Житлові товариства можуть перезапустити в Україні через окремий закон - Шуляк
У Верховній Раді розглядають можливість створення окремого законопроєкту, який дасть змогу осучаснити такий інструмент вирішення житлового питання українців, як житлові кооперативи, повідомила голова парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.
Вона нагадала, що запровадження цього інструменту за умови його осучаснення було передбачено нещодавно ухваленим законопроєктом №12377 "Про основні засади житлової політики", однак під час підготовки документу до другого читання робоча група, що займалася його доопрацюванням, дійшла висновку, що житлово-будівельні товариства (ЖБТ) треба винести в окремий законопроєкт.
"Чинна в Україні модель житлових кооперативів і загалом наявні схеми залучення коштів майбутніх власників не дають інструменту, який би системно й безпечно допомагав українцям вирішувати житлове питання через спільне будівництво. Тому пропонується запровадити нову організаційно-правову форму — житлово-будівельні товариства (ЖБТ) як неприбуткову альтернативу комерційному девелопменту, наближену до європейського досвіду", — зазначила Шуляк.
Згідно з січневим звітом "Фінансування житлового будівництва: нові моделі", підготовленим громадянською мережею "Опора", всі наразі поширені в Україні фінансово-організаційні моделі первинного ринку, які передбачають посередницькі механізми, мають системні недоліки та юридичні вразливості. За словами Шуляк, це робить інвесторів залежними від помилок або "гонитви за прибутком" з боку посередників.
"Теоретично для спільного будівництва міг би підійти споживчий кооператив, але чинні загальні правила для кооперативів не забезпечують належного захисту людей, які об’єднують гроші на будівництво, що вже підтверджено випадками зловживань. Саме тому автор звіту пропонують модель, яка передає контроль тим, хто вкладає кошти, й планує жити у побудованому житлі", — зауважила Шуляк.
На практиці, підкреслила вона, цей інструмент має діяти за принципом "власні ресурси на власні потреби": товариство стає замовником будівництва, що дає змогу не платити за девелоперську націнку та частину супутніх витрат, а також забезпечити прозорий збір і цільове використання пайових внесків під контролем усіх учасників. Учасники самі затверджуватимуть кошторис і обиратимуть генпідрядника, а графік внесків має бути жорстко прив’язано до етапів будівництва.
Фінансування ЖБТ має бути поєднанням прямих пайових внесків та підтримки різних джерел: власних заощаджень, залучених кредитних коштів (як пайових внесків), а також грантів державних і місцевих програм як цільової підтримки учасникам. Як зазначають автори звіту, важливий акцент — дозволити використовувати житлові сертифікати "єВідновлення" як внески до ЖБТ.
"Подібна практика вже застосовуються під час використання державної іпотеки "єОселя" — як перший внесок українцям дозволити використовувати житлові сертифікати "єВідновлення", які ті отримали як компенсацію за знищене житло", — зауважила Шуляк.
Серед запропонованих налаштувань моделі — жорстка цільовість коштів (усі надходження мають іти до цільових фондів), заборона використовувати майно ЖБТ як заставу або звертати стягнення на актив товариства через борги окремих учасників, а також неприбутковий статус і заборона розподілу доходів між учасниками. Додатково як елемент фінансової стійкості пропонується дозволити проєктувати частину нежитлових приміщень у власності ЖБТ — наприклад, до 30%, для оренди, а доходи спрямовувати на обслуговування та реновацію будівлі.
"Оновлення законодавства щодо житлових кооперативів є невідʼємною частиною житлової реформи, ухвалення якої було умовою отримання коштів за програмою Ukraine Facility. Відтак, для нас це питання часу. Окремий профільний закон визначатиме статус, порядок створення, діяльності та припинення ЖБТ і встановлюватиме базові принципи: баланс інтересів, стабільність будівництва та рівність правил для учасників", - підкреслила Шуляк.