Дмитрий Сенниченко, председатель Фонда государственного имущества Украины

Как Украина создает сверхсовременную систему аренды госимущества и кто от этого выиграет

Среди функций, которыми наделен Фонд государственного имущества, аренда привлекает наименьшее внимание общества. А зря. Ведь сегодня Фонд сдает в аренду около 8 млн кв. м. площади в соответствии с 14,5 тыс. договоров. Значительную часть арендаторов (около 27%) составляют предприниматели, для которых это способ наладить собственное дело.

С 2020 года процедуры аренды государственных имуществ кардинально изменились на более открытые. Теперь они проходят через аукционы Prozorro.Продажи. Участникам достаточно зарегистрироваться в системе и уплатить гарантийный и регистрационный взнос.

Если раньше типовой договор аренды не превышал три года, то сейчас объекты передаются в пользование на 5 лет и более. Для предпринимателей это оптимальный срок, позволяющий прогнозируемо реализовать бизнес-план. Более 80% заключенных в первый раз договоров аренды заключаются конкретно на такой срок. Из законодательства убрали норму об обязательном нотариальном удостоверении долгосрочных договоров. Это упростило и удешевило арендные процедуры и поэтому сегодня таких договоров стало гораздо больше.

Конкуренцию за аренду сдерживало ограничение по целевому назначению недвижимости. Если помещение предназначалось, например, для производства, то в нем нельзя было торговать или производить другие товары. Некоторые ограничения в перепрофилировании существуют и сегодня (балансодержатель может установить их не более пяти). Но все же половина арендных договоров заключается без таких указаний.

Реформа – дело системное. Ее реализация состоит из нескольких этапов. Первый – это обновление всего корпуса документов. От профильного закона, подзаконных актов, положения об аренде, примерных договоров, к методике расчета арендных ставок.

Следующий этап – это диджитализация процессов. Минимизация контактов между потенциальным арендатором и чиновником, построение целостной электронной многофункциональной системы, позволяющей мониторить процессы, анализировать данные и контролировать процедуры.

В начале 2021 года Фонд запустил в работу сайт orenda.gov.ua – сервис, позволяющий найти и выбрать объект аренды непосредственно в вашем сообществе. Ранее предприниматель должен был выискивать данные об этом в газете "Ведомости приватизации", издававшейся ограниченным тиражом, или искать данные в специальной таблице на сайте ФГИУ. Причем информация об объекте далеко не всегда была полной и приходилось постоянно связываться с чиновниками для многочисленных уточнений.

Теперь это в прошлом, из бюрократического лабиринта мы перешли в некоррупционный онлайн. Вся информация рядом на расстоянии одного клика. Ресурс orenda.gov.ua работает по принципу интернет магазина, где каждый пользователь может тщательно изучить все характеристики товара.

И это только начало. Формируем комплексную электронную автоматическую систему принятия решений в сфере аренды государственного имущества. Имея ограниченные ресурсы, мы обратились к донорам и совместно с USAID/UKaid "Прозрачность и подотчетность в государственном управлении и услугах/TAPAS" запустили сквозную автоматизацию всех процессов аренды.Единые алгоритмы создания, подписания, обнародования документов и решений, синхронизация данных с Единым Реестром объектов госсобственности, возможности глубокой аналитики, механизмы контроля за арендными процедурами, функции автоматического формирования документов и многое другое. Цель – минимизация контактов между потенциальным арендатором и чиновником, чтобы устранить коррупционные риски и влияние человеческого фактора.

Тектонические изменения в сфере аренды госимущества изменили этот рынок. Предприниматели теперь планируют свое будущее, учитывая среднесрочные и долгосрочные договоры. Между ними существует реальная конкуренция за объект аренды, что ведет к росту цены по сравнению со стартовой. Доступ к информации имеют все и коррупционные риски сведены на нет. А общины в свою очередь рассчитывают на дополнительные бонусы за счет оживления бизнес-активности.

Так случилось, что в 2020 году эти изменения совпали по времени с началом пандемии коронавируса. Было понятно, что аренда может превратиться в дополнительное бремя, которое многих потянет ко дну. Поэтому Фонд инициировал перед Правительством внедрение системы скидок для арендаторов: от 50% до 75% или освобождение от арендной платы определенных категорий в зависимости от вида их деятельности. До 2 тыс. предпринимателей ими воспользовалось, сэкономив около 160 млн. грн. Мы продемонстрировали гибкость и понимание форс-мажорной ситуации.

Цифры лучше любых слов скажут об эффективности новой системы аренды госимущества. В 2021 году Украина имеет абсолютный рекорд поступлений по этой статье доходов за всю историю независимости государства – почти 1,6 млрд грн. Фонд успешно провел 3,8 тыс. аукционов, которые давали рост цен по некоторым объектам до 120%. В среднем ежемесячно госбюджет получал по 37,5 млн. грн. Успешный кейс аренды текущего года – это аукцион по зоне беспошлинной торговли терминала аэропорта "Львов" площадью 860 м², где стартовая цена выросла на 90% и достигла 3,7 млн ​​грн. Или единственный имущественный комплекс государственного научно-производственного предприятия "Укрмеханобр" в Кривом Роге. Его сдали в аренду за 1,1 млн. грн. В Одессе успешно нашли арендатора для целостного имущественного комплекса "Одессавинпром", повысив месячную арендную плату с 339 до 751 тыс. грн.

Аренда госимущества в Украине будет и дальше оставаться важным экономическим инструментом. Причина проста – огромное количество активов, находящихся у государства. Объекты, по разным причинам не подлежащие приватизации, не должны простаивать. Собственно, в этом наше отличие от других стран, в том числе прошедших экономическую трансформацию. Там аренда имеет гораздо более скромные масштабы и ей уделяют меньше внимания.

В Соединенных Штатах на федеральном уровне эту функцию взяло на себя Управление общих служб (GSA), в то время как в каждом штате действуют собственные департаменты, специализирующиеся на подобных вопросах. Работают они в соответствии с Национальной стратегией эффективного использования собственности, ее выполнение контролируется Офисом по управлению и бюджету (Office of Management and Budget). Для аренды госимущества используются локальные системы публичных закупок.

В Великобритании управление имуществом децентрализовано. Но предложения по аренде недвижимости и земли размещают на специальном онлайн-портале. Однако вместо аукционов контакт происходит через определенных должностных лиц в конкретном министерстве или ведомстве.

Таким образом, в Украине создается один из наиболее продвинутых механизмов аренды государственных имуществ. Происходит это не от хорошей жизни. Надо преодолевать вопиющую коррупцию. На старте реформы 28 млн м2 площадей не использовали или делали это по "теневым" схемам. И теперь мы вытаскиваем страну из болота и формируем открытый цивилизованный рынок аренды для всех. Первые успехи обнадеживают, а главное вдохновляет то, что изменения необратимы. Украина больше никогда не вернется к существованию средневековых схем распределения госимущества. Она будет культивировать рыночные механизмы, от которых выиграют правительство, общины, бизнесмены и обычные граждане.