Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"
Програма житлових ваучерів в Україні працює 8 місяців і за цей, відносно невеликий, проміжок часу вона стала одним із найзатребуваніших механізмів державної підтримки для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які раніше проживали на тимчасово окупованих територіях (ТОТ). Навіть попри те, що поки що ця державна ініціатива поширюється тільки на окремі категорії ВПО (зі статусом УБД або з інвалідністю внаслідок війни), визначені профільним Порядком №1176, і містить низку спеціальних вимог щодо невирішеного житлового питання заявників, попит на неї залишається стабільно високим.
За даними офіційної статистики, станом на середину липня 2026 року вже було подано 43 501 заяву про отримання такого спеціального платіжного документа номіналом 2 млн грн, з яких 35 651 було задоволено. Як відомо, перший етап фінансування програми розпочався 1 травня цього року: було заброньовано кошти за 3 296 житловими ваучерами на загальну суму 6,59 млрд грн і 3 228 отримувачів цих платіжних документів змогли реалізувати їх на ринку нерухомості. Очікується, що фінансування програми продовжиться вже цієї осені.
Водночас із 1 серпня 2026 року оновлюються правила отримання житлових ваучерів. Йдеться про зміни, внесені урядовою постановою №723 до Порядку №1176.
Детальніше про нововведення у програмі житлових ваучерів, їх потенційні наслідки для власників житлових ваучерів, які вже отримали ці платіжні документи, але ще не реалізували їх на ринку нерухомості, а також проблемні питання щодо практичного застосування нових положень — далі.
Додаткові застереження для отримання ваучера
Нагадаю, що наразі ключові умови для отримання ваучера — відсутність санкційних застережень, інших обмежувальних заходів та судимості за вчинення окремих кримінальних правопорушень, а також — нерозв’язане житлове питання. Отримувач допомоги та члени його сім’ї (один із подружжя та діти до 18 років) не повинні мати у власності об’єктів житлової нерухомості. Особи, які вже були забезпечені приміщеннями для постійного проживання органами державної влади протягом періоду перебування на обліку ВПО, або ж отримували грошову компенсацію за належне для отримання жиле приміщення (такі виплати раніше виплачували, скажімо, ВПО, які брали участь у антитерористичній операції), або ж подали заяву про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна та/або яким затверджено рішення про надання такої компенсації, — не можуть отримати ваучер. Із такого загального правила є лише один виняток: застереження стосовно наявності житлової нерухомості не застосовується до об’єктів, розташованих на територіях активних бойових дій або на ТОТ.
Найважливіша новація, яка запрацює вже з 1 серпня 2026 року, стосується запровадження додаткових критеріїв (окрім вище перелічених), що унеможливлюють отримання житлового ваучера.
Перший критерій. Отримувачами допомоги не можуть бути особи, якщо вони та члени їх сім’ї (один із подружжя та діти до 18 років) починаючи з 24 лютого 2022 року до дати подання заяви на житловий ваучер припинили право власності на об’єкти житлової нерухомості.
За логікою нормативних змін, вочевидь, така обмежувальна обставина стосуватиметься не лише випадків, коли проводиться окрема реєстраційна дія щодо припинення права власності (це можливо у двох випадках — у зв'язку зі знищенням об'єкта нерухомого майна або відмовою власника від права власності), а будь-якого юридичного факту припинення права власності. Скажімо, внаслідок купівлі-продажу, дарування чи іншого способу відчуження нерухомості, що відповідно до пункту 1 частини 1 статті 346 Цивільного кодексу України є підставою для припинення права власності.
Простими словами, якщо заявник або член його сім'ї після початку повномасштабного вторгнення рф на територію України продав, подарував чи в інший спосіб припинив право власності на житло, — це може унеможливити отримання житлового ваучера. При цьому не матиме значення, що така нерухомість була розташована на ТОТ або території активних бойових дій, адже встановлений Порядком № 1176 виняток на цей критерій не буде поширюватися.
Після оприлюднення постанови № 723 у суспільстві з’явилися побоювання, що вже ухвалені рішення про надання житлових ваучерів можуть бути переглянуті з огляду на нові вимоги. Тобто йдеться про понад 30 тис. схвалених заявок про надання житлових ваучерів, які очікують на старт чергового етапу фінансування для подальшої реалізації на ринку нерухомості.
Таке припущення виникло не на порожньому місці. Причина криється в окремих формулюваннях розпорядчих положень постанови № 723, які містять приписи для профільних міністерств та інших державних органів щодо забезпечення інформаційної взаємодії між державними реєстрами та інформаційними системами з метою проведення перевірок отримувачів допомоги та членів їхніх сімей. Саме в цих положеннях з’являється теза про те, що перевірка даних про державну реєстрацію припинення права власності здійснюється за період з 24 лютого 2022 року до дати використання житлового ваучера. Також передбачено проведення Міністерством фінансів поточної та ретроспективної верифікації до моменту використання (!) житлового ваучера.
Це формулювання у розпорядчих положеннях постанови №723 з’явилося, вочевидь, не випадково, адже Порядок № 1176 пов'язує критерій щодо припинення права власності (новий підпункт 7 пункту 5) виключно з періодом до дати подання заяви про надання допомоги. Тож, на мою думку, постанова № 723 створює формальні підстави для перевірки вже схвалених заяв щодо житлових ваучерів. Це випливає з приписів про перевірку до дати використання ваучера та ретроспективну верифікацію. Проте вона не врегульовує належним чином процедуру перегляду вже ухвалених рішень і правові наслідки такої перевірки. Тобто нормотворчий намір поширити перевірку на раніше схвалені заяви простежується, але завершального механізму — скасування позитивного рішення або анулювання ваучера в тексті оновленого Порядку №1176 немає. Ба більше, профільний порядок дозволяє проводити перевірку та враховувати її результати під час первинного розгляду заяви, але не встановлює спеціальної процедури перегляду вже ухвалених позитивних рішень.
Крім того, розпорядчі положення постанови № 723 мають організаційний характер і спрямовані на забезпечення інформаційної взаємодії між державними органами та реалізацію механізму перевірки, передбаченого самим Порядком №1176. Такі приписи, на моє переконання, навряд чи можуть розширювати часові межі застосування нового критерію або встановлювати нові підстави для перегляду рішень, які вже були ухвалені комісіями відповідно до Порядку № 1176.
Другий критерій. Отримувачами допомоги не можуть бути особи, якщо вони та члени їх сім'ї розпочали використання або використали державну допомогу за іпотечними кредитами для ВПО (постанова КМУ №998) або програму "єОселя" (постанова КМУ №856).
Ці зміни унеможливлюють дублювання окремих державних механізмів допомоги у забезпеченні житлом. Водночас нормативне регулювання не визначає, які саме дії свідчать про початок використання державної допомоги за програмами, передбаченими постановами №998 та №856. Відтак це питання потребує додаткового офіційного роз'яснення від виконавця програми.
Важливо, що такий критерій не впливатиме на можливість використання житлового ваучера як першого внеску за іпотечним кредитом у межах програми "єОселя". При цьому практична реалізація цього механізму потребує внесення змін до законодавства про іпотеку. Відповідний законопроєкт №15335 "Про внесення змін до деяких законів України щодо нерухомого майна, придбаного в іпотеку" наразі перебуває на розгляді парламенту.
Звертаю увагу на ще один важливий момент: 17 липня цього року до Порядку №1176 були внесені зміни, зокрема, у підпункті 3 пункту 5 виключено слова "(крім об’єктів житлової нерухомості, кредити на придбання яких забезпечені іпотекою, не погашені)".
Здавалося, що нормотворець повністю відмовився від цього винятку. Водночас аналіз змін, які набувають чинності з 1 серпня 2026 року, свідчить, що згадка про іпотечне житло все ж міститиметься в іншому положенні Порядку №1176. Так, у пункті 8 передбачено, що під час подання заяви зазначається також інформація про наявне право власності, зокрема на об'єкти житлової нерухомості, кредити на придбання яких забезпечені іпотекою, не погашені і на які будуть спрямовані кошти допомоги.
Чи означає це, що якщо в отримувача допомоги є іпотечна нерухомість, він зможе спрямувати кошти житлового ваучера на її погашення, вказавши відповідну інформацію під час подання заяви, — це питання поки що відкрите. Адже після внесення змін решта положень Порядку №1176 більше не містить приписів про можливість використання житлового ваучера для погашення платежу за наявним кредитним договором.
Третій критерій. Отримувачами допомоги не можуть бути особи, якщо вони зареєстрували (задекларували) місце проживання на ТОТ після її окупації відповідно до профільного Порядку №820, що регулює внесення відомостей про адресу зареєстрованого місця проживання, що знаходиться на ТОТ.
Це означає, що під час розгляду заяви на житловий ваучер, крім перебування суб'єкта звернення на обліку в Єдиній інформаційній базі даних про ВПО та переміщення з ТОТ, включених до так званого Переліку №376, додатково перевірятиметься факт реєстрації (декларування) місця проживання на ТОТ після її окупації.
Можливість відкликати заяву
Урядовою постановою №723 передбачено й інші зміни до процедури отримання житлових ваучерів. Наприклад, ще одна новація стосується можливості відкликання заяви про отримання житлового ваучера. Власне, Порядок № 1176 доповнено новою підставою для відмови у наданні допомоги — відкликанням отримувачем заяви про надання допомоги шляхом подання відповідної заяви до комісії.
Таким чином, заявники, які виявили помилки у поданих документах або з інших причин вирішили припинити участь у цій державній програмі, матимуть можливість відкликати своє звернення.
Водночас поки що незрозуміло, яким чином громадяни, які подали заяву через Дію, зможуть реалізувати право на її відкликання. Адже Порядок № 1176 не містить алгоритму відкликання електронної заяви та не дає відповіді, чи буде для цього реалізовано окремий функціонал у Дії, чи відповідна можливість стане доступною лише після запровадження механізму звернення до комісії через адміністратора ЦНАП або нотаріуса.
Відтак лише практика правозастосування дасть відповідь на низку проблемних питань, які наразі залишаються відкритими. Слідкуємо...
