Адміністративні бар’єри уповільнюють вихід нового житла на ринок - експерт

Адміністративні бар’єри є одним із ключових чинників, що уповільнюють вихід нового житла на ринок, повідомив голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов під час "круглого столу".

За його словами, сьогодні держава стала одним із ключових драйверів попиту на житло в Україні: через програми пільгових іпотек, компенсації за зруйноване житло, програми для військовослужбовців та інші держпрограми формується великий платоспроможний попит. Одначе ринок не може відповісти на попит миттєво, адже на момент введення будинку в експлуатацію 80-90% найбільш ліквідних квартир зазвичай уже реалізовані.

"Якщо держава хоче отримати додатковий обсяг житла під свої програми, це потребує часу - щонайменше 2-4 роки, з яких значну частину займає саме адміністративна підготовка проєкту", - зазначив Фаворов.

За йог словами, очолювана ним асоціація провела перше щорічне галузеве опитування девелоперів, в якому взяли участь 120 респондентів - власники, керівники та профільні спеціалісти девелоперських компаній, які загалом формують третину всього обсягу пропозиції на первинному ринку житлового будівництва. Згідно з результатами цього опитування, середній строк адмінпідготовки проєкту - від оформлення землі до отримання дозволу на виконання будівельних робіт - становить близько 14,4 місяця, оформлення прав на землю - 13,3 місяця, отримання містобудівних умов та обмежень (МУО) — ще 9,78 місяця.

Найбільшими бар’єрами для реалізації проєктів респонденти назвали проблеми з отриманням МУО (35%), труднощі у сфері земельних і майнових відносин (30%), нестабільність дозвільних документів та їх скасування (24%), труднощі з отриманням технічних умов (22%), а також постійні зміни правил, вимог і законодавства (20%).

Серед процедур, які, на думку девелоперів, найбільше потребують оптимізації на державному рівні, лідирують охорона культурної спадщини (49%), кадастрово-земельні процедури (29%), доступ до містобудівної інформації (28%) та цифрові сервіси й реєстри (26%).

В ході дискусії голова парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк наголосила, що проблема МУО є значно глибшою, ніж просто питання адміністрування чи швидкості видачі документів.

"МУО фактично перетворилися на квазідозвільний інструмент, який створює корупційні ризики, посилює монополію місцевої влади та в окремих випадках ставить девелопера в залежне становище", - вважає Шуляк.

Водночас системне вирішення цієї проблеми, на її думку, неможливе без актуальної містобудівної документації, оцифрованої та оприлюдненої на державному рівні, щоб ринок мав доступ до зрозумілих і прозорих правил. Депутат також закликала якнайшвидше винести на розгляд уряду постанову, яка передбачає механізм реагування на необґрунтовані відмови місцевої влади у видачі МУО та дасть ДІАМ можливість виступати арбітром у таких ситуаціях.

Голова Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) Олександр Новицький додав, що блок технічних умов і підключень до мереж потребує окремого реінжинірингу - з переходом до єдиного цифрового процесу та "єдиного вікна" для замовника.

Представники ринку своєю чергою підтвердили, що відсутність або багаторічне неприйняття містобудівної документації має вже не лише регуляторні, а й прямі економічні наслідки: ділянки не запускаються в розвиток, інвестиції відкладаються, а пропозиція житла не виходить на ринок у потрібному обсязі.

Результати опитування стануть основою для подальшої адвокаційної роботи асоціації разом із державою та професійною спільнотою.