строительства, который получит специальный идентификатор, и он будет оставаться с объектом на протяжении всего цикла жизни, вплоть до сноса. Когда объект станет собственностью ОСББ, им будет намного проще найти всю информацию в свободном доступе.

- Эта система в конечном итоге будет интегрирована в будущий Градостроительный кадастр?

- Мы очень хотим, чтобы система взаимодействовала с Градостроительным кадастром, но на сегодняшний день, давайте будем честными, его не существует. Поэтому говорить об этом рано.

На сегодня объединенные территориальные громады (ОТГ) даже не имеют такого вида градостроительной документации, которая бы касалась ОТГ. Соответственно, проводить работы по планированию пространственного развития они не могут. В парламенте уже зарегистрирован законопроект, который предоставит им такую возможность.

Мы создали подкомитет, который изучит вопрос, нужны ли вообще Украине генеральные планы территорий. Выполняют ли они свою функцию? Нужны ли нам детальные планы территорий, если они неактуальны? Возможно, стоит вообще пересмотреть эту систему. Кроме того, у нас нет единых стандартов разработки документации по пространственному планированию.

Кстати, этим же законопроектом мы предусмотрели, что финансирование разработки градостроительных кадастров можно осуществлять не только за счет бюджетных средств, но и за счет международных доноров. Раньше такой возможности не было, а ведь сегодня много международных партнеров поддерживает нас в реализации таких программ и, возможно, будут финансировать создание на государственном уровне Градостроительного кадастра. Да и местным органам самоуправления возможность привлекать средства грантов и международное финансирование – это серьезное подспорье.

- Кто будет держателем электронной системы?

- Владельцем электронной системы будет Минразвития территорий, а техническим администратором – государственное предприятие, которое находится в ведении Министерства цифровой трансформации.

- Какое именно?

- Пока не определено. Сейчас избран единый орган, который отвечает за реализацию реформы "государство в смартфоне". И для того, чтобы администрировать такого рода системы, реестры, нужны и опыт, и квалификация, и серьезная защита данных. С ними будут работать определенные госпредприятия. Это будут скорее государственные, а не частные компании. Мы специально прописали это в законе, чтобы не было возможности заходить "прокладкам", которые брали бы огромные деньги за администрирование.

- То есть база будет бесплатной и разного рода посредников быть не должно?

- Все смогут заходить в систему и пользоваться данными бесплатно – как заказчики строительства, так и граждане. Это принципиально.

Единственное – мы предусмотрели возможность использовать информацию в определенном виде частным компаниям. Например, если они хотят получать информацию в разрезе регионов, или этажности зданий, или экспертных организаций, инженеров технического надзора, они смогут дать запрос в ГП и оно назовет им определенную плату и порядок ее начисления. Это будет определяться Кабмином, а ГП в свою очередь будет иметь возможность получать средства на свое развитие. Сегодня много компаний работает с открытыми данными, реестрами, а потом продает информацию. Поэтому если коммерческое предприятие захочет получать аналитические данные в обработанном виде, то это, конечно, не будет бесплатно.

Рассчитываю, что первая часть реестра, которая касается объектов класса СС1 (незначительные последствия) заработает уже до конца этого года.

Сегодня технически очень тяжело создать Единый реестр градостроительных условий и ограничений. Такая же ситуация с созданием Единого реестра предоставленных технических условий. Они ведь очень часто предоставляются монополистами, которые часто являются частными компаниями, такими как "Киевэнерго". Но со временем, думаю, все эти данные будут наполнены.