Виктория Волковская, генеральный директор Ассоциации по управлению финансами и инвестициями (FIMA)

 

Несмотря на экономический кризис, бесконечные локдауны и периоды карантина, спрос на жилую недвижимость не падает. Одна из причин –отсутствие альтернативных вложений для сохранности денег. При этом покупатель жилья стал более разборчивый и осторожный, он более скрупулезно смотрит на репутацию застройщика, инфраструктуру и качество материалов объектов, схему продаж.

На сегодня в Украине используются следующие виды финансирования строительства жилья: прямые продажи, целевые облигации, институты совместного инвестирования (ИСИ) и Фонды финансирования строительства (ФФС).

Кратко напомню, что такое ФФС. Изначально ФФС задуман и реализован как система гарантий и защиты инвестора при инвестировании в жилую недвижимость. Это стало актуально после скандала с «Элита-Центр». Чтобы избежать подобных случаев в будущем, был принят Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Минрегион не выдумывал колесо, а заимствовал опыт Польши, которая в свою очередь вдохновилась немецкой моделью ФФС. К слову, в Польше ФФС существуют уже 40 лет.

Закон требует, чтобы управитель ФФС проверил всю разрешительную документацию как на землю, так и на сам объект строительства. Только после полного анализа, имея на руках всю необходимую документацию, в том числе и само разрешение на строительство, Управитель открывает ФФС.

Уставной капитал управителя Фонда обязан быть не менее €1 млн, и, что не менее важно, формируется до начала привлечения средств инвесторов. За деятельностью управителя ФФС ведется постоянный надзор с стороны регулятора. Именно это вызывают доверие к управителю и к самому механизму финансирования строительства.

Каждое заключение договора об участии в ФФС с Доверителем проходит через учетную программу, которая позволяет уйти от таких неприятных моментов как двойные продажи.

Отдельный момент – в случае банкротства застройщика управитель ФФС подыскивает другого застройщика, тем самым сохраняя за инвестором деньги и квадратные метры.

Еще один момент – банки любят ФФС. В чем это выражается? В ипотеке! (да, не поверите, но она существует).

В своей работе компания-управитель ФФС использует только прямые договора с покупателями (инвесторами-доверителями), специальный учет позволяет избежать двойных продаж.

Хочу отметить, что по сути ФФС выполняет программу лояльности – покупатель, успешно купивший недвижимость предпочитает в следующий раз также иметь дело с ФФС. По нашей статистике, до 20% покупателей обращаются повторно.

На сегодня в Украине существует 37 компаний-управителей ФФС, около 350 фондов – объектов строительства и суммарно 35 млрд грн в управлении.

По сравнению с другими видами продаж, ФФС удобный и понятный для инвесторов и банков инструмент. Хотя и у него есть свои недостатки. Прежде всего, этот механизм распространяется только на строительство жилых объектов.

Контроль за целевым использованием средств на строительство конкретного объекта строительства, защищает покупателей, но не всегда удобен застройщику. Вероятно поэтому доля ФФС не превышает 10% в общем количестве продаж, и используется в основном крупными строительными компаниями, дорожащими своей репутацией.

Жесткие регуляторные правила, контроль, отчетность - благодаря этому ФФС позволяет избежать сюрпризов при финансировании строительства жилья. Но вскоре все может измениться.

В Верховной Раде зарегистрирован законопроект №5091 с целью создания правовых механизмов для гарантирования имущественных прав на объекты строительства, а также внедрение других механизмов защиты прав инвесторов в жилую недвижимость.

Не буду детально анализировать законопроект, о нем достаточно сказано и написано. Отмечу только то, как он может повлиять на ФФС.

Согласно тексту законопроекта, деятельность заказчика и девелопера строительства с привлечения средств на финансирование строительства имеет все признаки финансовой услуги и фактически дублирует деятельность управителя ФФС.

 

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ	УПРАВИТЕЛЬ ФФС	ДЕВЕЛОПЕР
Деятельность четко законодательно урегулирована	Да (Закон «О финансово- кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»)	нет
Требования у ставному капиталу (не менее 1 млн евро)	да	нет
Требования к активам собственникам финучреждения	да	нет
Требования к деловой репутации собственников финучреждения	да	нет
Обязательное лицензирование деятельности, а соответственно множество требований: К организационной структуре; К специалистам компании; Требования к обязательной ежемесячной и ежегодной отчетности перед регулятором и аудиту; Выполнение специальных нормативов с целью избегания рисков.	да	нет

 

К сожалению, никаких требований к девелоперу или заказчику строительства законопроект не устанавливает! Так же законопроект не предусматривает никакого контроля за деятельностью заказчика, девелопера и застройщика.

Пока не понятно, в какой формулировке законопроект дойдет до сессионного зала и примут его ли депутаты, но очевидно другое: в случае принятия законопроекта в том виде, в котором он есть сегодня - многие управители ФФС захотят стать девелоперами, к которым фактически нет никаких требований, которые по сути и есть управителям ФФС, только без лицензии, без требований к деятельности и без надзора регулятора.