СЕО групи компаній Perfect Group Олексій Коваль в інтерв'ю "Інтерфакс-Україна" розповів про зміни на ринку житлової нерухомості, очікування та перспективи
Текст: Оксана Гришина
– Як змінився ринок житлової нерухомості з 2022 року – настрої, вимоги споживачів, самі проєкти?
– У нас все завжди залежить від настроїв. Українська модель інвестування і будівництва суттєво відрізняється від західної, де працюють із залученими грошима. Там у девелоперів є різноманітні варіанти – піти в банк взяти гроші під 5%, чи в якісь небанківські, страхові установи, пенсійні фонди. Українські забудовники до 2022 року оперували власними та значною мірою грошима населення. І це була зрозуміла модель. Зараз пропорція суттєво змінилася. Якщо до 2022 року 10% ресурсів були девелопера, а 90% від населення, то зараз до 60% власних грошей вкладаєш у проєкти і тільки після цього зможеш залучити гроші. Це й демонструє зміни в настроях покупців.
Щодо вимог, ви самі прекрасно знаєте, як сильно вони збільшилися в частині безпеки, і ми дбаємо про це. Наприклад, в одному з об'єктів, який проєктуємо, окрім повноцінного укриття (обов'язкового за новим ДБН) ми думаємо над кімнатами безпеки з посиленою конструкцією, дивимося на ізраїльський досвід. Можливо, додатково треба буде посилювати каркаси, робити конструктив на кшталт ліфтової шахти тощо. Це, звісно, здорожчує проєкт і може бути запропоновано на першому етапі не для всіх класів, – пілот буде в клубному будинку.
– Які з останніх років з точки зору попиту були найбільш оптимістичними?
– З точки зору органічного попиту – 2024-25 рр. Зараз тенденція майже повністю змінила свій вектор в бік державних програм. Тобто більшість з того, що продається, це комфорт-клас, і значна частка завдяки державним та муніципальним програмам. Як тільки двічі на рік дають гроші по програмі на "50 на 50", викупляють відразу майже всі доступні квартири. Під кінець року закупляють, як правило, на тендерах поліція, ДСНС. Так закривається весь комфорт. А в бізнесі цікаво: може, наприклад, за місяць майже не бути продажів, а наступний місяць, умовно, куплять два пентхауси по 300 кв м, і за рахунок цього будівництво продовжується.
– Отже пропорції фінансування проєктів змінилися кардинально – з 10% на 90% до 60% на 40%. Чи бачите ви розуміння з боку держави, фінустанов, що потрібно змінювати цю модель і переходити, як у Європі, на проєктне фінансування?
– На презентації концепції нової програми з соціального житла в Кабміні ми мали дискусію з урядовцями, які вписали в концепцію ескроу-рахунки для покупців житла, але не передбачили проєктного кредитування для девелоперів. Питаємо: ви хочете поставити перед нами амбітні цілі, і питаєте, чи можемо побудувати, – а де в програмі доступні кредити для бізнесу? Це завдання неможливо виконати без інструментів.
– Я чула про ідею цільового фонду для проєктів соцжитла, може, в ньому будуть доступні гроші не лише для населення, але й для бізнесу?
– Так, ідея проговорюється, але не конкретне рішення для бізнесу.
– І що це має бути?
– Це мають бути просто доступні кредити. Ми зараз, наприклад, ведемо перемовини через наших представників з ЄБРР. Ви знаєте, вже є в наших колег-забудовників успішні кейси щодо залучення іноземного кредитування. Ми також маємо об'єкти зі зрозумілою європейцям бізнес-моделлю, особливо ті, які передбачають МОН (реєстрацію майбутніх об'єктів нерухомості). Європейці готові дивитися в бік кредитування приватного сектору зі ставками від 6-8%, українські бізнеси на це готові піти. Зрозуміло, що ми не будемо брати кредити в євро на 60-80% від кошторису, але 20-30% буде достатньо, щоб запустити будівництво, а потім підтягнути іпотечні кредити, від "єОселі", наприклад.
– Вибачте, але старт проєкту за кредит в євро під 8% навряд чи є форматом доступного житла.
– Україні треба розробляти певні програми з урахуванням цього, тоді зможемо робити житло доступним за допомогою запозичених європейських грошей. Якщо зможемо залучити не під 6-8%, а під 3-4% в євро, то вже можна робити. Насправді, рентабельність будівельного бізнесу не настільки велика, як уявляють собі деякі перевіряючі органи. Не 100%, а як в аналогічних проєктів у Європі – 18-20%...
– Як має виглядати модель доступного муніципального житла, щоб вона була цікава девелоперам?
– Я багато над цим розмірковую, в нас буде величезна потреба в доступному житлі. Треба уникати концентрації, щоб не провокувати гетто, не повторювати негативний досвід деяких західних країн.
– Є приклад сучасної французької системи, де муніципальний фонд формується за аналогією з нашою практикою пайових внесків, з відсотку квартир у новобудовах. Тоді муніципальним є житло різного класу на різних об'єктах і нема геттизації.
– В Києві була практика, коли забудовники передавали квартири місту, потім це житло продавали на аукціоні, купували більш бюджетне і так далі. Я категорично проти такої моделі і поясню свою позицію. По-перше, ми будемо віддавати житло, а також будуватимемо інженерну інфраструктуру. І ці подвійні зобов'язання лягатимуть на плечі забудовника. Які преференції натомість? Ні, краще визначити умовно район для забудови і вписати зобов'язання побудувати 10%, 20%, 30% доступного житла. Така модель теж працює в європейських країнах. Ось є ділянка, де й бізнес-клас, і доступне житло, і вся потрібна інфраструктура. Будинки різних класів будуть відрізнятися низкою рішень. Якщо це бізнес-клас – вентильовані фасади з алюмінієвими вікнами, дорогі ліфти тощо. Комфорт – це теж будуть якісні матеріали, але більш бюджетні. Але інфраструктура – мережі, благоустрій, школи, лікарні, торгові приміщення – створюється для всього населення району. Я вам скажу, що навіть на своєму об'єкті Riverdale (Київ, просп. Голосіївський, 6) ще до повномасштабного вторгнення ми експериментували з двома класами – бізнес і комфорт. В бізнес-секції вищі стелі, вентиляційні фасади, дизайнерський ремонт МЗК, кращі видові характеристики. І поруч стоїть така ж секція з класними фасадами, просто мокрими, з висотою стелі 2,70. Візуально вони будуть в одному архітектурному ансамблі.
Тобто резюмую: муніципальним житлом має займатися громада, а девелопмент має створювати ці об'єкти виключно по замовленню громади, яка потім буде передавати квартири а пільгову оренду.
– Якщо йдеться про оренду, перспективним форматом є дохідна нерухомість, сервісні апартаменти. Ви розвиваєте такі формати?
– Ми будуємо апарт-готель VELMI в Буковелі (с. Поляниця, ділянка Щивки). А в Києві запускаємо декілька проєктів. На Подолі в ЖК LA MANCHE (вул. Щекавицька, 46) виділяємо 40 квартир і з одним з готельєрів робимо формат дохідної нерухомості. В центрі, в ЖК Stanford (вул. Предславинська, 35) теж одну секцію відокремили, наразі в процесі перемовини з великим оператором.
– Це довга оренда чи коротка?
– На LA MANCHE це довга оренда, на Stanford – коротка. До повномасштабного вторгнення, під час ковіду дохідна нерухомість показала своє зростання. Вона в Києві і в туристичних місцях буде розвиватися в будь-якому випадку. Буде сплеск, буде падіння, не буде постійно зростаючого тренду, але розвиток буде. Чимало залежить від того, як такий формат буде обслуговуватись, який сервіс надаватиметься. Ми тут не граємося в самостійність, а обираємо серед професійних гравців у цій галузі. Окрім того, намагаємося цей сервіс потім екстраполювати на весь комплекс. Зараз це пілотний проєкт: готельєр надає послуги для дохідної нерухомості, також пропонуватиме їх і всім мешканцям ЖК. Консьержсервіс, послуги няні, дитяча кімната, вигул собак тощо. Ми розробляємо такі спільні програми. Зрозуміло, що це означає здорожчання, але в майбутньому всі будуть конкурувати саме сервісом. Колись забудовники конкурували ціною, потім концепцією та інфраструктурою, а зараз у кого буде кращий сервіс, той і стане лідером.
– Це сценарій для бізнес-класу та вище, а як конкурувати в комфорт-секторі?
– Тут плануємо більший акцент зробити на діджиталізацію. Ми розробляємо цифровий додаток, який оптимізує всі процеси, звернення громадян, голосування за додаткові послуги тощо. До кінця року плануємо його запустити. Тобто в комфорт-класі хочемо покращувати послуги шляхом отримання якісного зворотного зв'язку.
– Орендна нерухомість – один з варіантів інвестиційної. Як змінився запит таких клієнтів?
– До війни на етапі котловану інвестували значні гроші, на старті можна було й сто квартир продати, були зацікавлені у пресейлах, це давало можливість інвесторам на етапі вводу в експлуатацію отримати від 25% до 40-45% доходу. Зараз приходять на етапі більшої готовності.
– А під час війни предпродаж не працює?
– Майже ніхто не запускає. Немає сенсу. Можливо, ми спробуємо оновити цю практику на старті четвертої черги "Лебединого". Для потенційного покупця важливіше показати стабільну динаміку будівництва. З Укрфінжитло, з банками спілкуємося щодо зниження порогу акредитації, щоб кредитування розпочинали на початковому етапі, не чекаючи 40% готовності. Якщо системний девелопер, якщо нормальна історія, прозора вся документація плюс МОН, то чому б ні? Ми зараз проходимо дві акредитації – по ЖК New Tone (вул. Мрії, 8) і по четвертій черзі "Лебединого", яка називатиметься ЖК LIVE it (вул. Ревуцького). Якщо на початковому етапі люди зможуть отримувати кредитування, тоді навіщо нам пресейл?
Але якщо казати про те, як клієнт змінився під час війни, то у фокусі уваги максимально готові об'єкти. І бажано на вторинному ринку. Велика кількість наших клієнтів – військові. А їх логіка зрозуміла: я хочу купити щось для себе чи сім'ї, я не знаю, що зі мною станеться завтра, тому буду дивитися на максимально готове. Проблема інша – вторинний ринок або практично пустий, якісні квартири нормального житлового формату недоступні або вже за якісь космічні гроші. Тому і йдуть на первинний ринок, в нову будову, щоб на цьому етапі отримати потрібний формат.
– Ви не плануєте змінювати ступінь готовності квартири? Можливо, перейдете до white box?
– Ні, до white box не переходимо, але бачимо запит на ремонт і розробляємо програму, яку плануємо запустити у жовтні. Зараз ми в процесі розробки оптимальних дизайнерських рішень, пілотним стане ЖК "7 KVARTAL". Намагаємося зробити цю послугу максимально доступною в колаборації з банками. Зараз чекаємо від банків фінальних пропозицій, щоб кредит на ремонт був таким же доступним, як споживчий.
Щодо вартості ремонту, фінального кошторису ще нема, але ми маємо зрозуміти, наскільки суттєво змінилася вартість трудових ресурсів. Вартість матеріалів за час війни зросла, ще більше зросла вартість робіт. Якщо раніше пропорція була 70% вартість матеріалів, і 30% робіт, то зараз вона майже 50% на 50%, а інколи робота коштує дорожче, ніж матеріали. Це, мабуть, одна із головних проблем, чому ми дивимося в сторону запуску цієї програми. Зараз, наприклад, запустився "7 KVARTAL", мешканці заселяются, а людей для ремонту знайти не можуть. З іншого боку, бригади простоюватимуть в зимовий період. Ми ставимо мінімальну рентабельність, і якщо запустимо доступну програму ремонтів, то можемо завантажити їх роботою цілорічно і не втратити кадри.
– Фінального кошторису ремонту немає, але хоча б орієнтовно?
– Ми шукаємо оптимальні рішення. Зокрема, відвідавши виставку будівельних матеріалів у китайському Кантоні, ми обрали для себе найякісніші, зараз формуємо перші поставки.
– Про які матеріали йдеться? Чи існують їх ближчі аналоги?
– Аналоги є, але навіть з логістикою китайські варіанти наразі перемагають за співвідношенням ціна/якість. Це панелі, схожі на HPL-панелі, дозволять нам змінити технології базового ремонту. Зазвичай роблять штукатурку, тинькування, потім стіни йдуть під фарбування або під шпалери. А зараз ми відразу інсталюватимемо панелі, завдяки чому скоротимо час та собівартість. До того ж цей матеріал має шумозахисні властивості.
– У вас, як у більшості девелоперів, є власне виробництво матеріалів, наскільки пам'ятаю, вікна. Плануєте розширювати?
– Цеглою ще колись займалися, зараз вікна залишилися. В нас і алюміній, і металопластик.
– А ці панелі, які ви обрали у Китаї, не хочете самі виробляти?
– Ні, ми не зможемо змагатися з Китаєм. Наведу приклад: ми дивились люстру в комплексі з 11 поверхами торгових площ. На першому потрібний нам формат коштує $300 доларів, схожа на неї на п'ятому $150, на сьомому – $100, а на останньому поверсі вона коштуватиме $50. Так, є відмінності, але вони несуттєві. Але приїхавши на сам завод, з виробником домовилися за $14 Розумієте, дисконт від $300 до $14 доларів, і так по кожній позиції. Вони виробляють величезними обсягами, можуть ставити собі майже нульову рентабельність, і все одно матимуть великі заробітки. Ми для своїх невеликих об'єктів просто не зможемо виготовити такий матеріал, щоб він був і якісний, і конкурентний, і дешевий.
– Тобто з виробництва ви залишаєте лише вікна?
– Ще факультативно запустимо, можливо, корпусні меблі. В Україні з оздоблювальних матеріалів є сенс купувати у вітчизняних виробників плитку, ламінат, міжкімнатні двері. Але є логіка завозити дуже багато позицій з Китаю, навіть арматуру. Ми дуже сильно відстали від Китаю, і коли я кажу "ми", маю на увазі весь цей світ. Я впевнений в цьому, бачив на власні очі і виробництво, і технології. З того, що ми там додатково дивилися, цікаві рішення по фасадних системах.
– Ви придивлялися в Китаї до оздоблювальних матеріалів чи технологій будівництва? Там дуже активний префаб.
– В нас такі технології з безпекових позицій не мають сенсу. Наразі найбільш стійким показав себе моноліт з посиленим армуванням. Тобто якщо ми стандартно беремо армуванням 140 кг на квадратний метр, то за цією технологією – до 300 кг. Зрозуміло, що від прямого влучання не врятує майже нічого, тож якщо говоримо про квартиру, нам треба убезпечити себе від розльоту уламків. На нових проєктах закладаємо додаткову установку зовнішніх ролетів.
– Як під час війни змінився вектор розширення інтересів девелоперів? Це компанії зі сходу та центру, які бажають будувати у західних областях, чи, навпаки, західні девелопери, які бачать перспективу в експансії в центр?
– Девелопери і зі сходу, і з заходу, і з півдня України історично завжди йшли в Київ – реалізувати свої амбіції у центрі. Багато хто йшов в Одесу та Карпати як туристичні місця. І ці тренди загалом продовжуються. Впевнений, ми побачимо проєкти нових західноукраїнських девелоперів у столиці. Але, наприклад, чи підемо ми в Західну Україну? Навряд чи. Я би радше зосереджувався на столичному регіоні: тут є багато роботи, багато викликів, які потрібно закривати. Чи підуть такі гравці, як-от "Столиця груп" чи інші наші колеги в західний регіон, не можу сказати, але гадаю, що вони теж зосередяться на Києві. Після війни увага (девелоперів з усіх регіонів – ІФ-У) ще сфокусується на Одесі.
– Під час війни деякі девелопери або створені їхніми бенефіціарами компанії реалізовували чи пробували реалізувати проєкти за кордоном: у Європі, Дубаї, на Балі. Чи вважаєте перспективною таку диверсифікацію?
– Ми дивимося та аналізуємо іноземні ринки. Насправді, щодо рентабельності суттєвої відмінності з Європою немає. Єдине, чим можуть бути цікавими європейські кейси, – доступом до дешевих кредитів. Але щоб їх отримати, треба спершу себе там показати, реалізувати якийсь проєкт.
Зараз діє заборона на вивід капіталу за кордон, тому наразі такі ініціативі (для нас) неактуальні, але ми розглядали це до повномасштабного вторгнення, суто як факультатив – спробувати себе в Європі. А зараз просто аналізуємо на майбутнє ці ринки, щоб не втратити відчуття тенденцій: як змінюються ціни, хто купує тощо. Дивимося на Іспанію, Польщу, Чехію. Наприклад, у тій же Іспанії собівартість будівництва суттєво зросла за останній рік, десь на 30-40%. Можливо, надалі з точки зору розширення портфеля та диверсифікації ризиків компанії такі проєкти могли б бути, але тільки після закінчення повномасштабної війни.
– У нас збільшується кількість кейсів зупинених проєктів через дефіцит на ринку, з останнього – Enso. Торік, до речі, було два позитивних – з перезапуску проєктів: BGV Group Management допомагає добудувати два проєкти SAGA Development, а також Sigma+ анонсувала добудову чотирьох об'єктів bUd development. То який тренд сильніший: призупинення чи перезапуск за допомогою партнерів?
– Мені здається, зараз будівництво йде не завдяки, а всупереч всьому. Тобто, може, буде трошки пафосно, але наші люди дійсно героїчні. І те будівництво, ті люди, які спроможні організувати будівельний процес, справді талановиті – треба зняти перед ними капелюхи. Бо дуже важко балансувати між власними грошима та системних інвесторів, власними грошима та іпотечним кредитуванням, правильно розподілити фінансові ресурси: десь щось пригальмувати, щось запустити, правильно розбити пускові комплекси, правильно вести в експлуатацію – і все це завдяки командній роботі.
– І все ж таки, де шукати ресурс і системних інвесторів?
– Вони існують – ви самі знаєте звідки гроші. І є частина грошей, які вони не тільки вкладають у своє виробництво, – їм потрібно диверсифікувати. Ми, девелопери, не можемо отримати доступ до ліквідного банківського капіталу, бо існують ризики, які вбачає НБУ в нашому секторі. А залучення таких інвесторів може відновити проєкти і допомогти втриматися на плаву ринку.
– Чи очікувати ще кейсів заморозки, як у Enso?
– Не треба себе лякати, бо все ж таки держпрограми іпотечного кредитування підтримують ринок в основному сегменті, комфорт-класі, ну а бізнес- і преміум вимушені тільки на власних ресурсах триматися, але ці ризики були закладені на старті.
Пам'ятаєте, скільки після кризи 2008 року залишилося недобудов на обличчі Києва? Не треба далеко ходити – у POLARIS Home&Plaza (вул. Сім'ї Кульженків, 22) ми четверта чи п'ята скрипка, яка бере участь у добудові цього об'єкту. Або "Київський шлях" (м. Бориспіль. вул. Київський шлях, 95): забудовник збанкрутував, і ми років шість його добудовували. Було багато питань, всі їх вирішували власним коштом і зараз ще є незакриті питання, але ми близькі до вводу в експлуатацію. Однак, боюся, після завершення масштабної війни у нас таких плям недобудов на обличчі міста буде чимало.
– Як це вирішуватиметься?
– Побачимо. Якщо в Україну підуть якісь гроші на відновлення, то, гадаю, що може з'явитися і якесь централізоване рішення, як-от цільовий фонд тощо. А поки що затримки введення в експлуатацію спричинені не лише дефіцитом чи некоректним використанням фінансових ресурсів, а й іще руйнуваннями внаслідок прильотів. Ми на власному досвіді знаємо, що це таке. І питання, яке ми постійно ставимо уряду: а, може, будемо страхувати проєкти, що будуються?
– Який алгоритм наразі щодо втрат?
– Ми проводимо незалежну державну експертизу, оцінюємо збитки, йдемо після цього в суд від імені України, позиваємося до агресора, після цього ми маємо вийти на європейський суд, а там вже легалізувати свої рішення. А якщо б нам дали змогу застрахувати об'єкт, ми б, звісно, пішли і зробили це, так, як, наприклад, сьогодні страхуємо машини, житло тощо. Ті самі питання ми ставили Європейському банку реконструкції та розвитку (ЄБРР).
– Що ви пропонували: можливість кредиту чи грант на кшталт програми "єВідновлення"?
– Вони не відкинули цю ідею і пішли думати. А щодо "єВідновлення", то ця програма працює по житлових об'єктах, вже уведених в експлуатацію. Але там, де в нас немає права власності, що робити? Ми з Андрієм Вавришем спілкувалися – у нас схожі історії по Boston та Stanford. І от у нас шлях один – дійти до Європейського суду, а далі – чекати. Але я пропонував експертам ЄБРР розглянути можливість після отримання рішення Європейського суду "витиснути" кредит на відновлення...
– Але як ви зараз вирішуєте питання зі Stanford?
– Ми якраз (перед ударом – ІФ-У) планували вводити першу секцію в експлуатацію... А тепер тільки до кінця серпня отримаємо оцінку об'ємів збитків. Там багато внутрішніх пошкоджень: посічено водопровід, радіатори, там деформовані шахти ліфтів, винесені внутрішні двері, побиті фасади... Найстрашніше – загинула людина, наша охоронниця... Приліт був моментальний – балістика. Тривогу оголосили вже потім…
– Поки йде оцінка, роботи призупинили?
– В секціях, які постраждали, роботи не відновлюватимемо доти, доки не отримаємо оцінки. Але будуємо інші секції, зокрема плануємо до кінця року ввести в експлуатацію одну з двох офісних будівель у складі комплексу.
– Чи було пошкоджено ваші об'єкти у Київській області, які вже введені в експлуатацію та заселені?
– Там працюємо через програму "єВідновлення", долучається наша управляюча компанія, наші юристи, допомагаємо мешканцям з оформленням заявок. Єдине питання виникає щодо пошкодження місць загального користування (МЗК), де ми допомагаємо управляючій компанії власними ресурсами. На розгляді уряду зараз питання компенсації за такі площі у складі житлових будинків, але важко найти механізм компенсації.
– Розкажіть про ваші майбутні об'єкти?
– Цьогоріч плануємо запуск двох нових проєктів у Києві . Один вже активно будується – це ЖК New Tone на Нивках. Він класу комфорт, але ближче до бізнес-класу: відкриті квартали, багато уваги приділено благоустрою та інфраструктурі. Другий наш об'єкт – столичний ЖК Live it як четверта черга ЖК "Лебединий" на Позняках. Тут теж цікавий концепт як наше переосмислення, робота над помилками, скажімо так. Взагалі ці проєкти – наш новий стандарт "комфорту", дизайнерські ремонти МЗК, якісні планування.
Далі у нас іде перезапуск Riverdale на Деміївці в Києві. Це наша перлина, над якою ми дуже довго працювали, але оскільки дуже великі об'єкти були на початковій стадії, ми вимушено пригальмували з цим проєктом. Зараз для нього знайшли фінансового партнера, перезапуск – у вересні. Дещо раніше планували почати, але є певна проблема з людьми – ми змушені були відправити їх на інший об'єкт. Зараз там формується нова команда. Щоб ви розуміли: елементарно монолітників складно знайти, кранівника немає – він буде після закінчення навчання, куди ми його направили.
– Чи коригували проєкт Riverdale?
– Наразі актуалізовуємо документацію, однак оскільки у нас вже було передбачено підземний паркінг, коригування будуть мінімальні. Може, будемо перероблювати його з МОН – розглядаємо як варіант. Цей проєкт внесено до реєстру 2021 року, і законодавство не забороняє реалізовувати його за старими правилами, проте він великий, і ми вбачаємо ризики, що на етапі його реалізації змінитися законодавство, і без МОН буде неможливо працювати. Але такі зміни потребують суттєвих грошей, тому зараз будемо дивитися.
– А хто буде вашим фінансовим партнером?
– Це закрита інформація.
– Продажі стартуватимуть на етапі 50%-ї готовності об'єкта?
– Ні, будемо відкриватися одразу. Відділ продажу вже працює.
– Ви казали, що у комфорт-класі більша частина продажів формуються держпрограмами. Ви корегуєте проєкти, щоб вкладатись у вимоги "єОселі"?
– Вони у нас завжди вкладалися, але, звісно, зміни в програмах впливають. Наведу кейс: ми в січні на зустрічі з прем'єром розповідаємо, що треба стимулювати молоді сім'ї, а отже, дозволити їм більшу площу, підняти граничну вартість тощо. І рівно через місяць все зрізають. Потім повернули право на 72 кв. м для сім'ї – це розширює діапазон, і вже анонсовано зниження ставок.
– Більша частка пільгових кредитів припадає на військових. Чи є проблеми з цією категорією?
– За нашими кейсами відмов для військових зараз немає, і ми вдячні за це нашим банкам-партнерам. Утім, на жаль, я чув від побратимів щодо цього й багато негативних відгуків, що частину військових просто не кредитують, і особливо дивляться на посаду: де ти, хто ти. Якщо там якась піхота на нулі, то навряд чи дадуть кредит, а якщо десь в штабі, то – так. І це теж велика проблема.
– Яку частину угод дає просто ринок?
– Якщо у 2024-му ринок складав питому вагу (більше 60%), то зараз це невелика частка. Актуальні статистичні дані зараз вам дати не можу, бо ми аналізуємо їх за перше півріччя, але просто бачу, що державна програма майже витіснила все. Тобто або йдуть люди в державну програму, або вже йдуть купувати щось дороге.
– Ви сказали, що підскочила вартість робочої сили і будь-яких матеріалів. На скільки бодай приблизно з початку року?
– З початку року на 30%. Перше місце у подорожчанні посідає робоча сила, за нею – будматеріали. Це без індексації та коливання курсу валют. І я не бачу тенденцій до гальмування.
У нас буде важка зима. Всі витрати ми намагаємося закрити в теплий сезон – виконуємо зараз більшість робіт. Частину внутрішніх робіт зможемо виконувати і взимку, але в умовах ймовірних відключень електрики це робота дизель-генераторів. і тут питання як власне пального, так і його цін. Минулу зиму – до іранського конфлікту – ми ще пережили. Ця зима вже буде з новими цінами, які постійно зростають.
– Щодо енергонезалежності ваших об'єктів: які енергоефективні рішення втілюєте?
– Під час війни ми ввели в експлуатацію ЖК Terracotta (вул. Чернігівська, 8), там доставили дизель-генератор, який дозволяє безперебійно експлуатувати ліфтове обладнання, насосне обладнання, що дуже-дуже важливо. Всі нові проєкти вже за замовчуванням контрактуються із дизель-генераторами, системами безперебійного енергоживлення – ці рішення ми закладаємо в бюджет проєкту. У майбутніх проєктах думаємо над додатковими варіантами, наприклад встановленням сонячних панелей.
Також переосмислюємо систему опалення. На ринку, зокрема, обговорюється теплові насоси. Я не бачив розрахунків для конкретних об'єктів, але для багатоповерхівок нашого формату вони малоефективні. Розглядаємо газовий генератор. Дивилися альтернативу, щоб підключити його на ЖК Polaris, але не встигли отримали технічні умови (ТУ), тому вирішили, що після вводу в експлуатацію запросимо їх ще раз – імовірно, його поставимо. Зараз у нас там дві дахові котельні передбачені. У клубному будинку, це проєкт у області, передбачені газові котли у кожній квартирі.
– А чи плануєте якісь зміни у вашому проєкті у Буковелі?
– Ми активно добудовуємо там першу чергу WELMI. Блок А – у нас вже зараз збиратимуть дах. У блоці Б залишилося буквально декілька поверхів відлити моноліт. Плануємо на перший-другий квартал 2027-го року його вводити в експлуатацію, а інвесторам передавати влітку 2027р. Друга черга активно будується.
Зміни до проєкту все ж таки будемо вносити – за ініціативою нашої управляючої компанії "Буковель", щоб збільшити зону СПА та ресторанів.
– Чи плануєте надалі розвивати напрям курортної нерухомості?
– WELMI – цікавий кейс, але я більше дивлюся на інші курорти. Тому наступний проєкт може бути і не в Буковелі, а, наприклад, у Східниці чи Горо.
– Для офісних комплексів ви також, як із готелями, обираєте зовнішні керуючі компанії?
– Ні, договором прописано, що залишається наша керуюча компанія, незалежно від того, як реалізується комплекс. Наприклад, у Stanford у нас два бізнес-центри: один невеликий, 4-5 тис. кв.м, ми будували від інвестора, другий, 8 тис. кв. м, – під продаж. Ми там пропонуємо поверхами, і вже 60% реалізовано.
– За яких умов і на які проєкти, за вашими спостереженнями, готові заходити іноземні девелопери?
– Вони заходитимуть із європейськими дешевими кредитними грошима під конкретні проєкти. Є кейси, які зараз ми розглядаємо. Що їх зараз зупиняє, то це, зокрема, відсутність державного регулювання доступного соціального житла. Є визначення соціального житла, але їм треба державна програма, з конкретними маркерами: що треба будувати, стільки, де, кому, вимоги та інші деталі.
Ті кейси, які європейці показували, "не злетять" з огляду на менталітет та безпекові вимоги. Візьмемо, приміром, модульні конструкції: це може підійти для тимчасового житла, однак для постійного наш "народний мінімум" – панель, а краще – моноліт.
А ще – кошторис. Коли вони мені розкрили собівартість своїх проєктів – то у нас моноліт значно дешевший. Хороший Asting не може бути дешевим. Так, у них нові технології, вони доступні для своїх країн: цим забудовують Австрію, Німеччину. У цієї швейцарської компанії круті кейси. Але собівартість – понад тисячу євро, причому це без землі, без фундаментів, без комунікації. Для них доступне житло – це EUR1000 у собівартості, а значить, на виході це буде EUR1400, а для нас це вже ціна продажу. У нас різні очікування клієнтів і різна економіка. Для таких проєктів треба будувати нові потужності, які будуть дешевше виробляти панелі, із новітніх панельних блоків забудовувати малоповерхові квартали комфорт-класу, із соціальною інфраструктурою. І це все одно впирається у запит та спроможність громади.
– Можливо, стимулюватиме залучення іноземних девелоперів саме прийняття закону про доступне житло?
– Вони прийдуть в будь-якому разі. Рано чи пізно війна закінчиться, і прийдуть гроші на відновлення України. В цих проєктах всі великі системні інвестори будуть зацікавлені. Навіть зараз на нас дивляться італійці, австрійці, німці, і навіть на цьому етапі вони вже готові заходити, але за умови регулювання.
– На якому етапі ви очікуєте перехід українського ринку на європейську фінансову систему з проєктним фінансуванням?
– Гадаю, це природний процес еволюції, і ми до цього дійдемо. Хоча наразі є велика ймовірність, що спочатку ринок зобов'яжуть ескроу-рахунками, а потім, коли все зупиниться (бо ресурс у жорсткому дефіциті), державники зрозуміють, що щось не те, почують крик бізнесу і забезпечать проєктне фінансування.
Зараз немає девелопера, який би сказав, що не готовий працювати "в білу". Ми давно готові і працюємо. Дайте збалансоване регулювання, прозорі правила гри, доступ до кредитів – і ми готові реалізувати всі поставленні завдання, будь-якого масштабу та складності.
