Эксклюзивное интервью с директором БЦ "Майдан Плаза", владельцем инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп" Назаром Бенчем

ООО "ІТТ-Недвижимость" (сейчас - ООО "БЦ "Майдан Плаза") в 2015 году стало победителем тендера на проект полного восстановления Дома профсоюзов на Майдане Независимости в Киеве. Согласно условиям сделки, взамен полного финансирования и осуществления работ по реконструкции инвестор получил в собственность 30% здания. Восстановления Дома профсоюзов стало основным проектом, для которого создавалась компания "Феникс Групп". Сейчас в ее портфеле еще два проекта – завершение недостроенного бизнес-центра в Киеве и строительство жилого комплекса в с.Чайки.

- Как компании "Феникс Групп" удалось получить генподряд на реконструкцию Дома профсоюзов в 2015 году?

- Мы изначально стали инвестором и организатором восстановительных работ Дома профсоюзов, а генподряд был составной частью наших обязательств. В 2015 году Федерация профсоюзов и ее благотворительный фонд проводили тендер на восстановление здания, 40% которого пострадало от пожара. Сначала инвесторам предлагалось восстановить все здание, получив взамен долгосрочное право аренды на третью часть здания, но на такое предложение никто не согласился.

После этого было предложено восстановить здание взамен на передачу в собственность инвестору 30% здания. Я решил принять участие, хотя не имел опыта в строительстве и реконструкции крупных объектов, но перед этим семь лет занимался другим бизнесом и имел опыт в построении и управлении большими проектами. 

Уже на этапе подготовки тендерного предложения сформировалась команда из молодых специалистов, которых мне удалось переманить из ведущих строительных компаний на реализацию будущего проекта, хотя еще не было четкого понимания, что мы победим. Тогда же я познакомился с Артемом Билыком, который принимал активное участие в Революции достоинства и далее - в ликвидации последствий пожара в Доме профсоюзов. Он впоследствии стал главным архитектором проекта. В будущем эта команда осуществила то, что мы сегодня можем видеть на центральной площади столицы.

А пока шла подготовка к тендеру, необходимо было определиться, от какой компании подавать тендерную заявку ввиду того, что у меня не было компании с послужным списком реализованных строительных проектов. Тогда я решил взять в партнеры кого-то из крупных на то время игроков в инвестиционно-строительном бизнесе. Я предложил группе компаний ITT заключить партнерскую сделку, при которой одна из их компаний принимает участие в тендере, в случае победы я покупаю у них эту компанию, обеспечиваю финансирование проекта, а ITT обеспечивает менеджмент проекта и консультирует меня по инвестиционным вопросам.

После победы в тендере компании "IТТ-Недвижимость" я выкупил ее корпоративные права, структурировав сделку через компанию-нерезидента для безопасности будущего актива. Но как только в СМИ появилась информация о победе в тендере "IТТ-Недвижимость", поднялась информационная волна о связи компании с политическими деятелями прошлой и действующей на то время власти. Обоюдно было принято решение, что дальнейшее ведение проекта я буду осуществлять самостоятельно.

- С какими сложностями вы столкнулись в процессе реализации проекта?

- Сложной, в первую очередь, была сама юридическая конструкция сделки. Она была хорошей гарантией для Федерации в получении необходимого результата, то есть передачи части здания в обмен на восстановление, но несла в себе риски для инвестора. Сначала инвестор должен был профинансировать и реализовать на определенную сумму конкретный перечень работ и только после этого он мог оформить право собственности на 30% помещений в здании (5,5 тыс. кв. м). На то, чтобы реализовать этот пункт, нам понадобилось два года, и если на каком-то этапе по какой-то причине мы бы остановились и не смогли выполнить это условие, то мы бы не получили ни помещений, ни денег обратно.

Если говорить о строительных вопросах, то это целый ряд работ и изменений проектных решений, которые выявлялись и проводились по ходу строительства – начиная от количества замененных плит перекрытия и установленных металлоконструкций для усиления здания, заканчивая полной заменой фасада и восстановлением актового зала в стесненных условиях. 

Отдельную сложность представляла доставка материалов. Ввиду ограниченной возможности доставлять материалы в центральную часть города днем почти все габаритные грузы доставлялись и разгружались ночью. Их постоянно останавливала полиция, нашим менеджерам приходилось регулярно выходить на ночную смену, чтобы улаживать эти вопросы.

- Сколько было вложено в его возобновление?

- Почти 200 млн грн, часть из них – кредитные деньги. Восстановление Дома профсоюзов было основным проектом компании, для реализации которого она создавалась и формировался ее инженерно-технический состав. На кону была очень непростая задача, поэтому я считал большим риском довериться сторонней строительной компании, которая бы нашла миллион причин, чтобы увеличить смету и сроки реализации проекта. По правде говоря, мы также вышли за пределы изначального бюджета и сроков, но этот процесс был под нашим контролем и четким пониманием причин, на которые мы могли влиять. В целом, это была рискованная, но оправданная инвестиция, как в финансовом отношении, так и в социальном.

- Объект (30% здания) уже перешел в собственность компании?

- Да, мы оформили право собственности в 2017 году. Согласно инвестиционному договору, компания "БЦ "Майдан Плаза" стала владельцем трети Дома профсоюзов со стороны ул. Костельной и части - со стороны Крещатика. Площади, которые перешли в собственность этой компании, были переданы в аренду международной компании IWG, открывшей там коворкинг-пространство под брендом Spaces. Проект Spaces - первый, открытый компанией IWG в Украине и приобретающий большую популярность в Европе. После подписания договора аренды мы оставляем за собой функции, связанные с обеспечением эксплуатации бизнес-центра. 

- Кроме Spaces, в офисной части и стрит-ритейле будут другие арендаторы?

- Spaces занимает всю площадь, которая перешла в нашу собственность со стороны ул. Костельной. По оставшейся части помещений — со стороны Крещатика на первом этаже - это 650 кв. м, мы пока думаем над концептом будущей аренды. Остальная часть здания принадлежит Федерации профсоюзов.

Хочу отметить, что еще в ноябре 2018 года мы, Федерация профсоюзов, Национальный мемориальный комплекс Героев Небесной Сотни и компания "Киев Плаза" (представитель IWG в Украине) подписали совместный меморандум, которым закреплено воздержание от открытия в Доме профсоюзов заведений развлекательного характера. Кроме того, меморандум предусматривал, что Федерация выделяет помещение для открытия на постоянной основе информационно-выставочного центра Музея Майдана, а мы осуществляем за свой счет в нем ремонт, что и было сделано. Возле входа в Центр мы установили мемориальную доску о событиях в Доме профсоюзов, изготовленную молодым талантливым скульптором Василием Маркушем.

- Планируется ли открытие KFC?

- KFC открывался в части Федерации профсоюзов, и я не знаю, какой там текущий статус. Некоторые СМИ упоминали нашу компанию в контексте открытия KFC, но мы не имеем к этому никакого отношения. В течение трех лет мы работали бок-о-бок с Федерацией профсоюзов над восстановлением здания, пережили много разных сложных моментов, и Федерация в целом сделала очень многое для того, чтобы вдохнуть в здание вторую жизнь. Вместе с тем, уважая право любого собственника свободно распоряжаться своим имуществом, считаю необходимым более взвешенно подходить к вопросу выбора арендатора в здании, которое имеет большую символическую историю. 

- В 2019 году вы стали владельцем компании "Феникс Групп". Какая стоимость сделки?

- В 2019 году я стал владельцем компании де-юре, а де-факто 70% компании принадлежали мне с 2016 года, хотя полное управление в течение всего периода осуществлялось менеджментом компании. После завершения главного проекта компании – восстановления Дома профсоюзов на Майдане Независимости – я принял решение о ее трансформации для развития следующих проектов. Для этого я выкупил 30% доли у группы компаний "Планета" и стал ее единственным владельцем.

По сути, Fenix Group объединил несколько компаний - строительную, девелоперскую, управляющую и компании-активодержатели. Раньше я считал, что консолидация компаний делает тебя более уязвимым, поэтому старался избегать публичности и открытости в структурировании компаний и коммуникации с медиа. Опыт показал противоположное. Если ты не строишь прозрачную структуру бизнеса, особенно в публичных проектах, то становишься заложником навешивания ярлыков и связей с политическими силами, к которым не имеешь никакого отношения.

- Какие цели ставите на краткосрочную и среднесрочную перспективу?

- В этом году мы начали реализацию нового проекта по строительству еще одного БЦ в Киеве. Проект очень непростой, поэтому я бы предпочел рассказать о нем спустя несколько месяцев, когда мы пройдем все разрешительные процедуры и выйдем на четкие сроки его реализации.

В планах на следующие два-три года – строительство жилого комплекса в с.Чайки, где мы в 2018 году подписали договора суперфиция и сейчас занимаемся подведением необходимых коммуникаций и прохождением согласования проекта.

Основная задача сейчас - создание публичного профиля группы компаний. Параллельно с этим - развитие и реализация текущих проектов. 

В долгосрочной перспективе я вижу создание крупных концептуальных проектов в Киеве. Лицо города создают архитекторы, девелоперы и строители, которые наполняют его новыми офисными и торговыми центрами, отелями и жилыми кварталами, создавая облик современного европейского города и вытесняя советскую архитектуру. Мы хотим быть частью этого тренда. Если городские власти будут поддерживать его новой дорожной инфраструктурой, ландшафтом и правильным зонированием будущей застройки, то через 10 лет мы увидим качественно другой город. 

В Киеве расположено много промышленных объектов, которые целесообразно либо вынести за пределы города, либо создать отдельный промышленный район на окраине столицы. На месте этих объектов я вижу развитие будущих крупных проектов коммерческой и жилой недвижимости.

- Но акцент вы все-таки делаете на строительство офисных центров?

- Да, мы в первую очередь фокусируемся на девелопменте офисной недвижимости. Кроме того, что выработали компетенцию в этой сфере. Внимание к офисной недвижимость диктует рынок.

Ввиду растущего спроса на офисы, особенно "А2 и "В" класса, и снижения вакантности за последние годы до порядка 4%, инвесторы рассматривают вложение денег в офисную недвижимость как надежную долгосрочную инвестицию с четким пониманием окупаемости.

Драйвером роста офисной недвижимости становится активное развитие IT-компаний и формата коворкингов. Чтобы соответствовать ожиданиям резидентов, коворкинг-компании ориентируются в первую очередь на офисы "А" или "В+" класса.

- Расскажите о деталях проекта строительства жилого комплекса в Чайках.

- Изначально проект предполагал строительство небольшого жилого комплекса до 30 тыс. кв. м. Мы разработали и согласовали проектную документацию, получили разрешение на строительство. Но перед началом работ появилась возможность расширить проект за счет смежных земельных участков. Поэтому приняли решение доработать общий концепт, предусмотрев там большее количество жилых домов и широкую инфраструктуру с детским садиком, школой и амбулаторией. 

Статистика продаж свидетельствует: если строите жилой комплекс без соответствующей инфраструктуры, то к моменту ввода его в эксплуатацию непроданными могут остаться 40-50% квартир. Наличие же социальной инфраструктуры в проекте существенно увеличивает объем продаж на этапе строительства.

В расширенном проекте общая площадь жилого комплекса составляет около 140 тыс. кв. м. Ввиду увеличения объема строительства нужны, в первую очередь, дополнительные мощности электроэнергии. Соответственно, до начала марта следующего года мы планируем решить все вопросы с наружными коммуникациями, согласовать новый проект и приступить в апреле-мае к строительным работам.