17:20 28.08.2014

Очень важно, чтобы при восстановлении Донбасса подряды передавались украинским компаниям - директор ООО "Будхаус Групп"

10 мин читать
Очень важно, чтобы при восстановлении Донбасса подряды передавались украинским компаниям - директор ООО "Будхаус Групп" Эксклюзивное интервью коммерческого директора ООО "Будхаус Групп" Максима Гаврюшина агентству "Интерфакс-Украина" Вопрос: Сколько проектов объединяет портфель "Будхаус Групп"? Какие из них будут сданы в эксплуатацию в ближайшее время? Ответ: На этапе строительства у нас четыре объекта - ТРЦ "Yessa" в Одессе, ТРЦ "Никольский" в Харькове, ТРЦ "Форум Львов" и гостиница Sofitel в Киеве. В этом году мы должны были начать строительство еще двух объектов, однако учитывая ситуацию в стране, пока работы не начаты. Это Hartz в Киеве (наш флагманский проект) и Fabrika-2 в Запорожье. Следует упомянуть и о жилом доме на Грушевского – сейчас ведутся проектные работы. Вопрос: Расскажите о проекте на Грушевскго подробнее Ответ: Работу над этим проектом мы начали еще в прошлом году. У нас была идея построить самый качественный дом премиум-класса в Киеве, поскольку то, что сейчас строится, все-таки не соответствует цене и стандартам качества жилья класса "премиум". Мы изучили много проектов в Лондоне, Москве, Америке, много внимания уделили именно эскизному проекту. Нашим специалистам удалось создать очень интересный проект, даже с точки зрения, технологии жилья, поскольку в таком ЖК очень важно разводить технологические, технические потоки и потоки жильцов. Мы все эти моменты учли, но пока мы с этим проектом на рынок не вышли: еще дорабатываем его. Мы могли бы ускорить работу, но понимаем, что в этом году не выйдем на стройку, поэтому не торопимся. Вопрос: Какова этажность этого дома? Ответ: Переменная: учитывая особенности участка, в здании будет от шести до девяти этажей. То есть, это невысокий дом, на небольшое количество квартир (порядка 60), но действительно качественное здание. Есть много нюансов в строительстве такого рода жилья. Если вы хотите получить больше $10 тыс. за квадратный метр, то к проекту не должно быть никаких вопросов. У нас, к сожалению, к домам с квартирами по цене от $5 тыс. за квадратный метр и выше есть очень много вопросов. Например, 5-7 квартир на одной площадке: люди, которые отдают за жилье $3-5 млн, не хотят иметь столько соседей на этаже, и в этом случае не важно, насколько дорогой мрамор вы положили в лобби. Или если в доме нет центрального кондиционирования и нужно на фасад вешать сплит-систему, или же нет достаточного количества паркомест… Этот список можно продолжать. Вопрос: Можете оценить объем необходимых инвестиций в этот ЖК? Ответ: Пока проект не завершен, поэтому сложно оценить. Грубо говоря, $1,5 тыс. за кв. м, общая площадь проекта около 35 тыс. кв. м. Минимальная площадь квартиры - около 100 кв. м, но таких немного, а в основном – примерно 150- 200 кв. м, есть квартиры по 300- 500 кв. м. Вопрос: Сдать в эксплуатацию гостиницу Sofitel планируете, как и ранее, в 2015 году? Ответ: Да, сдача по-прежнему запланирована на 2015 год, строительство ведется. Вопрос: Вы рассматриваете еще какие-либо гостиничные проекты? Ответ: В проекте Hartz, на проспекте Победы, также предусмотрена гостиничная составляющая, но во второй очереди. После ввода в эксплуатацию самого ТЦ, мы можем построить башню с гостиницей, которая будет специализироваться на проведении больших мероприятий, там предусмотрен большой ballroom. Предположительно, это будут честные "четыре звезды". Я считаю, в Киеве есть пробел в этом сегменте, поскольку те гостиницы, которые заявляют себя как "четырехзвездные", деньги берут как за пять звезд, а по качеству они не соответствуют ряду критериев. Очень хорошо представлен в Киеве сетевыми гостиницами сегмент "пять звезд". Также начал появляться сегмент "три звезды", - тот же Ibis себя хорошо показал. А в формате "четыре звезды" у нас пока еще нет гостиницы с честным соотношением цена-качество в районе $200. Вопрос: Какие задачи являются приоритетными для "Будхаус Групп" в условиях сложной политической и экономической ситуации? Ответ: Мы трезво оцениваем ситуацию, и понимаем, что сейчас не стоит начинать реализацию новых объектов (Fabrika-2 в Запорожье, Hartz в Киеве). Мы сконцентрировались на том, чтобы достроить уже начатое. В первую очередь это ТРЦ "Никольский" в Харькове и ТРЦ Yessa в Одессе. К сожалению, нам все равно пришлось перенести сроки открытия с весны 2015 года на осень 2015 года. Если мы почувствуем, что ситуация стабилизируется, то нас ничего не держит, у нас полностью все готово, чтобы начать строительство и в Киеве, и в Запорожье. Вопрос: Под стабилизацией ситуации вы подразумеваете завершение АТО? Ответ: Да, в первую очередь окончание антитеррористической операции. Конечно, нашей стране предстоит столкнуться с большими трудностями в ближайшее время. Но я оптимистично смотрю в будущее. У нас появились большие возможности для интеграции в европейское сообщество, получения дешевых кредитов, создания правового государства, повышения уровня жизни людей. Толчок развитию строительной отрасли может дать восстановление Донбасса. Это огромные деньги и они должны быть освоены украинскими компаниями. Вопрос: А вы планируете принимать участие в восстановлении Донбасса? Ответ: Это не совсем наш профиль, потому что, в первую очередь, нужно отстраивать мосты, дороги, электростанции, подстанции, другие инфраструктурные объекты социального назначения, в том числе школы, больницы. Есть другие компании, которые специализируются на подобных работах. В этом случае очень важно, чтобы подряды отдавали украинским компаниям, тогда внутреннему рынку будет дан толчок. Вопрос: В прошлом интервью агентству "Интерфакс-Украина" вы упоминали о планах развития торгового проекта в Донецке. Вы все еще намерены приступить к его реализации? Ответ: Действительно, Донецк как один из городов-миллионников входил в наши планы. Естественно, что в сложившейся ситуации эти планы не в ближайшей, а в долгосрочной перспективе. Донецк, как и Днепропетровск, интересен для нас, потому что в этих городах-миллионниках мы не представлены. Не исключено, что через какое-то время после стабилизации ситуации и восстановления жизнедеятельности в Донецке мы вернемся к этому региону. Вопрос: Как обстоят дела с привлечением финансирования для реализации проектов? Что изменилось за последний год? Ответ: Деньги берем из дохода действующих проектов, отчасти привлекаем собственные средства, а также используем кредитные линии, открытые до всех этих событий. Нам удалось в конце прошлого года открыть кредитные линии под наши введенные в эксплуатацию ТРЦ, и мы эти деньги постепенно осваиваем. Новых ресурсов сейчас, к сожалению, фактически нет, хотя мы продолжаем вести переговоры с рядом банков. Пока ситуация не стабилизируется, наверное, ждать ничего хорошего не стоит. Поэтому приходится использовать то, что есть. Вопрос: Пропорционально ли изменение объема инвестиций в проект движению курса доллара? Ответ: Почти пропорционально. Практически вся инженерия в Украину импортируется, и она выросла в цене. 70-80% отделочных материалов, тоже заграничные, выросли в цене. Металл, несмотря на то, что производятся в Украине, вырос в цене на 50% от роста курса доллара, потому что металла не так много и производители, имея возможность продавать арматуру за евро и доллары, естественно, предпочтут этот вариант гривне. Если все подорожало пропорционально на 45%, то стройка примерно на 30%. Вопрос: Вы заявляли о готовности искать компромисс с арендаторами в условиях нестабильной ситуации. Какие договоренности действуют сейчас? В чем состоит компромисс? Ответ: Мы постоянно работаем с арендаторами. Обращения арендаторов получаем постоянно, каждый месяц примерно 30% арендаторов просят о скидках, фиксации курса, иногда сокращении площади. Но в основном все хотят - зафиксировать курс. Вопрос: На каком уровне вы фиксируете курс для своих арендаторов? Ответ: По-разному. Мы применяем индивидуальный подход, изучаем обороты арендаторов. Иногда такие обращения – это действительно вынужденный шаг арендатора, поскольку ему тяжело. А иногда он просто видит, что сосед обратился за скидкой, и думает: "Почему бы и мне так не сделать?". К примеру, средний прирост товарооборота галерейных магазинов по нашим торговым центрам в июне 2014 года составил 46% в гривне по сравнению с июнем предыдущего года, соответственно прироста товарооборота в долларовом эквиваленте не наблюдалось. С начала года не было такого месяца, кроме февраля, чтобы в гривне арендаторы торговали хуже. Конечно, это не значит, что все себя чувствуют хорошо. Но в основном в гривне идет прирост. Особенно это чувствуется у сильных арендаторов, таких как LPP или Inditex, несмотря на то, что цены они практически не поднимали, но маржа у них сократилась. Поэтому мы каждый случай рассматриваем отдельно, изучаем отчеты арендатора, норму его прибыли, дополнительные расходы, и, исходя из этого, делаем скидки. Кому-то фиксируем курс по 8,5/9/10 грн за $1, кому-то включаем процент от оборота, если его не было. Из 100 обращений на 70-80% мы реагируем положительно, на 20-30% не реагируем, понимая, что люди пытаются использовать ситуацию. Вопрос: Много арендаторов вас покинуло? Ответ: Немного. От общего количества арендаторов по всем ТРЦ, к примеру, в марте 3% договоров мы расторгли, 2% - подписали, в апреле 1,8% расторгли, 1,4% подписали, в мае 2% расторгли и 4% подписали, в июне 1,4% расторгли и столько же подписали. То есть, у нас сейчас идет незначительная ротация арендаторов на уровне 1-2% от общего числа договоров. Заполняемость наших объектов на уровне около 97-98%. Пока еще есть на рынке арендаторы, которые развиваются, несмотря ни на что, и за их счет мы восполняем пул. В наших ТРЦ ситуация не самая плохая, несмотря на то, что они находятся в регионах. В Киеве есть объекты, в которых половина магазинов пустует. Вопрос: Насколько сократились доходы "Будхаус Групп" от арендной платы? Ответ: Если принять во внимание, что курс доллара вырос примерно на 46%, а мы пока повысили курс за арендную плату с 8 грн примерно до 9-9,5 грн, то в среднем на данный момент мы потеряли около 30% валового дохода ТЦ. В дальнейшем мы планируем постепенно увеличивать курс доллара до текущего уровня. Но это может случиться, конечно, только после стабилизации ситуации в стране. Вопрос: Международный совет торговых центров (ICSС), в который входят и представители вашей компании, в мае 2014 года приступил к работе по классификации торговых центров в Украине. Как эта классификация может повлиять на инвестпривлекательность объектов? Ответ: На инвестиционную привлекательность, наверное, она никак не может повлиять. Это – база, инструмент, который облегчает работу на рынке, а не делает его инвестиционно привлекательным. В любом случае здесь появятся банки, инвесторы, девелоперы, сетевые арендаторы, для которых очень важно понимать, что из себя представляет рынок малоизвестной страны. На сегодняшний день очень сложно понять, что такое рынок торговой недвижимости Украины. Есть большое количество консультантов, у которых все эти цифры разнятся - и по количеству ТЦ, и по площадям, и по количеству региональных и окружных ТЦ, единой классификации которых не существует. Поэтому важной задачей для ICSС является систематизация этой информации и приведение ее к общему знаменателю. Чтобы, например, сетевой арендатор или инвестор, который приходит в Украину, четко понимал, сколько у нас ТРЦ каждой категории и какой они площади. И сетевой арендатор сразу понимает свои возможности для развития, понимает, интересен ему этот рынок или нет. Плюс эта систематизация поможет рынку работать лучше, повысить качество последующих объектов, поскольку они уже будут стараться подстроиться под эту систематизацию. Кроме того, утвержденные категории облегчат проведение выставок, награждений коммерческой недвижимости. У нас сейчас много различных номинаций лучших ТЦ. При этом, могут сравнивать, например, Ocean Plaza с какими-то небольшими объектами, что не совсем правильно. Вопрос: Когда можно ожидать результатов классификации? Ответ: Первые результаты по городам-милионникам будут готовы уже в августе. Мы на следующем национальном комитете будем их утверждать. Рабочая группа представит результаты, члены нацкомитета должны будут их утвердить, и тогда мы перейдем от городов-миллионников к более мелким городам, где не так много ТЦ, поэтому, я думаю, до конца года мы завершим эту классификацию. Вопрос: Как, по вашему мнению, могут помочь развитию строительной отрасли страны новые власти? Ответ: Первое, есть много вопросов по разрешительной документации, процедурам согласования, начиная с отвода земельного участка и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Нужно сделать весь этот путь прозрачнее, яснее, независимым от людей на должностях и политической ситуации в стране. Чтобы была уверенность, что если строишь объект правильно, по закону, то не возникнет проблем с его реализацией. Многие из этих вопросов решаются на законодательном уровне, а глобально это решается политической волей, и зависит от того, насколько мы собираемся жить в новой стране или собираемся играть по старым правилам. А второе – необходима стабилизация ситуации и создание благоприятных условий для инвесторов, для банков, для инвестфондов, чтобы в Украину не боялись заходить и видели ее перспективной. Потенциал у строительной отрасли большой и мы, может, только на полпути от того, что нам еще нужно сделать по развитию коммерческой недвижимости, да и жилой тоже. Не говоря уже об инфраструктуре, которая в Украине очень слабо развита. Вопрос: Вы уже можете отметить какие-то позитивные сдвиги после смены власти? Ответ: Пока сложно оценить. Но уже есть позитивные сдвиги и, действительно, некоторые текущие вопросы решаются немного по-другому, чем это было раньше. Но прошло еще очень мало времени и наши проекты сейчас не на том этапе, чтобы оценить, насколько глобально изменился подход. По большому счету, все только начинается, поменялись люди только на верхушке власти, и должно пройти некоторое время, пока они не наладят работу по-новому.
Загрузка...

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ:

Завантаження...
РЕКЛАМА

ПОСЛЕДНЕЕ

Подход будет один – максимальная доля ВИЭ и минимальная метана – глава "Нафтогаз Тепло"

Бизнес-омбудсмен Роман Ващук: "Сокращение количества дел буду считать признаком прозрачности и понятности бизнес-климата"

Украина заинтересована в имплементации новых технологий использования ядерной энергии - глава ГИЯРУ

Мы – важная часть "Сильпо", и наша задача – дать возможность гостям покупать у нас качественные локальные продукты – руководитель проекта "Лавка Традиций".

Главная наша цель - остановить нарушения, а не удалить нарушителя с рынка - глава АМКУ Ольга Пищанская

Глава НКЦБФР Магомедов: Я прилагаю максимум усилий, чтобы донести мысль: миноритариев не трогайте!

Первая вице-премьер-министр - министр экономики: Уточненный прогноз ВВП более сдержан и составляет 3,6%

Планируем в 2022г расширять покрытие, инвестировать в фиксированный доступ к Интернету и формировать спрос на 5G - СЕО "Vodafone Украина"

Глава партии "Слуга народа": В начале 2022 года некоторых местных депутатов ждет решение об отзыве по процедуре императивного мандата

УКАБ продолжит поддержку либерализации земреформы и расширение за счет средних агрокомпаний - новый президент агроассоциации Мельник

РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
РЕКЛАМА
Завантаження...
РЕКЛАМА

UKR.NET- новости со всей Украины

РЕКЛАМА