"Є прагнення, щоб в Україні з'явилася спеціалізована фінансова інституція, сконцентрована на комплексному вирішенні житлових програм" – голова "Укрфінжитла"
Інтерв’ю з головою правління ПрАТ "Укрфінжитло" Євгеном Мецгером про завдання, результати та перспективи розвитку державної програми пільгової іпотеки "єОселя"
Текст: Оксана Гришина
– Наскільки ефективними, за вашою оцінкою, показали себе зміни у програмі, впроваджені минулого року? Як збільшилась доля новобудов? ВПО?
-Ефективність програми доступного житла "єОселя" оцінюється кількістю родин, які придбали квартиру або дім. І наша мета – щоб комога більше українців змогли придбати власне житло.
– Чи дозволили згадані зміни більшій кількості українців отримати свій дім?
– Уряд ухвалив постанову, яка надала додаткові можливості для учасників програми "єОселя" з числа внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та громадян, зареєстрованих на прифронтових територіях (постанова набрала чинності 10 вересня 2025 року (ІФ-У). Механізм підтримки передбачає до 70% компенсації першого внеску за іпотекою (але не більше 30% вартості житла); до 70% компенсації щомісячних платежів протягом першого року кредитування; відшкодування супутніх витрат – до 40 тис. грн на оплату комісій, зборів і страхових платежів.
Серед ключових умов: максимальна вартість житла – до 2 млн грн.
Наразі уже оформлено 354 угоди за цим механізмом. Загалом за весь час роботи програми "єОселя" 1643 українці зі статусом ВПО придбали власне житло.
Щодо новобудов: темпи підключення ринку різко зросли. Якщо за три квартали 2025 року до програми приєдналися 57 об’єктів, то лише за четвертий квартал – ще 50. У перщому кварталі 2026 року очікуємо ще 25 нових об’єктів (станом на сьогодні вже 22), що підтверджує стійкий інтерес девелоперів до участі в програмі.
Отже, частка первинки у портфелі "єОселі" зросла з 33% у 2024му до 63% у 2025-м3. У цьому році вона продовжує збільшуватись – 65%.
– Хто з девелоперів найбільш активно використовує інструмент пільгової іпотеки?
– У нас є активні лідери, великі будівельні холдинги, які повірили в програму і створюють продукт з урахуванням подальшої акредитації – IntergalBud, Blagо, КСМ груп, Royal House, ще декілька компаній можна називати.
– Забудовники, для яких пільгова іпотека стала драйвером продажів, зараз критикують зміни, які набули чинності на початку лютого, обмеження цін та лімітів площ за програмою (квартира – до 115,5 кв. м, для приватного будинку – 125,5 кв. м).
– Наша мета, щоб якнайбільше сімей задовольнили потребу в житлі за якнайменші кошти. Наразі середній чек за програмою – близько 1,7 млн грн. Якщо будемо продавати квартири великих площ і чек буде 4 млн грн, то зможемо допомогти удвічі меншій кількості сімей. Я розумію, що забудовники не дуже задоволені змінами, але головною метою програми не є допомога забудовникам. Чому в нашій екосистемі з’явилися забудовники й інтерес до них? Тому що через проєкти первинного ринку більше грошей підживлює економіку країни. Не більше і не менше. Але ми постійно, вже три роки кажемо їм: потрібні невеликі площі, енергоефективність, безпека, вайтбокс, краще одразу придатне до життя житло – з мінімальним ремонтом. Хто дослухався, той вже давно робить такі проєкти.
– Вайтбоксів (whitebox, "білий куб" – формат під чистовий ремонт, вже штукатурені стіні, стяжка на підлозі, прокладено електрику та комунікації – ІФ-У) не так багато на ринку насправді. Частіше пропонують з повним ремонтом.
– Не так багато, але є готовність надавати на ринок такий формат. Буквально на днях звертається забудовник: якщо враховувати ремонти, трохи не вкладаємось в обмеження щодо вартості, але дуже зацікавлені в участі в програмі пільгової іпотеки...
– І які варіанти розглядаються? Розширення умов для новобудов з ремонтом?
– Ми з банками розглядаємо різні сценарії, наприклад, кредитний ліміт позичальнику на картку для ремонту.
– Компанії, у яких є опція з ремонтом, казали, що більшість іпотек стосувалася саме такого житла. Але це плюс 250-300 у.е. на квадрат і, умовно кажучи, такі варіанти тепер можуть вилітати з програми.
– Тому ми й робимо акцент на форматі вайтбокс: стіни, підлога, стеля, санвузол мають бути готові. Ще раз – нам треба тримати баланс. Збільшення допустимої вартості означає зменшення кількості пільгових кредитів.
Щодо обмежень по ціні: ми використовуємо коефіцієнт (К2 з 10 лютого 2026 року для всієї території, раніше 2 був лише для столиці – ІФ-У) до опосередкованої вартості спорудження житла, який формує Мінрозвитку. Наприклад, для столиці це 30 081 грн/кв. м, для Львова – 25 598 грн. Немає такої ані собівартості, ані вартості продажу, тому коефіцієнтами наближаємо цифри до ринкових. Дуже важливо, щоб міністерство оновило методологію, ми б отримували актуальну вартість і просто давали її учасникам програми.
До речі, де-факто Львів вже обігнав за середніми цінами пропозиції новобудов Київ (за даними ЛУН – 62,2 тис грн/кв. м. проти 57,7 тис/кв. м у столиці – ІФ-У). Але нашою метою не є стимулювати продажі у столиці чи Львові, фокус уваги на інших містах. І завдяки тому, що зараз коефіцієнт 2 застосовується по всій країні, у нас почали з’являтись проєкти у маленьких містечках.
Ще один результат програми – завдяки аналітиці, яка охоплює 97% ринку, ми можемо демонструвати потенціал ринку інвесторам. Наприклад, в одному з посольств мене познайомили з іноземною компанією, яка мала проєкт під Києвом, з початку війни його заморозила і хотіла продати будмайданчик. Ми показали їм частину нашої аналітики – портрет позичальника в регіоні, які доходи, що хочуть купувати тощо. І сьогодні я, наприклад, дуже пишаюся, бо ці хлопці завели в Україну ще $3 млн, відновили будівництво і продажі. При цьому, базуючись на нашій аналітиці, вони відкорегували частину проєкту, зробили більше квартир малої площі. І, наскільки мені відомо, банки вже спілкуються з ними щодо акредитації проєкту в програмі.
– Ви назвете цю компанію?
– Ні. Насправді це взагалі не моя місія спілкуватися з компаніями. Просто так вийшло. Але якщо завдяки нашій аналітиці цей досвід можна буде масштабувати, буду задоволений. У нас зараз вже 501 населений пункт, де видано іпотеку. І близько 160 тис. звернень на рік, на основі яких бачимо, яку нерухомість шукають громадяни. Тому ми точно знаємо, що більшість людей хоче готове житло, одразу мати як мінімум формат вайтбокс. Цю інформацію просто та чесно транслюємо забудовникам: дивіться, в цьому регіоні є попит, можна будувати, такого-то формату та вартості.
– Зараз умовами є обмеження площі в 52,5 кв. м для сім’ї в 1-2 людини. Що на практиці унеможливлює варіант "іпотеки на виріст", з урахуванням майбутніх дітей. Можливо, для молодих сімей ви плануєте якісь інші умови?
– У нас є декілька додаткових опцій для молодих сімей, наприклад, перший внесок у 10%. Але ви запитали, чи можна купити квартиру "на виріст". Ні, не можна. Ми розуміємо, що в загальній нормальній картині світу є супер-супер пільгова іпотека, є пільгова іпотека, є комерційна іпотека, якої в Україні сьогодні немає. "Укрфінжитло" – це 97% виданих іпотек в Україні.
Ми з банками зараз проговорюємо варіанти, такі як Blended Loan (змішані кредити), наприклад, з можливістю міксувати нашу ліквідність та ліквідність банка. Таким чином, молода сім’я зможе взяти квартиру "на виріст" не під 3-7%, але й не під 20%, а під доступну відсоткову ставку. Це одна з потенційних програм, які ми прораховуємо.
– Який вплив спільних програм – відомчих, регіональних та з бізнесом?
– Хочу, щоб спільні програми були більш масовими. Хто може бути нашим партнером у таких програмах? Регіональна влада, відповідні міністерства та роботодавці.
Наразі діють 27 програм з різними регіонами. Громади долучаються дуже активно до "єОселі", це своєрідний процес еволюції. Дивляться на громади, де вже працюють аналогічні партнерські програми, вписують у бюджет невелику суму на пілот, тестують, бачать позитивний ефект, наступного року збільшують програму. Як результат – у нас вже 1494 таких кредитів на 99,3 млн грн. Із загальної кількості кредитів понад 24 тис, тобто кожен двадцятий вже має додаткову компенсацію від регіональної влади.
В "Укрфінжитла" та Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства України є уже згадана спільна ініціатива із Міністерством соціальної політики, сім’ї та єдності України – для ВПО та громадян, зареєстрованих на прифронтових територіях.
Щодо роботодавців – з "Укрзалізницею" відшліфовуємо технічні нюанси, у найближчий час плануємо підписати угоду. Це буде перший такий гарний приклад з роботодавцями.
– Чи є ще звернення з боку роботодавців щодо схожих з УЗ програм?
– Ми ведемо перемовини з декількома зацікавленими бізнесами, перш за все йдеться про релоковані підприємства та агросектор. Паралельно – з кількома іноземними фінансовими інституціями, які хочуть нам допомогти з таким субпроєктом, як Workforce Housing.
– Мова про спільну з європейським інвестиційним фондом і девелопером Revive програму доступного житла для домогосподарств із середнім рівнем доходу та працівників критично важливих сфер?
– Revive у Бельгії за кошти своїх інвесторів втілює два глобальні напрями – комерційне та соціальне будівництво. Ми з ними хочемо зробити проєкт, в який спільно будуть інвестуватися кошти бельгійського фонду Revive та "Укрфінжитла".
– А хто керуватиме створеним житлом? І який у нього буде статус – службове, соціальне, доступне?
– Це житло, яке будує бізнес для своїх співробітників. Він і буде обирати чи комбінувати моделі. Хтось хоче продавати це житло, хтось хоче здавати в оренду, хтось хоче передати безкоштовно своїм робітникам. Будемо прораховувати варіанти і домовлятися щодо кожного проєкту окремо.
– Який етап зараз?
– Під параметри потенційної програми, які ми вже проговорили з Revive, почали спілкування з потенційними інтересантами, власниками підприємств, які релокували свої підприємства, і кількома агрохолдингами, які теж готові будувати житло для своїх співробітників. У нас вже є шість потенційних інтересантів.
– Які умови до інтересантів? Яку частину фінансування вони мають забезпечити?
– Кожен проєкт і кожна модель будуть оцінюватись окремо – це буде реконструкція чи будівництво, під оренду, продаж чи під тимчасове проживання безкоштовне. Ми вважаємо, що це житло має бути частиною комплексних інфраструктурних проєктів, які нададуть можливість адаптації релокованих спеціалістів. Різні формати, як, наприклад, у містечках Хансена. Хтось з маленьким доходом, для нього соціальна оренда. Він живе, адаптується, доходи збільшуються, вже має можливість оплачувати оренду. Якщо йому подобається місце – обирає оренду з викупом тощо.
Ці проєкти буде створено за участі капіталу самого замовника, десь третина його коштів там точно буде. Плюс частина "Укрфінжитла" і частина Revive, який має за мету заробляти, але заробляти менше, ніж у своїх комерційних проєктах.
Ми кристалізуємо формат в розмовах з потенційними українськими партнерами і показуємо Revive. Теоретично якийсь драфт може з’явитися десь цього року, але ближче до третього кварталу.
– За кредити європейських установ обговорюється реалізація програм муніципального та соціального житла. Чи готова ваша установа бути учасником цих програм у майбутньому?
– Ми плануємо участь. Більше того, таке побажання чуємо на зустрічах з іноземними інституціями.
Є прагнення, щоби в Україні з’явилася спеціалізована фінансова інституція, сконцентрована на комплексному вирішенні житлових програм. Такий варіант підказує і світовий досвід. Великим міжнародним фінансовим структурам зручніше впроваджувати проєкти, спілкуючись не з кожним окремим муніципалітетом, а через централізовану структуру, housing agency. Так працює багато країн, такі агенції можуть адмініструвати всі формати – іпотеку, лізинг, оренду з правом викупу, оренду без права викупу, соціальні стоки житла тощо.
Вважаю, що наша структура вже дозріла до такого комплексного завдання. Ми як компанія для всіх іноземних інституцій зрозумілі, прозорі, діджітальні, пройшли всі внутрішні і зовнішні перевірки, і ДАСУ (Державна аудиторська служба України) нас перевіряла, і тільки-но закінчилася комплексна перевірка Національного банку.
Отже, якщо коротко: потенційно ми готові долучатися, рівень готовності компанії для таких завдань на високому рівні. Зараз нам треба отримати волю Кабміна про створення на базі нашої компанії housing agency, наприклад, чи розширення мандату.
– Тоді вашими клієнтами стануть також муніципалітети і бізнес?
– Саме так. Є проєкти, які їх поєднують, наприклад, build-to-rent. Ми можемо також створити продукти, міксувати гроші наші і донорські, фінансувати з банками разом з муніципалітетами забудовників, які будуватимуть житло. І, за умови отримання пільгового фінансування, вони будуть частину стоку залишати для соціальних цілей.
– Тобто, де-факто, нарешті в Україні може з’явитися проєктне фінансування?
– Не тільки може, думаю, що воно з’явиться. Мета – подружити девелоперів з банками через прозорість, зрозумілість і контрольованість грошових потоків. До слова, уже створено робочу групу, куди ввійшли різні фахівці – представники НБУ, "Укрфінжитла", девелопери…
– Яка відсоткова ставка може бути для проєктного фінансування для соціальних проєктів? Навряд можна розраховувати на 7%?
– Ринкові ставки наразі – 18-20%. Це, звісно не про проєктне фінансування. Але яке воно буде, перш за все, залежатиме від прийнятого закону. З іншого боку – вже є партнери, європейські, які потенційно зацікавлені у такий практиці – Світовий банк, Єврокомісія, Європейський інвестиційний банк. Ми як компанія теж маємо капітал. Для забудовника потенційно можливо робити і blended loans (змішані кредити). Банк аналізує репутацію забудовника та дозвільну документацію проєкту, повідомляє про готовність надати кредит, а ми міксуємо з нашими або з європейськими грошима і забезпечуємо фінансування забудовника не під 20%, а, наприклад, під 10%, але з умовами. Забудовник будує за означеними стандартами (вайтбокс, сховище, енергонезалежність, відсоток соцжитла тощо), а банк вже контролює реалізацію кожного етапу, виділяючи траншами фінансування та паралельно акредитовує проєкт на "єОселю". Таким чином у забудовника немає проблем з пошуком ресурсу для добудови і з реалізацією лотів.
Для цього й потрібна парасоля housing agency, яка дає змогу скомпілювати різні інструменти та програми.
– Повернемося до "єОселі". Чи є вже погашені пільгові кредити?
– Вже погашено 341 кредит. І це приклад відповідальності: люди, якщо є можливість, не хочуть залишати тягар іпотеки, хоча вона дуже дешева. І ми задоволені, адже це дає можливість видавати ще одну іпотеку.
В цілому середня довжина кредитної угоди по портфелю – 19,5 роки. Люди все рівно гасять швидше. З урахуванням сьогоднішньої динаміки, за нашими розрахунками, в цілому портфель погасився б за 13-14 років.
– Чи прописано договором страхування іпотечних квартир від військових ризиків?
– Постановою передбачено обов’язкове страхування, класичне і страхування військових ризиків як опція. Якщо страхова компанія готова страхувати військові ризики щодо об"єктів нерухомості, то наші вимоги – нехай це буде вся країна. Однак є компанії, які готові страхувати життя людей, і тоді наші вимоги – страхувати життя не тільки цивільних українців, а й військових теж.
– Отже, зараз це опція. Хто вирішує про страхування військових ризиків – девелопер, банк чи клієнт?
– Це домовленість банка з клієнтом. Іноді клієнти просять, іноді банк ініціює. Але зараз активізувалися страхові компанії, деякі вже пропонують, наприклад, страхувати навіть життя від військових ризиків. На сьогодні питання ще не визріло. Якщо будуть готові включатись як мінімум 4-5 великих компаній, ми проведемо засідання на іпотечному комітеті, почуємо всіх і тоді, можливо, підемо до змін до постанови.
– У випадку загибелі позичальника, який брав кредит від 3%. Чи фіксується ця ставка для його спадкоємців?
– На жаль, є випадки загибелі позичальників у нашому портфелі, в різних банках. 39 випадків. Згідно з законом, у разі загибелі позичальника повністю зупиняється нарахування відсотків і банк-агент веде спілкування зі спадкоємцями. Частіше за все сім’я знаходить якісь компроміси з банком і регулює питання стосовно погашення. Якщо загинув військовий, держава сплачує його сім’ї компенсацію за втраченого годувальника, частіше сім’я вирішує ці кошти витратити на погашення кредиту. В середньому до 10 місяців займає питання повного регулювання.
– А якщо вирішують продовжити кредит? Яка відсоткова ставка?
– Юридичної можливості продовжувати кредит немає. Якщо позичальник загинув, так виписаний законодавчий акт і кодекс, кредитна угода припиняє дію. Можна підписати нову кредитну угоду, зі спадкоємцем. Знаємо цю проблему, постійно чуємо про неї від військових, від сімей, від банків і хочемо її вирішити. Ми написали декілька ініціатив, чекаємо розгляду можливості переформатувати підходи, знайти юридичну конструкцію, яка б дала змогу переоформити іпотеку.
– Результати 2025 року показали зменшення кількості виданих іпотек (7773 кредитів, що на 9,55% менше, ніж попереднього року), сума у 2025-му виросла на 1,5% – з 14,6 млрд грн до 14,8 млрд грн. Які очікування від цього року?
– Дуже важко щось планувати. Обстріли активізувалися, клієнти затаїлися. Потім трохи тихіше, і всі вже в чергу стоять. Друге питання – пропозиція, чи достатньо будують необхідного формату. Третє питання, воно найбільш складне для нас: де знайти гроші. Але в рамках цього року у планах є 20 млрд грн.
– Цього року фінансування "єОселі" через ОВДП у бюджеті закладено на рівні 17,1 млрд грн порівняно із 30 млрд грн торік та 20 млрд грн 2024 року. Чи це означає скорочення видачі кредитів у рамках програми?
– Мене навіть у міністерстві інколи запитують, скільки в цілому у нас закладено бюджетом. Є декілька джерел. Капітал "Укрфінжитла" наразі 100 млрд грн, і держава має зобов’язання сплатити купонний дохід за державними цінними паперами, що обліковуються на балансі УФЖК (це 13,847 млрд грн у 2026 році). Крім того, у 2026 році має відбутися перше погашення номінальної вартості ОВДП (5 млрд грн). Законом "Про Державний бюджет України на 2026 рік" передбачено 16,3 млрд грн (у вигляді можливої докапіталізації компанії 15 млрд грн та бюджетного фінансування на суму 1,3 млрд грн за рахунок коштів, що будуть сплачені товариством у вигляді дивідендів державі). Передбачена законом докапіталізація товариства – це можливість отримати фінансовий інструмент (у вигляді державних цінних паперів – ОВДП), а не факт отримання коштів. Для отримання на баланс товариства ОВДП в розмірі, визначеному законом (докапіталізація), має бути рішення уряду, рішення органу управління (Мінекономіки) та рішення НКЦПФР (в частині реєстрації випуску акцій товариством на відповідну суму). Тому зараз передчасно говорити про докапіталізацію у цьому році на 15 млрд грн. У минулому році процес докапіталізації розпочався 12 грудня (+30 млрд грн). Але фактично товариство отримало не 30 млрд грн на рахунок, а державні цінні папери на загальну номінальну вартість 30 млрд грн. Щоб отримати гроші на фінансування програми, "Укрфінжитло" виходить на фінансовий ринок і залучає грошові кошти під заставу цих цінних паперів.
Капітал у компанії сьогодні 100 млрд грн, а кредитний портфель залучених фінансових ресурсів – близько 26,6 млрд грн, тобто ще є можливість використовувати державні цінні папери як фінансовий інструмент для залучення коштів. І якщо на ринку будуть сприятливі умови, у нас вистачить знань та умінь, а у банків – ліквідності і ми домовимося, то 20 млрд грн ми з задоволенням профінансуємо. Чи вірю я в це? Так, вірю.
– А в кількості кредитів?
– Враховуючи, що чек росте, це мінімум 10 тис. кредитів. Як все вдасться і ми запустимо
– Раніше "Укрфінжитло" заявляло про плани викупу кредитів у банків-партнерів та видачу їм кредитів за договором доручення для подальшої сек’юритизацiї портфелю як альтернативну ОВДП схеми фiнансування своєї дiяльностi. Як просуваються ці зміни, скільки вже кредитів викуплено? Коли може відбутися сек’юритизація першого пулу кредитів?
– Технічно це було досить важке завдання, ми його більш-менш реалізували, у більшості банків-партнерів зробили тестові викупи. Зараз на нашому балансі 1330 кредитів – вже викуплених з балансів банків. На цей рік в планах викупити понад 10 тис. кредитів.
– Тобто половину ви хочете переоформити?
– Десь так, за можливостями технічними, бо це досі складний процес. Нам ще треба проговорити з Нотаріальною палатою, як це оптимізувати. Адже коли постане завдання викупу по 2 тис. кредитів на день, мені потрібні будуть всі нотаріуси, щоб вони працювали тільки на це…
– НБУ наголошував на обмеженні нинішньої моделі "єОселі": банки переважно не потребують додаткової ліквідності, тоді як "Укрфінжитло" має обмежені ресурси і змушене залучати фінансування під ОВДП, що робить модель збитковою та потребує докапіталізації, а також обмежує масштабування і послаблює стимули банків належно оцінювати ризики. Коли планується " Укрфінжитло" компенсуватиме ставку? Яким буде рівень компенсації (обговорювалося 12-місячний UIRD + 4 відсоткові пункти)?
– Це професійна дискусія, їй дуже багато років. Ми з НБУ маємо різне бачення розвитку іпотеки, це нормально. Але у нас є власник, держава в особі Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства. Ми спільно з урядом формуємо політику і погоджуємо стратегію, як буде розвиватися компанія. НБУ давав рекомендації. Ми уважно вивчаємо будь-яку пропозицію. Але головна стратегія формується з акціонером, власником.
Я не знаю, чому в ефірі крутиться історія про збитковість "Укрфінжитла", але наша компанія не збиткова. Наша компанія вже три роки поспіль платить дивіденди. Ми найбільший платник податків в фінансовому секторі, окрім банків. Навіть враховуючи просто нашу операційну модель, видаючи кредити під 3-7%, ми операційно прибуткові.
Але спитають, де наш капітал? Наш капітал тут, в компанії, на балансі. Якщо ж будемо використовувати виключно компенсаційну модель, як пропонують, то в плюсі будуть тільки банки. Адже якщо ми будемо використовувати наш капітал на компенсацію, він же не повернеться, через декілька років ми витратимо капітал і компанія буде з нульовим балансом. "Укрфінжитло" – не Фонд розвитку підприємства, який бере гроші з бюджету, просто їх адмініструє і роздає на компенсацію. Але там кредити дуже короткі – на рік-три, а у нас 20-річна історія. Якщо "Укрфінжитло", а не клієнт, буде платити банку, за 20 років просто за рахунок бюджету, 3-4 вартості квартири, то це навіть кримінальна відповідальність менеджменту компанії за доведення до банкрутства. Так не буде.
Тому ми погодилися запустити компенсаційну модель, враховуючи воєнний час, за рахунок міксу грошей наших і Світового банку – лише для обслуговування кредитів певних категорій позичальників, з обмеженим строком такої компенсації. Ми допоможемо людям, використаємо частину свого капіталу, частину своїх прибутків на реалізацію тої програми.
І ще раз. В Україні запускалася компенсаційна історія 12 разів, було 18 різних программ – регіональних, державних і т.д. І навіть остання іпотека 7%, де за два роки було видано аж 1700 кредитів. Мені здається, це дуже дивно повертатися до ідеї, яку Кабмін закрив як неефективну.
"Укрфінжитло" не вчиться лише на вітчизняних кейсах. Ми аналізуємо європейський, американський, японський досвід. Ніхто у світі не займається виключно компенсацією. Є іноді міксовані історії, коли ситуативно, наприклад після стихійного лиха, запускається компенсація, допомогли, і закрили питання. Але це не стала модель.
І ще раз: у нас є інституція, яка роздає гроші у вигляді компенсації. Місія нашої фінансової компанії – стати вікном, через яке іноземні компанії будуть заходити і фінансувати житловий сектор. Вона не може бути збиткова, тому для цих завдань нерелевантна компенсаційна модель.
– Частка програми "єОселя" на ринку іпотечного кредитування становить близько 97%. Як, на вашу думку, можна наростити частку ринкового іпотечного кредитування? За яких ставок та строків кредитів це можливо?
– Оптимальна доля соціальної іпотеки – близько 5%, а банки закривають всі інші потреби населення самі. Ми як компанія допомагали б тільки щодо соціальних історій. Нашою місією має стати допомога банкам з ліквідністю. Тобто ми б викупали у банків іпотечні портфелі, виходили далі з ними на відкритий ринок залучати ресурси під випуск іпотечних бондів та ін. Так працюють іноземні компанії.
Але класична іпотека починає запускатися з ринкової ставки 12-13% річних. Така історія в нашій країні була один раз, банки справді активно тоді видавали іпотеки. Наразі завдяки "єОселі" банківська спільнота не забуває, як видавати іпотеки і коли ставки знизяться, почне видавати власні. Вже сьогодні, наприклад, кілька великих банків завершує писати свої власні програми.
– На думку голови правління ПриватБанку Мікаеля Бьоркнерта, яку він днями озвучив на "Діалогах з NV", однією з головних перешкод на шляху ринкової іпотеки є відсутність належного регулювання у будівництві: "Ви переводите свої гроші забудовнику, який може виконати, а може й не виконати свої зобов’язання". Наскільки Ви з цим згодні?
– ПриватБанк ще працює над погодженням роботи над первинною іпотекою. Це той банк, який потрібен програмі "єОселя". І ми в очікуванні старту, коли ПриватБанк почне працювати з первинкою.
– Яким є план залучення міжнародного фінансування "Укрфінжитла"?
– Ключовим механізмом масштабування має стати сек’юритизація активів, випуск іпотечних бондів на зовнішній та внутрішній ринки. Наразі готується проєкт закону, НКЦПФР, ми та інші гравці долучені до цього процесу, допомагає і Європейський банк реконструкції та розвитку. Очікуємо, що дуже скоро з’явиться вже на комітетах, на обговоренні.
Все, що можемо робити на внутрішньому ринку, ми робимо (свопи, кредити тощо). Можливо, цьогоріч потестуємо випуски внутрішніх корпоративних облігацій під наш кредитний портфель. А в цілому масштабування, мені здається, відбудеться після війни, враховуючи нові законодавчі зміни.
– Навряд для розвитку в нас є можливість чекати завершення війни. Які кроки плануєте у сьогоднішніх умовах?
– Буде розвиватись субсидійована, соціальна, сфокусована на окремих категоріях іпотека. У тому числі сумісні програми (з бізнесом та громадами), із залученням донорських коштів. Якщо за наявні ресурси – орієнтуємося на обсяг 20 млрд грн, якщо буде позитивний фінал у сумісних програм цього року – то більше.
