Эксклюзивное интервью президента и совладельца ООО "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина" Вопрос: Соответствует ли действительности информация о продаже Вами ТРЦ Ocean Plaza российской компании "ТПС Недвижимость"? Ответ: Никто ничего не продал. Мы подписали соглашение с ОАО "ТПС Недвижимость" (Москва, РФ), согласно которому передали этой компании функцию централизованного управления ТРЦ Ocean Plaza. Не секрет, что мы ведем с ними переговоры о вхождении в полноценное партнерство. О каком проценте идет речь и другие условия - это уже вопрос переговоров. Окончательное решение будет приниматься уже после открытия первой очереди центра, которое состоится 3 ноября. Пока "К.А.Н. Девелопмент" с "ТПС Недвижимость" поделили обязанности. Наша задача – завершить строительство первой очереди центра, тогда как "ТПС Недвижимость" уже переняла на себя функцию управления объектом и ведет работу в этом направлении. Могу отметить, что управляющий ТОП-менеджмент в ТРЦ будет московским. Сотрудники этой компании имеют достаточно богатый опыт управления подобными крупными центрами в России. Вопрос: Почему решили отдать ТРЦ Ocean Plaza в управление именно российской компании? Ответ: Управление объектом – это весьма серьезная работа. Мы общались и с украинскими компаниями на предмет управления, однако большинство из них не готово брать на себя определенные обязательства. Получается, что мы им платим деньги, а в случае какого-то форс-мажора они не несут никаких затрат и все ложится на наши плечи. Если говорить о "ТПС Недвижимость", то у них западный подход к управлению. Вопрос: Вы планировали развивать проект ТРЦ Ocean Plaza несколькими очередями. Сохраняются ли эти планы? Ответ: Независимо от того, станет ли "ТПС Недвижимость" нашим партнером по проекту или нет, мы продолжаем работы над развитием проекта. По второй очереди переговоры ни с кем не ведутся: до управления там еще далеко, а построим мы сами. К строительству второй очереди центра общей площадью около 140-150 тыс. кв. м мы планируем приступить уже в ноябре-декабре этого года, а завершить - где-то к концу 2014 года. "К.А.Н. Девелопмент" всегда стремится предложить рынку новые объекты, не имеющие аналогов. Поэтому, после тщательного изучения рынка, наши маркетологи предложили внести изменения во вторую очередь ТРЦ и вместо ранее планируемых офисных зданий построить две башни апартаментов общей площадью около 40 тыс. кв. м. При этом обе очереди ТРЦ мы соединим мостовыми переходами. Уверен, что синтез торгово-развлекательных площадей с небольшими современными апартаментами непременно найдет своего покупателя и будет пользоваться большим успехом на рынке. Апартаменты будут рассчитаны на молодые семьи. Речь идет о строительстве двух башен на 400-450 квартир, которые будут последовательно вводиться в эксплуатацию с разрывом где-то в три месяца. Во второй очереди ТРЦ также предусмотрено 40 тыс. кв. м торговых площадей, паркинг, небольшое количество офисных помещений. Сегодня еще не до конца решен вопрос, какого уровня детский развлекательный центр войдет в состав второй очереди. В проекте у нас пока стоит "Минополис" – парк, в котором дети самостоятельно смогут участвовать в реальных процессах, например, в тушении пожара, выпекании хлеба и др. Однако создание такого парка требует очень больших вложений. Без наличия спонсоров этот проект практически нереально реализовать, так как доходность таких объектов определяется именно за счет спонсоров, а не за счет операционного бизнеса. Завершающим этапом ТРЦ Ocean Plaza станет четырехзвездочная гостиница, которая фасадом выйдет на ул. Антоновича. Сроки строительства будут определены позже. Вопрос: Во сколько оцениваете инвестиции во вторую очередь ТРЦ Ocean Plaza? Ответ: Пока еще рано говорить об инвестициях, поскольку окончательно не решен вопрос со строительством детского развлекательного центра. Могу сказать, что у нас уже есть предварительные договоренности по кредитным линиям от нескольких банков. В сегодняшних реалиях рынка сложно реализовать столь масштабный проект с одним финансовым партнером. Вопрос: Какие кредиты сегодня готовы выдавать банки застройщикам и на каких условиях? Ответ: Максимальные транши, которые банки готовы давать застройщикам, – $20-30 млн под 8-9% годовых. Для коммерческой недвижимости, которая строится быстро и непрерывно, этот процент теоретически приемлем. Если же стройка останавливается по каким-либо причинам, эти ставки "убьют" любой проект. Для сравнения: в гривне банки сегодня предлагают кредиты под 18-20% годовых. Я не знаю таких проектов, для которых эти ставки могут быть приемлемыми. В зависимости от выбранной стратегии развития жилого проекта (можно начинать строить и сразу же продавать жилье по себестоимости; можно начинать строительство, брать заемные деньги и чуть позже продавать подороже и др.) могут быть разные приемлемые условия заемного финансирования. Вопрос: Сколько проектов у вас в строительстве? Ответ: Сегодня только на стадии строительства у нас девять проектов: ТРЦ Ocean Plaza, бизнес-центр IQ Business Center, жилкомплексы "Комфорт Таун", "Паркове мисто", Central Park на ул. Кудри, 7, жилое здание бизнес-класса на углу ул. Димитрова и ул. Анри Барбюса, торгово-развлекательный комплекс и жилой микрорайон в составе МФК Respublika, бизнес-центр на пересечении ул. Московской и Резницкой, ЖК Diamond Hill. Кроме того, по пяти-шести проектам мы ведем проектирование и согласовываем технические условия. Вопрос: "К.А.Н. Строй" выступает генподрядчиком по всем вашим проектам. Планируете ли принимать заказы от сторонних заказчиков? Ответ: "К.А.Н. Девелопмент" – вертикально-интегрированная компания. Мы выступаем и заказчиком, и генподрядчиком. Такая схема работы сегодня полностью оправдывает себя: исключаются некоторые дополнительные звенья, и подрядчик четко понимает, что не будет "халтурить" на своих объектах. "К.А.Н. Строй" получает достаточно много предложений на генподряд по "чужим" проектам, однако сегодня ее мощности полностью загружены нашими проектами и у него нет свободного времени. К слову: в наших проектах мы также сами выполняем функцию генпроектировщика, поскольку в Украине существует проблема с квалифицированными проектантами: нет школы, ограниченность обмена опыта, хорошие специалисты выехали за границу. Вопрос: Проектом многофункционального комплекса Respublika, в состав которого войдет крупнейший в Киеве и Украине ТРК Respublika, предусмотрен также крупный жилой массив. Когда планируете приступить к строительству жилья? Ответ: На стройплощадку мы вышли весной этого года. "К.А.Н. Девелопмент" выступает девелопером и заказчиком строительства ТРК, общая площадь которого составит около 300 тыс. кв. м. На днях инвестор проекта – компания "Мегаполисжилстрой" – принял решение параллельно со строительством ТРК с ноября этого года приступить к строительству первой очереди жилья общей площадью 100 тыс. кв. м, которая войдет в состав МФК Respublika. Рассчитываем, что ТРК Respublika к моменту сдачи жилья в эксплуатацию уже будет функционировать, обеспечивая будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой. Кроме того, осенью мы завершим строительство автовокзала. Речь идет о жилье эконом-класса со средней стоимостью около $1,3 тыс. за 1 кв. м. Продажи квартир мы планируем начать уже после того, как будут возведены коробки зданий. ТРК мы планируем открыть в первом квартале 2014 года, а первые жилые дома - во втором квартале того же года. Инвестиции в строительство ТРК составят $350 млн, а в первую очередь жилья – около $70-80 млн. Временные рамки строительства остальных очередей жилых домов будут определяться уже исходя из спроса. Вопрос: Какие еще коммерческие проекты реализует компания? Ответ: Сегодня полным ходом ведется строительство 19-этажного бизнес-центра IQ Business Center в Киеве по ул. Струтинского, 13-15. Это будет БЦ в столице самого высокого класса - "А+". Его общая площадь составит 45,2 тыс. кв. м, арендная - 31 тыс. кв. м. Планируем в начале следующего года завершить строительство коробки и уже в первом квартале 2014 года открыть его. Кроме того, до конца 2012 года - в начале 2013 года мы достроим бизнес-центр на пересечении ул. Московской и Резницкой. Общая площадь 19-этажного центра составит около 54 тыс. кв. м. В этом проекте "К.А.Н. Девелопмент" выступает девелопером и заказчиком. Вопрос: Какие жилые проекты сегодня реализует компания? Ответ: Мы продолжаем строительство жилого комплекса "Паркове мисто" по ул. Вышгородской, 45 в Подольском районе столицы. Уже сдали первую и вторую очереди комплекса ,более чем на 1000 квартир и приступили к строительству третьей. Третья очередь поделена на три пусковых комплекса, всего порядка 1000 квартир. Планируем каждые полгода сдавать по одному пусковому комплексу. В целом строительство третьей очереди займет два года. Проект "Паркове мисто" - очень масштабный (общая площадь около 450 тыс. кв. м, из которых 360 тыс. кв. – жилая площадь) и, как мы и планировали, будет реализован в 12 очередей. Срок окончания реализации зависит от спроса. Кроме того, осенью 2012 года завершим все работы на жилкомплексе Diamond Hill общей площадью 49,5 тыс. кв. м на 131 квартиру, который расположен по ул.Лаврская, 11-Б в Киеве. Недавно "К.А.Н. Девелопмент" приступил к строительству еще двух жилых комплексов в столице – ЖК Central Park по ул.Кудри, 7, возле станции метро "Лыбидская", и отдельно стоящего жилого дома бизнес-класса на углу ул. Димитрова и ул. Анри Барбюса. Проектом ЖК Central Park предусмотрено строительство четырех "свечек" общей площадью 68 тыс. кв. м, жилая - 45 тыс. кв. м. Будет реализовывать его двумя очередями. Строительство первой очереди, в которую войдут три жилых дома, займет 20-22 месяца. Инвестиции в первую очередь составят порядка $40 млн. Проект строительства жилого дома на углу ул. Димитрова и ул. Анри Барбюса мы несколько раз пересматривали и остановились на возведении современного 23-этажного дома в западном стиле. Его общая площадь составит 20 тыс. кв. м, площадь квартир – 13 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство, которое займет 18-19 месяцев, оцениваются на уровне $18-19 млн. Вопрос: Как продвигается строительство жилкомплекса "Комфорт Таун" по ул. Регенераторной, 4? Ответ: Мы уже открыли первую очередь жилкомплекса на 1100 квартир, в которой все квартиры уже выкуплены. В настоящее время ведутся строительные работы по второй очереди, которая будет представлена 600-700 квартирами, из них продано порядка 50%. Сдать вторую очередь рассчитываем в 2013 году. Кроме того, мы приступили к строительству третьей очереди на 1251 квартир. Сегодня мы уже вышли на тот уровень, когда обеспечиваем высокую скорость строительства за счет полученных от продаж средств. С начала строительства в проект уже вложено с учетом средств частных инвесторов порядка $100 млн. В целом проект будет реализован в пять-шесть очередей. Завершение его реализации зависит от покупательской способности населения. Вопрос: Удалось ли "К.А.Н. Девелопмент" привлечь финансирование для строительства многофункционального комплекса Victory Towers? Ответ: Мы провели много переговоров на предмет привлечения финансирования для строительства масштабного проекта МФК Victory Towers общей площадью 292,2 тыс. кв. м. Однако сегодня в страну практически не заходят деньги, основным зарубежным инвестором у нас выступают россияне, понимающие специфику работы на украинском рынке. Мы еще раз пересмотрели проект и пока отложили его реализацию до улучшения экономической ситуации в стране, поскольку такие масштабные проекты следует начинать на растущем рынке. Пока мы считаем, что своими техническими и технологическими характеристиками он опережает время.