Эксклюзивное интервью заместителя министра юстиции Украины по вопросам государственной регистрации Павла Мороза -- Как на практике работает комиссия по рассмотрению жалоб на изменения в реестрах недвижимости и бизнеса, которая, по вашим словам, показала хороший результат по итогам первого полугодия своей работы -- возвращено имущество и права 150 заявителям из 250, обратившихся в комиссию. -- Я отвечу очень детально. Если собственник недвижимости или участник, руководитель бизнеса каким-то образом узнает, что в реестр были внесены изменения в отношении объекта недвижимости, корпоративных прав или руководителя ООО, то ясно, что эти изменения были произведены государственным регистратором. У пострадавшего есть две возможности. Первая -- обратиться в суд за защитой нарушенного права. В иске в мотивировочной части указать, что он хочет от суда -- отменить регистрационное действие, которое, по его мнению, является незаконным. Недостаток этого судебного пути -- время: надо подождать, чтобы суд рассмотрел иск и открыл производство. Потом дождаться решения первой инстанции, которое вступает в силу через 10 дней при условии отсутствия апелляции. Как правило, апелляцию подают, и тогда надо ждать окончательного решения апелляционной инстанции. То есть, минимум, 6 месяцев. Но 1 января 2016 года появилась новая возможность. Сейчас можно обратиться с жалобой именно на действия государственного регистратора в Министерство юстиции. В чем отличие от cуда? -- Суд может рассмотреть иск и обстоятельства всего дела, исследовать абсолютно все, что касается не только регистрационного действия, но и вообще права собственности на определенный объект: кто стороны, что между ними происходило, какие правовые действия совершались, какие документы являются действительными, а какие нет, есть ли поддельные документы, кто подделывал, кто заказчик. Комиссия Минюста не наделена такими полномочиями. И когда вы видите в прессе заголовки, что комиссия перебрала на себя полномочия суда, то это абсолютно не так: у нас нет ни одного полномочия рассматривать по сути сам спор, а тем более право собственности на определенный объект или корпоративные права. Комиссия полномочна рассмотреть только жалобу на действия государственного регистратора. Но в отличие от суда, она делает это более оперативно. Что делает госрегистратор? -- Он вносит на основе поданных документов в реестр данные о новом собственнике или новом руководителе. Ему подают пакет правоустанавливающих документов, перечень которых предусмотрен законом. Ответственность за достоверность этих документов несет заявитель и только заявитель, тогда как регистратор не несет никакой ответственности за их действительность или недействительность. Закон запрещает государственному регистратору требовать какие-либо другие документы, чем те, которые предусмотрены законом Если происходит рейдерский захват, то без государственного регистратора завершить его невозможно. Поэтому в большинстве таких рейдерских захватов, конечно, с госрегистратором договариваются, формируя определенную группировку (подкупая или другим образом стимулируя для проведения регистрационных действий). Но бывают случаи, когда госрегистратора просто вводят в заблуждение. Например, были случаи, когда первое регистрационное действие один регистратор делал абсолютно незаконно - например, переход к модельному уставу в обществе, а остальные действия уже проводили обычные регистраторы, и эти действия были абсолютно законными. И что касается процедуры обжалования: в законе четко прописаны 6 требований к самой жалобе. Помимо самого слова "жалоба" должны быть указано конкретное регистрационное действие с номером, должны быть дата, подпись, печать. Если подаются какие-то документы с жалобой, то они должны быть надлежащим образом заверены. Почему я об этом говорю, потому что нам было направлено примерно 1000 заявлений, но действительных жалоб, которые комиссия допустила к рассмотрению, -- 250. -- То есть, за полугодие подано около 1000 жалоб, но 250 из них соответствовали всем требованиям? -- Абсолютно точно. Есть еще несколько замечаний. В комиссию с жалобой можно обратиться в течение 30 календарных дней с даты, когда было проведено регистрационное действие или когда лицо узнало или могло узнать о нем. Большинство жалоб, которые мы сейчас получаем и рассматриваем, на действия, которые происходили в июне-июле этого года. Но представьте себе, что человек поехал работать за рубеж на несколько лет, сдал квартиру, а через два года вернулся и решил ее продать. Нашел покупателя, обратился к нотариусу, а нотариус говорит, что квартира уже не твоя. И таких случаев много: в прошлом году до работы нашей комиссии рейдерских захватов было примерно 3000, и 2700 из них были успешными. Сейчас же можно обратиться в Комиссию и вернуть имущество максимально быстро. С начала работы Минюст удовлетворил 150 жалоб, то есть процент удовлетворенных жалоб и предотвращенных рейдерских захватов вырос в 12 раз по сравнению с прошлым годом, когда жалобы рассматривали только суды. Хочу отметить, что если вам не нравится решение комиссии, вы все равно можете идти в суд. Но если вы пошли в суд раньше, чем дождались решения комиссии, то комиссия по закону отказывает в рассмотрении жалобы, если есть судебное производство по тому же предмету спора, тем же основаниям и между теми же сторонами. Еще одно замечание -- если действие госрегистратора проведено на основании решения суда, то жалобу на такое действие комиссия не рассматривает за исключением случая, если будут поданы доказательства, что такого судебного решения не существует или под его номером в судебном реестре содержится совершенно другое решение. Такие случаи были. -- Сколько времени занимает у комиссии рассмотрение жалобы? -- Законом срок определен четко -- 30 календарных дней. Мы еще ни разу этот срок не нарушили. В очень сложных случаях мы можем продолжить срок рассмотрения жалобы еще на 15 дней, но таких случаев было мало, за 30 дней успевали всегда. Первый этап -- допуск к рассмотрению. Второй -- изучение специалистами всех деталей этого регистрационного действия и вынесение на рассмотрение комиссии жалобы. Как комиссия ее рассматривает? -- Все очень просто. В комиссию входят 9 членов, минимум 6 должно присутствовать для кворума, как правило, присутствует 7-8. Каждый член комиссии, по сути, становится на сторону регистратора и отвечает на простой вопрос: если бы ему был подан именно этот пакет документов то были бы у него основания отказать в проведение этого регистрационного действия? Если были бы, то жалоба удовлетворяется. Например, если закон требует в этом пакете иметь 7 документов, а их подано 6, то регистратор должен быть отказать. -- В случае решения комиссии удовлетворить жалобу что происходит? -- Отменяется регистрационное действие -- И какое юридическое последствие? -- Возврат статус-кво -- к той записи в реестре, что была до проведения этого действия. -- А если рейдер за это время успел что-то сделать с объектом, то дальше уже все решается через суды, в том числе и возмещение убытков? -- Да, абсолютно так. - Что грозит регистратору или нотариусу за незаконные действия? Отлучение от реестра, передача данных правоохранителям? -- Это зависит от самого нарушения. Во-первых, есть случаи, когда регистрационное действие проведено ошибочно. Например, у нас был нотариус, который зарегистрировал общественную организацию, хотя закон четко говорит, что это могут сделать только органы Министерства юстиции. Поэтому комиссия отменила это действие и заблокировала доступ этому нотариусу на месяц, чтобы он получше выучил профильные законы. Бывают случаи, когда приходит нотариус и говорит: люди добрые, откуда я мог знать, что этот документ поддельный (а в законе действительно отсутствует обязательство регистратора проверять подлинность документов). Мы понимаем, что у него руки трясутся -- он очень уважаемый нотариус, состоятельный, у него офис в центре Киева и он действительно дорожит своей репутацией. За что же его наказывать? На будущее он будет более консервативным и внимательным. И в подобных случаях на них действительно уже не было ни одной жалобы. Но если же комиссия видит, что действительно нарушение было, то комиссия принимает решение заблокировать доступ на три месяца. Если грубое нарушение -- то на шесть. В случаи, когда нарушение было умышленное , тогда комиссия принимала решение заблокировать регистратора или нотариуса навсегда, просто аннулировать ему доступ к реестру. Более того, если нарушение действительно грубое, мы всегда абсолютно все материалы собираем и пишем письмо в национальную полицию, чтобы они детально и тщательно проверили конкретного регистратора или нотариуса, так как кроме блокирования доступа к реестру других полномочий у нас по закону нет. Правда, мы еще можем привлечь к административной ответственности, но этот штраф мизерный по сравнению с утраченной выгодой в случае блокирования доступа к реестру... -- ... или в сравнении с той выгодой, которую он может получить за незаконное регистрационное действие. -- Да, такой штраф -- это не ответственность. Но правоохранительные органы, проанализировав материалы, могут привлечь к уголовной ответственности, так как любой рейдерское захват -- это преступление; подделка документов -- преступление; сговор лиц, чтобы отобрать имущество -- это преступление. И мы каждый раз обращаемся к правоохранительным органам. Мы уже разработали проект меморандума, который хотим заключить с МВД и национальной полицией о сотрудничестве именно в борьбе с рейдерством, так как первая инстанция, в которую надо немедленно обращаться в подлобных случаях пострадавшему -- это национальная полиция. Она может сразу прийти в офис и спросить, что происходит. Мы заключим этот меморандум и будем немедленно обмениваться информацией, а также создадим рабочую группу, чтобы какие-то технические нюансы отработать. Чтобы проиллюстрировать грубость нарушений, приведу случай "Уникредита" (право собственности на бизнес-центр Horizon Park -- ИФ), в котором отметился частный нотариус Обуховского нотариального округа Олега Щура. Его доступ к реестру был заблокирован на три месяца, но не помогло. Когда все произошло снова, мы собрали весь пакет документов и на днях направили его с детальным пояснением, что произошло, и схемами в нацполицию. Очень надеемся, что это будет первый пример, когда регистратор понесет серьезную и справедливую ответственность. К сожалению, по закону мы пока не можем лишить нотариуса свидетельства на ведение нотариальной деятельности за такие поступки, за действия, которые они делают как госрегистраторы. У нас был случай, когда мы лишили нотариального свидетельства, но тогда были и другие нарушения, которые этот человек совершил как нотариус, а не как государственный регистратор -- Будет ли Минюст инициировать изменения в законодательство по этому поводу? -- Да, мы сейчас четко понимаем, какие изменения нужны в законодательство. Хотя они и небольшие, так как в целом эти законы очень хорошие. Благодаря им мы поднялись в рейтингах Doing Business, благодаря им сейчас вообще нет очередей, нет коррупционной составляющей. Мы ушли от того ужаса, который был в прошлом году, когда было 2 тыс. регистраторов, которые только то и делали, что останавливали или отказывали в регистрации, требовали взятки, так как были никому не подконтрольными монополистами. А сейчас зарегистрировать бизнес или недвижимость можно где угодно, максимально быстро и удобно. -- А сколько сейчас всего регистраторов? -- 10 тыс., то есть в пять раз больше. -- И их число еще увеличится за счет аккредитованных центров? -- Да, каждую неделю растет. Вот сегодня мы аккредитовали еще один центр, всего их уже свыше сотни. На рынке огромная конкуренция. Они сейчас борются за каждого клиента, какие взятки? -- То есть теперь осталось лишь победить проблему рейдерства? -- Послушайте, она была и раньше. Она была всегда, и началась с 1992 года, просто о ней не говорили. Как было во времена Януковича? -- Только пискни... Был ужас. То, что происходит сейчас -- это просто мизер по сравнению с волной, цунами рейдерских захватов, которые были во времена Януковича. -- Сетуют, что проблема стала более острой после введенного законом принципа экстерриториальности. -- Причина, почему идет информационная волна - работа комиссии и публичное вынесение нарушений Минюстом на обсуждение. -- Но цифра в 3000 рейдерских атак за год велика. -- Это было в прошлом году, когда как раз никто особо об этом не говорил, была тишина. -- Это преимущественно квартиры? -- И бизнес, и квартиры. Повторюсь, говорить начали потому, что комиссия начала активно работать. Раньше рейдер рассчитывал, что у него в запасе будет шесть месяцев. А тут бац -- три недели и все вернули. Они ничего не успевают сделать, так как за три недели фактически ничего нельзя сделать с объектом. Разумеется, они не удовлетворены таким органом. -- Были случаи, что вы успевали быстрее, чем за три недели? -- Да, были случаи, и за неделю все откручивали. В случае с Bunge меньше чем за неделю. И с "Новусом" мы вернули все очень быстро, точнее там сам регистратор сделал корректировку. А мы уже потом лишили его права доступа и обратились к правоохранителям, так как один и тот же регистратор лишил не только "Новус" бизнеса, он переоформил и доли Uniqa Real Estate почти на тех же самых людей. Так что рейдеры пытаются создать давление. Звонят, угрожают по телефону, приходили сюда с кастетами и пистолетами и используют СМИ, но больше малоизвестные сайты, для вброса неподтвержденной информации. Поэтому мы будем продолжать говорить правду, поясняя ситуацию на конкретных кейсах компаний с нормальной репутацией. Чтобы бизнес и население понимали, что тут нет никаких подводных течений, взяток, что мы абсолютно прозрачно помогаем гражданам и бизнесменам в одинаковой мере -- А есть какая-то статистика: больше атак на недвижимость или бизнес? -- Больше недвижимости, где-то в соотношении 70 % на 30% -- Преимущественно Киев? -- Нет, вся Украина: Одесса, Днепр, Харьков, немного Донецк и Луганск, Львов... На самом деле Киева не так много. Но сейчас случаев намного меньше. -- Если в прошлом году 3000, то в этом за полгода 250 -- эти цифры можно сравнивать? -- Можно. Когда начали нотариусам блокировать доступ, то сейчас нотариусы не хотят совершать никаких неправомерных действий. Они понимают, что это просто дело времени: мы поменяем закон и усилим нашу контрольную функцию, получив возможность лишать их свидетельства. А чтобы получить право заниматься нотариальной деятельностью, надо иметь три года юридического опыта, чтобы стать помощником нотариусом (и такой помощник у нотариуса только один), потом еще три года поработать помощником, чтобы быть допущенным к очень сложному экзамену. Я один из двенадцати членов экзаменационной комиссии. При сдаче теории у экзаменуемого только стол, стул и компьютер, на котором из более 2000 вопросов хаотично отбирается 90 и дается два часа на ответы. Нужно набрать 72 правильных. А потом еще практическая часть – пять практических заданий и пять проектов нотариальных документов, в которых нужно последовательно обнаружить ошибки, также за два часа нужно набрать минимум сорок баллов. Оценивание автоматическое, компьютер сам рассчитывает результат сразу после экзамена в режиме реального времени. На одном из последних экзаменов из 150 претендентов на всю страну только 8 сдали. Так что с нотариусами проблем не будет. Что касается субъектов аккредитации. Мы одного уже лишили аккредитации: сначала аннулировали доступ одного из регистраторов, вместо трех их стало двое, и когда за 5 дней центр не нашел нового, мы лишили аккредитации -- это Тульчинское БТИ. -- "Торгово-логистический комплекс "Арктика" в СМИ жалуется на запущенный Киевской облгосадминистрацией новый центр админуслуг "Готово!" -- Пока жалобу "Арктика" нам не подавала. Было только письмо, а если не было жалобы, то, возможно, решили на уровне регистратора. -- То есть вы считаете, что с аккредитованными центрами проблем не будет, и ситуация не ухудшится? -- Сколько денег потратили на "Готово!"? -- Первый замглавы Киевской облгосадминистрации Лев Парцхаладзе нам в интервью сказал, что облсовет выделил на него 22 млн грн. - И что, Парцхаладзе позволит своим регистраторам поставить под угрозу эти деньги? Уверен, что нет. Что касается регистраторов, которые работают в районных госадминистрациях, то там есть городские головы. Так что таких случаев будет меньше и меньше. Если еще в мае у меня каждый день была стопка жалоб, то, например, сегодня -- только пять. -- И все же что будет с принципом экстерриториальности, уж больно сильно его критикуют. -- Мы не хотим его полностью убирать. мы оставим этот принцип в отношении регистрации нового бизнеса. Более того, работает наш кабинет электронных сервисов, куда человек может зайти он-лайн и зарегистрироваться как физлицо-предприниматель, а в ближайшем будущем зарегистрировать ООО. Но мы хотим ввести ограничение в отношении этого принципа по недвижимости -- в пределах области. Сейчас для нотариусов принцип экстерриториальности действует в пределах всей страны. На наш взгляд, это не очень справедливо, поэтому мы хотим их уравнять в правах -- тоже только в пределах области. Кто в здравом уме побежит к луганскому нотариусу, чтобы зарегистрировать объект во Львове? Это абсолютно нелогично в отношении недвижимости. -- Так было с судами: когда дела начали рассматривать по месту регистрации предприятия, то злоупотреблений стало меньше. -- И в отношении бизнеса тоже хотим ограничить областью. Так как, в любом случае, если головной офис в Киеве, то кто поедете в Днепр менять руководителя? Наоборот, они нотариуса в свой офис приведут, чтоб он это поменял. Так что мы оставим принцип экстерриториальности, но в пределах области. -- Как отслеживать информацию в реестре, чтобы оперативно видеть попытки рейдерского захвата? -- Очень удобно. Доступ открытый, нужно только правильно вводить идентификаторы доступа. Ввести не просто фамилию, имя и отчество, а вбить еще идентификационный код и номер паспорта, и все будет абсолютно удобно и идеально правильно. Потому что вбивают только ФИО и видят 20 объектов недвижимости. Но если введете правильные идентификаторы, то получите все правильно. Сейчас уже регистраторы и нотариусы за деньги предоставляют услугу -- по заказу клиенту раз в три дня заходят и проверяют. То есть, можно отслеживать самостоятельною, а можно нанять регистратора или нотариуса, чтобы они это делали. Можно поставить еще более серьезный предохранитель -- обратиться в суд с ходатайством внести запрет на проведение регистрационных действий по конкретному объекту. Это сейчас самый действенный опыт защиты. -- А чем аргументировать? -- Юристы помогут. Это уже их работа. Если стоит вопрос как можно защитить -- то можно. К нам официально обращаются, мы говорим -- идите в суд. Если потом захотели сами что-то поменять, то обратились в суд и сняли этот запрет. Так что проблемы нет. -- А использовать вашу комиссию в обратном направлении -- чтобы заблокировать регистрационные действия, инициируемые законными собственниками, сорвать сделку по продаже -- возможно? -- Нет, таких попыток не было. Была идея, что если заявитель обращается к Минюсту с жалобой, то в этот же момент надо блокировать реестр. Но мы посмотрели на нее с другой стороны и поняли, что рейдеры могут воспользоваться этим: отобрать объект, а потом сами заблокировать возможность изменений через жалобу третьего лица. Так что это палка о двух концах. Поэтому решили, что алгоритм такой: отменили через комиссию незаконное регистрационное действие и сразу в суд, чтобы заблокировать внесение изменений. Что касается других нововведений. Например, по недвижимости мы прекратили выдачу свидетельств на бланке о праве собственности на объект недвижимости. Многие нас поблагодарили, так как выписки достаточно -- она уникальна, содержит электронный код, ее подделать нельзя, так как она в реестре. Но есть часть граждан, которые хотят по старинке -- чтобы была бумажка. Для них мы хотим вернуть бланки в добровольном порядке. Если хотите в дополнение к электронной выписке еще и бумажное свидетельство с уникальным кодом -- пожалуйста, платите деньги и получайте. Это будет просто дополнительная добровольная опция. В реестре в таком случае будет пометка, что выдано бумажное свидетельство, и следующее регистрационное действие без этого документа будет невозможным. Так что кто хочет -- пусть платит деньги. Хотя, на мой взгляд, это лишнее. -- Какие еще законодательные изменения вы предлагаете? -- Есть определенный процент случаев по недвижимости, когда рейдерский захват происходит путем создания нового раздела в реестре. Представьте себе новый многоквартирный дом. Чтобы продать в нем квартиру, надо открыть новый раздел. Рейдерские захваты осуществлялись путем открытия новых разделов: есть открытый раздел с законным собственником, а рейдер, точнее регистратор, открывает новый раздел и регистрирует в нем этот объект уже с новым собственником. Мы хотим усложнить процедуру открытия этого нового раздела, так как сейчас его открыть просто. Кому новый раздел нужен? -- Только застройщикам, но для них эта усложненная процедура проблемой не станет, зато они получат дополнительную гарантию. Очень важно, что мы еще хотим усилить уголовную ответственность регистраторов, нотариусов и заявителей, так как и у заявителя не предусмотрена четкая уголовная ответственность. Хотим также немного поменять профильный закон о нотариате, чтобы нотариуса можно было также привлечь к ответственности за совершенные регистрационные действия, я об этом уже говорил. А вообще в отношении реестров очень много идей. У нас их в стране где-то около 100 -- это очень много. Есть идея создания нового реестра адресов, чтобы адрес невозможно было механически поменять, чтобы автоматически ее подтягивать в другие реестры. Есть идея вообще убрать земельный кадастр. У нас единственная страна, где дом и участок находятся в разных реестрах, которые живут один отдельно от другого. Земельный кадастр надо просто присоединить к реестру недвижимости. Было бы очень полезно получить зеркальный полный доступ к реестру ГФС и наоборот. Чтобы был автоматический обмен информацией, чтобы информация автоматически подтягивалась. Чтобы собственник бизнеса, регистрируя его у нас, сразу регистрировался как налогоплательщик. Но ГФС говорит: вот шесть страниц нашей анкеты и пусть все шесть страниц заполняет. Но зачем? Мы же говорим о простой регистрации, все данные уже есть в реестре, пусть автоматически подтягиваются, а человек только галочки поставит на одной странице? Нет, и все. Такой же обмен информацией инициируем с управлением статистики. С ними мы уже договорились.