Інвестуючи в готельну нерухомість, ви можете зробити свій "пенсійний портфель"

Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group

Зараз багато хто думає куди вкладати кошти для отримання пасивного доходу: в депозити, цінні папери, нерухомість чи власний бізнес? На жаль, під час війни всі інвестиції більшою або меншою мірою ризиковані. Але нерухомість завжди була самим зрозумілим і стабільним інвестиційним активом. За підрахунками експертів, у світі в неї зосереджено дві третини всіх світових капіталів. І українські інвестори не стали винятком, обираючи житлову нерухомість головним напрямом інвестування. Однак, ситуація в країні змінила цей тренд. Зараз з’явився більш привабливий актив - інвестиції в готельну нерухомість, які стали доступними, оскільки тепер можливо вкласти кошти не тільки в купівлю великих об'єктів, а й окремих котеджів, номерів чи навіть спа.

Краще ніж оренда

Коли мене питають про інвестиції, я завжди кажу, що в першу чергу - це захист грошей від знецінення, і лише в другу - дохідність. Так, у зв’язку з міграцією населення, попит на житло зменшується, разом із цим і його інвестиційна привабливість. Тому у готельну нерухомість інвестувати вигідніше, ніж у квартири з метою оренди, адже окупність швидше.

Тим паче, що готельна нерухомість в Україні зараз перебуває на етапі формування нових правил. Умовно, є два види готельної нерухомості для інвестицій: класична - для великих гравців та новий формат для приватних інвесторів. Зараз все частіше купують окремі котеджі, апартаменти чи номери з ремонтом та готельною комплектацією, а керуюча компанія здає їх гостям та розподіляє прибуток.

Наприклад, прибуткова готельна нерухомість від Ribas – коли інвестор обирає проєкт і вкладає в нього кошти, а решту роблять партнери: забудовник будує під ключ, а керівна компанія керує, щоквартально перераховуючи дивіденди. При цьому кожен інвестор отримує звітні дані – все прозоро і зрозуміло. Бонусом, кожен інвестор ще може відпочивати у своєму активі. 

Тобто зараз готельна нерухомість – самий надійний матеріальний актив, оскільки  не тільки забезпечує збереження капіталу, а і стабільний пасивний дохід. А головне, готелі - більш зрозумілий та прогнозований актив у порівнянні з іншими сегментами нерухомості.

Скільки вкладати

Якщо казати про об’єм інвестицій, насправді, це не має значення. Насправді важливо яка частка від коштів у вашому розпорядженні. Для себе я давно вирішив, що це має бути не менше, ніж половина грошових надходжень. Варто навіть починати з маленьких сум, щоб прибирати страх перед інвестуванням. Цей шлях треба прокласти.

Наприклад, Ribas Hotels Group відкриває можливості вкладень з дуже малих коштів: можно зайти в інвестицію дольовим власником готельних номерів, ресторанів при готелях з чеком від  4 тис гривень. Така людина стає співвласником готелю і отримує до 10% річних на вкладену суму.

Взагалі, варто поступово формувати свій інвестиційний портфель. Тоді непомітно, за три – п’ять років, портфель інвестицій стане значущим так званим "пенсійним", або, як кажуть в Україні запасом "на чорний день".

З чого почати

Якщо я обираю куди проінвестувати, варто спочатку добре вивчити об’єкт. Наприклад, можна думати, що нерухомість — це ліквідна інвестиція. Але з часом приходить усвідомлення, що це не так. Так, якщо в якийсь момент ти хочеш швидко продати нерухомість за прийнятну ціну - це дуже важко. Адже інвестиція в нерухомість — це про збереження грошей, дохідність, статусність, але не про ліквідність.

Але все ж таки мій портфель переважно складається з готельної нерухомості. Хоча, чесно кажучі, є і невдалі інвестиції, коли здача об’єкта затримується вже шостий рік. За цей час можна вже було подвоїти суму інвестицій в якомусь іншому проєкті, але я ніяк не можу на це вплинути. В той же час є приклади, коли за два роки ціна об’єктів виросла майже вдвічі. Тобто, якщо слідкувати за ринком, можно вгадувати проєкти, які будуть успішними.

Наприклад, в силу специфіки сфери, в якій я працюю, інвестиційно приваблива переважно готельна нерухомість на заході України. Тут я бачу мінімальні військові ризики, хіба що існує ризик зниження дохідності бізнесу через невизначеність, пов’язану з ходом війни, регулюванням галузі, ситуацією в туристичній сфері. Але не дивлячись на можливе зниження дохідності, ціна самих об’єктів нерухомості не знизиться, оскільки собівартість будівництва тільки зростає. І немає жодних причин, щоб вона найближчими роками зменшилась.

Екосистема для інвесторів

Хоча, у готельних проектів ключовим фактором успіху стає не лише локація чи формат, а й якість управління. Саме професійний оператор багато в чому визначає, наскільки стійким та передбачуваним буде проект. Не секрет, що готельний бізнес відрізняється високою операційною складністю і для для інвестора, не зануреного у галузь, самостійне управління такими процесами суттєво підвищує ризики. Тому саме професійне управління дозволяє вибудувати готельний проект за зрозумілою та перевіреною моделлю. Це знижує залежність результатів від людського фактора та випадкових рішень, а також робить бізнес прозорішим з погляду фінансових показників.

Зокрема, Ribas Hotels Group супроводжує об'єкти на всіх етапах — від розробки концепції та підготовки до відкриття до операційного управління, що дозволяє інвесторам спиратися на стандартизовані процеси та накопичену галузеву експертизу. Також створена ефективна бізнес-модель, яка передбачає рівномірний розподіл прибутку між всіма власниками готельної нерухомості. А головне - є широкий вибір варіантів як в Україні, так і за кордоном включаючи апартаменти та котеджні містечка з різними термінами здачі та вартістю. Усі вони пройшли ідентифікацію стандартів готельєра та є найцікавішими і найперспективнішими.  

Потенціал зростання

Резюмуючи, можу сказати, що інтерес інвесторів до готельних проектів формується на стику кількох стійких тенденцій: зростання внутрішнього туризму, дефіциту якісного номерного фонду та підвищення зрілості готельного ринку. Готелі перестають бути нішевим бізнесом і все частіше сприймаються як зрозумілий інвестиційний інструмент із довгостроковим горизонтом.

Ключову роль цьому процесі грає професійне управління, що дозволяє знижувати операційні ризики і забезпечувати стабільність фінансових показників. Крім операційного доходу, готельні проекти мають потенціал зростання капіталізації. Для інвестора це означає можливість отримання сукупного ефекту - регулярного доходу від операційної діяльності та збільшення вартості активу за довгострокового володіння.